Bất Động Sản Giá Rẻ Uy Tín

04/10/2022

Tài Chính Cho Dân BDS
--
Bài này lấy cảm hứng từ một số bài trong group :" Mua nhà cho thuê 2%/ năm sau có người vẫn làm ?"
Thật ra có nhiều lý do thị trường kiểu : Đừng dạy người giàu cách xài tiền , mua làm của , thương hiệu...Bài này mình chỉ nói về chuyện tính toán tài chính.
1/ Những phép toán "sai"
Việc tính lợi nhuận bằng cách lấy giá thị trường chia cho giá thuê...đứng ở góc nhìn tài chính thì không có nhiều ý nghĩa.
Nếu muốn tính ROI (tỷ suất sinh lợi) bạn phải tính bằng giá vốn . Tức là giá chủ nhà đã mua lúc ban đầu chứ không phải giá thị trường. Mình có quen chủ vài toà nhà văn phòng ROI tận 10% nếu tính trên giá vốn (mua cách đây 15 năm)
Nếu muốn tính để quyết định đầu tư , bạn phải tính dòng tiền . Ví giá thuê nhà và giá BDS đều tăng. Đặc biệt ở VN thì giá "thanh lý" BDS tăng trưởng rất nhanh. Nếu lập bảng dòng tiền cho BDS giá tốc độ tăng giá 10% cho BDS, tăng 20% mỗi 5 năm cho giá thuê. Tính chuỗi trong 20 năm? .Bạn sẽ thấy được ROI không quá thấp nếu không nói là cao hơn nhiều nếu so với ngân hàng.
2/Những điều bị bỏ quên
Thông thường khi tính toán tài chính các bạn môi giới thường không tính các yếu tố sau đây:
Dòng tiền trả nợ ngân hàng, cho thuê , thu nhập khác , vì thường bảng minh hoạ không phải số thực tế bạn trả (lãi biến động). Bạn phải lập ra bằng excel theo từng tháng so sánh với các khoản thu nhập khác ( Tiền cho thuê , thu nhập bảng thân...). Không thể tính nhẩm trong một thời điểm vì thường không thể nào chính xác
Chi phí cơ hội thường dân BDS thường bảo "mua dất để đó kiểu gì cũng lên". Nhưng thường họ lại cho chi phí cơ hội =0. Giả sử nếu thay gì bỏ vào đất thì mình bỏ vào ngân hàng cũng được 4-5% năm , hoặc nếu kinh doanh có thể tính là 10-15%. Đôi lúc bạn có thễ lãi về mặt tài chính nhưng lỗ SML vì chi phi cơ hội. Hoặc nếu bạn làm mô hình "thuê cho thuê lại " bạn có tính chi phí cơ hội là nếu mình đi làm thì mình sẽ có X triệu/tháng tiền lương hay không?
Nếu có rủi ro xảy ra bạn có quỹ dự phòng ? (thất nghiệp , không cho thuê được , chết , mất thanh khoản). Bạn có thể thắng 10 lần nhưng có thể chỉ cần thua đúng 1 lần ."Vô tình lướt sóng thành cư dân".
Công thức trong tài chính, tính toán như thế nào cũng ra giống kết quả . Đẳng cấp là cách chọn biến số có hợp lý để phép tính chính xác nhất hay không .Ví dụ : Tốc độ tăng giá nhà , lãi suất , giá thuê , giá xây dựng.
3/ Tư vấn tài chính của Môi giới
Thiệt ra ở VN mảng tư vấn tài chính này ít khi được khai thác. Và nếu có thì thường môi giới cũng làm theo kiểu "nhà thuốc". Bạn nói bạn bị sốt , họ sẽ cho bạn thuốc sốt chứ không có thăm khám gì cả. Mình từng tham gia nhiều công ty BDS nhưng hầu như không có công ty nào đào tạo chuyên sâu về mảng này . Mà hầu như có tư vấn cũng để chốt "deal" ít khi nào làm đúng nghĩa chữ "Tư vấn".
Bạn có từng cân nhắc đến thu nhập của khách hàng và số tiền phải trả?
Nếu có rủi ro xảy ra thì xữ lý ra sao ? ( Thất nghiệp , bệnh hiểm nghèo , ly hôn . lấy vợ)...
Và đặc biệt càng có nhiều BDS hay khoản vay thì việc tối ưu để giảm chi phí cũng rất "thú vị"
Ví dụ :Nợ NH 11 tỷ, lãi suất 11%/năm, vay trong 15 năm. Dự định bán nhà SG 8 tỷ để trả bớt nợ rồi thuê nhà ở ~ 10tr/tháng. Thu nhập từ lương 25 tr/tháng. Ngoài ra còn nguồn thụ động từ việc cho thuê một bđs khác ~ 40tr/tháng.Trường hợp này theo các bạn, mình có giải pháp nào khác hợp lý hơn không?

