Luật sư Tư Vấn Đất Đai

03/01/2025

CHIA THỪA KẾ NHƯNG ĐẤT KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐỂ TÁCH THỬA, PHẢI LÀM SAO ?

Khi chia thừa kế đối với di sản là quyền sử dụng đất
nhưng diện tích đất không đủ diện tích tách thửa, người thừa kế có thể xem xét các phương án xử lý sau:

- Phương án 1: Những người thừa kế cùng đứng đồng sở hữu. Đây là phương án phổ biến khi thửa đất thừa kế không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa. Những người được hưởng di sản theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật có thể lựa chọn đứng đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 135 Luật đất đai năm 2024, khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin của tất cả những người có quyền. Mỗi người sẽ được cấp một bản Giấy chứng nhận riêng, hoặc có thể cấp chung một Giấy chứng nhận cho người đại diện nếu có yêu cầu.

- Phương án 2: Thỏa thuận cho một người nhận phần tài sản và chi trả tiền cho những người khác. Đây là cách thức được nhiều người lựa chọn để tránh ràng buộc và tranh chấp sau này. Những người thừa kế có thể thỏa thuận để lại phần đất cho một người, còn những người khác sẽ nhận bồi thường bằng tiền tương ứng với phần tài sản được hưởng trong khối di sản.
-------------------------------------------------------------
Liên hê: Luật sư Hạnh - Công ty Luật TNHH H.A.N
Sđt: 0982545368 để được tư vấn

05/12/2024

Vi phạm điều kiện diện tích tối thiểu, không được tách thửa.
Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Giao dịch chuyển nhượng này có hợp pháp và được công nhận hay không

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO giải đáp một số vướng mắc trong xét xử Hà Nội, ngày 10 tháng 9 năm 2024
Tòa án nhân dân tối cao có ý kiến như sau:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực do vi phạm điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hoặc đã trả hết tiền cho bên chuyển nhượng và đã xây dựng nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng mà không bị chính quyền địa phương xử lý. Vậy, trong những trường hợp này Tòa án có công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2013, Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu, như sau:
“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.
Đối với trường hợp áp dụng Luật Đất đai năm 2024, Điều 146 của Luật này quy định:
“Điều 146. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu
1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.
3. Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.”
Như vậy, trong trường hợp nêu trên, Tòa án chỉ công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự khi thửa đất đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 1 và khoản 3 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024. Nếu thửa đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 29 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc khoản 2 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2024 thì Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
…

04/12/2024

Người bị kiện đã chết trước khi người khởi kiện làm đơn khởi kiện nhưng không cung cấp được giấy chứng tử và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người bị kiện theo yêu cầu của Tòa án thì có thuộc trường hợp chưa đủ điều kiện khởi kiện không?

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO hướng dẫn tại CV số: 163/TANDTC-PC "V/v giải đáp một số vướng mắc trong xét xử" ngày 10 tháng 9 năm 2024 như sau:
Trường hợp Tòa án đã thụ lý vụ án, sau đó xác minh là bị đơn chết trước thời điểm khởi kiện và nguyên đơn không cung cấp được người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng thì giải quyết như thế nào?
Trong giai đoạn nhận và xử lý đơn khởi kiện, người khởi kiện cung cấp thông tin người bị kiện đã chết trước khi người khởi kiện làm đơn khởi kiện nhưng không cung cấp được giấy chứng tử và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của người bị kiện theo yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện của Tòa án thì Tòa án căn cứ điểm e khoản 1 Điều 192 của Bộ luật Tố tụng dân sự để trả lại đơn khởi kiện.
Trường hợp Tòa án đã thụ lý vụ án, sau đó xác minh là bị đơn chết trước thời điểm khởi kiện và nguyên đơn không cung cấp được người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng thì Tòa án hướng dẫn nguyên đơn làm đơn rút yêu cầu khởi kiện. Trường hợp Tòa án đã hướng dẫn nhưng nguyên đơn không làm đơn rút yêu cầu khởi kiện thì Tòa án căn cứ điểm a khoản 1 Điều 217 của Bộ luật Tố tụng dân sự để ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án.
…

28/11/2024

27/11/2024

Công Ty Luật TNHH H.A.N - H.A.N lawfirm

Trong suốt thời gian gần hai thập kỷ hoạt động trong lĩnh vực pháp lý, luật sư Hạnh - Giám đốc Công ty Luật TNHH H.A.N luôn hiển thị những giá trị cốt lõi làm nền tảng cho mọi hành động. Chính những giá trị này giúp Công ty Luật H.A.N chúng tôi không ngừng nỗ lực để mang đến sự bảo vệ tốt nhất cho quyền lợi của khách hàng:

1. Chính trực và Trung thực
Chúng tôi luôn tin rằng, luật pháp là nơi thực sự và công bằng được thực thi. Mọi hành động, lời khuyên và quyết định của chúng tôi đều dựa trên sự trung thực tuyệt đối, giữ vững tinh thần chính trực để giúp khách hàng nhìn nhận vấn đề một cách rõ ràng và chính xác nhất.

2. Tận tâm với khách hàng
Mỗi công việc mà chúng tôi nhận tiếp đều được xử lý bằng cả sự tận tâm và trách nhiệm. Tại HAN lawfirm, chúng tôi hiểu rằng đằng sau mỗi hồ sơ là một câu chuyện, một cuộc sống, và niềm tin của khách hàng trao cho chúng tôi. Do đó, chúng tôi cam kết nỗ lực hết mình để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của họ.

