Võ Hồng Tú

23/06/2026

CÙNG LÀ THI HÀNH ÁN, MÀ CÓ BẢN ÁN HÀNG CHỤC NĂM TRỜI KHÔNG THI HÀNH ĐƯỢC, CÓ BẢN ÁN LẠI THI HÀNH ĐƯỢC NGAY!

Đây là một đoạn tư liệu một khách hàng gửi đến tôi, sự việc xảy ra tại Miền Tây. Một bản án tranh chấp giữa 2 chị em ruột trong gia đình. Bà Y là chị, và S là em gái. Bà Y làm tự do, để dành được 14 cây vàng mua được hơn 10.000 m2 đất ao để canh tác nuôi tôm, đáng lưu ý là mua bằng giấy tay của hàng xóm đối diện nhà, cách đây 20 năm trước. Bà S làm giáo viên, ở nhờ nhà bà chị. Trong quá trình đó được Chị giao canh tác phân nửa số đất nêu trên.

Trong quá trình canh tác, bà S mượn giấy viết tay của Bà Y với lý do làm mẫu để mua bán đất bên quê chồng, rồi chiếm đoạt luôn giấy tay không trả. Biết chuyện Bà Y làm đơn tố cáo khắp nơi để đòi lại giấy nhưng bất thành.

Đỉnh điểm sự việc là Ông Ng, trước đây có bán đất cho Bà Y, về sau lại tiếp tục bán phân nửa miếng đất đã giao dịch, cho bà S. Một mảnh đất bán tới 2 lần. Gia đình Bà Y tất nhiên không để yên, cũng kiện cáo khắp nơi suốt mấy chục năm trời.

Nay, miếng đất bị cưỡng chế do có 2 bản án, sơ và phúc thẩm đã có hiệu lực, đang làm thủ tục giám đốc thẩm tại Tòa án tối cao ngoài Hà Nội, đã có biên nhận đơn, chưa có kết quả kháng nghị.

Trước ngày cưỡng chế, Công an xã mời Bà Y lên làm việc về vấn đề an ninh trật tự trên địa bàn, tại đây bà Y thấy có sự tham gia của chấp hành viên, nên bà không đồng ý làm việc vì nội dung trên giấy mời không liên quan đến sự việc phải thi hành án của gia đình bà.

Bà Y bỏ về, đại diện thi hành án đến nhà "bỏ" giấy cưỡng chế thi hành án lên bàn rồi đi. Gia đình bà Y nhặt được, mới được biết còn mấy ngày nữa thì cưỡng chế.
Gia đình Bà Y chuẩn bị sẵn tài liệu để rải, tính kêu oan để cho nhiều người biết. Làm đơn từ kêu cứu khắp nơi. Bà tuyên bố, nếu thực sự có sự mua bán giữa Ông Ng và Bà S thì cứ trưng giấy ra, tự bà sẽ giao đất chứ không cần phải cưỡng chế. Nhưng bên kia không giao được. Nên bà kiên quyết bảo vệ đất của mình. Đáng lưu ý, đất này Bà Y liên tục sử dụng, nuôi trồng thủy sản từ xưa đến giờ, trên đất trồng hoa màu, việc cải tạo, san lấp, đắp bờ bao đều là tiền bà Y bỏ ra. Giờ bà Y thua trắng, thua toàn tập, bà chuyền 2 chai nước biển rồi, đầu thì nhức và ói liên tục. Vì uất ức!

Công ty tôi đang hỗ trợ Bà Y trong các thủ tục tốt nhất để có thể kháng nghị tại Tòa án tối cao. Nếu đạt kết quả, hủy án xử lại thì sau này Bên thi hành án sẽ cưỡng chế lấy lại đất của bà S giao lại bà Y, tôi hỏi nếu trường hợp Bà S làm sổ xong bán luôn thì sao đòi được đất, lúc này cái tôi nhận được là sự im lặng. Cho nên người dân có bản án phúc thẩm xong rồi họ rất sợ, vì theo luật án có hiệu lực ngay, nên bên thi hành án sẽ thực hiện theo quy định. Đã thi hành án rồi thì việc quay ngược lại là cực kì khó. Thời hạn thi hành án chủ động theo luật có 10 ngày, trong khi đó thời hạn xem xét đơn ở Giám đốc thẩm là 3 năm. Thời gian quá chênh lệch, nên không tránh khỏi nhiều khi có điều đáng tiếc xảy ra. Thiết nghĩ, nếu đã thụ lí đơn GĐT rồi thì cần ra ngay văn bản tạm hoãn thi hành án! Thay vì rất hiếm ban hành văn bản đó như hiện tại.
Buồn cho bà Y, tôi cũng buồn, nhưng giờ chỉ có thể đợi...
Anh chị nào có kinh nghiệm món này hỗ trợ bà Y xem làm sao mới được?