30/09/2022

MỖI KHI BẠN MUỐN BỎ CUỘC, HÃY ĐỌC BÀI VIẾT DƯỚI ĐÂY ĐỂ TRỞ NÊN BẢN LĨNH, MẠNH MẼ HƠN! 💪
1. “Trứng gà, đập vỡ từ bên ngoài là thức ăn, đập vỡ từ bên trong là sinh mạng. Đời người cũng thế, đập vỡ từ bên ngoài là áp lực, đập vỡ từ bên trong là trưởng thành”.
Nếu bạn đợi người khác đập vỡ mình từ bên ngoài, vậy thì bạn đã định sẽ trở thành thức ăn của người khác.
Nếu có thể tự đập vỡ từ bên trong, vậy bạn sẽ phát hiện sự trưởng thành của mình cũng giống như một lần trùng sinh.
2. “Một người thấy con bướm non đang cố gắng vươn mình ra khỏi chiếc kén. Vì muốn giúp con bướm kia, người ấy đã tách đôi cái kén cho nó chui ra. Nhưng ngờ đâu, con bướm không chui ra được và mãi là con sâu”.
Quá trình nỗ lực trải qua gian khó, dùng hết sức mà tách đôi chiếc kén là để con sâu giải phóng chất độc, từ đó hoá bướm. Bạn cho nó sự thoải mái ban đầu, nhưng lại khiến nó mất đi sức mạnh đối diện với thử thách lớn nhất đời.
Con người cũng vậy, nếu muốn đạt được hạnh phúc, thành tựu đời người, chúng ta cũng cần quá trình tự lột xác từ trong chiếc kén của chính mình để bước ra. Dựa vào sự giúp đỡ của bất kỳ ai, ta sẽ chết như bướm.
3. “Than đá vốn xấu xi xù xì và rẻ tiền, nhưng nếu nó được mài dưới áp lực cực mạnh, nó sẽ biến thành thứ đáng giá và tuyệt đẹp nhất trên trần thế – Kim Cương”.
Tất cả chúng ta đều là “than đá” cần được mài dũa, kinh qua những khổ đau và áp lực. Nhưng nếu chịu đựng chưa đủ thì than đá vẫn là than đá.
Chỉ khi gồng mình bước qua áp lực mạnh nhất, ta mới trở thành “kim cương”. Khoảng cách từ “xó bếp” đến “tủ kính” đôi khi chỉ cách nhau 1% nỗ lực mỗi ngày.
4. “Không có ngọn cây nào vươn cao đến tận thiên đường mà không cắm rễ sâu xuống tận địa ngục. Không có cung tên nào chạm tới hồng tâm mà không bị kéo căng về phía sau”.
Khi bạn thất bại chạm đáy thì hãy vui mừng vì bạn sắp lên đỉnh vinh quang. Cuộc đời con người phải có lúc “lên voi xuống chó”, nếu bằng phẳng quá, thì hãy tá toả vì bạn chưa thực sự hết mình vì điều gì.
Muốn lên cao nhất thì phải chịu đựng những thứ tồi tệ nhất. Cho nên, đừng hỏi người thành công có những đặc quyền gì, hãy hỏi họ đã phải chịu đựng những áp lực khổng lồ nào.
Cái gì cũng cần bước đà, như cung tên muốn bắn thật xa thì phải kéo thật căng về phía sau bằng một lực thật mạnh. Chúng ta cũng vậy, không chấp nhận thất bại, không chịu đựng được áp lực, thì đừng mong tiến thân thành ông nọ bà kia.

