Khu Dân Cư Long Thành Airport Village

30/12/2021

CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG!

Anh Nguyễn Hồng Nam mua mảnh đất hơn 1000m2, có công chứng và sang tên bìa 4 đầy đủ. Tuy nhiên, khi cầm sổ đỏ lên đọc kỹ thì thấy ghi có 200m2 đất thổ cư sử dụng lâu dài, còn lại là đất vườn, thời hạn sử dụng đến năm 2035.

“Thấy ghi vậy, mình rất hoang mang. Mua đất để sử dụng lâu dài mà thời hạn chỉ còn 14 năm nữa, liệu khi hết có bị thu hồi không?”, anh Nam băn khoăn.

Mang sổ đi hỏi cán bộ địa chính, anh được giải thích, hiện chỉ có đất thổ cư (gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị) mới được nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài thôi, còn các loại đất khác (đất trồng cây, đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp…) đều được giao có thời hạn.

Khi hết thời hạn giao đất ghi trên sổ, người dân chỉ cần mang đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gia hạn, thủ tục rất đơn giản, không phát sinh thêm chi phí gì.

Thực tế, không phải ai cũng hiểu đầy đủ các thông tin ghi trên sổ đỏ. Sau đây là một số hướng dẫn có thể tham khảo:

1. Diện tích mảnh đất
Khoản 4 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định diện tích của thửa đất được ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị là mét vuông (m2) và được làm tròn số đến một chữ số thập phân (ví dụ 60,1m2, 100,5m2).

Căn cứ vào Giấy chứng nhận người mua sẽ biết được cụ thể diện tích thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

Diện tích thửa đất rất quan trọng vì đó là căn cứ để tính số tiền chuyển nhượng; trong nhiều trường hợp các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng tính theo diện tích trong Giấy chứng nhận nên diện tích quyết định tới số tiền phải trả.

Đồng thời khi người mua biết được diện tích trong Giấy chứng nhận sẽ đối chiếu được với diện tích trên thực tế.

2. Thời hạn sử dụng của mảnh đất
Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Trong một số trường hợp thời hạn sử dụng đất khác nhau sẽ dẫn tới quyền, nghĩa vụ khác nhau như phải làm thủ tục gia hạn hoặc có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhưng không được Nhà nước gia hạn thì sẽ bị thu hồi,… đồng thời, thời hạn sử dụng đất cũng phản ánh loại đất, mục đích sử dụng đất.

Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về thời hạn sử dụng đất trong Giấy chứng nhận như sau:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất; nếu cấp Giấy chứng nhận theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định pháp luật về đất đai.

Mặc dù có quy định như vậy nhưng trong Giấy chứng nhận thể hiện rõ thông tin thời hạn sử dụng đất như sau:

– Nếu đất sử dụng có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

– Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

Hầu hết người dân khi nhận chuyển nhượng đều muốn nhận chuyển nhượng đất có thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận là “Lâu dài” vì thông thường đó là đất ở.

Lưu ý: Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/…(ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

3. Mục đích sử dụng của mảnh đất
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT, mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất chuyên trồng lúa nước”.

+ “Đất trồng lúa nước còn lại”.

+ “Đất trồng lúa nương”.

+ “Đất trồng cây hàng năm khác”.
+ “Đất trồng cây lâu năm”.

+ “Đất rừng sản xuất”.

+ “Đất rừng phòng hộ”.

+ “Đất rừng đặc dụng”.

+ “Đất nuôi trồng thủy sản”.

+ “Đất làm muối”.

+ “Đất nông nghiệp khác”.

– Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất ở tại nông thôn”.

+ “Đất ở tại đô thị”.

+ “Đất thương mại, dịch vụ”.

Xem thêm: Mục đích sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ thế nào?

Lưu ý:

– Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó; nếu có nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi “(là chính)”.

– Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo.

4. Hình thức sử dụng của mảnh đất
Hình thức sử dụng đất là thông tin rất quan trọng khi nhận chuyển nhượng; thông thường hình thức sử dụng đất đối thửa đất của hộ gia đình, cá nhân là sử dụng riêng (riêng của hộ gia đình, cá nhân đó), nhưng trong một số trường hợp có một phần diện tích là sử dụng chung.

Khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về hình thức sử dụng đất như sau:

– Toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của 01 người sử dụng đất (01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình, hai vợ chồng,…) thì hình thức sử dụng đất là “Sử dụng riêng”.

– Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì hình thức sử dụng đất được ghi là “Sử dụng chung”.

– Trường hợp thửa đất ở trong đó có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng là sử dụng chung, sử dụng riêng với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây hàng năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây lâu năm năm 200m2”.

Ngoài ra, khi xem Giấy chứng nhận người mua cũng biết được vị trí thửa đất, có nằm trong hành lang chỉ giới an toàn giao thông hoặc công trình công cộng khác hay không, xem được khoảng lùi xây dựng (nếu có),…
________
Theo: Luật Việt Nam

29/12/2021

📊 GDP QUÝ IV ĐẢO CHIỀU, CẢ NĂM 2021 TĂNG TRƯỞNG 2,58%
---
📈 Tăng trưởng kinh tế 3 tháng cuối năm khởi sắc, GDP quý IV ước tăng 5,22% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn tốc độ tăng 4,61% của năm 2020.

Đây là sự đảo chiều ấn tượng so với mức sụt giảm của quý trước, đưa tổng sản phẩm trong nước năm 2021 ước tính tăng 2,58%.
Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê Nguyễn Thị Hương nhận định, trong bối cảnh dịch COVID-19 ảnh hưởng nghiêm trọng tới mọi lĩnh vực của nền kinh tế, đặc biệt là trong quý III/2021 nhiều địa phương kinh tế trọng điểm phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài, GDP năm 2021 ước tính tăng 2,58% so với cùng kỳ năm trước là một thành công lớn của nước ta trong việc phòng chống dịch bệnh, duy trì sản xuất kinh doanh.

Nhìn lại chặng đường 1 năm qua, GDP quý I tăng 4,72%, quý II tăng 6,73%, quý III giảm 6,02% và quý IV tăng 5,22%. Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý IV và năm 2021 của Tổng cục Thống kê (TCTK), trong mức tăng chung của toàn nền kinh tế năm 2021, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,9%, đóng góp 13,97% vào tốc độ tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 4,05%, đóng góp 63,80%; khu vực dịch vụ tăng 1,22%, đóng góp 22,23%.

Riêng trong quý IV, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,16%; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 5,61%; khu vực dịch vụ tăng 5,42%. Về sử dụng GDP quý IV/2021, tiêu dùng cuối cùng tăng 3,86% so với cùng kỳ năm trước; tích lũy tài sản tăng 3,37%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 14,28%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 11,36%.

Thông tin cụ thể hơn về tăng trưởng của các ngành, lĩnh vực, TCTK cho biết, sản xuất nông, lâm nghiệp và thủy sản năm 2021 diễn ra trong điều kiện thời tiết tương đối thuận lợi, năng suất cây trồng và chăn nuôi đạt khá. Tuy nhiên, đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp làm ảnh hưởng tới chuỗi cung ứng sản xuất – chế biến – tiêu thụ các sản phẩm nông, lâm nghiệp và thủy sản. Trước những thuận lợi và khó khăn đan xen, kết quả hoạt động năm 2021 của ngành nông nghiệp đã thể hiện rõ vai trò bệ đỡ của nền kinh tế, tăng 3,18%, đóng góp 0,29 điểm phần trăm vào tốc độ tăng tổng giá trị tăng thêm của toàn nền kinh tế. Ngành lâm nghiệp tăng 3,88%, đóng góp 0,02 điểm phần trăm và ngành thủy sản tăng 1,73%, đóng góp 0,05 điểm phần trăm.

Thêm một dấu hiệu tích cực của nền kinh tế những tháng cuối năm là sản xuất công nghiệp trong quý IV/2021 khởi sắc với tốc độ tăng giá trị tăng thêm đạt 6,52% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm 2021, giá trị tăng thêm ngành công nghiệp tăng 4,82% so với năm 2020, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo tăng 6,37%.
Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là động lực tăng trưởng của toàn nền kinh tế với tốc độ tăng 6,37%. Ngành sản xuất và phân phối điện tăng 5,24%. Trong khi đó, ngành khai khoáng giảm 6,21% do sản lượng dầu mỏ thô khai thác giảm 5,7% và khí đốt thiên nhiên dạng khí giảm 19,4%.

