Văn phòng luật sư Anh Tú

Directions

Văn phòng luật sư Anh Tú Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from Văn phòng luật sư Anh Tú, Lawyer & Law Firm, Số nhà 244 Đường Thạch Sơn, Sa Pa.

“ĐẶT CỌC ĐẤT CHƯA CÓ GCNQSDĐ VẪN HỢP PHÁP: TÒA TỐI CAO ĐƯA RA NGHỊ QUYẾT DẬP TẮT CHIÊU TRÒ LẤY LÝ DO VÔ HIỆU ĐỂ LẬT KÈO”...
11/10/2026

“ĐẶT CỌC ĐẤT CHƯA CÓ GCNQSDĐ VẪN HỢP PHÁP: TÒA TỐI CAO ĐƯA RA NGHỊ QUYẾT DẬP TẮT CHIÊU TRÒ LẤY LÝ DO VÔ HIỆU ĐỂ LẬT KÈO”

Từ ngày 15/10/2026, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao chính thức có hiệu lực thi hành, mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp đặt cọc.

‼️ Đáng chú ý, Nghị quyết làm rõ: việc đặt cọc mua bán đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) vẫn có hiệu lực pháp lý độc lập, chấm dứt tình trạng cố tình lấy lý do hợp đồng chính vô hiệu để né tránh trách nhiệm phạt cọc.

Dưới đây là phân tích toàn diện các quy định mới của Nghị quyết này.

1️⃣ Phạm vi điều chỉnh và Hình thức của thỏa thuận đặt cọc (Điều 1, Điều 2)
- Phạm vi áp dụng: Nghị quyết hướng dẫn Tòa án các cấp áp dụng thống nhất quy định pháp luật trong giải quyết các tranh chấp về đặt cọc.

- Xác định bản chất & Hình thức:
✔️ Thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo Điều 116 Bộ luật Dân sự (BLDS) và tuân thủ hình thức theo Điều 119 BLDS.
✔️ Trường hợp luật chuyên ngành bắt buộc thỏa thuận đặt cọc phải lập thành văn bản thì phải tuân theo.
✔️ Thỏa thuận đặt cọc có thể được lập thành hợp đồng riêng hoặc ghi nhận dưới dạng một điều khoản trong hợp đồng chính (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm).

2️⃣ Hiệu lực của đặt cọc: Đất chưa sổ đỏ vẫn cọc hợp pháp (Điều 3)
Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc phổ biến trong thực tiễn giao dịch bất động sản:
✔️ Tính độc lập về hiệu lực: Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện giao dịch dân sự chung tại Điều 117 BLDS.
✔️ Hợp đồng chính chưa rõ ràng hoặc bị vô hiệu:
- Trường hợp đặt cọc để bảo đảm giao kết/thực hiện hợp đồng mà nội dung hợp đồng chính không rõ ràng dẫn đến không giao kết/thực hiện được, thỏa thuận đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đủ điều kiện quy định.

- Trường hợp đặt cọc bảo đảm cho hợp đồng mà tại thời điểm cọc, hợp đồng đó bị vô hiệu nếu được giao kết (ví dụ: đất chưa đứng tên bên nhận cọc, chưa được cấp GCNQSDĐ), thỏa thuận đặt cọc VẪN CÓ HIỆU LỰC.
👉🏻 Ví dụ điển hình: Các bên cọc mua bán thửa đất chưa đứng tên bên nhận cọc và hẹn thời hạn để bên nhận cọc làm thủ tục cấp GCNQSDĐ. Hết thời hạn, bên nhận cọc không được cấp GCNQSDĐ nên yêu cầu tuyên hợp đồng cọc vô hiệu. Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng Điều 117 BLDS (bên nhận cọc không thực hiện cam kết do lỗi của mình thì vẫn phải chịu phạt cọc).

3️⃣ Hiệu lực đối kháng với người thứ ba & Thứ tự ưu tiên thanh toán (Điều 4)
- Thời điểm phát sinh: Thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thực hiện theo quy định chung về biện pháp bảo đảm.

- Truy đòi tài sản: Khi đã phát sinh hiệu lực đối kháng, quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận cọc không thay đổi hoặc chấm dứt nếu tài sản bị chuyển giao cho người khác (mua bán, tặng cho, thế chấp...), trừ trường hợp luật khác quy định.

- Thứ tự ưu tiên thanh toán: Trường hợp tài sản đặt cọc dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ, thứ tự ưu tiên thanh toán thực hiện theo Điều 308 BLDS.
👉🏻 Ví dụ: A đặt cọc chiếc ô tô cho B để mua đất, B mang chiếc ô tô đó đi thế chấp Ngân hàng hợp pháp. Khi A vi phạm hợp đồng cọc, B được ưu tiên thanh toán khoản tiền phạt cọc khi xử lý chiếc ô tô thế chấp theo điểm a khoản 1 Điều 308 BLDS.

4️⃣ Tài sản đặt cọc và Tài sản thuộc sở hữu chung (Điều 5)
- Loại tài sản đặt cọc: Gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (ví dụ: cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số...). Tài sản không bị cấm/hạn chế giao dịch và xác định được giá trị thành một khoản tiền nhất định.

