Pattaya Solicitors

20/04/2026

Understanding “Superficies” (Sap-Ing-Sit) in Thailand
A Smart Legal Structure for Foreign Property Investment

Foreigners are generally restricted from owning land in Thailand. However, there are lawful and secure legal structures that allow you to protect your investment — and one of the most effective is Superficies (Sap-Ing-Sit).

⸻

🔹 What is Superficies?

Superficies is a real right under Thai law that allows a person (including a foreigner) to legally own buildings or structures on land owned by another person.

This right is governed by the Thai Civil and Commercial Code, and once registered, it becomes fully enforceable against third parties.

⸻

🔹 Key Benefits for Foreign Investors

• Legally Own Your House in Thailand
You can own the building, even if you do not own the land.

• Long-Term Security
Rights can be granted for up to 30 years or even for lifetime protection.

• Transferable & Inheritable
Your rights can be sold, transferred, or passed on to your heirs.

• Strong Legal Protection
Once registered, your rights are protected and binding on future landowners.

⸻

🔹 Legal Rights You Will Have

• The right to construct and own buildings on the land
• The right to use and occupy the property independently
• The right to transfer or assign your interest (subject to agreement)
• The right to have your interest legally registered on the title deed

⸻

🔹 Important Considerations

• Land ownership remains with the Thai landowner
• The agreement must be carefully drafted to avoid future disputes
• Proper legal structuring is essential for full protection

⸻

🔹 Why This Matters

Superficies is one of the most practical, transparent, and legally compliant solutions for foreigners who wish to invest in property in Thailand without violating land ownership laws.

If structured correctly, it provides real security, real ownership of structures, and long-term peace of mind.

⸻

📩 Professional Legal Assistance

If you are considering property investment in Thailand or wish to secure your rights properly, professional legal guidance is highly recommended.

DMC Inter Law & Consultants (Pattaya Solicitors)
We specialize in foreign property structures, due diligence, and legal protection strategies tailored to your investment.

📞 Contact us today to discuss your case in confidence.

14/02/2025

👩‍🎓You benefit from our superior experience in Thai law. ⚖️ ⚖️

09/08/2022

ประเด็นเรื่องหากปล่อยที่ดินทิ้งร้างนานเกิน 10 ปี จะโดนรัฐบาลยึดคืนนั้น จริงหรือไม่

ตามมาตรา 6 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติว่านับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ ใช้บังคับบุคคลใดมีสิทธิในที่ดินตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หากบุคคลนั้นทอดทิ้ง ไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่ร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาดังต่อไปนี้

1. สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เกินสิบปีติดต่อกัน

2. สำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เกิน 5 ปีติดต่อกัน

ให้ถือว่าเจตนาสละสิทธิในที่ดินเฉพาะส่วนที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือที่ปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า เมื่ออธิบดีได้ยื่นคำร้องต่อศาล และศาลได้สั่งเพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินดังกล่าว ให้ที่ดินนั้นตกเป็นของรัฐเพื่อดำเนินการตามประมวลกฎหมายนี้ต่อไป ซึ่งกระทรวงมหาดไทยได้วางระเบียบกระทรวงมหาดไทย ว่าด้วยการดำเนินการเกี่ยวกับที่ดินที่ถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้ตกเป็นของรัฐ พ.ศ. 2565 ลงวันที่ 5 มีนาคม พ.ศ. 2522 ว่าการพิจารณาว่าที่ดินแปลงใดมีผู้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าให้พิจารณาถึงการทำประโยชน์ เพียงแต่ล้อมรั้วหรือเสียภาษีบำรุงท้องที่ แต่ไม่ทำประโยชน์ ย่อมถือว่าเป็นการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า สำหรับที่ดินซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยในหมู่บ้านหรือในเมือง แม้จะยังไม่ได้ปลูกบ้านอยู่อาศัยแต่เจ้าของยังมีเจตนาถือเพื่อตนอยู่ ก็ให้ถือว่าที่ดินนั้นเป็นที่ดินที่ได้ทำประโยชน์แล้วโดยสภาพ