Cùng với đó, hoạt động thương mại, vận tải trong nước, khách du lịch quốc tế dần khôi phục trở lại. So với quý III, trong 3 tháng cuối năm, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng 28,1%; vận chuyển hành khách tăng 48,4%, luân chuyển hành khách tăng 51,3% và vận chuyển hàng hóa tăng 31,8%, luân chuyển hàng hóa tăng 28,4%; khách quốc tế đến nước ta tăng 62,7%.
Đáng chú ý, cả năm 2021, ngành y tế và hoạt động trợ giúp xã hội đạt tốc độ tăng cao nhất trong khu vực dịch vụ với mức tăng 42,75%, hoạt động tài chính - ngân hàng tăng 9,42%, ngành thông tin và truyền thông tăng gần 6%.

Việc ban hành và triển khai kịp thời Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 của Chính phủ đã góp phần quan trọng trong khôi phục sản xuất và thúc đẩy thị trường, từng bước tạo niềm tin cho các doanh nghiệp. Kết quả điều tra xu hướng kinh doanh của các doanh nghiệp ngành công nghiệp chế biến, chế tạo cho thấy doanh nghiệp lạc quan về tình hình sản xuất kinh doanh trong quý I/2022 với 81,7% doanh nghiệp đánh giá sẽ ổn định và tốt hơn so với quý IV/2021.

14/12/2021

Giá như tôi biết điều này trước khi mua đất!
Tác giả: Hồng Lê VBI
Em viết bài viết này để chia sẻ giải đáp một số lo lắng thường gặp của những anh chị mua đất lần đầu tiên. Khi sắp xếp được em sẽ viết thêm những lưu ý với khách hàng khi bán đất.
Trong phần chia sẻ này em sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.
1. Vị trí môi giới chỉ tôi có đúng là vị trí lô đất trên giấy chứng nhận không?
2. Hợp đồng cọc không công chứng thì có đảm bảo tính pháp lý không?
3. Lô đất tôi cần mua đang thế chấp trong ngân hàng thì tôi sẽ mua bằng cách nào?
4. Tôi mua đất giá 1 tỷ nhưng người bán chỉ ghi trên hợp đồng 100 triệu tôi nên xử lý thế nào?
5. Khi ra công chứng chuyển nhượng tôi đã giao gần hết tiền thì tôi lấy gì để đảm bảo an toàn?
6. Tôi muốn tên tôi ở trang 1 giấy chứng nhận luôn thay vì cập nhật ở trang 3-4 của giấy chứng nhận có được không?
================
1. VỊ TRÍ MÔI GIỚI CHỈ TÔI CÓ ĐÚNG LÀ VỊ TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?
Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà.
Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế:
- Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.
- Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định
Để tải ứng dụng này gõ key words “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.
Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:
- Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;
- Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.
Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.
Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.
----------
2. HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?
Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;
- CMND và hộ khẩu bản gốc;
- Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);
- Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.
Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí.
Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên”sẽ được coi có giá trị pháp lý (phần này em từng thắc mắc khi mới làm BĐS và đã được một khách hàng là luật sư giúp em giải đáp.
Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.
---------------
3. LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?
3.1. Người mua không vay ngân hàng
Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn: PA1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.
Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng. PA2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng
Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.
Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.
Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.
3.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng
Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.
Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:
1. CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)
3. Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
4. Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,... (nếu có)
5. Sổ nhà đất thế chấp (photo).
Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự PA1 của mục 3.1
-------
4. TÔI MUA ĐẤT GIÁ 1 TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU TÔI NÊN XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?
Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:
Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất
Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.
---------
5. KHI RA CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG TÔI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN VẬY TÔI LẤY GÌ ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN?
Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.
Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
2. Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)
3. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).
Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).
2. Giấy chứng nhận (photo công chứng)
3. Tờ khai lệ phí trước bạ
4. Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.
Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.
-------
6. TÔI MUỐN TÊN TÔI Ở TRANG 1 GIẤY CHỨNG NHẬN LUÔN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CÓ ĐƯỢC KHÔNG?
Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại TPHCM thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.
Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới. / .

11/12/2021

Nếu biết cách đọc thông tin Sổ hồng sẽ biết ai là người sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng đất và đất có đang thế chấp không? Từ đó có thể loại trừ rủi ro pháp lý khi nhận chuyển nhượng.

Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung sau:

(Xem chi tiết ở mỗi ảnh)

03/12/2021

24/11/2021

**Lãi suất cho vay ngân hàng cập nhật T11/2021**

Như thường lệ, lãi vay của các ngân hàng nước ngoài thường thấp hơn các ngân hàng trong nước, tuy nhiên điều kiện cho vay thường khắt khe hơn.

