28/07/2026
📍KDC AN THUẬN – KHU VỰC CỔNG CHÍNH SÂN BAY LONG THÀNH: ĐIỂM MẠNH YẾU VÀ GIÁ TRỊ ĐẦU TƯ NẰM Ở ĐÂU?
❌LƯU Ý: ĐÂY LÀ BÀI VIẾT THEO GÓC NHÌN CÁ NHÂN TRẢI NGHIỆM. KHÔNG KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ‼️ ( Đây là bài viết dài. Nếu AC quan tâm BĐS cổng chính sân bay thì nên đọc. Còn không xin bỏ qua)
Nếu nói về những khu dân cư hưởng lợi trực tiếp từ câu chuyện Sân bay Long Thành, An Thuận là một cái tên đáng để theo dõi.
Nhưng với Lương, câu chuyện không nằm ở việc “gần sân bay” là đủ.
Điều quan trọng hơn là vị trí này đang nằm ở đâu trong mạng lưới giao thông, đô thị và dòng tiền mới của Long Thành?
1. KDC AN THUẬN CÓ GÌ?
KDC An Thuận – Victoria City có quy mô khoảng 50ha, nằm tại khu vực giao giữa QL51 và ĐT25B, trước đây thuộc xã Long An, huyện Long Thành( Nay Phường Long Thành)
Theo các dữ liệu về dự án mà Lương tìm hiểu được, sản phẩm có diện tích từ khoảng 92.5–252m², đường nội khu phổ biến khoảng 17–20–32m.
Một số nguồn thị trường ghi nhận dự án đã hoàn thiện hạ tầng và có sản phẩm đã bàn giao sổ. Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế mà Lương thấy. Hạ tầng Giai đoạn 1 đạt 90%. Giai đoạn 2 đạt 70%... Pháp lý sổ cá nhân 90%. Còn một số vị trí do quá trình thoả thuận đền bù chưa hợp lý dẫn đến chưa ra sổ
2. ĐIỀU ĐÁNG CHÚ Ý NHẤT LÀ VỊ TRÍ
An Thuận nằm trên hai trục giao thông quan trọng là QL51 và ĐT25B.
Theo thông tin thị trường, dự án cách CHKQT Long Thành khoảng 5Km, đồng thời kết nối về Nhơn Trạch và TP.HCM, Vũng Tàu, Bình Dương, Miền tây qua hệ thống giao thông khu vực có sẵn và đang hình thành, chuẩn bị thông xe
Nếu nhìn từ góc độ quy hoạch, đây là lợi thế lớn.
Bởi vì An Thuận không chỉ kết nối với Sân bay Long Thành, mà còn nằm giữa các hướng:
Long Thành – sân bay – Nhơn Trạch – TP.HCM – các khu công nghiệp.
Đây là yếu tố tạo ra nhu cầu sử dụng thực tế cho bất động sản.
3. GIÁ HIỆN TẠI ĐANG Ở ĐÂU?
Đây là phần Lương nghĩ nhà đầu tư cần nhìn kỹ.
Giá rao bán hiện tại trên thị trường không đồng nhất, tùy vị trí, diện tích, mặt đường và pháp lý.
Ghi nhận mức khoảng 28–38 triệu/m² hoặc cao hơn đối với vị trí đẹp. (Batdongsan)
Vì vậy, Lương không nghĩ nên nói:
“An Thuận hiện tại giá X triệu/m².”
Mà phải tách thành:
- Lô thường: 27-33 triệu/m²
- Lô trục chính: 30-39 triệu/m²
- Lô góc: 43-48 triệu/m²
- Lô kinh doanh: 35-40tr triệu/m²
- Giá Lương đang khảo sát thực tế: 2.8-3.8tỷ/nền
( Theo bảng giá thị trường hiện tại Tháng 7/2026 mà Lương tìm hiểu)
4. THẾ MẠNH CỦA AN THUẬN
Thứ nhất: Vị trí.
Thứ hai: Hạ tầng đã hình thành.
Thứ ba: Có khả năng khai thác.
Thứ tư: Có câu chuyện hạ tầng lớn phía trước.
Sân bay Long Thành đang bước vào giai đoạn hoàn thiện để hướng tới khai thác thương mại.
Điều này có thể tác động tới nhu cầu lưu trú, vận tải, thương mại, dịch vụ và nhà ở tại khu vực phụ cận.
5. NHƯNG AN THUẬN CŨNG CÓ ĐIỂM YẾU
Tôi nghĩ phần này cần nói thẳng.
Một: Giá đã phản ánh một phần kỳ vọng sân bay.
Không còn là câu chuyện “đất gần sân bay nhưng chưa ai biết”.
Thị trường đã biết câu chuyện này từ nhiều năm.
Vì vậy, nhà đầu tư mua ở mức giá nào mới quan trọng.
Hai: Không phải lô nào trong dự án cũng giống nhau.
Một lô nằm sâu trong nội khu không thể định giá giống lô góc, trục lớn hoặc vị trí có khả năng kinh doanh.
Ba: Tiện ích nội khu rất ít
Có Trường Học, công viên, chợ,...
Bốn: Hạ tầng mới ở mức tương đối. Do triển khai từ lâu 2014-2015 nên Hạ tầng không còn đẹp
6. NẾU NHÌN TỪ GÓC ĐỘ DÒNG TIỀN
Đây mới là câu chuyện Lương quan tâm.
Sân bay hình thành → lượng người tăng.
Lượng người tăng → nhu cầu lưu trú.
Nhu cầu lưu trú → nhà ở, căn hộ, phòng cho thuê.
Người ở tăng → ăn uống, mua sắm, dịch vụ.
Dịch vụ tăng → mặt bằng kinh doanh có giá trị hơn.
Và khi đó, đất không chỉ được định giá bằng diện tích.
Nó được định giá bằng khả năng tạo ra dòng tiền trên mảnh đất đó.
7. THỊ TRƯỜNG ĐANG PHẢN ÁNH ĐIỀU GÌ?
Theo Lương, thị trường KDC An Thuận hiện nay đang phản ánh khá rõ một điều:
Nhà đầu tư không còn mua câu chuyện “sân bay” đơn thuần.
Họ bắt đầu nhìn vào:
Vị trí nào?
Đường nào?
Có kinh doanh được không?
Dân cư hiện hữu ra sao?
Có thể cho thuê không?
Giá mua vào bao nhiêu?
Và sau này bán cho ai?
Đó mới là những câu hỏi quan trọng.
8. GÓC NHÌN CỦA LƯƠNG
Lương đánh giá An Thuận có lợi thế thật về vị trí và hạ tầng.
Nhưng Lương không xem đây là một bài toán:
“Mua đất gần sân bay rồi chờ tăng giá.”
Câu chuyện lớn hơn là:
An Thuận nằm trong vùng giao thoa giữa sân bay – QL51 – ĐT25B – Nhơn Trạch – TP.HCM - Metro liên vùng- Cao tốc
Nếu hệ thống hạ tầng hoàn thiện đúng tiến độ và sân bay Long Thành hình thành được hệ sinh thái dịch vụ như kỳ vọng, khu vực này có cơ sở hưởng lợi.
Với Lương, câu chuyện không nằm ở việc An Thuận có tiềm năng hay không.
Mà nằm ở câu hỏi:
“Ở mức giá nào thì tiềm năng đó vẫn còn đáng để đầu tư?”
Đây là điều Lương nghĩ nhà đầu tư nên quan tâm nhất lúc này.
Nguồn: Hoàng Lương