ซึ่งภายในเดือนมกราคมของทุกปีจังหวัดจะสำรวจว่ามีที่ดินแปลงใดบ้างที่มีผู้ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลา 10 ปีติดต่อกัน สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือ 5 ปีติดต่อกันสำหรับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ และรายงานกระทรวงมหาดไทยทราบ ซึ่งก่อนส่งเรื่องให้กระทรวงมหาดไทยจะมีขั้นตอนการดำเนินการสรุปได้ ดังนี้

1. จังหวัดหรืออำเภอจะทำหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า จัดการหรือเร่งรัดให้มีการทำประโยชน์ภายในเวลา 3 เตือนนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

2. เมื่อครบกำหนดแล้วยังไม่จัดการให้มีการทำประโยชน์ให้จังหวัดตั้งกรรมการเพื่อพิจารณาว่ามีการทอดทิ้ง ไม่ทำประโยชน์ในที่ดินหรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาจริงหรือไม่เพียงใด

3. เมื่อคณะกรรมการมีความเห็นว่ามีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกินกำหนดเวลาจริง ให้จังหวัดทำความเห็นส่งกรมที่ตินเพื่อพิจารณาดำเนินการส่งเรื่องให้อัยการยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ศาลสั่งเพิกถอนหนังสือแสตงสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวให้ตกเป็นของรัฐต่อไป

4. จังหวัดหรืออำเภอจะทำหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินที่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า จัดการหรือเร่งรัดให้มีการทำประโยชน์ภายในเวลา 3 เตือนนับแต่วันที่ได้รับแจ้ง

19/07/2022

รองรับเศรษฐีต่างชาติ “มหาดไทย” เตรียมเปิดให้ต่างชาติ ถือครองที่ดิน ซื้อที่อยู่อาศัย ในประเทศไทยได้

(11 ก.ค.65) นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า ที่ผ่านมารัฐบาลให้ความสำคัญกับการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ที่ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ จึงเปิดทางชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น เพื่อสร้างรายได้ โดยการออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาวเป็นการกำหนดวีซ่าประเภทใหม่เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง

และต้องการเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษโดยจะได้สิทธิประโยชน์วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่มาตั้งแต่ปลายปี 2564 เพื่อมีโอกาสที่ซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น เพราะอสังหาฯเป็นตัวกระตุ้นเศรษฐกิจที่สำคัญของประเทศ

ล่าสุดได้กำลังจะมีการประกาศกระทรวงมหาดไทย กำหนดเงื่อนไขให้คนต่างชาติที่มาอยู่ประเทศไทยที่มีศักยภาพที่มาลงทุน 40 ล้านบาทอย่างน้อย 3 ปี สามารถถือครองที่ดิน ซื้อที่อยู่อาศัยได้บนเนื้อ 1 ไร่ ได้ผ่านคณะกรรมการแล้วและกำลังจะเข้าครม.เร็วๆ นี้ คาดว่ามาตรการนี้จะเป็นมาตรการที่กระตุ้นตลาดอสังหาฯได้เป็นอย่างดีจะทำให้ทำเลหลายๆ ทำเลในจังหวัดหลักๆ ไม่ว่าเป็นกรุงเทพฯ สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต จะได้รับอนิสงส์ จากนโยบายนี้

"ที่ผ่านมาทางกระทรวงมหาดไทย พยายามที่หามาตรการต่างๆมากระตุ้นและจูงใจให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ กันมากขึ้น โดยเฉพาะนักธุรกิจต่างประเทศ ที่มีกำลังซื้อสูง ประกอบราคาอสังหาฯไทยไม่ได้มีราคาแพง เมื่อเทียบกับประเทศอื่น ฉะนั้นเป็นโอกาสที่ดีในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านอสังหาฯ"