3. Chuyên môn kiên cố vàng và không ngừng học hỏi
Ngành luật hỏi sự hiểu biết sâu rộng và cập nhật không ngừng. Đội ngũ nhân sự của H.A.N lawfirm luôn không ngừng trau dồi kiến ​​thức, phân tích chuyên sâu mọi vấn đề và luật định để cung cấp giải pháp tối ưu, đặc biệt trong các vấn đề tranh chấp phức tạp.

4. Bảo mật và tôn trọng quyền riêng tư của khách hàng
Chúng tôi hiểu rõ tầm quan trọng của bảo mật trong lĩnh vực pháp lý. Tất cả thông tin khách hàng cung cấp đều được tôi bảo vệ tối đa, đảm bảo tôn trọng quyền riêng tư và tâm trí của họ trong mọi giao dịch.

"GIẢI PHÁP CHẮC CHẮN, BẢO VỆ TOÀN DIỆN" – đây là cam kết của chúng tôi với mỗi khách hàng. Dù là tranh chấp dân sự, đất đai, hôn nhân gia đình hay các vấn đề phức tạp khác, H.A.N Lawfirm luôn sẵn sàng đồng hành và mang đến giải pháp phù hợp nhất.

Liên hệ với chúng tôi: Công ty TY Luật TNHH H.AN
Hotline: 0982545368 (Luật sư Hạnh)
Email: [email protected]

09/03/2022

HỒ SƠ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG KHI NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT SAU KHI KÝ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG/ TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Căn cứ theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Như vậy, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc diện phải đang ký biến động đất đai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để ghi nhận/cập nhật thông tin chủ sử dụng thửa đất mới. Căn cứ chứng minh việc chuyển quyền sử dụng đất chính là hợp đồng chuyển nhượng qsd đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

✅ Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tờ khai lệ phí trước bạ, nhà đất;
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân dành cho cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản;
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Các giấy tờ pháp lý của cá nhân liên quan và giấy tờ khác.

♻️ Trình tự, thủ tục thực hiện

☑️ Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

☑️ Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

☑️ Bước 3: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

☑️ Bước 4: Người nộp hồ sơ, người được cấp Giấy chứng nhận nhận lại bản chính giấy tờ đã được xác nhận cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận.

⏬ Liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết:
Số điện thoại: 0982545368
Email: [email protected]

09/03/2022

KINH NGHIỆM XÉT XỬ: QUYẾT ĐỊNH TÁI THẨM HỦY MỘT PHẦN QUYẾT ĐỊNH CÔNG NHẬN THUẬN TÌNH LY HÔN VÀ SỰ THỎA THUẬN CỦA CÁC ĐƯƠNG SỰ DO XUẤT HIỆN TÌNH TIẾT MỚI

NHẬN ĐỊNH CỦA ỦY BAN THẨM PHÁN TÒA ÁN CẤP CAO TẠI HÀ NỘI

[1] Tại thời điểm Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết ly hôn, chị H và anh Ng đều thống nhất trình bày vợ chồng anh chị có 01 con chung là cháu Phạm Vũ Xuân Ph, sinh ngày 25/8/2016. Chị H, anh Ng xuất trình giấy khai sinh của cháu Ph thể hiện chị Hà và anh Ng là cha mẹ đẻ của cháu Ph. Chị H, anh Ng thuận tình ly hôn và thỏa thuận giao cháu Ph cho chị H trực tiếp nuôi dưỡng, chăm sóc. Do đó, Tòa án nhân dân huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc công nhận sự thuận tình ly hôn của chị H với anh Ng, xác định cháu Ph là con chung của chị H, anh Ng và công nhận sự thỏa thuận về việc giao cháu Ph cho chị H trực tiếp nuôi dưỡng, chăm sóc là có căn cứ.

[2] Sau đó, anh Vũ Xuân Th có đơn đề nghị xem xét theo thủ tục tái thẩm đối với Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 49/2017/QĐST-HNGĐ ngày 13/6/2017 của Tòa án nhân dân huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc, với nội dung: Anh Ng không có quan hệ huyết thống cha - con với cháu Ph; anh Th và cháu Ph có quan hệ huyết thống cha - con. Anh Th gửi kèm theo đơn đề nghị tái thẩm là Phiếu kết quả xét nghiệm ADN ngày 27/5/2020 của Trung tâm Công nghệ di truyền V (bản sao) có kết luận: Vũ Xuân Th và Phạm Vũ Xuân Ph có quan hệ huyết thống cha - con, với tần suất 99,9999748%.

[3] Như vậy, Phiếu kết quả xét nghiệm ADN ngày 27/5/2020 của Trung tâm Công nghệ di truyền V nêu trên là tình tiết mới có thể làm thay đổi nội dung của Quyết định công nhận thuận tình ly hôn và sự thỏa thuận của các đương sự số 49/2017/QĐST-HNGĐ ngày 13/6/2017 của Tòa án nhân dân huyện Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc mà các đương sự không biết tại thời điểm Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án. Quyết định kháng nghị tái thẩm số 19/2021/KNTT-HNGĐ ngày 27/8/2021 của Chánh án Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội là có căn cứ. Khi giải quyết lại vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm phải thu thập chứng cứ theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự để xác định cháu Phúc và anh Thịnh có đúng là cha- con hay không.

25/02/2022

Một số quy định của pháp luật hiện nay về hưởng hoa hồng khi chơi hụi họ

https://l.facebook.com

Bài viết này đề cập đến một số quy định của pháp luật liên quan đến họ hưởng hoa hồng có lãi.

25/02/2022

Xác định người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng trong vụ án dân sự
xac-dinh-nguoi-ke-thua-quyen-va-nghia-vu-to-tung

Ông A là bố của C. Ông A là nguyên đơn kiện đòi đất của C. Vấn đề đặt ra là trong quá trình giải quyết vụ án, ông A chết, có xác định C tham gia tố tụng với tư cách người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông A hay không?