26/03/2026
Vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà trị giá 66 tỷ đồng không kèm nội thất là một án lệ quan trọng, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao giải quyết qua Quyết định giám đốc thẩm số 26/2024/DS-GĐT ngày 20/06/2024.
Nội dung vụ án:
Ngày 30/01/2019, Công ty S và bà T có ký văn bản thỏa thuận về việc đặt cọc và chuyển nhượng toàn bộ căn nhà số 283/42-44, thành phố H theo biên bản thỏa thuận giá mua bán là 66 tỷ đồng. Ngày 14/02/2019, Công ty S ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán căn nhà trên thay thế cho thỏa thuận ngày 30/01/2019. Ngày 29/05/2019, Công ty S và bà T có ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 009773 tại Văn phòng Công Chứng G. Công ty S đã thực hiện các thủ tục đóng lệ phí trước bạ và đăng kí sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Giấy chứng nhận cấp chuyển đổi (đăng bộ hoàn thành) ngày 25/06/2019.
Theo các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận, ngày 26/06/2019, hai bên có buổi gặp tại địa chỉ số 283/42-44 để bàn giao các giấy tờ còn lại của căn nhà như hệ thống Phòng cháy chữa cháy, bản vẽ, hợp đồng lắp đặt thang máy, giấy bảo hành các thiết bị trong nhà trước khi bên mua thanh toán tiền đợt cuối, thanh lý hợp đồng thuê nhà với đơn vị hiện đang thuê để khai thác dịch vụ (có ghi âm lại). Tuy nhiên, người đến làm việc là bà M (mẹ của bà T) theo hợp đồng ủy quyền được lập ngày 26/06/2019, bà M cho rằng hợp đồng mua bán đã không liệt kê chi tiết các trang thiết bị, nội thất trong từng căn phòng nên bà không đồng ý bán nhà bao gồm cả trang thiết bị nội thất kèm theo. Phía đại diện Công ty S không đồng ý vì các bên đã có thương lượng về giá bán là 66 tỷ bao gồm các trang thiết bị nội thất được lắp đặt trong các căn phòng của căn nhà. Thỏa thuận được ghi lại dưới dạng tin nhắn để làm căn cứ. Khi mua bán căn nhà đã là tòa nhà căn hộ dịch vụ đang cho thuê. Giá thuê 250.000.000 đồng/tháng là cơ sở để các bên tính toán và đã thể hiện rõ trong hợp đồng với bên thuê thứ 3 ghi rõ: Giá thuê bao gồm đầy đủ nội thất lắp đặt trong 34 phòng của căn nhà. Theo hợp đồng đặt cọc tại điểm c khoản 2 Điều 5, nếu bị đơn thông báo cho nguyên đơn đã có sổ nhà đất đăng bộ xong và nguyên đơn chưa có tiền thanh toán thì bị đơn sẽ được hưởng tiền thuê nhà tiếp cho đến khi nguyên đơn thanh toán hết tiền mua nhà còn thiếu.
Tuy nhiên, ngay sau khi nhận được đăng bộ sang tên căn nhà thì nguyên đơn đã nhiều lần nhắn tin yêu cầu bị đơn đến nhận tiền mua nhà còn thiếu kèm theo bàn giao những giấy tờ liên quan đến căn nhà trên thì phát sinh tranh chấp đến trang thiết bị nội thất căn nhà nên hai bên không thỏa thuận được. Do đó, căn cứ theo thỏa thuận thì nguyên đơn được hưởng tiền thuê nhà từ ngày 01/6/2019 nhưng do nguyên đơn vẫn còn nợ tiền thuê nhà nên nguyên đơn đồng ý để bên thuế chuyển tiền thuê nhà hàng tháng là 250.000.000 đồng cho bị đơn nhằm cấn trừ tiền mua nhà còn thiếu của nguyên đơn với bị đơn. Số tiền này hàng tháng nguyên đơn vẫn làm thông báo cho bị đơn biết đây là khoản tiền gì mà bị đơn nhận được. Ngày 26/6/2019, nguyên đơn cũng đã ký tiếp hợp đồng cho thuê căn nhà trên với người đang thuê là ông Đỗ Xuân C đúng nội dung thuê mà bên thuê đã ký với bà T (chủ nhà cũ). Các bên cũng thỏa thuận để bên thuê tiếp tục thanh toán tiền thuê cho chủ cũ, số tiền đó bên cho thuê sẽ cấn trừ vào số tiền còn nợ lại sau giấy ủy quyền ngày 27/6/2019. Nay nguyên đơn khởi kiện đề nghị Tòa án buộc bị đơn ký nhận số tiền bán nhà còn lại sau khi nguyên đơn trừ đi tiền thuê nhà mà bị đơn đã nhận, bàn giao toàn bộ tài liệu liên quan đến căn nhà như hai bên đã thỏa thuận.
Bị đơn có yêu cầu phản tố như sau: Căn cứ theo Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 009773 ngày 29/5/2019, đối tượng của hợp đồng là toàn bộ căn nhà và quyền sử dụng đất ở tại địa chỉ 283/42-44 thành phố H không kèm theo trang thiết bị nội thất bên trong tòa nhà. Công ty S hoàn toàn không có cơ sở để yêu cầu bị đơn phải bàn giao toàn bộ trang thiết bị, nội thất bên trong căn nhà nêu trên cho Công ty S.
Công ty S và bà T đã thỏa thuận rõ tại Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019 rằng sẽ chỉ bàn giao giấy tờ có liên quan và nhà sau khi bà T đã nhận đầy đủ 100% tổng giá trị hợp đồng chuyển nhượng là 66 tỷ đồng từ Công ty S. Việc Công ty S yêu cầu phải bàn giao giấy tờ và căn nhà trong khi Công ty S chưa thanh toán hết số tiền mua nhà là vi phạm thỏa thuận giữa các bên. Tính đến ngày 30/6/2019, Công ty S không chịu thanh toán hết số tiền 6 tỷ đồng, nên căn cứ theo Thỏa thuận ngày 30/01/2019 và điểm c khoản 2 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc ngày 14/02/2019, bà T được hưởng tiền cho thuê nhà tính từ ngày 01/6/2019 cho đến khi bên mua thanh toán hết 6 tỷ đồng. Do đó, bên mua không có quyền lấy tiền cho thuê nhà kể từ 01/6/2019 nên bên mua không có quyền cấn trừ tiền cho thuê nhà vào tiền mua nhà. Đề nghị Tòa chấp nhận yêu cầu phản tố như sau:
- Buộc Công ty S thanh toán hết một lần số tiền mua nhà còn lại là: 6 tỷ đồng và tiền lãi chậm thanh toán số tiền 6 tỷ đồng nêu trên kể từ ngày 05/7/2019 đến nay theo mức lãi suất quy định của pháp luật và tính đến ngày xét xử thì bà T mới bàn giao toàn bộ giấy tờ nhà có liên quan mà bà T có.
- Buộc Công ty S và bên thuê nhà là ông Đỗ Xuân C thanh toán tiền cho thuê căn nhà 283/42 - 44 thành phố H cho bà T cho đến khi Công ty S thanh toán hết số tiền mua bán nhà còn lại là 6 tỷ đồng.
- Buộc Công ty S thanh toán một lần giá trị trang thiết bị, cơ sở vật chất của căn nhà là: 2.264.574.979 đồng.
Luật sư Phan Ngọc - 0919139456