ขณะเดียวกันเตรียมที่จะขยายเพดานลดค่าโอน-จำนอง 0.01%ในการซื้อที่อยู่อาศัยไปยังระดับราคาที่สูงกว่า 3 ล้านบาท ด้วยการกำหนดไว้ที่ 3ล้านแรก เพื่อช่วยกระตุ้นให้เกิดการซื้ออสังหาฯในระดับราคาที่สูงขึ้น ส่วนสูงถึง 10-20 ล้านบาทหรือไม่นั้น คงต้องรอดูผลการศึกษาอีกครั้งก่อนที่จะประกาศ เพื่อกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯในประเทศอีกทางหนึ่ง

#กระทรวงมหาดไทย #นิพนธ์บุญญามณี #เนชั่นสุดสัปดาห์

20/03/2022

“You benefit from our superior experience in Thai law”

DMC Inter Law & Consultants

www.pattayasolicitors.com

17/03/2022

Visit our website: www.pattayasolicitors.com
Email: [email protected]
Phone call: +66 38412 415

19/03/2021

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :
ป.อ.มาตรา 340

📣 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ :
2716/2554 การที่ อ. ผู้เสียหายตกลงให้จำเลยเอารถกระบะที่ผู้เสียหายทำสัญญาเช่าซื้อมาไปใช้โดยจำเลยเป็นผู้ชำระค่าเช่าซื้อในนามของผู้เสียหาย ถือได้ว่าเป็นการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ โดยมีข้อตกลงกันระหว่างผู้เสียหายกับจำเลยว่า จำเลยจะเป็นผู้ชำระค่าเช่าซื้อในนามของผู้เสียหาย หลังจากจำเลยได้รับมอบการครอบครองรถกระบะจากผู้เสียหายแล้ว ก็ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า จำเลยพารถกระบะหลบหนีไปขายแก่บุคคลภายนอก หรือแอบอ้างว่าเป็นรถกระบะของตนเอง ด้วยการปฏิเสธว่าไม่ได้รับมอบรถกระบะจากผู้เสียหายแต่อย่างใด แต่จำเลยครอบครองใช้รถกระบะนั้นโดยเปิดเผยและได้ชำระค่าเช่าซื้อในนามของผู้เสียหายเรื่อยมาจำนวนถึง 5 งวดติดต่อกันต่อมาจำเลยค้างส่งค่างวดจึงได้มอบรถกระบะให้ ช. โดยทำความตกลงกับ ช. ให้ ช. เป็นผู้ชำระค่าเช่าซื้อที่เหลือต่อไป พฤติการณ์ดังกล่าวของจำเลยรวมทั้งที่จำเลยรับเงินมัดจำจาก ช. ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 5,000 บาท และในสัญญาระบุว่าจำเลยและ ช. ซื้อขายรถยนต์ (รถกระบะ) นั้น ยังมิใช่การเอารถกระบะทรัพย์สินของผู้ให้เช่าซื้อไปขายแต่เป็นเพียงการโอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่ ช. โดยมีข้อตกลงให้ ช. มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าซื้อต่อไป เพราะจำเลยประสงค์จะหาบุคคลอื่นมาช่วยรับภาระในการผ่อนค่าเช่าซื้อในนามของผู้เสียหาย จำเลยจึงมิได้เบียดบังเอารถกระบะดังกล่าวเป็นของตนเองหรือผู้อื่นโดยทุจริต ไม่เป็นเหตุทำให้การกระทำของจำเลยที่ไม่เป็นความผิดกลับกลายเป็นความผิดไปแต่อย่างใด

การที่จำเลยโอนสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่ ช. แม้จะมิได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าซื้อก็มีผลในทางแพ่งเพียงว่า ผู้ให้เช่าซื้อยังคงมีสิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างจากผู้เสียหายผู้เช่าซื้อเดิมได้ต่อไป รวมทั้งเรียกค่าเสียหายในการที่ผู้ให้เช่าซื้อไม่อาจติดตามยึดรถกระบะคืนจากจำเลยได้ จำเลยย่อมไม่มีความผิดฐานยักยอก

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง :
ป.อ. มาตรา 352

10/05/2019

"Types of Legal Fees"

"The type of fee arrangement that you make with your lawyer will have a significant impact on how much you will pay for the services.

