Nhà Phúc, 45 Đường số 7 P An Phú, Xa Phu Rieng (2026)

18/05/2023

Review West Gate - CĐT An Gia

1. Vị trí

Nằm trong khu hành chính Tân Túc, kế bên Bệnh viện Bình Chánh và công viên, phía mặt tiền là đường song hành (dự phóng) của đường Nguyễn Văn Linh nối dài dẫn vào cao tốc TP HCM - Trung Lương. Khu vực này được quy hoạch đầy đủ các tiện ích cần có, đường xá rộng rãi và vuông vức, bàn cờ. Tính kết nối ở West Gate cũng khá tốt khi có thể di chuyển về các hướng Nguyễn Văn Linh về quận 7, Nhà Bè, Võ Văn Kiệt đến các quận trung tâm, tỉnh lộ 10 đi Đức Hoà, Long An hay Quốc lộ 1A và cao tốc để đi về phía các tỉnh miền Tây.

2. Chủ đầu tư

An Gia có “tuổi đời” khoảng 20 năm trên thị trường và cũng đã bàn giao những dự án chất lượng tương xứng. Dù chưa có những đại dự án danh chấn tứ phương nhưng ở góc độ một dự án trung cấp, An Gia cũng là một cái tên đáng để cân nhắc lựa chọn.

3. Pháp lý

West Gate hiện đang ký hợp đồng mua bán và đã bàn giao block A, B. Sắp tới sẽ bàn giao block D và cuối năm giao block C.
Hình thức sở hữu: sở hữu lâu dài đối với căn hộ và villa (mình sẽ nói về loại căn này bên dưới), 50 năm đối với shophouse, officetel.

4. Thiết kế

West Gate có 2 loại căn hộ là 2pn và 3pn với các loại diện tích là 59, 69, 74, 85 và 113m2 được bố trí phù hợp công năng tiện lợi cho gia đình đa thế hệ. Cá nhân mình đánh giá loại căn 85m2 (3pn) có thể tối ưu diện tích cho một gia đình đa thế hệ. Dù căn 113m2 rộng hơn nhưng mình thấy cỡ 85m2 là quá oke rồi.

5. Tiện ích

Nhìn chung Cđt chỉnh chu và tâm huyết khi đưa rất nhiều tiện ích vào WG. Có thể kể đến như phòng Karaoke, thư viện, sân tập golf, tenis, phòng Co-worker, hồ bơi 50m, phòng xông hơi khô,…ngoài những tiện ích thường thấy ở các căn hộ hiện nay như công viên, khu vui chơi, gym, spa, hồ bơi người lớn và trẻ em, shophouse,…
Bên cạnh đó, thiết kế dự án còn có loại hình Villa: dạng căn hộ tầng trệt thiết kế 2 tầng có sân vườn (về bản chất giống như shophouse) nhưng được sở hữu lâu dài. Có vẻ đây cũng là một trong những điểm nhấn của dự án.

6. Bàn giao

Mình lên thực tế nhà mẫu thì cảm nhận được sự chỉnh chu trong khâu bàn giao. Từ trang thiết bị, nội thất, đến cửa kính, line chắn cửa,…hầu như là Cđt đã tính đến những điều nhỏ nhất để mang lại sự hài lòng cao nhất. Không gian ban công rộng rãi cũng là điều mình khá ưng. Với độ rộng khoảng 1.6m, căn 113m2 có sức chứa đủ để bạn cảm thấy trầm trồ. Căn 59m2 thì không có ban công nhé.
Ngoài ra, mình khá ưng hệ kính của dự án. Ban công hay phòng ngủ có khung kính cửa lấy sáng gần như tối đa. Điều này làm tầm view của người ở thực sự được mở rộng nhất có thể.

7. Ngân hàng hỗ trợ

Hiện dự án đang được MB bank và TP bank hỗ trợ cho vay. Tuy nhiên, phương án vay mình không đánh giá cao bởi lãi suất hiện nay vẫn là một rủi ro lớn. Phương án ân hạn gốc từ chủ đầu tư là một điểm mạnh, tuy nhiên, nhược điểm về giá là điều khó tránh.

8. Tiến độ thanh toán

Hiện West Gate có 2 loại tiến độ thanh toán chính là thanh toán chuẩn và thanh toán nhanh. Điểm chú ý là ở phương thức thanh toán 30% nhận nhà ngay kèm theo 18 tháng sau mới thanh toán đợt tiếp theo (65%), hoặc dùng đòn bẫy tài chính ân hạn gốc trong thời gian này. Đây cũng là bài thanh toán được nhiều bạn giới thiệu cho mình nhất.

9. Giá bán và cho thuê

Theo khảo sát hiện nay thì giá căn 2pn 59m2 tầm 2.1-2.6 tỷ, 3pn (85-113m2) tầm 4-4.5 tỷ tuỳ căn tuỳ view. Giá sang nhượng có thể thay đổi tuỳ thời điểm báo giá.

Giá cho thuê hiện nay giao động từ 6-11tr/tháng tuỳ diện tích và nội thất.