- Giá trị tài sản cọc: Có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

- Đặt cọc bằng tài sản thuộc sở hữu chung:
⭕️ Sở hữu chung hợp nhất: Phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung.
⭕️ Sở hữu chung theo phần: Bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

- Xác định giá trị: Do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

5️⃣ Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Trần phạt cọc, Lãi suất & Chế tài trùng lặp (Điều 6)
1. Khi không có thỏa thuận về mức phạt cọc:
- Bên nhận cọc từ chối giao kết/thực hiện: Phải trả lại tài sản cọc + trả một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc.
- Bên đặt cọc từ chối giao kết/thực hiện: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.

2. Khống chế trần phạt cọc: Trường hợp các bên thỏa thuận mức phạt cọc quá cao, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

3. Miễn phạt cọc do trở ngại khách quan: Nếu hợp đồng không thể giao kết/thực hiện do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan (ví dụ: cơ quan nhà nước chậm cấp GCNQSDĐ dù hồ sơ đã nộp đúng quy định) thì bên vi phạm không phải chịu phạt cọc.

4. Quy định về Lãi suất:
✅ Tòa án chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc (tiền gốc) theo Điều 357 BLDS kể từ ngày tiếp theo ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.
❌ Tòa án KHÔNG chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác)

5. Xử lý trùng chế tài:
- Phạt cọc + Bồi thường thiệt hại: Tòa án chấp nhận cả hai yêu cầu (vừa phạt cọc, vừa bồi thường thiệt hại theo Điều 419 BLDS).
- Phạt cọc + Phạt vi phạm: Tòa án chấp nhận yêu cầu phạt cọc, BÁC bỏ yêu cầu phạt vi phạm (tránh phạt trùng cho cùng một hành vi).

6️⃣ Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc (Điều 7)
- Tranh chấp nhà đất: Xác định theo nơi cư trú/trụ sở của bị đơn, nguyên đơn hoặc nơi có bất động sản theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự (BLTTDS).

- Thỏa thuận cọc đã công chứng:
✔️ Nếu chỉ yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật công chứng: Thẩm quyền thuộc Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở (điểm m khoản 2 Điều 39 BLTTDS).
✔️ Nếu vừa tranh chấp hợp đồng cọc, vừa yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu: Xác định thẩm quyền theo điểm a, b khoản 1 Điều 39 BLTTDS.

7️⃣ Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đặt cọc: Điều 8
✅ CÓ áp dụng thời hiệu (theo Điều 429 & Điều 132 BLDS): Đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, hoặc yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu.

❌ KHÔNG áp dụng thời hiệu (khoản 2 Điều 155 BLDS): Đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc (tiền cọc gốc). Quyền đòi lại tài sản gốc của chủ sở hữu được pháp luật bảo hộ vô thời hạn.

8️⃣ Hiệu lực thi hành (Điều 9)
- Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP được thông qua ngày 18/08/2026 và chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2026.
- Các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật trước ngày 15/10/2026 thì không áp dụng Nghị quyết này để kháng nghị giám đốc thẩm hoặc tái thẩm (trừ trường hợp có căn cứ khác).

“HẾT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN CHIA THỪA KẾ: KHI NÀO DI SẢN KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN THÀNH TÀI SẢN CHUNG?”Nhiều người vẫn cho rằng: B...
08/10/2026

“HẾT THỜI HIỆU KHỞI KIỆN CHIA THỪA KẾ: KHI NÀO DI SẢN KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN THÀNH TÀI SẢN CHUNG?”

Nhiều người vẫn cho rằng: Bố mẹ mất quá 30 năm không chia di sản, thì đất đai nghiễm nhiên trở thành tài sản chung của các con.

👉 Thực tế KHÔNG đơn giản như vậy!
Từ phán quyết tại Bản án phúc thẩm số 300/2026/DS-PT của TAND TP. Hải Phòng, hãy cùng nhìn lại nút thắt pháp lý về thời hiệu thừa kế, cùng những bài học "đắt giá" về giao dịch thế chấp nhà đất!

1️⃣ KHI NÀO DI SẢN HẾT THỜI HIỆU KHÔNG THỂ THÀNH TÀI SẢN CHUNG?

Theo Khoản 1 Điều 623 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế bất động sản là 30 năm. Khi hết 30 năm:

🟢 Được chuyển thành tài sản chung: Nếu tất cả các thừa kế đều thừa nhận di sản chưa chia và không tranh chấp hàng thừa kế.

🔴 KHÔNG ĐƯỢC chuyển thành tài sản chung: Chỉ cần MỘT trong các đồng thừa kế KHÔNG THỪA NHẬN tài sản đó là di sản của người chết!

➡️ Cụ thể trong vụ án: Cụ C1 chết năm 1982 (mở thừa kế 1990). Đến năm 2025 các con mới kiện chia di sản. Do ông C (người đang quản lý đất) phủ nhận nguồn gốc di sản của bố, Tòa án quyết định: Di sản không chuyển thành tài sản chung và đình chỉ/bác yêu cầu chia thừa kế! Tài sản thuộc về người đang quản lý theo quy định pháp luật.

2️⃣ TẶNG CHO VƯỢT QUYỀN ĐỊNH ĐOẠT: HỢP ĐỒNG VÔ HIỆU MỘT PHẦN

Năm 2016, cụ D1 (vợ cụ C1) lập hợp đồng tặng cho toàn bộ thửa đất cho ông C.

Tuy nhiên, thửa đất là tài sản chung vợ chồng. Cụ D1 chỉ có quyền định đoạt 1/2 phần của mình, 1/2 còn lại là di sản của cụ C1 chưa chia.