23/06/2026

Mua đất bằng giấy viết tay có quyền được khởi kiện hành chính khi đất bị thu hồi không? Quyết định thu hồi đất ban hành từ 13 năm trước thì bây giờ có còn thời hiệu khởi kiện?

Trong video ngày hôm nay trên kênh Võ Hồng Tú – Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú sẽ cùng anh chị phân tích một bản án hành chính vô cùng đặc biệt vừa được tuyên vào ngày 04/06/2025 – Bản án số 687/2025/HC-PT của Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Dù không phải là án lệ chính thức, nhưng giá trị thực chiến và tham khảo của bản án này đối với những người đang ôm đất giấy tay là vô cùng lớn. Vụ việc xoay quanh mảnh đất rộng hơn 53.000m² sát biển tại Phú Quốc do bà T mua bằng giấy tay từ năm 2010. Chỉ một năm sau, UBND huyện Phú Quốc (nay là thành phố Phú Quốc) ra quyết định thu hồi đất và bồi thường. Thế nhưng, toàn bộ các quyết định này lại ghi tên chủ cũ (người đã bán đất cho bà T), khiến bà T hoàn toàn bị gạt ra khỏi quy trình kiểm kê, bồi thường. Sau 13 năm kiên trì khiếu nại xuyên suốt từ cấp huyện lên cấp tỉnh mà không được giải quyết dứt điểm, bà T đã quyết định khởi kiện hành chính. Bất chấp việc cơ quan quản lý và Viện kiểm sát lập luận rằng "bà T không có tư cách khởi kiện" và "đã hết thời hiệu", Tòa án nhân dân cấp cao đã đưa ra phán quyết công tâm giữ nguyên bản án sơ thẩm:

Bà T hoàn toàn THẮNG KIỆN! Hãy xem hết video để trang bị cho mình vũ khí pháp lý sắc bén từ bản án kinh điển này!

Mua đất bằng giấy viết tay có quyền được khởi kiện hành chính khi đ...

23/06/2026

Đất dính quy hoạch treo: 4 cách chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật 2026!

Đất dính quy hoạch treo có chuyển mục đích sử dụng đất được không là câu hỏi mà Quý Anh Chị gửi đến Công ty Luật TNHH Minh Tú nhiều nhất trong nửa đầu năm 2026. Bài viết này là hướng dẫn cập nhật theo hệ thống pháp luật đất đai mới sau khi cấp huyện chính thức kết thúc hoạt động từ ngày 01/7/2025, Nghị quyết 254/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026, và các Nghị định 49 và 50 năm 2026 ra đời ngày 31/01/2026. Nay Tôi phân tích 4 trường hợp đất quy hoạch vẫn được chuyển mục đích, 5 bước nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã, và 3 hướng xử lý khi bị từ chối.

1. Bối cảnh pháp lý 2026: Chính quyền 2 cấp và hệ thống quy hoạch sử dụng đất mới

Trước khi đi vào câu hỏi cụ thể đất quy hoạch treo có chuyển mục đích sử dụng đất được không, Quý Anh Chị cần nắm bối cảnh pháp lý quan trọng đã thay đổi căn bản trong vòng một năm qua. Luật Tổ chức chính quyền địa phương (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 16/6/2025 chính thức xác lập mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, gồm cấp tỉnh và cấp xã. Hệ thống chính quyền cấp huyện kết thúc hoạt động từ ngày 01/7/2025.

Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 phân định lại thẩm quyền giữa cấp tỉnh và cấp xã trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực từ 01/7/2025. Ngày 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP tiếp tục sửa đổi nhiều nội dung trong các Nghị định 88/2024, 101/2024, 102/2024 và chính Nghị định 151/2025 để đồng bộ hóa hệ thống. Quan trọng nhất, Nghị quyết 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 quy định cơ chế tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 01/01/2026, được hướng dẫn cụ thể bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP cùng ban hành ngày 31/01/2026.

Hệ quả trực tiếp đối với người dân là: thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân nay thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã - không còn là Ủy ban nhân dân cấp huyện như trước đây. Tổng thời gian giải quyết thủ tục cũng được rút ngắn từ 85 ngày xuống còn 35 ngày theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

2. Phân biệt quy hoạch sử dụng đất với kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Đây là điểm sai lầm phổ biến nhất mà Công ty Luật TNHH Minh Tú gặp khi tiếp nhận hồ sơ của Quý Anh Chị. Nhiều người, kể cả một số môi giới bất động sản chuyên nghiệp, đánh đồng hai khái niệm này - dẫn đến tự dừng bước ngay khi nghe đất dính quy hoạch.

uy hoạch sử dụng đất
Là định hướng dài hạn của Nhà nước về việc đất ở từng khu vực sẽ được sử dụng vào mục đích gì trong tương lai. Quy hoạch sử dụng đất được lập theo thời kỳ 10 năm và có tầm nhìn dài hạn đến năm 2050. Quy hoạch sử dụng đất mang tính định hướng tổng thể, KHÔNG tự nó chặn quyền sử dụng đất của người dân.

Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện
Là văn bản cụ thể, lập theo từng năm, do Ủy ban nhân dân cấp huyện trước đây phê duyệt. Kế hoạch này liệt kê rõ thửa đất nào trong năm sẽ bị thu hồi, thửa nào được phép chuyển mục đích, thửa nào triển khai dự án. Đây mới là căn cứ pháp lý trực tiếp để cơ quan chức năng thực hiện thu hồi đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo điểm b Khoản 3 Điều 12 Nghị quyết 254/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, các địa phương KHÔNG tổ chức lập mới quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, cũng không lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Thay vào đó, các địa phương khi tổ chức điều chỉnh quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021–2030 phải xác định chỉ tiêu sử dụng đất phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đáng chú ý, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt TRƯỚC ngày 01/7/2025 vẫn tiếp tục có giá trị áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp. Đây chính là cơ sở pháp lý quan trọng để Quý Anh Chị viện dẫn khi nộp hồ sơ chuyển mục đích.

3. Bốn trường hợp đất dính quy hoạch vẫn được chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi nắm rõ khác biệt giữa quy hoạch và kế hoạch hằng năm, Quý Anh Chị cần biết bốn trường hợp cụ thể đất dính quy hoạch vẫn được chuyển mục đích, theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn hiện hành.

Trường hợp 1: Đất chỉ có trong quy hoạch sử dụng đất, chưa có trong kế hoạch hằng năm phê duyệt trước 01/7/2025
Đây là trường hợp phổ biến nhất trong thực tiễn tư vấn của Công ty Luật TNHH Minh Tú. Áp dụng Khoản 5 Điều 76 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền - bao gồm quyền đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp 2: Đất nông nghiệp trong khu dân cư chuyển sang đất ở
Đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định căn cứ cho phép chuyển mục đích là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt trước 01/7/2025; hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo pháp luật về quy hoạch đô thị; hoặc chỉ tiêu sử dụng đất phân bổ đến cấp xã trong quy hoạch tỉnh. Đây là điểm cởi mở so với Luật Đất đai 2013 - vốn yêu cầu phải có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Trường hợp 3: Đất trong kế hoạch hằng năm đã quá 2 năm chưa triển khai
Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định: đất đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã phê duyệt trước 01/7/2025, đến thu hồi hoặc chuyển mục đích, mà sau 2 năm liên tục không có quyết định thu hồi cũng không có quyết định cho phép chuyển mục đích thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét, điều chỉnh, hủy bỏ phần kế hoạch đó và công bố công khai. Khi kế hoạch bị hủy bỏ, quyền chuyển mục đích sử dụng đất được khôi phục.

Trường hợp 4: Cơ quan im lặng, không điều chỉnh hủy bỏ kế hoạch quá hạn
Vẫn theo Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh hủy bỏ nhưng không công bố công khai, người sử dụng đất KHÔNG bị hạn chế về các quyền sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Đây là quy định bảo vệ quyền của người dân trước sự chậm trễ hành chính.

4. Thủ tục 5 bước chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Đối với cá nhân, hộ gia đình, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay được thực hiện tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, theo 5 bước.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ gồm 3 giấy tờ chính theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 và Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (đã sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP): đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính hoặc bản sao công chứng; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính nếu nơi đó chưa có bản đồ địa chính.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa Ủy ban nhân dân cấp xã
Đối với cá nhân, hộ gia đình, đây là nơi tiếp nhận hồ sơ chính theo điểm m Khoản 1 Điều 5 và điểm d Khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã tiếp nhận, kiểm tra nhu cầu chuyển mục đích.

Bước 3: Thẩm định và ra quyết định
Cơ quan thẩm định đối chiếu hồ sơ với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã phê duyệt trước 01/7/2025; hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị; hoặc chỉ tiêu sử dụng đất phân bổ đến cấp xã. Nếu đủ điều kiện, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Đây là điểm khác biệt cốt lõi so với hệ thống cũ - trước đây Ủy ban nhân dân cấp huyện ký, nay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ký.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất
Quý Anh Chị nộp tiền sử dụng đất nếu có nghĩa vụ tài chính phát sinh. Mức tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị quyết 254/2025/QH15. Cách tính cụ thể được hướng dẫn tại Nghị định 50/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 31/01/2026.

Bước 5: Đăng ký biến động đất đai
Sau khi nộp tiền sử dụng đất, Quý Anh Chị đăng ký biến động đất đai. Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp do cấp xã quyết định cho phép chuyển mục đích. Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật mục đích sử dụng mới - kết thúc thủ tục.