Chú thích: *LSTK: lãi suất tiết kiệm. LSCS: lãi suất cơ sở. CPV: chi phí vốn.*
Nguồn: batdongsan

17/11/2021

NHỮNG HẠNG MỤC BẠN CẦN ĐÁNH GIÁ TRƯỚC KHI QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƯ FARMSTAY

Gần đây, hiện tượng farmstay đang nở rộ, trở thành một xu hướng phát triển mạnh mẽ, được nhiều người tìm đến đầu tư. Tôi nhận thấy, nhiều người cho rằng đây là mô hình dễ đầu tư, sinh lời nhanh và đơn giản trong vận hành. Tôi nghĩ việc này cần xem xét lại vì farmstay cũng chịu những tác động từ bên ngoài như: Thị trường, nhu cầu khách hàng, khoảng cách tiếp cận, năng lực vận hành, năng lực tài chính,... Qua bài viết dưới đây, tôi mong rằng chúng ta không cần “giải cứu” farmstay khi sản phẩm farmstay tiếp cận không đúng đối tượng khách hàng.

1. Đánh giá giao thông tiếp cận đến farmstay thuận lợi cho khách du lịch không?

Bất kể mô hình kinh doanh nào cũng có công trình hoặc tổ hợp kiến trúc được đặt trên đó. Tuy nhiên, thực sự thì một mô hình kinh doanh thành công không hoàn toàn phụ thuộc vào thiết kế kiến trúc. Điều tạo ra thành công cho nó là vị trí, vị trí và vị trí!

Khi có một vị trí thuận lợi để canh tác và thu hút được khách du lịch đến trải nghiệm farm của mình thì bạn đã nắm phần lớn thành công rồi. Chúng ta đang bàn đến việc di chuyển thuận lợi của một lượng khách du lịch đủ nhiều cho farmstay của bạn phát triển. Khách du lịch luôn lựa chọn những farmstay, địa điểm du lịch thuận tiện nhất trong chuyến đi của họ. Nếu vị trí khu đất làm farmstay của bạn có vị trí không thuận lợi hoặc không nằm trong tuyến du lịch thì cần xem xét lại việc đầu tư. Hoặc hãy nắm thêm các thông tin về định hướng du lịch của địa phương trong những năm tiếp theo, nếu thấy tuyến đường du lịch có thể tăng trưởng trong những năm tiếp theo thì đây là thời điểm để bạn đầu tư vào phần farm và chờ thời cơ để đầu tư vào phần stay.

Bạn nên khảo sát để biết được khách du lịch có nhu cầu trải nghiệm farmstay không. Lưu ý, khảo sát khách du lịch chứ không phải người thân hay bạn bè của bạn. Nếu bạn tính được lượng khách du lịch di chuyển đến thành phố gần bạn nhất đủ nhiều để có thể đến trải nghiệm farmstay của bạn thì lúc đó mới đầu tư phần stay.

Ví dụ: Nếu thành phố gần bạn có 1000 khách/ngày thì có chắc chắn rằng lượng khách đến farmstay của bạn đủ nhiều để duy trì hoạt động không? Vì họ còn nhiều điểm vui chơi và thói quen tiêu dùng khác. Hãy cân nhắc thật kỹ khi đầu tư phần stay.

2. Nhận định đúng tiền đầu tư cho farmstay

Tôi thấy rằng một số người đầu tư không phải nông dân, chưa có kinh nghiệm cho phần canh tác nông trại. Việc thiếu kiến thức làm bạn không thể lên kế hoạch canh tác, đoán trước rủi ro từ thiên tai, sâu bệnh gây hại. Dẫn đến thua lỗ hay nghiêm trọng hơn là mất toàn bộ phần nông sản. Việc canh tác farm có nhiều các biến số cần kiểm soát, nếu bạn không phải nông dân và chưa có kinh nghiệm thì hãy tìm một kỹ sư nông nghiệp hoặc nông dân có kinh nghiệm về canh tác farm. Khi ta nhận định đúng được điều này thì việc đầu tư của farm mới giảm thiểu được rủi ro.

Việc cân đối về đầu tư và thu hoạch từ farm cần có kiến thức về nông nghiệp, bán hàng, marketing, nếu có thêm kiến thức về thương hiệu thì càng tốt. Việc kết hợp, vận dụng các kiến thức từ những lĩnh vực khác nhau giúp bạn bán nông sản của mình ở mức giá cao hơn.