Tòa án tuyên: Hợp đồng tặng cho vô hiệu một phần (đối với 1/2 tài sản thuộc di sản cụ C1).

3️⃣ NGÂN HÀNG SẼ RA SAO KHI TÀI SẢN THẾ CHẤP BỊ VÔ HIỆU MỘT PHẦN?

Dù hợp đồng tặng cho gốc bị vô hiệu một phần, nhưng ông C đã kịp đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) và thế chấp cho Ngân hàng.

Tòa án áp dụng Điều 133 BLDS 2015 xác định Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình.

Kết quả: Hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực hoàn toàn! Ngân hàng có quyền phát xát toàn bộ thửa đất để xử lý nợ nếu ông C vi phạm nghĩa vụ trả nợ.

4️⃣ NGƯỜI KHÔNG BIẾT CHỮ ĐIỂM CHỈ CÓ HỢP PHÁP?

Đương sự viện do cụ D1 không biết chữ, không tỉnh táo để bác hợp đồng. Tòa án làm rõ: Theo Luật Công chứng 2014, người không ký được thì điểm chỉ trước mặt Công chứng viên là đúng pháp luật, không bắt buộc phải có người làm chứng hay giám định chữ ký.

💡 BÀI HỌC THỰC TIỄN CHO CHÚNG TA:

📌 Đừng đợi quá 30 năm: Thời hiệu là "kẻ thù" của quyền lợi thừa kế. Hết thời hiệu, chỉ cần 1 người không hợp tác là xem như mất quyền đòi chia.
📌 Không tự ý tặng cho tài sản chung: Khi vợ/chồng mất, cần làm thủ tục khai nhận di sản trước khi định đoạt toàn bộ nhà đất.
📌 An tâm cho Ngân hàng/Tổ chức tín dụng: Pháp luật luôn có cơ chế bảo vệ bên thứ ba ngay tình khi nhận thế chấp tài sản đã được cấp Sổ đỏ hợp pháp.

Link bản án: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta2279942t1cvn/chi-tiet-ban-an

“CÓ KHẢ NĂNG "LẬT NGƯỢC THẾ CỜ" NHỜ CHỨNG CỨ MỚI, TẠI SAO TÒA PHÚC THẨM VẪN HỦY ÁN ĐỂ GIẢI QUYẾT LẠI TỪ ĐẦU?”1️⃣ Bất ngờ...
06/10/2026

“CÓ KHẢ NĂNG "LẬT NGƯỢC THẾ CỜ" NHỜ CHỨNG CỨ MỚI, TẠI SAO TÒA PHÚC THẨM VẪN HỦY ÁN ĐỂ GIẢI QUYẾT LẠI TỪ ĐẦU?”

1️⃣ Bất ngờ ở "phút 89" và cú lội ngược dòng bị dừng lại

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2026/DS-ST ngày 31/03/2026 của Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, bị đơn (bà Nguyễn Thị Bích H) bị tuyên thua kiện hoàn toàn:

- Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn (ông Nguyễn Kế C), tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà H.

- Tuyên chia di sản thừa kế là thửa đất 2.681,7 m2 của cụ Nguyễn Kế L và cụ Cao Thị L1 cho các đồng thừa kế theo pháp luật.

👉🏻 Lý do sơ thẩm bác bỏ quan điểm của bị đơn: Bị đơn khai đất được cụ L1 tặng cho vợ chồng bị đơn từ năm 1991, nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh việc tặng cho này.

Đến giai đoạn xét xử phúc thẩm tại Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng (Bản án số 300/2026/DS-PT ngày 14/09/2026), bị đơn bất ngờ cung cấp 2 tài liệu gốc cực kỳ quan trọng:

✔️ Giấy kế thừa nền nhà ở và đất vườn cho con ngày 28/04/2004: Cụ L1 viết để lại diện tích 2.500 m2 đất cho vợ chồng bị đơn (ông Nguyễn Kế T2 và bà H), có chữ ký xác nhận của Trưởng thôn ông Dương Minh Á ngày 30/04/2004.

✔️ Hợp đồng cho, tặng đất để ngày 22/03/2006: Thể hiện nội dung cụ L1 cùng các con (ông T1, bà G, ông C) đồng ý tặng cho vợ chồng bị đơn lô đất 2.000 m2.

Về mặt lý luận, 2 chứng cứ này hoàn toàn đủ khả năng "lật ngược thế cờ", chứng minh việc bị đơn được tặng cho đất là có thật, từ đó bảo vệ tính hợp pháp của Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bà H.

💢 Thế nhưng, thay vì sửa án sơ thẩm để công nhận chiến thắng cho bị đơn, Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng lại tuyên: Hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ về cho TAND tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

2️⃣ Giải mã phán quyết của Tòa phúc thẩm: Tại sao không "tuyên thắng" luôn?

Tòa cấp phúc thẩm chọn giải pháp hủy án thay vì sửa án để công nhận chiến thắng ngay cho bị đơn xuất phát từ 3 lý do tố tụng cốt lõi:

✅ Xuất hiện tranh chấp mới về tính thật - giả của chứng cứ

Ngay khi bị đơn xuất trình 2 tài liệu mới, nguyên đơn (ông C) và người liên quan (bà G) kiên quyết phủ nhận chữ ký trong Hợp đồng tặng cho ngày 22/03/2006, khẳng định họ không hề biết và không ký vào văn bản này.