5. Ba hướng xử lý khi cơ quan có thẩm quyền từ chối hồ sơ
Trong giai đoạn chuyển tiếp này, một số cán bộ ở cấp xã sau sáp nhập còn lúng túng với thẩm quyền mới - đây là thực tế Công ty Luật TNHH Minh Tú đã ghi nhận từ nhiều khách hàng. Có những trường hợp Quý Anh Chị nộp hồ sơ đúng, đủ điều kiện, nhưng vẫn bị từ chối. Khi đó, có ba hướng xử lý theo trình tự từ nhẹ đến mạnh.

Hướng 1: Yêu cầu văn bản trả lời chính thức
Đây là việc đầu tiên và quan trọng nhất. Khi bị từ chối, Quý Anh Chị TUYỆT ĐỐI không nên nhận câu trả lời miệng. Hãy yêu cầu cơ quan trả lời bằng văn bản, nêu rõ căn cứ pháp luật từ chối, nêu rõ chỗ thiếu trong hồ sơ nếu có. Văn bản trả lời chính là tài sản pháp lý - căn cứ để khiếu nại hoặc khởi kiện sau này.

Hướng 2: Đề nghị hủy bỏ phần kế hoạch tồn dư
Nếu đất của Quý Anh Chị đã được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phê duyệt trước 01/7/2025 quá 2 năm liên tục mà chưa triển khai, hãy soạn đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ phần kế hoạch tồn dư đó. Đơn cần nêu thông tin thửa đất; ngày kế hoạch được phê duyệt kèm bằng chứng (ảnh chụp Cổng thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền); và viện dẫn Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 cùng Nghị quyết 254/2025/QH15. Nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để theo dõi.

Hướng 3: Khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện
Nếu sau khi đề nghị mà cơ quan vẫn không xử lý hoặc trả lời không thỏa đáng, Quý Anh Chị có thể khiếu nại quyết định hành chính theo Luật Khiếu nại. Khiếu nại lần đầu nộp tại cơ quan đã ra quyết định từ chối; lần hai lên cơ quan cấp trên trực tiếp - đối với quyết định của Chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan cấp trên trực tiếp là Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Song song hoặc thay thế, có thể khởi kiện hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo Luật Tố tụng hành chính. Trong thực tiễn xét xử, nhiều trường hợp người dân thắng kiện khi cơ quan từ chối hồ sơ chỉ vì lý do đất nằm trong quy hoạch mà không có cơ sở pháp lý rõ ràng.

Vì sao thẩm quyền chuyển sang cấp xã là cơ hội cho người dân?

Theo quan điểm của tôi sau 12 năm tư vấn đất đai, việc chuyển thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân từ Ủy ban nhân dân cấp huyện cũ sang Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã không chỉ là vấn đề thủ tục - đó là cơ hội thực sự cho người dân. Cấp xã gần dân hơn, hiểu thực tế từng thửa đất hơn, ít tầng nấc trung gian hơn. Cộng với việc rút ngắn thời gian từ 85 ngày xuống 35 ngày, nếu hồ sơ chuẩn và viện dẫn đúng căn cứ pháp luật cập nhật mới, tỷ lệ thành công và tốc độ giải quyết đã cải thiện rõ rệt trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn đào tạo lại cán bộ - Quý Anh Chị cần chuẩn bị kỹ về căn cứ pháp lý ngay từ đơn đề nghị.

Luật Đất đai sẽ tiếp tục được sửa đổi
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có tờ trình đề xuất Chính phủ bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình lập pháp 2026, dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp tháng 10/2026 theo trình tự rút gọn. Theo dự kiến, Luật sửa đổi sẽ có hiệu lực từ 01/3/2027. Trong khi chờ Luật mới, hệ thống nghị định và nghị quyết hiện hành - đặc biệt là Nghị quyết 254/2025/QH15 cùng Nghị định 49 và 50 năm 2026 - là khung pháp lý chính. Quý Anh Chị có vụ việc đang xử lý nên cân nhắc thời điểm nộp hồ sơ, vì áp dụng luật nào tùy thời điểm phát sinh thủ tục.

Quý Anh Chị có thửa đất đang dính quy hoạch treo cần đánh giá pháp lý chuyên sâu, soạn hồ sơ chuyển mục đích, hoặc khiếu nại/khởi kiện hành chính khi bị từ chối, vui lòng liên hệ Hotline 1900 0031 để đặt lịch tư vấn cùng Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú và đội ngũ chuyên gia đất đai của Công ty Luật TNHH Minh Tú.

22/06/2026

Hoàn công nhà bị xây sai phép: 2 con đường xử lý theo quy định 2026!

Hoàn công nhà xây sai phép là tình huống mà rất nhiều chủ nhà tại Việt Nam đang đối diện, đặc biệt trong bối cảnh Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Trong thực tiễn tư vấn, Công ty Luật TNHH Minh Tú đã đồng hành cùng nhiều gia đình bỏ ra hàng tỷ đồng xây nhà, nhưng cuối cùng đứng trước nguy cơ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc thậm chí buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Bài viết dưới đây phân tích chuyên sâu hai con đường xử lý, năm sai phạm phổ biến và checklist phòng tránh để Quý Anh Chị bảo vệ tài sản của mình.