Một số người nghĩ rằng, phần stay đầu tư càng ít tiền càng tốt. Việc này chưa chắc đúng vì cần xem xét ở nhiều góc độ khác như:
- Khi đầu tư ít tiền thì công trình đó có tồn tại lâu và ít sửa chữa?
- Khi đầu tư ít tiền thì khách hàng sẽ hài lòng khi trải nghiệm không gian đó không?
- Khi bạn đầu tư ít tiền thì việc lấp đầy khách sẽ là bao nhiêu?
- Khi bạn đầu tư ít tiền thì bạn sẽ thu tiền một phòng là bao nhiêu? Trong khi tôi biết những farmstay đã thu được của khách 2.000.000VNĐ/đêm
…
Việc đầu tư bao nhiêu tiền cho phần stay cần được cân đối, tính toán kỹ lưỡng và được thực hiện bởi những người có chuyên môn, kinh nghiệm vì khi bạn đầu tư một phòng nghỉ, bạn cần xét qua những yếu tố sau: Đối tượng khách hàng là ai? Hình thức công trình nào phù hợp với đối tượng khách hàng đó? Họ có thể chi trả cho bạn bao nhiêu? Thời gian tồn tại của công trình ngoài mưa nắng là bao nhiêu? Khả năng chịu lực của công trình trên nền đất như thế nào? Cung cấp điện và nước cho công trình ra sao? Quan cảnh xung quanh cho khách trải nghiệm đủ hấp dẫn không? Tiện nghi bên trong công trình có đáng để trả tiền không (vị trí ổ cắm, công tắc,...)?

Tôi chưa nói đến những vấn đề khác như: Địa hình, thổ nhưỡng, hệ sinh thái, độ che phủ cây xanh, độ ồn, sự xâm nhập của côn trùng,...

Tôi không viết ra những điều này để hù dọa các bạn, tôi muốn các bạn nhận định đúng để chúng ta không phải giải cứu farmstay như giải cứu nông sản trong tương lai.

3. Nhận định đúng năng lực cần có để điều hành farmstay

Việc vận hành farmstay rất khác việc vận hành một resort, một khách sạn hay một nhà nghỉ. Các mô hình vận hành trên chủ yếu tập trung vào dịch vụ, đẳng cấp của dịch vụ quyết định đẳng cấp của mô hình kinh doanh đó nhưng farmstay rất khác. Farmstay là mô hình khách du lịch đến trải nghiệm nông trại. Vì thế kịch bản trải nghiệm cho khách hàng là quan trọng nhất. Có một kịch bản trải nghiệm tốt giúp khách hàng ghi dấu ấn farmstay của bạn và họ có xu hướng quay lại hoặc tự giới thiệu cho người thân cùng bạn bè.

Ví dụ: Khi khách vừa đến được uống một ly trà xanh từ farm rồi được giới thiệu những công trình kiến trúc đặc sắc và cây trồng, cách canh tác,... Sau đó khách tiếp tục được dẫn về phòng để tắm thảo dược, massage chân rồi ăn một tô canh đặc biệt của trang trại. Khách hàng liên tục được trải nghiệm những thứ đặc biệt mà họ chỉ có thể tìm được ở đây mà không phải nơi nào khác.

Tôi nói đến đây không có nghĩa là bạn lại coi nhẹ dịch vụ. Dịch vụ ở đây là sự ân cần, nụ cười thật lòng, sự biết ơn của những người phục vụ đến những khách hàng khi chọn farm của mình. Bạn vẫn phải cần có đầy đủ những dịch vụ cơ bản của cơ sở lưu trú.

4. Tìm ra mô hình kinh doanh farmstay phù hợp

Mô hình kinh doanh là (business model generation) một bức tranh tổng quan thể hiện quan hệ nhân quả trong đó bạn thấy được sự chuyển đổi giá trị của sản phẩm đến khách hàng qua những quá trình, quy trình làm việc giữa các bộ phận với nhau để chuyển tải một giá trị xuyên suốt mà bạn muốn khách hàng ghi nhớ.

Hãy tưởng tượng bạn có một sản phẩm tốt muốn mang đến đối tượng khách hàng cần nó thì cần phải marketing, bán hàng và phục vụ họ,... để lấy chi phí dịch vụ. Mô hình kinh doanh vẽ ra quá trình này cho bạn dễ hình dung.