Cả nguyên đơn và bị đơn đều đồng loạt đề nghị Tòa án tiến hành giám định chữ ký, chữ viết trong các tài liệu mới.

Việc xác định chữ ký thật hay giả là điều bắt buộc phải làm thông qua giám định kỹ thuật hình sự, Tòa phúc thẩm không thể tự ý công nhận văn bản khi chưa có kết luận giám định chính thức.

✅ Bảo vệ triệt để Nguyên tắc "Bảo đảm hai cấp xét xử" và Quyền kháng cáo

‼️ Đây là mắt xích quan trọng nhất giải thích cho câu hỏi ở tiêu đề. Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

- Nếu Tòa phúc thẩm tự làm: Tòa phúc thẩm đứng ra trưng cầu giám định chữ ký. Nếu kết quả giám định xác định chữ ký là thật, Tòa sửa án tuyên bị đơn thắng kiện. Khi đó, bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay lập tức.

- Hệ lụy pháp lý: Các tài liệu mới (Giấy kế thừa 2004, Hợp đồng tặng cho 2006) và Kết quả giám định chữ ký khi đó chỉ mới được xem xét tại duy nhất 01 cấp xét xử (cấp phúc thẩm).

❌ Nếu bên thua kiện không đồng ý với kết quả giám định chữ ký, họ hoàn toàn mất đi quyền kháng cáo đối với các chứng cứ mới này. Vì vậy, để bảo đảm quyền kháng cáo của các đương sự và nguyên tắc xét xử hai cấp, Tòa phúc thẩm buộc phải hủy án sơ thẩm để giao cấp sơ thẩm làm lại từ đầu.

✅ Bổ sung bắt buộc người tham gia tố tụng

Cả 2 văn bản mới xuất hiện đều gắn liền với vai trò của ông Dương Minh Á (nguyên Trưởng thôn L tại thời điểm năm 2004–2006, người trực tiếp ký xác nhận).

Tòa phúc thẩm nhận định việc giải quyết lại vụ án bắt buộc phải đưa ông Á vào tham gia tố tụng với tư cách là Người làm chứng để làm rõ nguồn gốc lập văn bản – một thủ tục tố tụng mà cấp sơ thẩm trước đó chưa thể thực hiện.

3️⃣ Bài học tố tụng đắt giá

✏️ Rủi ro khi "chậm giao nộp chứng cứ": Mặc dù việc nộp chứng cứ mới ở cấp phúc thẩm giúp bị đơn thoát khỏi trận thua ở cấp sơ thẩm, nhưng cái giá phải trả là vụ án bị kéo dài hàng năm trời vì phải quay lại vạch xuất phát sơ thẩm.

✏️ Kỹ thuật áp dụng luật tố tụng: Bản án số 300/2026/DS-PT thể hiện sự mực thước của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng: Không "xử thay" cấp dưới khi chưa qua đủ 2 cấp xét xử đánh giá chứng cứ, qua đó bảo đảm tối đa quyền và lợi ích hợp pháp tố tụng cho các bên đương sự.

Link bản án: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta2233189t1cvn/chi-tiet-ban-an

“Ở ĐẤT KHAI HOANG 40 NĂM, BẤT NGỜ PHÁT HIỆN SỔ ĐỎ HÀNG XÓM "CHỒNG" LÊN ĐẤT MÌNH: TÒA XỬ AI THẮNG?”Tình huống trớ trêu: B...
05/10/2026

“Ở ĐẤT KHAI HOANG 40 NĂM, BẤT NGỜ PHÁT HIỆN SỔ ĐỎ HÀNG XÓM "CHỒNG" LÊN ĐẤT MÌNH: TÒA XỬ AI THẮNG?”

Tình huống trớ trêu: Bạn ăn ở, trồng cây, xây nhà trên mảnh đất khai hoang suốt 40 năm qua ổn định không tranh chấp. Một ngày đẹp, hàng xóm cầm Sổ đỏ sang đòi đất và kiện bạn ra Tòa vì cho rằng bạn "lấn chiếm". Lúc này mới ngửa ra: Sổ đỏ nhà hàng xóm đã cấp... "chồng" lên đất nhà bạn!

Liệu Tòa án sẽ bảo vệ cái Sổ đỏ do CQNN cấp hay công nhận công sức 40 năm khai hoang?

✏️ DIỄN BIẾN VỤ ÁN:

- Phía Nguyên đơn (Cụ H): Đã được cấp Sổ đỏ năm 2006 với diện tích 1.141 m2. Cụ H cho rằng gia đình cụ H1 bên cạnh lấn chiếm 318,3 m2 đất của mình nên nộp đơn kiện đòi lại đất.

- Phía Bị đơn (Cụ H1): Khai hoang, làm nhà, trồng cây màu ổn định từ năm 1982 đến nay. Ranh giới giữa hai nhà là hàng rào cây lâu năm (mít, bạch đàn trên 35 tuổi). Khi bị kiện, cụ H1 mới ngã ngửa biết Sổ đỏ cấp năm 2006 của cụ H đã "chồng lấn" lên đất khai hoang nhà mình. Cụ H1 lập tức phản tố, yêu cầu Tòa tuyên hủy Sổ đỏ cấp sai của cụ H.

⚖️ TÒA ÁN PHÁN QUYẾT AI THẮNG?