1. Khung pháp lý hiện hành về xử lý nhà xây sai phép

Việc xử lý nhà xây sai phép tại Việt Nam hiện được điều chỉnh bởi bốn văn bản pháp luật quan trọng. Quý Anh Chị cần nắm rõ để xác định hành lang pháp lý áp dụng cho trường hợp cụ thể.

1.1. Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong xây dựngNghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ là văn bản nền tảng quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Tính đến thời điểm hiện tại, Nghị định này vẫn còn hiệu lực và tiếp tục áp dụng. Mặc dù đã có dự thảo nghị định thay thế đang được lấy ý kiến, Chính phủ chưa ban hành văn bản chính thức.Hai điều khoản trọng tâm Quý Anh Chị cần đặc biệt lưu tâm là Điều 16 về mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng sai phép, không phép và Điều 81 về trình tự, thủ tục xử lý vi phạm.

1.2. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15Luật Xây dựng 2025 được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 ngày 10/12/2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026, thay thế Luật Xây dựng năm 2014. Riêng các quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 43, Điều 71 và khoản 3, 4, 5 Điều 95 đã có hiệu lực sớm từ ngày 01/01/2026.

1.3. Nghị định 207/2026/NĐ-CP - văn bản hướng dẫn quan trọng nhấtNgày 15/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình. Nghị định cũng có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và chứa nhiều quy định mới đáng chú ý dành riêng cho nhà ở riêng lẻ.

1.4. Điều 47 Luật Xây dựng 2025 - bước ngoặt về quản lý trật tự xây dựngĐây là điều khoản hoàn toàn mới, đánh dấu thay đổi căn bản trong tư duy quản lý nhà nước về xây dựng. Theo Điều 47 Luật Xây dựng 2025, việc quản lý trật tự xây dựng phải được thực hiện xuyên suốt từ khi tiếp nhận thông báo khởi công cho đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng.

Trích quy định: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng đối với các công trình xây dựng trên địa bàn theo phạm vi quản lý; Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh."
- Trích Điều 47 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15

Sau cải cách hành chính 02 cấp có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, thẩm quyền giám sát và xử lý vi phạm xây dựng trên thực địa chuyển hoàn toàn về Ủy ban nhân dân cấp xã, phường. Đây là điểm mới Quý Anh Chị cần đặc biệt lưu ý khi thực hiện các thủ tục liên quan.

2. Hai con đường xử lý nhà xây sai phép

Pháp luật Việt Nam phân định rõ ràng hai con đường xử lý đối với mọi trường hợp nhà xây sai phép. Việc xác định công trình của Quý Anh Chị thuộc nhóm nào là bước đầu tiên và quan trọng nhất.

2.1. Con đường 1: Nộp phạt và hợp thức hóa
Đây là phương án mà chủ nhà mong muốn nhất. Tuy nhiên, để được áp dụng, công trình phải đáp ứng đồng thời ba điều kiện cốt lõi.

Điều kiện thứ nhất: Phần sai phạm phải nằm trên đất hợp pháp thuộc quyền sử dụng của chủ nhà, không lấn sang đất hàng xóm, đất công, vỉa hè, hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang an toàn lưới điện.

Điều kiện thứ hai: Phần sai phạm không vi phạm chỉ giới xây dựng và khoảng lùi theo quy hoạch chi tiết của khu vực.

Điều kiện thứ ba: Phần sai phạm phải đảm bảo an toàn về kết cấu chịu lực, phòng cháy chữa cháy và phù hợp với mục đích sử dụng đất.
Khi đủ ba điều kiện, quy trình xử lý gồm bốn bước:

Ủy ban nhân dân cấp xã, phường (theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) lập biên bản vi phạm và ra quyết định xử phạt hành chính.
Chủ nhà nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng phù hợp với hiện trạng thực tế trong thời hạn quy định.
Sau khi được chấp thuận điều chỉnh, chủ nhà nộp số lợi bất hợp pháp được xác định trên cơ sở giá trị phần xây dựng vượt phép.
Hoàn tất nghĩa vụ tài chính, sau đó mới được tiến hành thủ tục hoàn công và đề nghị cập nhật giấy chứng nhận ghi nhận tài sản gắn liền với đất.

2.2. Con đường 2: Buộc tháo dỡ phần sai phạm
Đây là kịch bản không thể né tránh trong những trường hợp sau, được quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP:

- Phần xây dựng lấn chỉ giới đường đỏ;
- Phần xây dựng lấn chiếm đất công, đất giao thông, đất công cộng;
- Phần xây dựng vi phạm hành lang an toàn (đê điều, thủy lợi, lưới điện cao thế, giao thông);
- Phần xây dựng trên đất chưa được chuyển mục đích phù hợp với công trình;
- Phần xây dựng không thuộc trường hợp được điều chỉnh giấy phép theo quy định của Luật Xây dựng.