28/09/2022

"Xuất khẩu" bất động sản là góp phần giúp Việt Nam thăng hạng trên bản đồ thế giới
Xuất khẩu bất động sản không mới, nhưng trong thời điểm này có thể sẽ là một cú hích cần thiết cho thị trường bất động sản Việt Nam.
Masterise Homes mới đây tuyên bố sẽ thực hiện kế hoạch 'xuất khẩu' những sản phẩm bất động sản của mình ra thị trường quốc tế cùng Druce - agent hàng đầu tại nước Anh. Đã lâu rồi không có CĐT Việt nào có hoạt động mở bán ở thị trường quốc tế. Gần nhất có lẽ là năm 2021 khi chính Masterise Homes đã mở bán Grand Marina, Saigon tại Hong Kong.
Nói như vậy để thấy không CĐT nào cũng tự tin mang sản phẩm của mình sang nước ngoài để cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm của thị trường phát triển như Singapore, Hong Kong. Tuy rằng các chuyên gia vẫn luôn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường vô cùng hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài. Dòng vốn FDI đang chảy mạnh vào Việt Nam. Kinh tế VN vẫn đang tăng trưởng nhanh chóng & ổn định bất chấp những thách thức kinh tế và địa chính trị của thế giới.
Hi vọng việc Masterise Homes xuất khẩu bất động sản ra quốc tế sẽ đạt được nhiều thành công, mở màn cho sự phục hồi của các giao dịch quốc tế ở thị trường Việt Nam. Thế giới sẽ càng ngày càng biết đến và công nhận Việt Nam vì những sản phẩm bất động sản chuẩn quốc tế.

27/09/2022

Ở ĐỜI: KHOE KHOANG CÁI GÌ, TƯƠNG LAI SẼ MẤT ĐI CHÍNH THỨ ĐÓ!
Nếu bạn khoe khoang về cái gì thì bạn sẽ thất bại về cái đó, vì thế là người có năng lực, bạn không nhất thiết phải nói ra mà hãy để người khác tự đánh giá về mình.
Hãy ghi nhớ những lời dạy dưới đây để tích phúc báo. Đời người có 3 thứ không thể nói:
Cái tốt của bản thân mình.
Những điều không tốt của người khác.
Kế hoạch tương lai của bản thân.
Bạn càng hãnh diện về cái gì, thì lại càng dễ mất đi cái đó!
Có thể bạn sẽ nói: Cái đáng tự hào là sự thành thật, vậy tại sao khoe khoang lại không thể được?
Nhưng bạn có biết khi bạn khoe khoang là bạn đang tự hạ thấp giá trị chính mình, tự cho người đối diện thấy mình là ai và chính bạn đang vô tâm làm tổn thương người khác, tự cho rằng mình cao hơn họ, một khi người đó bị bạn làm tổn thương, liệu họ có còn đối xử tốt với bạn nữa không?
Khoe khoang vẻ đẹp bề ngoài, thì phải cẩn thận kẻo sau này bạn lại trở thành một người xấu xí.
Bạn khoe khoang sự giàu có, thì phải cẩn thận sau này sẽ bị phá sản.
Bạn khoe khoang thành tích học tập tốt, thì phải cẩn thận kẻo sau này thi không đỗ.
Tốt nhất là bạn không nên tự hào khoe khoang con cái trong nhà thế nào. Đó cũng là giúp con bạn bớt đi kẻ thù, để khiến cho người đời và quỷ thần không ganh tỵ với chúng, mà ngược lại khiến họ bảo vệ và ủng hộ chúng mới phải.
Khoe khoang cái gì, thì phải cẩn thận kẻo tương lai sẽ đánh mất đi chính cái đó!
Lấy ví dụ, bạn có viên ngọc quý, bạn đi đâu cũng khoe ra cho người khác xem. Như vậy ma quỷ sẽ rất muốn hủy hoại viên ngọc của bạn. Theo đó, chúng sẽ lợi dụng những người có tâm địa xấu để thực hiện ý đồ của mình.
Con người thường tự hủy hoại đi công đức của mình trong những trường hợp thế nào? Chính là, hãnh diện về công đức của mình, hãnh diện về việc tu hành của mình, khoe khoang bản thân được hưởng số may mắn.
Nho gia có câu:
Họa phúc của một người còn phải xem người đó khiêm tốn hay kiêu ngạo.
Con người, không nên tùy tiện nói ra những việc chưa hoàn thành và các kế hoạch của tương lai.
Nhân quả, nói ra rồi sẽ thay đổi. Cũng giống như ân oán trong nhân gian, nói thẳng ra nhân quả thì có thể sẽ khiến nặng thêm hoặc sẽ gặp phải báo ứng. Vẫn chưa làm xong xuôi, mà nói trắng ra là một điều kiêng kỵ.
Trong Mật Tông, chính là khuyên răn con người không nên tùy tiện nói ra kế hoạch, những việc chưa hoàn thành. Đây được coi là việc riêng tư. Trừ khi là đã hoàn thành, khỏi hết bệnh, khi hóa giải hết mới có thể tiết lộ một chút vừa phải, hơn nữa phải giấu tên giấu tuổi.
Trong kinh Lăng nghiêm có viết: “Tính cuồng dừng lại thì chính là dừng ở cõi Phật”. Tính cuồng ở đây là nói tính ngông cuồng tự đại, cả mơ ước viển vông và thái độ coi thường người khác của bạn. Kiểu người luôn vỗ ngực cho mình là thông minh nhất, chỉ biết mình cái gì cũng hơn người.
Do đó nếu bạn có thể bỏ đi cái tính khoe khoang, kiêu ngạo của bản thân mình, thì đây là điều rất tốt cho bạn.
nguồn : KTKT