Sau khi thẩm tra hồ sơ và xác minh thực địa, Hội đồng xét xử tuyên: BỊ ĐƠN THẮNG BẢO VỆ ĐƯỢC ĐẤT, NGUYÊN ĐƠN BỊ TUYÊN HỦY SỔ ĐỎ!

1. Bác toàn bộ đơn kiện đòi đất của Cụ H: Việc cụ H cho rằng đất do Hợp tác xã/Chính quyền chia lại là không có cơ sở. Cơ quan chức năng khẳng định không có việc thu hồi đất khai hoang của hộ này để giao cho hộ khác.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của Cụ H1: Tuyên HỦY MỘT PHẦN SỔ ĐỎ (đối với diện tích 313,3 m2) đã cấp cho cụ H.

Lý do: UBND huyện cấp Sổ đỏ năm 2006 dựa trên kê khai sai lệch, cấp chồng lấn lên hiện trạng đất gia đình cụ H1 đang sử dụng thực tế.

💡 3 BÀI HỌC PHÁP LÝ XƯƠNG MÁU

1. Sổ đỏ không phải là "vạn năng": Sổ đỏ chỉ là hình thức ghi nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc cấp Sổ đỏ có sai sót (kê khai sai, không đo đạc hiện trạng, cấp trùm lên đất người khác), Tòa án hoàn toàn có quyền tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ Sổ đỏ.

2. Hiện trạng sử dụng thực tế & Ranh giới lâu đời là "vũ khí" quan trọng: Hàng rào cây lâu năm (mít, bạch đàn 35 năm), mốc giới rõ ràng và lời khai của người dân xung quanh là căn cứ sống giúp Tòa xác định đúng - sai.

3. Xác minh từ chính quyền là mắt xích quyết định: Văn bản xác nhận của UBND xã/huyện về việc quá trình cấp Sổ đỏ năm 2006 có sai sót về diện tích và ranh giới đã giúp bị đơn lội ngược dòng thành công.

📌 LỜI KHUYÊN: Nếu gia đình bạn ở đất khai hoang lâu năm mà bị hàng xóm cấp Sổ đỏ "chồng" lên, đừng quá lo lắng! Hãy bình tĩnh thu thập chứng cứ về nguồn gốc khai hoang, ranh giới thực tế và đề nghị Tòa án tuyên hủy phần Sổ đỏ cấp sai đó để bảo vệ tài sản của mình!

**o

“CHIA THỪA KẾ ĐẤT KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TÁCH THỬA: TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO ĐỊNH HƯỚNG XỬ LÝ RA SAO?”Trong thực tiễn giải qu...
02/10/2026

“CHIA THỪA KẾ ĐẤT KHÔNG ĐỦ DIỆN TÍCH TÁCH THỬA: TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO ĐỊNH HƯỚNG XỬ LÝ RA SAO?”

Trong thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp di sản thừa kế hoặc chia tài sản chung là bất động sản, việc chia bằng hiện vật thường vướng phải rào cản hành chính về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố. Bản án của Tòa án cấp sơ thẩm hoặc phúc thẩm nếu tuyên chia tách thửa đất mà không đảm bảo quy định này sẽ dẫn đến bế tắc trong thi hành án và nguy cơ bị hủy rất cao.

Quyết định giám đốc thẩm số 08/2024/DS-GĐT ngày 03/04/2024 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã nêu rõ định hướng xử lý pháp lý chuẩn mực cho bài toán trên.

1️⃣ Thực trạng sai phạm: Chia đất khi không đủ điều kiện tách thửa

Tại vụ án dân sự tranh chấp chia tài sản chung và thừa kế nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã quyết định chia hiện vật nhà đất số 8 Phố Lý Thường K (Hà Nội) cho bà Đào Kim T với diện tích 24,1 m2.

Tuy nhiên, theo quy định tại Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, hạn mức diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở nội thành là 30 m2.

Việc Tòa án chia cho bà T diện tích 24,1 m2 là không đủ điều kiện tách thửa, vi phạm pháp luật về đất đai và không thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất độc lập.

Đồng thời, nếu chia cho đủ 30 m2 thì lại phá vỡ kết cấu xây dựng của ngôi nhà và không đảm bảo an toàn sử dụng.

2️⃣ Định hướng xử lý của Tòa án nhân dân tối cao

Căn cứ theo nhận định tại Quyết định số 08/2024/DS-GĐT, để đảm bảo tính khả thi và đúng pháp luật, Tòa án cần giải quyết vấn đề theo các bước định hướng sau:

✅ Ưu tiên hướng dẫn các đương sự tự thỏa thuận
Tòa án cần tạo điều kiện và hướng dẫn các bên đương sự tự thỏa thuận phương án phân chia di sản. Nếu các bên đồng ý phương án một bên nhận tài sản và tự bố trí mua lại hoặc trả tiền cho bên kia thì sẽ được Tòa án ghi nhận.

✅ Giao toàn bộ hiện vật cho một bên và thanh toán bằng tiền
Nếu các bên không thể thỏa thuận được và việc tách thửa vi phạm quy định về diện tích tối thiểu (hoặc phá vỡ kết cấu công trình), Tòa án không được cố tình tách thửa. Thay vào đó, Tòa án sẽ giao toàn bộ nhà đất cho một bên sở hữu/sử dụng và buộc bên đó thanh toán giá trị phần thừa kế bằng tiền cho bên còn lại.