Bên cạnh đó, vẫn còn có những nhược điểm của dự án. Dù là trung tâm hành chính, nhưng từ lâu, câu chuyện Bình Chánh lên quận vẫn còn nằm trên giấy. Xét về tổng giá, con số 4-5 tỷ/căn thực sự là có nhiều lựa chọn. Các hạ tầng khác như tuyến xe bus nhanh hay metro 3A thì chắc nằm trang kế bên thôi. Còn về bàn giao thì mình không có quá nhiều khắt khe, cơ bản nó hướng nhiều đến người sử dụng hơn.

Đánh giá chung

Sau khi thực tế trải nghiệm, mình đánh giá West Gate thuộc phân khúc trung cấp - tiệm cao cấp (B+). Đây cũng là một dự án đẹp, nhiều tiện ích. An Gia cũng có kế hoạch phát triển West Gate 2 nên mình nghĩ dự án này sẽ là một dấu nhấn sâu đậm cho khách hàng. Về những nhược điểm của quy hoạch thì đó là câu chuyện vĩ mô, mình cũng không thể can thiệp được. Giá huyện vầy, lên quận biết đâu x2, maybe…

Còn bạn, bạn cảm thấy sao về căn hộ West Gate. Hãy để lại bình luận bên dưới nhé.

Trân trọng

08/02/2023

Giá bán tham khảo 46 chung cư Quận Thủ Đức - TPHCM

1. Happy One Linh Xuân: 33 - 34 tr/m²
2. Gem Premium: 45 – 49 tr/m²
3. Urban Green: 55.4 - 64.7 tr/m²
4. Fiato Premier: 55 - 50 tr/m²
5. LDG River: Dự kiến 50 tr/m²
6. Lavita Charm: 36.8 - 48.1 tr/m²
7. ST Moritz: 57.3 - 72.6 tr/m²
8. Phúc Yên Prosper Phố Đông: 36 - 38 tr/m²
9. HaDo Linh Trung: 28.6 - 34.1 tr/m²
10. King Crown Infinity: Dự kiến 70 tr/m²
11. Opal Premium: 38 - 60.5 tr/m²
12. Vạn Phúc Center: 80 - 90 tr/m²
13. Saigon Riverside: 45 – 60 tr/m²
14. Opal Garden: 41.9 - 58.2tr/m²
15. Opal Riverside: 38 - 60.5 tr/m²
16. Zen Riverside: 39.5 - 55.1tr/m²
17. Lan Phương MHBR Tower: 29.7 - 35tr/m²
18. Newtown Apartment: 35.6 - 41.1 tr/m²
19. Moonlight Residences: 42 - 47 tr/m²
20. 4S Riverside Linh Đông: 25 - 30 tr/m²
21. SunView Town: 27.9 - 33.8 tr/m²
22. Moonlight avenue: 64 – 72 tr/m²
23. Chương Dương Home: 23.3 - 33.2 tr/m²
24. Harina View: Từ 25 tr/m²
25. An Dân Residence: 14,5 – 18 tr/m²
26. Flora Novia: 36.8 - 44 tr/m²
27. TDH - River View: 27.9 - 32 tr/m²
28. Việt Nam House Tower: 390 – 415 tr/căn
29. Khu nhà ở Sài Gòn Hoàng Anh: Từ 270 trcăn
30. The Navita: 27.1 - 36.3 tr/m²
31. Fresca Riverside: 30 - 38.8 tr/m²
32. Stown Thủ Đức: 26.9 - 36.2 tr/m²
33. Opal Skyview: từ 24 triệu/m2 tr/m²
34. Saigon Avenue: 33 - 45 tr/m²
35. Saigon Metro Park: 34.5 - 39.8 tr/m²
36. Đạt Gia Residence: Chỉ từ 38 tr/m²
37. Chung cư Linh Trung: 28.6 - 34.1 tr/m²
38. PetroVietnam Green House: 20 - 25 tr/m²
39. Emerald Apartment: từ 31 tr/m²
40. Cao ốc Linh Trung: 28.6 - 34.1 tr/m²
41. SongDa Riverside: Chỉ từ 15 tr/m²
42. Tecco Tower: 25 - 30 tr/m²
43. Chung cư Mỹ An: 35.2 - 39.4 tr/m²
44. Linh Tây Tower: 28 - 37.3 tr/m²
45. Lavita Garden: 33.8 - 42.2 tr/m²
46. Polaris Riverview: 41.9 - 58.2 tr/m²

Rever

05/02/2023

CẨM NANG MÔI GIỚI - KỊCH BẢN SALEPHONE

(Về salephone thì mình có viết một số bài liên quan, mọi người có thể tìm đọc lại nha)

Kịch bản salephone là một phần tất yếu, quyết định hiệu quả công việc mỗi ngày của bạn. Nếu bạn không có một sự chuẩn bị tốt cho phương án chào khách, thật khó để bạn có được một kết quả cần thiết: Thiết lập cuộc hẹn trực tiếp.

ĐÚNG VẬY, SAELEPHONE LÀ ĐỂ THIẾT LẬP CUỘC HẸN TƯ VẤN TRỰC TIẾP.

Mỗi ngày mình cũng được nghe anh chị em chào các dự án khá nhiều (chắc do số điện thoại nằm trên data á), mỗi bạn có một cách chào khác nhau. Có bạn chào ngắn gọn, còn không biết tên mình, có bạn chào khá nhập nhằng, nói gần 30s mà chưa biết bạn ở đâu, công ty nào hay dự án tên gì,...mà chỉ chăm chăm xin kết bạn zalo...Mình không đánh giá kịch bản của các bạn là sai, nhưng các bạn thử đong đếm lại độ hiệu quả của những cách chào đó rồi tự ngẫm lại xem, kịch bản như vậy có nên tiếp tục hay không...

