14/07/2025
Bất động sản (BĐS) là một 'máy in tiền' kín đáo" nó có vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Nó không "in" ra tiền giấy vật lý, nhưng nó tạo ra và khuếch đại giá trị tiền tệ trong hệ thống một cách gián tiếp nhưng vô cùng mạnh mẽ.
1. BĐS là "Cỗ máy Ngân sách" cho Nhà nước
Đây là cơ chế trực tiếp và rõ ràng nhất. Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, hưởng lợi trực tiếp khi giá đất tăng mà không cần tăng các loại thuế trực thu vốn dễ gây phản ứng tiêu cực trong xã hội (như thuế thu nhập, thuế VAT).
- Thu tiền sử dụng đất & Thuế chuyển nhượng:
+ Khi một doanh nghiệp muốn thực hiện dự án, họ phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Bảng giá đất của nhà nước, dù luôn đi sau thị trường, cũng được điều chỉnh tăng theo thời gian. Giá đất thị trường càng cao, bảng giá đất càng có cơ sở để tăng, và khoản thu này càng lớn.
+ Mỗi giao dịch mua bán, chuyển nhượng của người dân đều phát sinh Thuế thu nhập cá nhân (2%) và Lệ phí trước bạ (0.5%). Khi giá trị một căn nhà tăng từ 2 tỷ lên 5 tỷ, số thuế nhà nước thu được trên mỗi giao dịch cũng tăng theo 2.5 lần. Với hàng trăm ngàn giao dịch mỗi năm, đây là một nguồn thu khổng lồ và tự động tăng theo giá trị BĐS.
- Đấu giá đất công:
+ Đây là hình thức "thu hoạch" trực tiếp nhất. Các địa phương đưa ra đấu giá các "khu đất vàng" hoặc các quỹ đất lớn. Giá đất thị trường càng sốt, giá trúng đấu giá càng được đẩy lên cao kỷ lục. Toàn bộ số tiền chênh lệch khổng lồ này chảy thẳng vào ngân sách địa phương, trở thành nguồn vốn để xây dựng hạ tầng, đường sá, cầu cống, bệnh viện...
- Vòng lặp tích cực (từ góc độ ngân sách): Đấu giá đất được giá cao -> Có tiền làm hạ tầng -> Hạ tầng tốt lại đẩy giá đất khu vực xung quanh lên cao hơn -> Các cuộc đấu giá sau này lại thu được nhiều tiền hơn.
Về bản chất, nhà nước đang "in tiền" bằng cách biến tài nguyên đất đai (thứ nhà nước quản lý) thành nguồn vốn phát triển trực tiếp.
2. BĐS là "Tấm đệm an toàn" và "Máy bơm tín dụng" cho hệ thống Ngân hàng (đây là cơ chế "kín đáo" hơn nhưng tác động còn lớn hơn đến toàn bộ nền kinh tế)
- Tăng giá trị tài sản thế chấp, giảm nợ xấu (ảo):
+ Hơn 70% các khoản vay trong hệ thống ngân hàng Việt Nam được thế chấp bằng bất động sản.
Ví dụ: Một người vay 7 tỷ đồng và thế chấp một BĐS được định giá 10 tỷ. Nếu thị trường đi xuống, BĐS chỉ còn 8 tỷ, tỷ lệ cho vay/tài sản (LTV) tăng lên, rủi ro cho ngân hàng tăng. Nhưng nếu thị trường đi lên, BĐS đó tăng giá lên 15 tỷ. Lúc này, khoản vay 7 tỷ trở nên cực kỳ an toàn.
+ Khi một khoản nợ bị xếp vào nhóm nợ xấu, ngân hàng sẽ tìm cách thanh lý tài sản thế chấp. Nếu giá BĐS đã tăng đáng kể so với lúc cho vay, ngân hàng không những thu hồi được gốc và lãi, mà thậm chí còn có lời. Điều này giúp tỷ lệ nợ xấu trên sổ sách được giữ ở mức thấp, làm đẹp báo cáo tài chính và tạo cảm giác hệ thống vẫn đang an toàn, vững mạnh.
- "In tiền" thông qua vòng quay tín dụng: đây chính là trái tim của "máy in tiền". Nó không in ra tiền vật lý, mà in ra "tiền tín dụng".
- Vòng lặp tạo tiền:
+ Anh A có BĐS trị giá 10 tỷ, thế chấp vay ngân hàng được 7 tỷ.
+ Anh A dùng 7 tỷ này (cộng thêm vốn tự có) để mua một BĐS khác của chị B.
+ Chị B nhận được tiền, lại gửi vào ngân hàng. Ngân hàng lại có thêm tiền để cho người khác vay.
Trong khi đó, do thị trường sôi động, cả hai BĐS của anh A đều tăng giá. Anh A có thể tiếp tục dùng BĐS thứ hai để thế chấp vay thêm tiền, tiếp tục chu trình đầu tư.
Trong quá trình này, lượng tiền trong lưu thông (cung tiền M2) tăng lên nhanh chóng, không phải do Ngân hàng Nhà nước in thêm tiền giấy, mà do hệ thống ngân hàng thương mại "tạo ra" tiền qua mỗi vòng cho vay dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS có giá trị ngày càng tăng.
3: Mặt trái và Rủi ro của "Cỗ máy" này
Mặc dù là một công cụ hữu hiệu để thúc đẩy tăng trưởng trong một giai đoạn, việc quá phụ thuộc vào "máy in tiền BĐS" mang lại những rủi ro dài hạn cực lớn:
- B**g bóng tài sản và Bất bình đẳng: Giá BĐS tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập thực tế của người dân, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa vời với giới trẻ và người lao động. Điều này tạo ra sự phân hóa giàu nghèo sâu sắc giữa tầng lớp có tài sản và không có tài sản.
- Méo mó nền kinh tế: Nguồn vốn xã hội và tín dụng ngân hàng đổ quá nhiều vào đất đai thay vì các lĩnh vực sản xuất, công nghệ, đổi mới sáng tạo. Nền kinh tế trở nên phụ thuộc vào đầu cơ và có nguy cơ bị "rỗng" về năng lực sản xuất cốt lõi.
- Rủi ro hệ thống tiềm ẩn: "Tấm đệm an toàn" của ngân hàng chỉ vững chắc khi giá BĐS đi lên. Khi b**g bóng vỡ và thị trường đảo chiều, giá trị tài sản thế chấp sẽ sụt giảm hàng loạt. Các khoản nợ xấu "ẩn" sẽ lộ diện, các khoản vay trở nên không thể thu hồi, gây ra nguy cơ sụp đổ dây chuyền cho hệ thống tài chính, như bài học của Trung Quốc hiện nay.
___________
Cre: Đây có thể là một trong những cách lý giải cho việc tại sao đất tăng giá, BĐS là máy in tiền kín đáo, nó vừa là nguồn thu ngân sách linh hoạt cho nhà nước, vừa là động cơ chính cho việc mở rộng tín dụng của hệ thống ngân hàng, nó đã là động lực quan trọng cho sự phát triển của Việt Nam trong nhiều năm.
Đây là một cỗ máy hoạt động tốt nhất khi đi lên, việc duy trì hoạt động của nó mãi mãi bằng cách đẩy giá lên cao liên tục sẽ tích tụ những rủi ro khổng lồ cho tương lai của cả nền kinh tế.