✅ Các tiêu chí ưu tiên khi xác định bên được nhận hiện vật:
Để xác định ai sẽ là người được nhận hiện vật là bất động sản và có nghĩa vụ thanh toán tiền cho các bên còn lại, Tòa án cần đánh giá toàn diện dựa trên các căn cứ:

👉🏻 Công sức tạo lập, bảo quản: Công sức đóng góp vào việc xây dựng, cải tạo, bảo quản và duy trì khối tài sản.

👉🏻 Công sức chăm sóc: Công sức chăm sóc, phụng dưỡng người để lại di sản thừa kế.

👉🏻 Thời gian sinh sống và nhu cầu thực tế: Thời gian gắn bó, cư trú thực tế tại bất động sản và nhu cầu cấp thiết về chỗ ở của mỗi đương sự.

👉🏻 Kỷ phần được hưởng: Bên có tỷ lệ kỷ phần được hưởng lớn hơn và có công sức nhiều hơn sẽ được ưu tiên giao hiện vật và gánh nghĩa vụ thanh toán tiền.

3️⃣ Rút ra bài học cho các vụ án tranh chấp đất đai

✅ Rà soát quy định địa phương khi khởi kiện / tranh tụng: Cần tra cứu kỹ quy định của UBND tỉnh/thành phố về hạn mức giao đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa trước khi đưa ra yêu cầu chia hiện vật.

✅ Xây dựng phương án chia tiền dự phòng: Khi diện tích đất dự kiến chia không đủ tách thửa, đương sự nên chủ động chuẩn bị phương án xin nhận bằng tiền hoặc chứng minh công sức/nhu cầu để xin nhận toàn bộ hiện vật và thanh toán lại tiền.

✅ Đảm bảo tính thi hành án của bản án: Tòa án nếu tuyên tách thửa trái quy định hành chính sẽ dẫn đến bản án không thể thi hành, bị kháng nghị và hủy án tại cấp giám đốc thẩm.

Link bản án: https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1584392t1cvn/chi-tiet-ban-an

“VĂN PHÒNG LUẬT SƯ KHÔNG CÓ THẨM QUYỀN CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC, XÁC NHẬN NỘI DUNG DI CHÚC, VÌ SAO DI CHÚC VẪN CÓ HIỆU LỰC...
30/09/2026

“VĂN PHÒNG LUẬT SƯ KHÔNG CÓ THẨM QUYỀN CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC, XÁC NHẬN NỘI DUNG DI CHÚC, VÌ SAO DI CHÚC VẪN CÓ HIỆU LỰC PHÁP LUẬT?”

Trên thực tế, không ít người dân cũng như các cơ quan giải quyết thủ tục thừa kế (như Văn phòng Đăng ký đất đai) thường rơi vào băn khoăn: Liệu một bản di chúc được lập, ký tên hay đóng dấu xác nhận tại Văn phòng Luật sư có giá trị pháp lý hay không, khi mà Văn phòng Luật sư hoàn toàn không phải là cơ quan công chứng hay chứng thực?

Công văn số 388/STP-BTTP của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng đã đưa ra lời giải đáp rõ ràng cho vấn đề này. Dưới góc độ pháp lý, lý do di chúc vẫn có hiệu lực được phân tích cụ thể qua 3 luận điểm sau:

1️⃣ Công chứng, chứng thực không phải là điều kiện bắt buộc đối với mọi bản di chúc

Nhiều người mặc định di chúc chỉ có giá trị khi được Công chứng viên chứng nhận hoặc UBND cấp xã chứng thực. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 quy định rất linh hoạt về hình thức của di chúc:

Các hình thức di chúc bằng văn bản (Điều 628): Bao gồm di chúc không có người làm chứng, di chúc có người làm chứng, di chúc có công chứng và di chúc có chứng thực.

❗️Điều kiện công nhận (Điều 630): Một bản di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực vẫn được coi là hợp pháp nếu người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt; không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức không trái quy định của luật.

Như vậy, công chứng/chứng thực chỉ là một trong các hình thức chứ không phải điều kiện tiên quyết bắt buộc mọi di chúc phải có.

2️⃣ Sự xác nhận của Văn phòng Luật sư mang bản chất là "người làm chứng"

Theo phân định của pháp luật:
Thẩm quyền công chứng di chúc thuộc về Công chứng viên.
Thẩm quyền chứng thực di chúc thuộc về người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã.

❌ Văn phòng Luật sư không có thẩm quyền công chứng, chứng thực hay xác nhận nội dung di chúc.

Tuy nhiên, trong trường hợp di chúc được lập tại Văn phòng Luật sư (như trường hợp bà Nguyễn Thị Hạnh nêu trong Công văn 388/STP-BTTP), di chúc đó được chuyển sang xem xét dưới hình thức: Di chúc bằng văn bản có người làm chứng (theo Điều 634 Bộ luật Dân sự 2015).

Luật sư hoặc nhân viên Văn phòng Luật sư ký tên, đóng dấu vào bản di chúc không đóng vai trò của cơ quan quản lý nhà nước về công chứng/chứng thực, mà họ đóng vai trò là người làm chứng hợp pháp cho việc lập di chúc (khi họ đáp ứng đủ điều kiện không phải là người thừa kế hay người có quyền, nghĩa vụ liên quan).