SALEPHONE CẦN DATA CHẤT LƯỢNG?

Theo mình, data chất lượng hay không được đánh giá là số người nghe tư vấn và chịu gặp trực tiếp. Còn data mới hay cũ, data bị bào nát hay data mới ra lò,...nếu chả ai chịu nghe bạn nói về sản phẩm thì cũng vứt sớm thôi. Thế nên, kịch bản salephone là thực sự quan trọng, nhất là cách nói của bạn như thế nào để người ta không ấn số 1 sau cuộc gọi quảng cáo nữa...

MỘT KỊCH BẢN ĐẦY ĐỦ - HOÀN CHỈNH

- LỜI CHÀO:

Câu chào đầu rất quan trọng, quyết định bạn sẽ trao tối tiểu 4 thông tin cho khách: sản phẩm đang chào là gì? Của ai (CĐT uy tín, lớn)? Vị trí (dễ hình dung trong đầu)? Và mức giá rumo?...Nếu được, hãy chào đúng tên khách hàng sẽ tạo thiện cảm tốt hơn (có một số data sếp đưa xuống chỉ có số điện thoại nên cũng không trách các bạn sale không biết tên khách khi salephone được).

Ví dụ, mình thường chỉ anh em chào dự án như sau: "Dạ em chào anh A, em B bên tập đoàn Hưng Thịnh, hiện bên em đang triển khai dự án căn hộ cao cấp mặt tiền quốc lộ 13, giá chỉ từ 1,2 tỷ. Anh cho em xin 5 phút giới thiệu dự án đầu tư ạ..."
Trong câu chào mình dẫn đủ 4 thông tin quan trọng và giúp khách hàng hình dung được sản phẩm mà mình đang được tư vấn. Nếu họ quan tâm, họ nghe tiếp. Nếu không, họ cũng từ chối nhẹ nhàng, bởi mình đưa ra kịch bản lịch sự mà.

- SƯỜN TƯ VẤN

Phần này tuỳ thuộc vào kiến thức sản phẩm của các bạn, cố gắng mô tả được vị trí sản phẩm và sự nổi bật của nó. Hãy giúp khách hàng nhận thấy ưu điểm nổi bật để tạo sự hứng thú. Các chính sách, giá, phương thức thanh toán hạn chế đưa thông tin qua điện thoại mà hãy tạo cơ hội để gặp gỡ trực tiếp. Nếu khách hàng có hỏi, thì cũng tránh đưa con số khó hình dung. Ví dụ như mình thấy các bạn hay đưa con số 10-15% ký hợp đồng mua bán, hay mỗi tháng 3-4%,...nhưng các bạn quên là mình đang chào giá từ 1,2 tỷ, chưa vào căn cụ thể, nên khách hàng bị hình dung sai con số hoặc nhiều người chưa tập trung nghe giá lúc đầu, họ không nhẩm kịp số 10-15% là bao nhiêu tiền... Thay vì vậy, chào con số trực quan hơn, chỉ 300 triệu ký hợp đồng mua bán, mỗi tháng đó 15-20 triệu gì đó...

- CHỐT HẸN

Như mình nói ở trên, các chính sách, giá, phương thức thanh toán, pháp lý...hay nhưng giấy tờ quan trọng về sản phẩm, hãy là lý do để khách hàng gặp trực tiếp. Tất nhiên, nhiều khách hàng vẫn muốn xem trước qua zalo, viber,...mình sẽ viết một bài về cách tư vấn qua zalo để tránh gửi một đống tài liệu qua cho khách rồi khách thả tim...hết chuyện...! Mục tiêu salephone vẫn là thiết lập được cuộc hẹn, hãy cố gắng tối ưu hoá mục tiêu này.

GHI CHÚ

Mỗi lần salephone thì hãy note lại các thông tin, càng nhiều càng tốt, những khách hàng đã sàn lần 1 nhưng không quan tâm hay cần ra hàng trước,...hãy lên một kịch bản khác để tiếp cận lần 2, lần 3. Một data phải được sử dụng nhiều lần, nhiều kịch bản khác nhau để tiếp cận khách hàng tốt nhất. Đôi khi, trong hiện tại khách hàng không có nhu cầu gì, nhưng tuần sau gọi lại thì họ đang cần bán gấp nhà, hoặc cần thuê nhà cho bạn bè, sếp, đồng nghiệp của họ,...và mình là người đến đúng lúc!

KẾT

Kịch bản salephone là quan trọng. Mỗi lần salephone hãy set 2-3 kịch bản, sử dụng nhuần nhuyễn từng kịch bản và thay đổi khi một kịch bản không áp dụng được nữa. Vì thời gian salephone rất ít nên hãy nói chuyện đi đúng trọng tâm vấn đề, phát âm rõ ràng, rành mạch, dứt khoát, và nhất là đúng mục đích đề ra.

Cám ơn mọi người đã đọc và quan tâm.