Trong các trường hợp này, dù chủ nhà có sẵn sàng nộp phạt bao nhiêu, cơ quan chức năng cấp xã, phường cũng không có thẩm quyền linh hoạt. Một khi đã rơi vào nhóm buộc tháo dỡ, không có cửa đàm phán. Quý Anh Chị có thể phải đối diện với chi phí phá dỡ và xây dựng lại lên đến hàng tỷ đồng.

3. Dựa trên kinh nghiệm tư vấn thực tiễn, Công ty Luật TNHH Minh Tú khuyến nghị Quý Anh Chị thực hiện đầy đủ tám việc sau trước và trong quá trình thi công.

- Kiểm tra giấy phép xây dựng trước khởi công. Đối chiếu kỹ với thiết kế thực tế của nhà thầu. Bất kỳ chi tiết nào không khớp phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép trước khi đổ móng.

- Xác định chỉ giới xây dựng và khoảng lùi. Yêu cầu nhà thầu cắm mốc rõ ràng. Khoảng lùi trước, sau, hai bên hông phải đúng theo giấy phép và quy hoạch chi tiết khu vực.

- Tuyệt đối không lấn chỉ giới. Đây là sai phạm khó hợp thức hóa nhất và là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến buộc tháo dỡ.

- Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi xây. Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa; đã chuyển mục đích sang đất ở chưa; có nằm trong quy hoạch dự kiến thu hồi không; có thuộc hành lang an toàn nào không.

- Lắp đặt biển báo công trình (quy định mới). Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2026, chủ nhà có trách nhiệm lắp đặt biển báo tại cổng ra vào công trường với đầy đủ tên, địa chỉ, số điện thoại chủ nhà và các thông tin theo quy định.

- Ghi nhật ký công trình bằng hình ảnh. Chụp ảnh từng giai đoạn, lưu biên bản nghiệm thu từng hạng mục với nhà thầu để có chứng cứ khi cần.

- Dừng ngay khi phát hiện sai phép. Không tiếp tục thi công khi đang chờ giải quyết, vì có thể bị xử lý bổ sung rất nặng và cưỡng chế tháo dỡ.

- Tham vấn chuyên môn trước khi thay đổi thiết kế. Một cuộc tư vấn vài giờ với luật sư xây dựng có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng chi phí xử lý về sau.

Nếu Quý Anh Chị đang đối diện với tình huống nhà xây sai phép, hoặc chuẩn bị khởi công và còn nhiều băn khoăn về thủ tục pháp lý, vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Minh Tú để được Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú và đội ngũ chuyên gia tư vấn chuyên sâu, phù hợp với hoàn cảnh riêng của Quý Anh Chị.

19/06/2026

🆘 TIN NÓNG PHÁP LÝ 📌THÁO GỠ VỤ TẠM HOÃN XUẤT CẢNH DO NỢ THUẾ!

Phó Thủ tướng Nguyễn Văn Thắng yêu cầu Bộ Tài chính sửa gấp quy định tạm hoãn xuất cảnh do nợ thuế-trình Chính phủ TRƯỚC NGÀY 20/6/2026.

Một chỉ đạo ra rất nhanh. Lý do thì Anh Chị đoán được rồi.

Suốt mấy tháng vừa qua, báo chí và mạng xã hội liên tục phản ánh: nhiều người ra sân bay mới biết mình bị tạm hoãn xuất cảnh, lý do là một khoản nợ thuế cá nhân-đôi khi chỉ vài triệu đồng, đôi khi là khoản nợ từ rất nhiều năm trước mà chính họ cũng không nhớ.

Cục Thuế đã họp báo giải thích: đa số trường hợp được phản ánh thực ra là người đã bỏ địa chỉ kinh doanh, không thông báo với cơ quan thuế, nên các thông báo trước đó không đến tay. Lý lẽ này có cơ sở pháp luật, nhưng rõ ràng thực tiễn đang phát sinh vướng mắc đủ lớn để Chính phủ phải vào cuộc.

⚖️ QUY ĐỊNH HIỆN HÀNH MÀ ANH CHỊ CẦN BIẾT

Căn cứ Luật Quản lý thuế và Điều quy định ngưỡng tạm hoãn xuất cảnh tại Nghị định số 49/2025/NĐ-CP, hiện nay có hai nhóm ngưỡng:

1. CÁ NHÂN KINH DOANH, CHỦ HỘ KINH DOANH bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính về quản lý thuế: nợ từ 50 triệu đồng trở lên và quá hạn trên 120 ngày.

2. NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã: nợ từ 500 triệu đồng trở lên và quá hạn trên 120 ngày.

Ngoài ra, biện pháp này cũng áp dụng với người bỏ địa chỉ kinh doanh hoặc chuẩn bị xuất cảnh để định cư ở nước ngoài nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế.

📍 ĐIỂM MÀ NHIỀU NGƯỜI BỎ QUA

Trước khi áp dụng tạm hoãn, cơ quan thuế phải gửi thông báo trước 30 ngày-qua tài khoản thuế điện tử, đến địa chỉ cư trú đã đăng ký, và công khai trên Cổng thông tin điện tử ngành Thuế.

Vấn đề là: nếu Anh Chị đổi địa chỉ, đổi số điện thoại, ngưng kinh doanh mà không cập nhật với cơ quan thuế và cơ quan đăng ký kinh doanh, thì thông báo "đã gửi" vẫn được tính là hợp lệ-dù Anh Chị thực tế không nhận được.

💡 4 ĐIỀU NÊN LÀM NGAY HÔM NAY

1. Đăng nhập tài khoản thuế điện tử (eTax) kiểm tra tình hình nợ thuế của cá nhân Anh Chị và của doanh nghiệp mà Anh Chị là đại diện pháp luật.

2. Cập nhật số điện thoại, email, địa chỉ cư trú với cơ quan thuế-nhất là Anh Chị từng đổi nhà, đổi số.

3. Với chủ doanh nghiệp/HTX đã ngưng hoạt động: hoàn thành thủ tục giải thể, tạm ngừng kinh doanh đúng quy trình tại cơ quan đăng ký kinh doanh và cơ quan thuế. Đừng "bỏ ngỏ".

4. Trước mỗi chuyến công tác, du lịch nước ngoài quan trọng: kiểm tra lại lần nữa. Tốt hơn là biết sớm 1 tuần, còn hơn ra sân bay mới biết.

Anh Chị đã từng kiểm tra tài khoản thuế điện tử của mình chưa? Comment chia sẻ để mọi người cùng nhắc nhau nhé. Trường hợp cụ thể của Anh Chị cần phân tích chuyên sâu-đặc biệt là doanh nghiệp có khoản nợ thuế tồn đọng hoặc người đại diện pháp luật chuẩn bị xuất cảnh-inbox Luật sư Minh Tú để được tư vấn riêng. Hotline 1900 0031.

19/06/2026

Lỡ sa vào vòng lặp lừa đảo kỳ nghỉ thì phải làm sao. Xem ngay cách hướng dẫn của Võ Hồng Tú 👇

17/06/2026

Cú QUAY XE đòi tiền cọc và cái kết ĐẮNG ? Chuẩn bị đặt cọc mua đất cần xem ngay 👇

Đặt cọc 1 tỷ đồng mua đất, kiện ra tòa đòi lại tiền và thắng rực rỡ ở cả hai cấp Sơ thẩm và Phúc thẩm. Thế nhưng, khi lên đến cấp Giám đốc thẩm, người mua lại bất ngờ nhận bản án THUA trong ê chề và đau đớn. Tại sao lại có một cú đảo chiều ngoạn mục đến như vậy?

Trong video ngày hôm nay trên kênh Võ Hồng Tú – Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú sẽ cùng anh chị phân tích chi tiết bản chất pháp lý của Án lệ số 79/2025/AL. Đây là vụ tranh chấp cọc bất động sản kinh điển tại Lâm Đồng, giải đáp trực diện cho hai câu hỏi lớn đang khiến rất nhiều nhà đầu tư lầm tưởng:

Đất đang thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

Ký giấy nhận cọc với người không đứng tên trên Sổ đỏ (nhưng được chủ đất đồng ý) thì có hợp pháp?

👉 Xem full video:

Đặt cọc 1 tỷ đồng mua đất, kiện ra tòa đòi lại tiền và thắng rực rỡ...

17/06/2026

NHÀ THẦU MUỐN SỚM ĐƯỢC CHỦ ĐẦU TƯ TRẢ TIỀN PHẢI BIẾT QUY ĐỊNH NÀY.

Hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng là nội dung được nhiều chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu quan tâm khi Luật Xây dựng năm 2025 sắp có hiệu lực. Từ ngày 01/7/2026, Nghị định 210/2026/NĐ-CP chính thức thay thế các quy định cũ và đặt ra khung pháp lý mới cho việc lập, xác nhận và xử lý hồ sơ thanh toán theo từng loại hợp đồng. Trong bài viết này, Công ty Luật TNHH Minh Tú phân tích đầy đủ các thành phần hồ sơ thanh toán theo Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, làm rõ nguyên tắc thanh toán, thời hạn và những điểm mới mà Quý Anh Chị cần nắm để bảo vệ quyền lợi của mình.