3️⃣ Việc xác nhận "vượt thẩm quyền" không làm vô hiệu ý chí của người để lại di sản
Kết luận quan trọng nhất của Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng khẳng định:

"Văn phòng Luật sư không có thẩm quyền công chứng, chứng thực, xác nhận nội dung di chúc, tuy nhiên nội dung xác nhận của Văn phòng Luật sư không ảnh hưởng đến giá trị của di chúc nếu di chúc đảm bảo các điều kiện khác theo quy định." ‼️

Về mặt bản chất: Di chúc là sự thể hiện ý chí đơn phương của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.

Về mặt hình thức: Việc Văn phòng Luật sư ghi thêm lời xác nhận hay đóng dấu tuy không có giá trị công chứng/chứng thực, nhưng nó không làm sai lệch hay làm vô hiệu ý chí tự nguyện ban đầu của người lập di chúc.

Chỉ cần bản di chúc đó đáp ứng đủ điều kiện về năng lực hành vi của người lập di chúc, có đủ chữ ký của ít nhất 02 người làm chứng và nội dung hợp pháp, thì bản di chúc đó hoàn toàn có hiệu lực pháp luật để làm căn cứ chia thừa kế.

👉🏻 KẾT LUẬN:

Việc phân định rõ giữa thẩm quyền công chứng/chứng thực và điều kiện có hiệu lực của di chúc giúp tránh việc bác bỏ vô căn cứ những bản di chúc hợp pháp. Dù Văn phòng Luật sư không thể "công chứng" hay "chứng thực" di chúc, nhưng bản di chúc được lập tại đây vẫn phát sinh hiệu lực đầy đủ nếu đáp ứng đúng các quy định về hình thức di chúc có người làm chứng theo Bộ luật Dân sự.

“NHÀ ĐANG VAY NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC ĐẶT CỌC, CHO THUÊ VÀ ỦY QUYỀN KHÔNG? – GIẢI ĐÁP CHÍNH THỨC TỪ CỤC BỔ TRỢ TƯ PHÁP!”Rất nh...
29/09/2026

“NHÀ ĐANG VAY NGÂN HÀNG CÓ ĐƯỢC ĐẶT CỌC, CHO THUÊ VÀ ỦY QUYỀN KHÔNG? – GIẢI ĐÁP CHÍNH THỨC TỪ CỤC BỔ TRỢ TƯ PHÁP!”

Rất nhiều chủ nhà, nhà đầu tư và người mua bất động sản hiện nay vẫn còn mơ hồ trước câu hỏi: Nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng có được phép Đặt cọc, Cho thuê hoặc Ủy quyền không? Có bắt buộc phải có văn bản đồng ý của Ngân hàng thì mới được công chứng?

Mới đây, Cục Bổ trợ Tư pháp – Bộ Tư pháp đã ban hành Công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/07/2026 gửi Sở Tư pháp TP. Hồ Chí Minh để hướng dẫn cụ thể về nghiệp vụ này. Dưới đây là những điểm cốt lõi bạn cần nắm rõ để thực hiện giao dịch an toàn và đúng pháp luật:

1️⃣ ĐẶT CỌC: Không bắt buộc phải có sự đồng ý của Ngân hàng

✅ Cơ sở pháp lý: Khoản 1 Điều 328 và Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.

Quy định: Văn bản đồng ý của Ngân hàng là điều kiện bắt buộc khi các bên thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng (bán), chứ không phải là điều kiện để giao kết Hợp đồng đặt cọc.

👉🏻 Điều kiện hợp pháp:

- Công chứng viên có quyền công chứng Hợp đồng đặt cọc mà không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của Ngân hàng.

- Hợp đồng đặt cọc sẽ hợp pháp nếu các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết/thực hiện hợp đồng mua bán sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ với Ngân hàng và giải chấp tài sản.

❗️Lưu ý: Việc đặt cọc để hứa mua bán ngay trong thời gian thế chấp mà không có sự đồng ý của Ngân hàng là không phù hợp với quy định pháp luật.

2️⃣ CHO THUÊ: Quyền của bên thế chấp – Chỉ cần THÔNG BÁO, không cần SỰ ĐỒNG Ý

✅ Cơ sở pháp lý: Khoản 6 Điều 321 BLDS 2015.

Quy định: Chủ tài sản có quyền cho thuê, cho mượn nhà đất đang thế chấp, chỉ cần THÔNG BÁO cho bên thuê biết tài sản đang thế chấp và THÔNG BÁO cho Ngân hàng biết.

💢 Tháo gỡ vô lý từ "Hợp đồng thế chấp mẫu":

Nhiều Ngân hàng đưa điều khoản "Cấm cho thuê nếu chưa có sự đồng ý bằng văn bản của Ngân hàng" vào hợp đồng thế chấp mẫu.

Cục Bổ trợ Tư pháp chỉ rõ: Căn cứ Khoản 3 Điều 305 và Khoản 6 Điều 404 BLDS 2015, các điều khoản trong hợp đồng mẫu làm tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyền lợi chính đáng của bên thế chấp thì không có hiệu lực và phải ưu tiên giải thích theo hướng có lợi cho bên thế chấp.

3️⃣ ỦY QUYỀN: Thực hiện theo Luật Công chứng

✅ Cơ sở pháp lý: Từ Điều 134 đến Điều 143 BLDS 2015.

Quy định: Luật không có quy định cấm hoặc hạn chế việc xác lập giao dịch ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp.