Trân trọng

05/02/2023

CẨM NANG MÔI GIỚI - KỸ NĂNG NGHỀ: QUICK CHECK

Nay mình viết về một kỹ năng cũng khá quan trọng và thực tiễn áp dụng nhiều. Đôi lúc mình ngồi cafe trao đổi nhiều anh em thì mình nhận ra rằng khả năng quick check của anh em nhiều lúc khá kém, và điều này dễ dẫn đến việc bạn bị "khách dắt" và không thể quay lại câu chuyện chốt deal được. Vậy quick check là gì?

"Quick check được hiểu nôm na là việc bạn tra thông tin nhanh, khéo léo trong khi trò chuyện trực tiếp nhằm nắm bắt thông tin mà khách hàng đang đề cập, đồng thời hiểu được tâm lý khách hàng đang hướng đến".

Cũng không khó hiểu đúng không? Chẳng hạn như bạn đang tư vấn căn hộ cho khách, nhưng khách lại lo sợ những chuyện như tên lửa vèo vèo bên Ukraine, Triều Tiên thử hạt nhân, Fed tăng lãi suất, tỷ giá vàng, đô la ở Việt Nam biến động, chứng khoán sập sàn đỏ lửa,... nhưng bạn không nắm thông tin nào, vậy bạn sẽ rất khó dẫn khách về lại với câu chuyện đầu tư tiền vào đâu cho an toàn.

Hoặc, có nhiều công ty BĐS lừa đảo, môi giới không chuyên nghiệp, cắt máu, bỏ khách, khoá sim,...và khi khách bàn tới thì dĩ nhiên bạn không thể lẫn tránh được...
Quick check là kỹ năng giúp bạn tra thông tin đang đề cập tới nhanh nhất, tế nhị nhất, khéo léo nhất mà vẫn không gián đoạn câu chuyện. Tức là, khi khách hàng đang nói tới một vấn đề mà bạn không biết, hãy dạ daj, vâng vâng...rồi hỏi thăm công việc, sức khoẻ của khách hàng, trao đổi thông tin... Trong thời gian ngắn đó, bạn hãy tìm thông tin mà vấn đề trước đó khách đang bàn tới. Sau đó, hãy khéo léo dẫn dắt lại câu chuyện, đồng thời, giúp khách hàng giải nút thắt tâm lý này. Đôi khi, nếu bạn giải quyết được nút thắt tâm lý đó thì có thể giúp khách hàng có cái nhìn thiện cảm hơn về bạn.

Thật ra quick check cũng chẳng phải là vấn đề gì cao siêu lắm, nhưng đối với nghề sale BĐS, bạn được mặc định là phải biết rộng, hiểu sâu, đa chiều, cập nhật. Vì vậy, một câu trả lời "em không biết" nhiều khi sẽ phá vỡ niềm tin ban đầu mà khách hàng trao cho bạn. Hãy thật khéo léo, tinh tế cho một câu trả lời có thể đổi lại bằng cả chén cơm, tô mì, mà không chỉ của riêng bạn đâu nhé.

Một số yêu cầu để nâng cao kỹ năng quick check:

- Điện thoại xịn: 3G/4G mạnh, lướt web nhanh, chữ to, dễ đọc, có dán màn hình chống nhìn trộm càng tốt, đừng để khách thấy mình vừa lướt thông tin vừa nói lại thì mất hay.

- Khéo léo xoay câu chuyện, giao tiếp nhẹ nhàng, dẫn dắt lại vấn đề và giải quyết nó.

- Nên có "cạ" và cùng nhau đi gặp khách, nếu một người "bí" và không khéo léo chuyển câu chuyện thì ít ra cũng còn một người khác để xoay.

- Nếu đã có "cạ cứng" thì nên diễn tập một số tình huống, password,... để nắm được lúc nào cần đổi tay tư vấn.

- Thường xuyên cập nhật thông tin, có kiên thức nền tốt thì khi đọc thông tin, thuật ngữ,...sẽ dễ tiếp thu và nói chuyện sẽ tự nhiên hơn.

- PHẢI CÓ KHÁCH HẸN - PHẢI CÓ KHÁCH HẸN - PHẢI CÓ KHÁCH HẸN. Cái gì quan trọng thì phải lập lại 3 lần.

Chúc mọi người thành công.