Bạn có thể tìm đọc cuốn sách “Tạo Lập Mô Hình Kinh Doanh” của Alexander Osterwalder. Đây là một cuốn sách hay, nói rõ ràng về mô hình kinh doanh và cách tạo lập nó.

Tâm thái đọc cuốn sách này là: Mỗi khi đưa thông tin vào một ô vuông thì hãy suy luận thông tin đó ảnh hưởng đến một hoặc nhiều ô vuông khác trong toàn bức tranh. Khi hiểu được điều này, bạn mới thực sự biết được cách tạo lập mô hình kinh doanh. Đây là một cách để bạn hiểu được quy luật nhân quả trong doanh nghiệp.

5. Tính toán thời gian hòa vốn của farmstay

Điểm hòa vốn là thời điểm: Doanh thu - chi phí = 0.

Nếu bạn không thể tính điểm hòa vốn cho farmstay của mình, thì tôi khuyên bạn không nên đầu tư vì nếu không tính được điểm hòa vốn, bạn không thể biết được mình đang lỗ hay lãi. Việc không kiểm soát lỗ lãi dẫn đến không thể ra quyết định điều hành farmstay.

Ví dụ: Bạn không biết được khi bỏ một triệu đồng cho marketing thì bao nhiêu người biết đến farmstay của bạn. Trong số những người đó, có bao nhiêu người đến farmstay, một người đến farmstay sẽ tiêu dùng bao nhiêu tiền cho những dịch vụ? Nếu bạn tính được những điều này, bạn mới có thể quyết định chi bao nhiêu tiền cho marketing.

Cách tính điểm hòa vốn:
- Liệt kê chi phí farm
- Liệt kê chi phí stay
- Liệt kê doanh thu farm
- Liệt kê doanh thu stay
- Lấy doanh thu farm - chi phí farm (1)
- Lấy doanh thu stay - chi phí stay (2)
Điểm hòa vốn chính là khi tổng (1) và (2) bằng 0.

Tôi sẽ có một bài viết giải thích rõ ràng về lý do, cách tính điểm hòa vốn trong tương lai.

Một lưu ý cuối cùng trước khi tôi viết kỹ hơn về điểm hòa vốn là: Hãy chú ý liệt kê thật kỹ những chi phí tiềm ẩn như: Chi phí mua một cây cuốc, một cây xẻng,... Những khoản tiền rất nhỏ nhưng cũng cần liệt kê vào chi phí vận hành farmstay bởi nhiều chi phí nhỏ cũng tạo nên khoản tiền khổng lồ.

Bài viết được viết bởi Phạm Thanh Tùng – Tùng Kiến Trúc
Nguồn ảnh: Internet

11/11/2021

CÁC THÔNG TIN CƠ BẢN TRÊN SỔ HỒNG

Anh Nguyễn Hồng Nam mua mảnh đất hơn 1000m2, có công chứng và sang tên bìa 4 đầy đủ. Tuy nhiên, khi cầm sổ đỏ lên đọc kỹ thì thấy ghi có 200m2 đất thổ cư sử dụng lâu dài, còn lại là đất vườn, thời hạn sử dụng đến năm 2035.

“Thấy ghi vậy, mình rất hoang mang. Mua đất để sử dụng lâu dài mà thời hạn chỉ còn 14 năm nữa, liệu khi hết có bị thu hồi không?”, anh Nam băn khoăn.

Mang sổ đi hỏi cán bộ địa chính, anh được giải thích, hiện chỉ có đất thổ cư (gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị) mới được nhà nước giao quyền sử dụng lâu dài thôi, còn các loại đất khác (đất trồng cây, đất rừng sản xuất, đất nông nghiệp…) đều được giao có thời hạn.

Khi hết thời hạn giao đất ghi trên sổ, người dân chỉ cần mang đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện gia hạn, thủ tục rất đơn giản, không phát sinh thêm chi phí gì.

Thực tế, không phải ai cũng hiểu đầy đủ các thông tin ghi trên sổ đỏ. Sau đây là một số hướng dẫn có thể tham khảo:

1. Diện tích mảnh đất
Khoản 4 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định diện tích của thửa đất được ghi bằng số Ả Rập theo đơn vị là mét vuông (m2) và được làm tròn số đến một chữ số thập phân (ví dụ 60,1m2, 100,5m2).