Nghiệp vụ công chứng: Công chứng viên sẽ căn cứ vào quy định của Luật Công chứng và các văn bản liên quan để xem xét, quyết định việc thụ lý công chứng hợp đồng ủy quyền cụ thể.

“CỐ TÌNH KHÔNG TRẢ ĐẤT SAU KHI THUA KIỆN: CÓ THỂ BỊ XỬ LÝ HÌNH SỰ KHÔNG?”Nhiều người vẫn cho rằng các tranh chấp đất đai...
26/09/2026

“CỐ TÌNH KHÔNG TRẢ ĐẤT SAU KHI THUA KIỆN: CÓ THỂ BỊ XỬ LÝ HÌNH SỰ KHÔNG?”

Nhiều người vẫn cho rằng các tranh chấp đất đai chỉ thuần túy là liên quan đến dân sự, cùng lắm là bị cưỡng chế hoặc phạt hành chính. Tuy nhiên, nếu bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật, cơ quan thi hành án đã cưỡng chế bàn giao mà vẫn cố tình chống đối, tái chiếm đất thì người vi phạm hoàn toàn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự!

Bài học pháp lý đắt giá dưới đây được rút ra từ Bản án hình sự sơ thẩm số 29/2022/HS-ST của Tòa án nhân dân huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang.

1️⃣ Từ mâu thuẫn đất đai trong gia đình...

Năm 1997, ông Nguyễn Văn C (sinh năm 1953) cho vợ chồng con trai là ông X và bà B diện tích hơn 7.000,0 m2 đất để làm ăn, canh tác. Đến năm 2002, ông X không may qua đời. Tới năm 2010, ông C lại tự ý bao chiếm và sử dụng toàn bộ phần đất này.

Không thể thương lượng, bà B (con dâu) đã làm đơn khởi kiện ông C ra Tòa án.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 74/2016/DS-PT ngày 20/04/2016, TAND tỉnh Hậu Giang tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà B, buộc ông C phải giao trả lại toàn bộ 7.041,6 m2 đất cho bà B.

2️⃣ ...Đến hành vi xem thường pháp luật

Bản án đã có hiệu lực pháp luật nhưng ông C nhất quyết không chịu giao đất. Cơ quan Thi hành án dân sự (THADS) huyện Long Mỹ đã nhiều lần tống đạt quyết định, thông báo cưỡng chế nhưng ông C tìm đủ lý do xin hoãn, trì hoãn.

Ngày 14/08/2017: Đoàn cưỡng chế thi hành án tiến hành đo đạc, cắm cột ranh và bàn giao đất chính thức cho bà B.

💢 Ngay sau khi đoàn cưỡng chế rút đi: Ông C đã đến phần đất này nhổ toàn bộ cột ranh, tiếp tục bao chiếm và canh tác trên phần đất đã bàn giao cho bà B.

Mặc dù chính quyền địa phương và cơ quan thi hành án đã lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính, giải thích và giáo dục nhiều lần, ông C vẫn cố tình không chấp hành. Trước thái độ chống đối kéo dài, Cơ quan THADS huyện Long Mỹ đã chuyển hồ sơ sang Cơ quan Cảnh sát điều tra để xử lý hình sự.

3️⃣ Phán quyết của Tòa án: Cái kết bằng một bản án hình sự

Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm, TAND huyện Long Mỹ nhận định hành vi của ông C là nguy hiểm cho xã hội, trực tiếp xâm phạm đến tính nghiêm minh của bản án, quyết định của Tòa án và hoạt động bình thường của cơ quan tư pháp.

❗️Tuy nhiên, xét thấy bị cáo có nhiều tình tiết giảm nhẹ:
- Nhân thân tốt, chưa có tiền án tiền sự.
- Sau khi bị khởi tố đã tự nguyện giao trả lại đất và khắc phục hậu quả.
- Thành khẩn khai báo, ăn ăn hối cải.
- Gia đình có công với cách mạng (cha, anh ruột là liệt sĩ; mẹ là Mẹ Việt Nam Anh hùng).
- Người bị hại (bà B cũng có đơn xin giảm nhẹ hình phạt cho ông.

👉🏻 Hội đồng xét xử tuyên phạt:

- Bị cáo Nguyễn Văn C 09 (chín) tháng tù về "Tội không chấp hành bản án" (theo Khoản 1 Điều 380 Bộ luật Hình sự), nhưng cho hưởng án treo với thời gian thử thách là 18 tháng.

- Buộc nộp 200.000 đồng án phí hình sự sơ thẩm.

💡 Bài học pháp lý rút ra:

Vụ án trên là lời cảnh tỉnh cho bất kỳ ai đang có tư tưởng "cố tình chây ỳ" hoặc không chấp hành phán quyết của Tòa án:

✅ Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật là bắt buộc phải chấp hành.

✅ Cố tình chống đối sẽ trả giá đắt: Hành vi tự ý tháo dỡ cọc ranh, tái chiếm đất sau khi cơ quan thi hành án đã cưỡng chế bàn giao không đơn thuần là tranh chấp dân sự nữa, mà đã cấu thành "Tội không chấp hành bản án" theo quy định tại Điều 380 Bộ luật Hình sự.

✅ Thượng tôn pháp luật là cách tốt nhất để bảo vệ bản thân và giữ gìn trật tự xã hội.

Address

Số Nhà 244 Đường Thạch Sơn
Sa Pa

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when Văn phòng luật sư Anh Tú posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Shortcuts

Share

Category