04/02/2023

TRƯỚC CAFÉ SÁNG – REVIEW BĐS NGÀY 05/02/2023
1. TIN QUỐC TẾ
- Cuộc đua vũ khí Nga - phương Tây trên chiến trường Ukraine
Nga tăng cường tập kích tầm xa và dồn quân tấn công Bakhmut, buộc phương Tây chạy đua cung cấp các loại vũ khí uy lực hơn cho Ukraine.
- Phương Tây thống nhất giá trần các sản phẩm từ dầu Nga
Các nước Liên minh châu Âu (EU) và G7 vừa đạt thỏa thuận về mức trần giá 100 USD áp dụng với các sản phẩm như dầu diesel của Nga, ngày 3/2.
- ASEAN chú trọng hợp tác về an ninh năng lượng, lương thực
Các bộ trưởng ngoại giao ASEAN cho rằng an ninh năng lượng và lương thực là một trong các nội dung hợp tác cần chú trọng năm nay nhằm thúc đẩy tăng trưởng.
- ChatGPT đẩy các ông lớn AI vào thế bị động
Google, Facebook... đã xây dựng chatbot thông minh từ lâu nhưng tỏ ra cẩn trọng không công bố rộng, cho đến khi ChatGPT xuất hiện và khiến họ bất ngờ.
- Giá vàng thế giới giảm mạnh phiên thứ hai liên tiếp
Chốt phiên giao dịch 3/2, mỗi ounce vàng giảm 48 USD xuống 1.864 USD. Tổng cộng tuần này, giá đã giảm 2,5%. Đây là tuần giảm mạnh nhất kể từ đầu tháng 10/2022, khi chỉ trong 2 phiên, giá vàng đã mất gần 100 USD.
2. TIN TỨC VIỆT NAM
- Ngành vận tải biển nối dài mùa lợi nhuận kỷ lục
Cước vận tải biển đang giảm hơn 80% so với mức đỉnh, các doanh nghiệp lớn trong ngành vẫn lập kỷ lục lợi nhuận trong năm 2022.
- Bộ Tài chính từ chối là đầu mối quản lý giá xăng dầu
Bộ Tài chính bảo lưu quan điểm chỉ thanh, kiểm tra, còn lại nên giao thống nhất đầu mối quản lý giá xăng dầu về Bộ Công Thương.
- Kiên Giang đề nghị có chiết khấu tối thiểu cho bán lẻ xăng dầu
UBND tỉnh Kiên Giang đề nghị có quy định về chiết khấu tối thiểu trên mỗi lít xăng cho doanh nghiệp bán lẻ để đảm bảo họ có lãi, duy trì kinh doanh, cung ứng.
- QUẢNG NGÃI : Đã hút 3.500 lít dầu trên tàu chở gạo bị gãy đôi
Phương tiện trục vớt tiếp cận từ phía sau tàu Hoàng Gia 46 bị nạn 9 ngày trước, sau đó dùng máy bơm hút toàn bộ 3.500 lít dầu trong két chứa lên bờ.
- TP HCM không tuyển được sinh viên xuất sắc nào trong 5 năm
Thành phố không thu hút được sinh viên xuất sắc, cán bộ khoa học trẻ nào về làm việc từ năm 2018 đến nay vì chính sách lương chưa hấp dẫn, ít người quan tâm.
3. THỊ TRƯỜNG BĐS
- Đáng ra nên hạ bậc Thuế thu nhập cá nhân sớm hơn
Giới chuyên gia cho rằng việc hạ bậc thuế từ 7 xuống 5 với người làm công ăn lương và thu thuế nhiều hơn từ nhóm thu nhập cao "đáng lẽ phải được làm từ sớm".
- Hà Nội không ban hành quy định riêng về bồi thường chung cư cũ
Đề xuất của Sở Xây dựng Hà Nội quy định cụ thể mức bồi thường khi cải tạo chung cư cũ đã bị bác sau nửa tháng đưa ra lấy ý kiến.
- Khánh thành đường ven biển Bình Định gần 2.000 tỷ đồng
Thủ tướng Phạm Minh Chính cắt băng khánh đường ven biển ĐT 639, đoạn Cát Tiến - Mỹ Thành dài 40 km, với tổng vốn 1.967 tỷ đồng, sáng 4/2.
- TP HCM đề xuất phương án thu thuế nhà, đất thứ hai
Thành phố kiến nghị tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng hoặc bất động sản thứ hai trở lên.
- TP HCM tính mở rộng 4 đường tổng đầu tư gần 5.900 tỷ đồng
Quận Gò Vấp kiến nghị UBND thành phố chi gần 5.900 tỷ đồng cho 4 dự án mở rộng đường huyết mạch đang xuống cấp, ùn tắc và hay ngập nước.

04/02/2023

Cố chấp mà 🥲🥲
Chắc đây là cách để Bình Chánh lên quận nhanh nhất :))))