26/09/2022

ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 3 TP.HCM CHÍNH THỨC KHỞI CÔNG!
Đường Vành đai 3 TPHCM (đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch) đã chính thức được Bộ Giao thông Vận tải (GTVT) tổ chức lễ khởi công vào sáng 24/9. Dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng giúp kết nối hàng loạt đường cao tốc trọng điểm khu vực phía Nam, sẽ thúc đẩy giao thương giữa các tỉnh thành, là cú hích kinh tế toàn diện cho TPHCM nói riêng và các vùng lân cận nói chung.
Dự án đầu tư xây dựng đoạn Tân Vạn - Nhơn Trạch (giai đoạn 1) thuộc đường Vành đai 3 TPHCM gồm có xây dựng cầu Nhơn Trạch và phần đường có chiều dài khoảng 8km (trong đó Đồng Nai 6,30km và TPHCM 1,92km).
Điểm đầu của dự án kết nối với Đường tỉnh 25B tại địa phận xã Phú Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai; điểm cuối giao với Cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây thuộc địa phận phường Long Trường, TP Thủ Đức (TPHCM).
Tổng mức đầu tư dự án là 6.955 tỷ đồng được thực hiện bằng nguồn vốn ODA do Chính phủ Hàn Quốc tài trợ thông qua Quỹ hợp tác phát triển kinh tế Hàn Quốc (EDCF) và nguồn vốn đối ứng của Chính phủ Việt Nam; Trong đó riêng kinh phí GPMB do TPHCM và tỉnh Đồng Nai bố trí.

06/09/2022

có luôn à , hít luôn à

29/06/2022

Nghị quyết số 18 mới được ban hành được kỳ vọng sẽ tạo ra bước đột phá, “làm sạch” thị trường mua bán bất động sản, xóa bỏ tình trạng chênh lệch giá ảo - giá thật.

11/06/2022

Mới đây nhất, UBND tỉnh Bình Dương tiếp tục lấy ý kiến cử tri về Đề án thành lập thành phố Tân Uyên và nhận được sự đồng tình cao. Dự kiến, giữa năm nay, Tân Uyên sẽ hoàn thành đề án gửi Sở Nội vụ, HĐND, UBND tỉnh Bình Dư...

06/06/2022

Dự án Tân Uyên Central Point là dự án đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Theo đánh giá, đây là một dự án rất an toàn về pháp lý và nhiều tiềm năng đầu tư. Vậy cùng tìm hiểu top 3 tiềm năng tăng giá của Tân Uyên Central Point.

05/06/2022

Khả năng bất động sản Việt Nam sẽ không bể b**g bóng như Trung Quốc

Lệch pha cung - cầu, lệnh pha phân khúc thị trường, giá nhà tăng cao và phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá đất... là một trong những vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản hiện nay khiến thị trường này vẫn chưa phát tri.....

04/06/2022

Đắt của bạn ngày hôm nay chính là rẻ của những ngày sau !!!!!

Trong phiên đấu giá đất ngày 3/6 do Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh thực hiện, giá trúng cao nhất 85 triệu đồng/m2