07/06/2019
Bước 1: Bên mua nhà lấy GCN Quyền sử dụng đất (Bản photo) và cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý gồm (CMND, Sổ hộ khẩu….) và hồ sơ chứng minh năng lực trả nợ đến ngân hàng đề nghị cấp tín dụng. Nếu được Ngân hàng đồng ý mức cấp tín dụng theo đề xuất của người mua, thực hiện tiếp bước 2.
Bước 2: Đặt cọc.
Bước 3: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Tổ chức hành nghề công chứng tại địa bàn có đất.
Lưu ý: Thông thường Bên bán và Bên mua sẽ thỏa thuận mức giá thể hiện trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn rất nhiều so với giá thực mua, thực bán. Tuy nhiên, Ngân hàng không có cơ sở để giải ngân nếu giá để quá thấp. Thông thường, Ngân hàng yêu cầu giá trị trên Hợp đồng chuyển nhượng tối thiểu bằng số tiền cần vay (Một số Ngân hàng còn yêu cầu thể hiện giá trị chuyển nhượng bằng giá trị chuyển nhượng thực tế để đảm bảo: Gía trị BĐS * 70% (tỷ lệ cho vay) > Số tiền vay).
Do đó, Bên bán và Bên mua thực hiện lập 1 Hợp đồng chuyển nhượng theo giá thấp và 1 Hợp đồng theo giá thực tế. Bằng cách: C1 – Lập Hợp đồng công chứng theo giá thực tế, công chứng Hủy Công chứng lại Hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp Lấy Họp đồng giá thấp nộp VPĐK Đất Đai, Lấy Hợp đồng chuyển nhượng giá thực tế nộp Ngân hàng.
C2 – Để tiết kiện chi phí Hủy Hợp đồng chuyển nhượng thì Có thể lập 2 Hợp đồng tại 2 Văn phòng công chứng khác nhau.
Bước 4: Ngân hàng giải ngân.
Sau khi Công chứng xong, Cung cấp Hợp đồng chuyển nhượng cho Ngân hàng. Quy trình như sau:
Bên mua ký Hợp đồng tín dụng và các cam kết với Ngân hàng Ngân hàng giải ngân tiền vào tài khoản Bên bán và phong tỏa lại Ngân hàng nhận sổ và Hợp đồng thực hiện nộp hồ sơ VPĐK Đất Đai. Đến lúc này sẽ xảy ra 2 trường hợp:
(1) Ra sổ được cho Bên mua: Ngân hàng và Bên mua sẽ thực hiện thủ tục công chứng Hợp đồng thế chấp Ngân hàng mở phong tỏa cho Bên bán rút tiền.
(2) Ra sổ không được (Lý do tài sản bị tranh chấp, ngăn chặn, kê biên…): Ngân hàng thu hồi lại tiền từ tài khoản Bên bán và trả sổ lại cho Bên bán. Bên bán và Bên mua thực hiện thủ tục hủy hợp đồng đã công chứng trước đó.