03/02/2023

BẤT ĐỘNG SẢN ĐỒNG SỞ HỮU
Hiện nay, nhiều người dân và nhà đầu tư quan tâm đến các sản phẩm bất động sản có giá “mềm” hơn so với thị trường và đa số nằm ở tình trạng đồng sở hữu hoặc “công chứng vi bằng”. Đây là câu chuyện cũ không mới nhưng thỉnh thoảng chúng ta cũng nên nhắc lại cho những Nhà đầu tư mới nắm vấn đề này.
1. Bất động sản đồng sở hữu (được pháp luật công nhận).
Trên thực tế đây là những bất động sản đủ điều kiện cấp Sổ đỏ và có thể đã do một số người cùng nhau “hùn” tiền mua lại/ hoặc được thừa kế và được đứng tên nhiều người trên cùng một Sổ đỏ (trường hợp Hộ gia đình/Vợ chồng chúng ta sẽ không phân tích trong bài này) hoặc theo đề nghị của tất cả các bên thì bất động sản này sẽ được cấp một sổ đỏ cho một người đứng đại diện (ghi chú đại diện sử dụng chung với abcd…). Hiện nay do tránh việc biến tướng của phân lô bán nền (có những trường hợp chỉ 1.000 m2 nhưng có đến hàng trăm người đồng sỡ hữu (khoảng 10m2/người)) nên một số địa phương đã có những chỉ đạo tạm ngưng cấp Giấy theo hướng này.
Và người mua lại sẽ thay thế người bán về phần quyền và vị trí (nếu có thỏa thuận riêng) này trong phần sỡ hữu chung (toàn bộ bất động sản, phần này vì không đủ điều kiện tách thửa, chuyển mục đích … nên phần thỏa thuận từng diện tích riêng không được pháp luật ghi nhận trong sổ đỏ để mang tính pháp lý).
2. Bất động sản đồng sỡ hữu (không được pháp luật công nhận):
Đây là một dạng chiếm đại đa số và thay vì được mua bằng giấy viết tay thì thời gian gần đất được các đơn vị dịch vụ giới thiệu việc mua bán thông qua vi bằng. Về bản chất thì không có gì khác nhau giữa mua bán giấy viết tay và mua bán thông qua “công chứng vi bằng” và đa phần các trường hợp này rơi vào sổ hồng chung hoặc đất đang thế chấp ngân hàng hay nhà xây dựng hàng loạt, bị sai phép, xây dựng trên đất nông nghiệp, không phù hợp quy hoạch nhưng tựu chung lại là các bất động sản này “không đủ điều kiện” theo quy định để có thể chuyển mục đích (không phù hợp quy hoạch..) hoặc không thể tách thửa (điều kiện về diện tích tối thiểu, diện tích mặt tiền tiếp giáp đường…..) để có thể chuyển hóa thành sỡ hữu riêng.
Tuy nhiên, cũng không ít người mua nhà nhầm tưởng Vi bằng do thừa phát lại lập như là một giao dịch mua bán bất động sản hợp pháp (được sang tên sau này). Cách hiểu này là hoàn toàn sai vì theo quy định thì vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật (sau khi lập, Vi bằng phải đăng được đăng ký tại Sở Tư pháp). Gần đây nhất theo Nghị định 08/2020 đã quy định rõ các trường hợp không được lập vi bằng trong đó quy định rõ trường hợp xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Thừa phát lại cũng không được lập vi bằng trong trường hợp ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Ưu điểm của bất động sản đồng sỡ hữu là giá mềm, bởi giá chào bán trên thị trường thường thấp hơn so với bất động sản tương đồng sỡ hữu riêng (thông thường từ 10-30%) nên rất nhiều Nhà đầu tư quan tâm, một số vấn đề mà Nhà đầu tư có thể đối mặt khi mua bất động sản đồng sỡ hữu dạng này trên thực tế sẽ gặp phải.
- Hạn chế về Quyền của Người sử dụng đất: Trên thực tế một đồng sỡ hữu đứng tên trên sổ đỏ cùng vài chục khác cũng không thể dùng tài sản của mình để thực hiện quyền chuyển nhượng/thế chấp/tặng cho…. tài sản này nếu không có sự đồng ý của toàn bộ các đồng sỡ hữu còn lại. Quyền cơ bản của Chủ đất có thể thấy là là thế chấp cho tổ chức tín dụng khi cần vay vốn cũng khó có thể thực hiện được vì liên quan đến nghĩa vụ trả nợ và không xác định được phẩn quyền của mình trong khối tài sản chung kể cả trường hợp đồng sở hữu theo dạng mua giấy viết tay hay mua bán thông qua vi bằng nên Ngân hàng sẽ từ chối cho vay.
Trường hợp mảnh đất nằm trong quy hoạch phải thu hồi thì việc xác định người nhận tiền đền bù, giá tiền hay việc khiếu nại cũng khó xác định và thực tế phát sinh nhiều tranh chấp có liên quan.
- Tính Thanh khoản: Do là sở hữu chung nên khi muốn chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những đồng sỡ hữu khác (những người có tên chung trên sổ đỏ (lưu ý thêm còn đồng sở hữu của đồng sở hữu (vợ/chồng) của người đồng sỡ hữu). Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên khác thì phải thực hiện việc tách thửa mới chuyển nhượng được, tuy nhiên việc tách thửa thì thông thường sẽ không khả thi do không đủ điều kiện để tách (diện tích….) do đó khi chào bán ra thị trường các Nhà đầu tư khác sẽ rất e ngại khi mua các bất động sản dạng này.
- Dễ phát sinh tranh chấp: Trên thực tế việc mua bán giấy viết tay hay lập vi bằng dễ phát sinh rủi ro hơn khi chỉ có một Sổ đỏ (nếu được cấp – chủ đất giữ) thì Chủ đất có thể thế chấp ngân hàng thậm chí bán luôn cho một bên thứ ba khác (do không cần bên đồng sỡ hữu đồng thuận về mặt pháp lý). Trên thực tế nhiều trường hợp tranh chấp phát sinh từ việc này khi chủ đất không trả được nợ vay ngân hàng thậm chí lừa đảo trong một số trường hợp.
Bên cạnh đó, một số trường hợp mua nhà sổ chung do xây sai phép, xây không phép, xây dựng trên đất nên bị cơ quan Nhà nước cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ công trình.
Nhu cầu sở hữu nhà đất để an cư hay để đầu tư là một nhu cầu chính đánh tuy nhiên việc mua bán nhà đất đồng sở hữu là thủ tục mất nhiều thời gian thẩm định và đánh giá rủi ro, bên cạnh đó trên thị trường gần đây xuất hiện việc một số cá nhân mua đất (có sổ đỏ) rồi chia nhỏ và đăng bán với giá rẻ nhưng sau khi khách hàng quyết định mua và đặt cọc thì mới hay là nhà đất được xây trên sổ chung, và việc mua bán thông qua các Hợp đồng hợp tác/góp vốn hay vi bằng. Người bán đồng thời sẽ hứa hẹn khi giao dịch xong xuôi thì sẽ tách sổ nhưng sau đó họ lại không thực hiện (lý do chính là không tách được) khiến người mua không còn quyền tự quyết đối với bất động sản mà chính họ đang sở hữu và từ đó phát sinh tranh chấp rất phức tạp.
Đối với những nhà đầu tư có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, chúng tôi khuyến cáo nên xem xét đầy đủ thông tin về chủ sử dụng, giấy tờ người đồng sở hữu đồng, giấy phép xây dựng…. đồng thời quan tâm thêm về quy hoạch hiện hữu để tránh các tranh chấp phát sinh sau này đồng thời bảo toàn được tài sản và là nơi An cư.
Luật sư Trần Minh Cường.