Căn cứ vào Giấy chứng nhận người mua sẽ biết được cụ thể diện tích thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.

Diện tích thửa đất rất quan trọng vì đó là căn cứ để tính số tiền chuyển nhượng; trong nhiều trường hợp các bên thỏa thuận số tiền chuyển nhượng tính theo diện tích trong Giấy chứng nhận nên diện tích quyết định tới số tiền phải trả.

Đồng thời khi người mua biết được diện tích trong Giấy chứng nhận sẽ đối chiếu được với diện tích trên thực tế.

2. Thời hạn sử dụng của mảnh đất
Thời hạn sử dụng đất được chia thành hai loại gồm: Đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.

Trong một số trường hợp thời hạn sử dụng đất khác nhau sẽ dẫn tới quyền, nghĩa vụ khác nhau như phải làm thủ tục gia hạn hoặc có nhu cầu tiếp tục sử dụng nhưng không được Nhà nước gia hạn thì sẽ bị thu hồi,… đồng thời, thời hạn sử dụng đất cũng phản ánh loại đất, mục đích sử dụng đất.

Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về thời hạn sử dụng đất trong Giấy chứng nhận như sau:

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất; nếu cấp Giấy chứng nhận theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định pháp luật về đất đai.

Mặc dù có quy định như vậy nhưng trong Giấy chứng nhận thể hiện rõ thông tin thời hạn sử dụng đất như sau:

– Nếu đất sử dụng có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

– Nếu thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.

Hầu hết người dân khi nhận chuyển nhượng đều muốn nhận chuyển nhượng đất có thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận là “Lâu dài” vì thông thường đó là đất ở.

Lưu ý: Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần diện tích thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/…(ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

3. Mục đích sử dụng của mảnh đất
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT, mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất như sau:

– Nhóm đất nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất chuyên trồng lúa nước”.

+ “Đất trồng lúa nước còn lại”.

+ “Đất trồng lúa nương”.

+ “Đất trồng cây hàng năm khác”.
+ “Đất trồng cây lâu năm”.

+ “Đất rừng sản xuất”.

+ “Đất rừng phòng hộ”.

+ “Đất rừng đặc dụng”.

+ “Đất nuôi trồng thủy sản”.

+ “Đất làm muối”.

+ “Đất nông nghiệp khác”.

– Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các loại:

+ “Đất ở tại nông thôn”.

+ “Đất ở tại đô thị”.

+ “Đất thương mại, dịch vụ”.

Xem thêm: Mục đích sử dụng đất được ghi trong Sổ đỏ thế nào?

Lưu ý:

– Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng thì phải ghi đầy đủ các mục đích đó; nếu có nhiều mục đích mà trong đó đã xác định mục đích chính, mục đích phụ thì tiếp sau mục đích chính phải ghi “(là chính)”.

– Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà một phần diện tích được công nhận là đất ở và phần còn lại được công nhận sử dụng vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp thì lần lượt ghi “Đất ở” và diện tích được công nhận là đất ở kèm theo, tiếp theo ghi lần lượt từng mục đích sử dụng đất cụ thể thuộc nhóm đất nông nghiệp và diện tích kèm theo.

4. Hình thức sử dụng của mảnh đất
Hình thức sử dụng đất là thông tin rất quan trọng khi nhận chuyển nhượng; thông thường hình thức sử dụng đất đối thửa đất của hộ gia đình, cá nhân là sử dụng riêng (riêng của hộ gia đình, cá nhân đó), nhưng trong một số trường hợp có một phần diện tích là sử dụng chung.

Khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về hình thức sử dụng đất như sau:

– Toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của 01 người sử dụng đất (01 cá nhân hoặc 01 hộ gia đình, hai vợ chồng,…) thì hình thức sử dụng đất là “Sử dụng riêng”.

– Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì hình thức sử dụng đất được ghi là “Sử dụng chung”.

– Trường hợp thửa đất ở trong đó có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng là sử dụng chung, sử dụng riêng với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.

Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 120m2, đất trồng cây hàng năm 300m2; Sử dụng chung: Đất ở 50m2, đất trồng cây lâu năm năm 200m2”.

Ngoài ra, khi xem Giấy chứng nhận người mua cũng biết được vị trí thửa đất, có nằm trong hành lang chỉ giới an toàn giao thông hoặc công trình công cộng khác hay không, xem được khoảng lùi xây dựng (nếu có),…

Nguồn: Luật Việt Nam