Legal fees depend on several factors, including the amount of time spent on your problem; the lawyer's ability, experience, and reputation; the novelty and difficulty of the case; the results obtained; and costs involved.

There will be other factors such as the lawyer's overhead expenses (rent, utilities, office equipment, computers, etc.) that may effect the fee charged." hirealawyer.findlaw.com › ... › Attorney Fees and Agreements

"There are several common types of fee arrangements used by lawyers:

- Consultation Fee:
The lawyer may charge a fixed or hourly fee for your first meeting where you both determine whether the lawyer can assist you. Be sure to check whether you will be charged for this initial meeting."

*1.) "Contingency Fees: The lawyer's fee is based on a percentage of the amount awarded in the case. If you lose the case, the lawyer does not get a fee, but you will still have to pay expenses. Contingency fee percentages vary. A one-third fee is common. Some lawyers offer a sliding scale based on how far along the case has progressed before it is settled. Courts may set a limit on the amount of a contingency fee a lawyer can receive. This type of fee arrangement may be charged in personal injury cases, property damage cases, or other cases where a large amount of money is involved. Lawyers may also be prohibited from making contingency fee arrangements in certain kinds of cases such as criminal and child custody matters. Contingency fee arrangements are typically not available for divorce matters, if you are being sued, or if you are seeking general legal advice such as the purchase or sale of a business."

*2.) "Flat Fees: A lawyer charges a specific, total fee. A flat fee is usually offered only if your case is relatively simple or routine such as a will or an uncontested divorce."

*3.) "Hourly Rate: The lawyer will charge you for each hour (or portion of an hour) that the lawyer works on your case. Thus, for example, if the lawyer's fee is $100 per hour and the lawyer works 5 hours, the fee will be $500. This is the most typical fee arrangement. Some lawyers charge different fees for different types of work (legal research versus a court appearance). In addition, lawyers working in large firms typically have different fee scales with more senior members charging higher fees than young associates or paralegals."

4.) "Referral Fee:
A lawyer who refers you to another lawyer may ask for a portion of the total fee you pay for the case. Referral fees may be prohibited under applicable state codes of professional responsibility unless certain criteria are met. Just like other fees, the total fee must be reasonable and you must agree to the arrangement. Your state or local bar association may have additional information about the appropriateness of a referral fee."

* 5.) "Retainer Fees : The lawyer is paid a set fee, perhaps based on the lawyer's hourly rate. You can think of a retainer as a "down payment" against which future costs are billed. The retainer is usually placed in a special account and the cost of services is deducted from that account as they accrue. Many retainer fees are non-refundable unless the fee is deemed unreasonable by a court. A retainer fee can also mean that the lawyer is "on call" to handle your legal problems over a period of time.Since this type of fee arrangement can mean several different things, be sure to have the lawyer explain the retainer fee arrangement in detail."

6.) "Statutory Fee: The fees in some cases may be set by statute or a court may set and approve a fee that you pay. These types of fees may appear in probate, bankruptcy, or other proceedings."

"With all types of fee arrangements you should ask what costs and other expenses are covered in the fee. Does the fee include the lawyer's overhead and costs or are those charged separately? How will the costs for staff, such as secretaries, messengers, or paralegals be charged. In contingency fee arrangements, make sure to find out whether the lawyer calculates the fee before or after expenses."

Welcome to FindLaw's Guide to Hiring a Lawyer. Not sure if you need a lawyer? Have questions about working with a lawyer? Need legal advice? You've come to the right

28/02/2018

รัฐเปิดทางด่วนพิเศษ ระดมลงทุนในพื้นที่ไข่แดงบริเวณนิคมอุตสาหกรรมอีอีซี 10 โซนในจังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีแ...

14/10/2017

" House ownership separate from the land "

In a standard situation a real estate sale involves land and house, but ownership over a house in Thailand can be transferred separate from the land it stands on. Land and house could have different owners. In case ownership of a house is transferred separate from the land the transfer procedure must also be in writing and registered with the competent authority (i.e. the Land Department's branch or provincial office).