03/02/2023

LÀM GÌ KHI BỊ TÒA ÁN TRIỆU TẬP TRONG VỤ ÁN D N SỰ?
Trong cuộc sống hằng ngày, đặc thù quá trình kinh doanh, bản thân chúng ta dù không mong muôn nhưng trong nhiều trường hợp vẫn phải liên quan tới một vụ việc mà các bên đang yêu cầu Tòa án giải quyết chẳng hạn như tranh chấp Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, tranh chấp về ranh đất, về quyền thừa kế….., như vậy khi nhận được Giấy triệu tập của Tòa án, chúng ta nên làm gì?
Phạm vi bài viết của Tác giả cung cấp ý kiến trong trường hợp người nhận được Giấy triệu tập là bị đơn hoặc người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong một vụ án dân sự liên quan đến các giao dịch bất động sản;
Khi bạn nhận được Giấy Triệu tập của Tòa án nhân dân thì khi đó bạn cần hiểu rằng đang có 01 vụ án đã được tòa án thụ lý theo quy định mà trong vụ án đó bạn được xác định vai trò tố tụng và có các quyền và nghĩa vụ tương ứng liên quan.
Thông thường, bạn sẽ nhận được Thông báo thụ lý vụ án và Giấy triệu tập bạn lên Tòa vào một ngày ấn định để giải quyết vụ án (đầu tiên là ghi nhận ý kiến tự khai hoặc lấy lời khai đương sự hoặc các thủ tục tố tụng khác….). Tuy nhiên, không phải lúc nào tòa án cũng gửi cho bạn Thông báo thụ lý trước mà trong một số trường hợp bị chỉ nhận được Giấy triệu tập lên làm việc tại tòa án với tư cách bị đơn hoặc người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
Những việc cần làm khi nhận được Giấy triệu tập của tòa án:
1. Kiểm tra nội dung Giấy triệu tập xem tòa án nào triệu tập mình? Vai trò của mình trong vụ án là gì? Tranh chấp chính của vụ án là gì? Thời gian địa điểm làm việc như thế nào? Giấy tờ gì cần mang theo khi đến tòa án? Số điện thoại cán bộ tòa án liên hệ (nếu có)?
2. Rà soát lại các quan hệ làm ăn, kinh doanh… xem mình có liên quan gì đến bên nguyên đơn hay không và xác định bản chất nội dung tranh chấp là gì?
3. Tuân thủ tuyệt đối nguyên tắc tham gia tố tụng cơ bản đối với tất cả các vụ án dân sự:
Quyền và nghĩa vụ chứng minh là của bạn!
Khi bạn không hợp tác với tòa án là bạn đã khước từ quyền chứng minh của mình và tòa án sẽ vẫn giải quyết vụ án trên cơ sở các chứng cứ thu thập được, mọi hệ quả kể cả bất lợi cho bạn thì bạn vẫn phải chấp nhận.
Từ đó, bạn xác định tâm thế, chuẩn bị hồ sơ và tìm kiếm các sự tư vấn cần thiết để đảm bảo các phương án bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình trong vụ án, thông báo cho tòa án. Nhiều bạn cho rằng mình cứ vắng mặt, không lên tòa theo giấy triệu tập là tòa án không xử được vụ án đó nhưng đó là sai lầm nghiêm trọng bởi hành vi đó được xem là khước từ quyền tham gia tố tụng và quyền được chứng minh cho quyền lợi chính đáng của mình tại tòa án.
4. Ý kiến và lời khai, lời trình bày tại tòa án là Chứng cứ nên phải cân nhắc trình bày ý kiến của mình tại tòa án cho phù hợp; ngoài ra bạn còn phải chú ý bạn chỉ có quyền trong một thời hạn luật định đối với yêu cầu phản tố - nếu bạn là bị đơn, yêu cầu độc lập-nếu bạn là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trong vụ án thì các yêu cầu của bạn mới được tòa án xem xét, giải quyết.
5. Trong mọi trường hợp chúng tôi khuyến cáo Cộng đồng nên tham gia giải quyết vụ án tại Tòa án, bởi việc chúng ta nhận văn bản tố tụng (Giấy triệu tập) mà không tham gia việc này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chúng ta và Tòa án vẫn có thể giải quyết vụ việc theo quy định thông qua thủ tục niêm yết công khai các văn bản tố tụng: Giấy triệu tập, Thông báo, Quyết định, Bản án …)
Ví dụ: Ông A kiện bạn yêu cầu công nhận, đòi quyền sử dụng đất mà bạn đang đứng tên quản lý cho ông A, ông A cung cấp cho Tòa án nhiều văn bản giấy tờ có liên quan để chứng minh việc này.
Việc bạn nhận được các văn bản tố tụng nhưng cố tình không tham gia vì nhiều lý do (như không liên quan, không có cơ sở… chẳng hạn) thì do bạn không tham gia thì Tòa án vẫn sẽ tiến hành giải quyết vụ án theo quy định sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy định và căn cứ vào hồ sơ mà Bên A cung cấp cũng như các văn bản mà Tòa án thu thập để giải quyết. Giả định trường hợp này Bản án của Tòa án tuyên chấp nhận yêu cầu của Bên A buộc bạn phải giao quyền sử dụng đất cho ông A, sau đó bản án có hiệu lực, Bên A cùng cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế để bàn giao quyền sử dụng đất này cho bên A. Trong khi theo Án lệ thì nếu bạn là người đứng tên giùm quản lý cho Bên A thì bạn có quyền yêu cầu công sức trông giữ và hoàn toàn có cơ sở pháp lý để tòa án chấp nhận cho bạn.
Dẫu biết “Vô phúc đáo tụng đình” nhưng nếu việc dân sự đôi bên không thể có tiếng nói chung thì tôi khuyến nghị các bên cần tham gia quá trình tố tụng tại tòa án với một thái độ chuẩn mực và có sự chuẩn bị phù hợp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của chính mình.
Ls Trần Minh Cường.

