Tư Vấn Thủ Tục Nhà Đất - Sổ Đỏ Hưng Yên

26/01/2026

Đất dính quy hoạch thì có tách thửa được không?
Trả lời:

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất phải đáp ứng các nguyên tắc, điều kiện sau:

- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận hợp lệ.

- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

- Các thửa đất sau khi tách phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Ngoài ra, Điều 76 Luật Đất đai 2024 cũng quy định về quyền của người sử dụng đất khi quy hoạch sử dụng đất đã được công bố như sau:

Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

[…]

4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.

6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Như vậy, đất dính quy hoạch vẫn có thể được tách thửa nếu chưa có quyết định thu hồi đất liên quan đến thửa đất đó và đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tách thửa theo quy định của pháp luật và của địa phương.

23/01/2026

Tôi đang làm thủ tục xin câp sổ đỏ lần đầu nhưng khi nộp hồ sơ lên xã, cán bộ xã yêu cầu tôi phải có tài liệu chứng minh đất không có tranh chấp thì họ mới nhận hồ sơ của tôi. Xin hỏi việc này đúng hay sai ạ?

Trả lời:

Mục II, điểm C, Phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận như sau:

II. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất

1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại Mục 1 Phần I của “B. HỒ SƠ THỰC HIỆN THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” đến Bộ phận Một cửa.

[…]

3. Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực hiện các công việc sau:

[…]

b) Thực hiện các công việc sau:

b1) Xác nhận hiện trạng sử dụng đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Việc xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện căn cứ vào việc Ủy ban nhân dân cấp xã đang thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất hoặc nhận được văn bản hoặc thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc thụ lý đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy:

- Trách nhiệm xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai là của UBND cấp xã chứ không phải của người sử dụng đất.

- Thời điểm xác nhận tình trạng tranh chấp đất đai là sau khi đã nhận bộ hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, đề nghị cấp Giấy chứng nhận của người sử dụng đất chứ không phải tại thời điểm trước khi tiếp nhận hồ sơ.

Ngoài ra, trong thành phần hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại điểm 1, mục II, điểm C, Phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP thì không yêu cầu phải có tài liệu chứng minh đất không có tranh chấp.

Việc UBND xã của bạn yêu cầu bạn phải chứng minh tình trạng đất không có tranh chấp là không đúng quy định của pháp luật

23/01/2026

🔴 NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÔNG ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ (từ 01/01/2025)
(Theo Điều 151 Luật Đất đai 2024)

📌 Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong các trường hợp sau:

1️⃣ Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích.
2️⃣ Đất được Nhà nước giao để quản lý (trừ phần đất được giao sử dụng hợp pháp).
3️⃣ Đất thuê hoặc thuê lại của người sử dụng đất (trừ thuê đất trong dự án hạ tầng được phê duyệt).
4️⃣ Đất nhận khoán (trừ trường hợp đủ điều kiện được công nhận).
5️⃣ Đất đã có quyết định thu hồi, quá 3 năm chưa thực hiện thì mới được xem xét.
6️⃣ Đất đang tranh chấp, bị kê biên, bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.
7️⃣ Đất được giao không thu tiền để sử dụng vào mục đích công cộng, không kinh doanh.

⚠️ Lưu ý: Nếu đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ, thì nhà ở, công trình gắn liền với đất đó cũng không được cấp sổ.

👉 Cần kiểm tra kỹ pháp lý trước khi mua bán, sang nhượng để tránh rủi ro.
AC Cần tư vấn các vấn đề về pháp lý và thủ tục nhà đất liên hệ : 0969214369

20/01/2026

Bán đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có đòi lại đất được không?
Câu hỏi:
Tôi có một thửa đất đã được Nhà nước cấp sổ năm 2018. Năm 2022, có người hỏi mua thì tôi đã ký giấy tờ tay với họ, chưa thực hiện thủ tục sang tên cho họ. Bây giờ giữa tôi và người mua đất phát sinh tranh chấp. Vậy xin hỏi, tôi bán đất nhưng chưa sang tên sổ đỏ có đòi lại đất được không? Xin cảm ơn!
Trả lời:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải đáp ứng 05 điều kiện như sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Không có tranh chấp;

- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 3, Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thông qua hình thức như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[…]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực tại Văn phòng công chứng/Phòng công chứng hoặc UBND xã/phường.

Từ những căn cứ nêu trên thì đối với trường hợp của bạn mặc dù bạn đã ký giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay) nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa có hiệu lực pháp luật, về nguyên tắc thì mảnh đất đó vẫn đang thuộc quyền sở hữu hữu của bạn.

Nếu bạn đang xảy ra tranh chấp hoặc có vấn đề khúc mắc với người mua thì bạn có thể thỏa thuận lại với họ hoặc yêu cầu tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên để có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ngoài ra bạn cần căn cứ vào các nội dung đã ký kết trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tờ viết tay), nếu bên nào gây thiệt hại thì có nghĩa vụ bồi thường cho bên còn lại.
Theo Luatvietnam
Tư vấn liên hệ: 0969214369

Send a message to learn more

11/12/2025

GIẢM 70% TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI CHUYỂN TỪ ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

11/12/2025

Quốc hội chốt giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư.
Trước đây là 100% giờ còn 30% tiền chênh lệch loại đất.
Nguồn:

Theo Nghị quyết được Quốc hội thông qua, người dân chỉ nộp 30% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, thay vì 100% như hiện nay.

09/12/2025

Cách Xác Định Giá Trị Bất Động Sản Của Cơ Quan Thuế

05/12/2025

HƯỚNG DẪN TỜ KHAI THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

04/12/2025

HƯỚNG DẪN TỜ KHAI THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

04/12/2025

Hướng Dẫn Ghi Tờ Khai Lệ Phí Trước Bạ Chuyển Nhượng Bất Động Sản

03/12/2025