03/09/2026
THU TIỀN, NHẮC NỢ CƯ DÂN: ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÓ THẨM QUYỀN KHÔNG?
Liên hệ Luật sư tư vấn:
📲 Hotline/Zalo 1: 0862 496 088
📲 Hotline/Zalo 2: 0869 877 881
📲 Hotline/Zalo 3: 0862 756 656
HỎI:
Đơn vị quản lý vận hành gửi tin nhắn nhắc nợ tôi trên nhóm chung vì tôi chưa nộp tiền thù lao cho Ban quản trị.
Tuy nhiên, tôi không nhận được bất kỳ thông tin nào về việc Ban quản trị nhà chung cư nơi tôi sinh sống đã ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành này. Ban quản trị cũng không có thông báo về việc thay đổi đơn vị thu phí.
Luật sư cho tôi hỏi: Đơn vị quản lý vận hành có được trực tiếp thu tiền, yêu cầu và nhắc nợ cư dân hay không?
ĐÁP:
Để xác định việc thu tiền và nhắc nợ của đơn vị quản lý vận hành có đúng quy định hay không, bạn cần làm rõ căn cứ lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, thẩm quyền ký hợp đồng và căn cứ phát sinh nghĩa vụ thanh toán của cư dân.
Căn cứ quy định pháp luật hiện hành gồm:
• Luật Nhà ở năm 2023;
• Nghị định 95/2024/NĐ-CP;
• Thông tư 05/2024/TT-BXD và các quy định có liên quan về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
1. AI CÓ QUYỀN LỰA CHỌN ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH?
Theo Điều 148 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị có trách nhiệm ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định.
Như vậy, Ban quản trị không được tùy ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà phải thực hiện theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư và quy định pháp luật có liên quan.
2. ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH CÓ ĐƯỢC TRỰC TIẾP THU TIỀN, NHẮC NỢ CƯ DÂN?
Bạn kiểm tra hợp đồng quản lý vận hành và phương án thu phí để xác định:
🔹 Đơn vị quản lý vận hành có được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn hay không?
🔹 Ban quản trị có ký hợp đồng với đơn vị này đúng thẩm quyền hay không?
🔹 Khoản tiền đang yêu cầu cư dân thanh toán là khoản tiền gì?
🔹 Mức thu đã được quyết định, thông qua theo đúng quy định hay chưa?
🔹 Hợp đồng có quy định đơn vị quản lý vận hành được trực tiếp thu khoản tiền này hay không?
🔹 Việc thay đổi đơn vị quản lý hoặc phương thức thu phí đã được thông báo đến cư dân hay chưa?
👉 Việc đơn vị quản lý vận hành gửi tin nhắn nhắc nợ không phải là căn cứ xác định cư dân có nghĩa vụ thực hiện hay không phải nghĩa vụ thanh toán cho đơn vị quản lý vận hành. Cần xác định khoản tiền đó phát sinh từ đâu và chủ thể nào có quyền thu.
3. QUYỀN YÊU CẦU CUNG CẤP HỒ SƠ, THÔNG TIN CỦA CƯ DÂN
Nếu chưa có được thông tin về việc lựa chọn hoặc thay đổi đơn vị quản lý vận hành, cư dân có thể yêu cầu Ban quản trị cung cấp, công khai các tài liệu liên quan, đặc biệt:
📌 Biên bản/Nghị quyết Hội nghị nhà chung cư về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành;
📌 Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành;
📌 Nội dung về phạm vi dịch vụ, mức phí và phương thức thu;
📌 Căn cứ xác định khoản tiền cư dân đang được yêu cầu thanh toán;
📌 Thông báo về việc thay đổi đơn vị quản lý hoặc đơn vị trực tiếp thu phí, nếu có.
Nếu phát hiện việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, ký hợp đồng hoặc thu phí không đúng quy định, cư dân có quyền yêu cầu Ban quản trị giải trình, cung cấp tài liệu và thực hiện đúng quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Trường hợp cần thiết, cư dân có thể đề nghị UBND cấp xã/phường và cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xem xét, xử lý theo quy định pháp luật.
⚠️ Tuy nhiên, cần lưu ý:
Việc cư dân chưa được thông báo trực tiếp không đương nhiên làm mất hiệu lực của khoản phí; đồng thời, việc Ban quản trị có hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành cũng không đồng nghĩa mọi khoản tiền đơn vị này yêu cầu đều đương nhiên là nghĩa vụ của cư dân.
Muốn xác định đúng – sai, cư dân cần phải đối chiếu nghị quyết Hội nghị nhà chung cư, hợp đồng, phương án thu phí và các căn cứ pháp lý liên quan.
Cư dân có nghĩa vụ thanh toán các khoản phí có căn cứ hợp pháp, nhưng đồng thời có quyền được biết khoản tiền mình phải đóng được xác định trên cơ sở nào.
Khi nhận được yêu cầu hoặc thông báo nhắc nợ từ đơn vị quản lý vận hành, cư dân hãy làm rõ:
👉 Đơn vị vận hành này được lựa chọn như thế nào?
👉 Ai ký hợp đồng với đơn vị này?
👉 Khoản tiền phải đóng do ai quyết định?
👉 Đơn vị nào có quyền trực tiếp thu?
👉 Căn cứ pháp lý và hợp đồng nào làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán của tôi?
Đây là những vấn đề cần được làm rõ trước khi kết luận việc thu tiền và nhắc nợ cư dân là đúng hay không đúng quy định.
Hiểu đúng quyền và nghĩa vụ của mình là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của cư dân tại chính nơi mình sinh sống.