02/02/2023

GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN – CÓ RỦI RO GÌ?
Hiện nay trên thị trường, vì nhiều lý do như muốn né thuế Thu nhập cá nhân (tùy địa phương), lướt cọc….mà nhiều nhà đầu tư đang giao dịch bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền.
Tùy theo nhu cầu của nhà đầu tư, trong phạm vi bài viết này phân tích một số rủi ro và cách phòng ngừa rủi ro để các Nhà đầu tư chúng ta cân nhắc.
Theo quy định pháp luật (Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015) thì Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danhbên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Do đó về bản chất khi bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức làm Hợp đồng ủy quyền, bạn chỉ được phép thực hiện các công việc trong phạm vi ủy quyền. Tùy theo thỏa thuận mà phạm vi ủy quyền có thể bao gồm: cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất... bằng tư cách nhân danh bên ủy quyền.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản, đồng thời sau khi chuyển nhượng, các bên phải thực hiện việc đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.
Với các quy định trên, có thể thấy, việc giao dịch quyền sử dụng đất bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn một số rủi ro sau:
Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (bên mua) phải chứng minh có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có thực, thông qua việc thanh toán, giao đất, bàn giao giấy tờ về quyền sử dụng đất chứ không phải là ủy quyền (làm thay – nhân danh bên ủy quyền);
Thông thường các bên sẽ lập một Hợp đồng mua bán bằng giấy tay để phòng ngừa vấn đề này.
Tuy nhiên, dù có làm đầy đủ các bước trên thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về mặt hình thức (không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực).
Bộ luật dân sự quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực một năm. Như vậy khi hết thời hạn này các bên phải làm Hợp đồng ủy quyền mới. Trong trường hợp bạn đề nghị ký Hợp đồng ủy quyền mới mà bên ủy quyền (bên bán) từ chối thực hiện thì bạn không còn quyền đối với bất động sản này nữa.
Do đó các bên nên làm thời hạn này dài chẳng hạn như 20 năm hoặc theo thời hạn sử dụng đất còn lại của Sổ đất.
Điều 422 BLDS quy định trường hợp một trong các bên không may bị chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên hết hiệu lực, khi sự kiện này xảy ra thì thửa đất đó sẽ là di sản thừa kế của người ủy quyền và sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế kể cả Hợp đồng ủy quyền lại (mua bán 2 lần thông qua Hợp đồng ủy quyền).
Trên thực tế nhiều trường hợp yêu cầu bên bán và các đồng sở hữu làm thêm Di chúc cho tài sản này để hạn chế rủi ro tuy nhiên Di chúc vẫn có thể được sửa -thay đổi bất kỳ lúc nào bởi người lập.
Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 569 BLDS, trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Trên thực tế đối với các giao dịch mua bán bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền các bên nên lựa chọn hình thức ủy quyền có thù lao.
Trên đây là một số phân tích các rũi ro và một số giải pháp cho Cộng đồng Nhà đầu tư quan tâm khi lựa chọn hình thức giao dịch bất động sản bằng Hợp đồng ủy quyền, Thực tiễn hành nghề có nhiều tranh chấp phát sinh từ vấn đề này do không có giải pháp triệt để xử lý rủi ro, do đó Tôi khuyến nghị Cộng đồng tùy theo nhu cầu tuy nhiên nên hạn chế nhận chuyển nhượng quyền sử đất thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền mà nên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất và sau đó đăng ký biến động (trước bạ, sang tên) theo quy định của pháp luật.
Luật sư Trần Minh Cường.

Nhà Phúc

18/05/2023

08/02/2023

05/02/2023

05/02/2023

04/02/2023

04/02/2023

03/02/2023

03/02/2023

02/02/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category