Nội dung chính
1. Khung pháp lý mới về thanh toán hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026
2. Nguyên tắc thanh toán hợp đồng xây dựng theo Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP
3. Hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng theo Điều 29: thành phần chủ yếu
4. Bảng tóm tắt hồ sơ thanh toán theo từng loại hợp đồng
5. Phân tích chuyên gia: ba điểm dễ hiểu nhầm và một điểm bảo vệ nhà thầu
6. Hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào
7. Câu hỏi thường gặp

1. Khung pháp lý mới về thanh toán hợp đồng xây dựng từ 01/7/2026
Luật Xây dựng năm 2025 (Luật số 135/2025/QH15) được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 và thay thế Luật Xây dựng năm 2014 (Luật số 50/2014/QH13). Để hướng dẫn thi hành, Chính phủ đã ban hành một bộ nghị định, trong đó Nghị định 210/2026/NĐ-CP ban hành ngày 15/6/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng.
Cùng nhóm văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025 còn có Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, Nghị định 207/2026/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình, và Nghị định 209/2026/NĐ-CP về quản lý vật liệu xây dựng. Như vậy, từ ngày 01/7/2026, các quy định về hồ sơ và thủ tục thanh toán hợp đồng xây dựng đều phải căn cứ theo hệ thống văn bản mới này.
Theo Điều 32 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, kể từ ngày Nghị định có hiệu lực, Nghị định 37/2015/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng, Nghị định 50/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 37/2015/NĐ-CP) và Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP đồng thời hết hiệu lực. Đây là thay đổi mà mọi chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu cần ghi nhớ để tránh áp dụng nhầm văn bản đã hết hiệu lực.
Trích dẫn (Điều 32 Nghị định 210/2026/NĐ-CP): Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026. Nghị định 37/2015/NĐ-CP, Nghị định 50/2021/NĐ-CP và Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

2. Nguyên tắc thanh toán hợp đồng xây dựng theo Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP
Trước khi đi vào thành phần hồ sơ, Quý Anh Chị cần nắm các nguyên tắc thanh toán làm nền tảng. Theo Điều 28 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, dẫn chiếu khoản 2 Điều 87 Luật Xây dựng 2025, việc thanh toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và các điều kiện đã thỏa thuận. Các bên tự thỏa thuận về phương thức, thời gian, hồ sơ và điều kiện thanh toán hoặc tạm thanh toán.

Đồng tiền và trách nhiệm thanh toán
Đồng tiền thanh toán là Đồng Việt Nam; việc sử dụng ngoại tệ phải tuân thủ pháp luật về quản lý ngoại hối. Trường hợp thỏa thuận thanh toán bằng nhiều đồng tiền khác nhau thì phải ghi cụ thể phần giá hợp đồng tương ứng với từng loại tiền tệ. Bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán đủ giá trị và đúng thời hạn cho bên nhận thầu sau khi đã giảm trừ tiền tạm ứng và các khoản giữ lại theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Thời hạn thanh toán và lãi chậm trả
Đối với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, thời hạn thanh toán tối đa là 14 ngày làm việc kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ. Trường hợp chậm thanh toán, bên giao thầu phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì áp dụng lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản công bố. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để nhà thầu chủ động bảo vệ dòng tiền của mình.

3. Hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng theo Điều 29: thành phần chủ yếu
Theo Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP, hồ sơ thanh toán do bên nhận thầu lập, phù hợp với từng loại hợp đồng, giá hợp đồng và các thỏa thuận trong hợp đồng (bao gồm cả biểu mẫu, nếu có), và phải được đại diện bên giao thầu hoặc đại diện tư vấn (nếu có) cùng đại diện bên nhận thầu xác nhận. Về nguyên tắc, thành phần hồ sơ do các bên thỏa thuận tương ứng với loại hợp đồng.
Riêng đối với hợp đồng xây dựng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, Nghị định quy định thành phần hồ sơ thanh toán chủ yếu theo 11 trường hợp tương ứng với từng loại hợp đồng, tóm tắt như sau:
1. Hợp đồng trọn gói: biên bản nghiệm thu khối lượng, công việc hoàn thành trong giai đoạn thanh toán (không cần xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết); bảng tính giá trị công việc phát sinh ngoài hợp đồng (nếu có); đề nghị thanh toán của bên nhận thầu.
2. Hợp đồng theo đơn giá cố định: biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế hoàn thành; bảng tính giá trị cho công việc chưa có đơn giá (nếu có); đề nghị thanh toán.
3. Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh: biên bản nghiệm thu khối lượng thực tế; bảng tính đơn giá, giá đã điều chỉnh theo thỏa thuận; đề nghị thanh toán kèm các khoản giảm trừ.
4. Hợp đồng theo thời gian: biên bản nghiệm thu thời gian làm việc thực tế hoặc bảng chấm công; bảng tính giá trị công việc phát sinh (nếu có); đề nghị thanh toán.
5. Hợp đồng có công việc cung cấp thiết bị: căn cứ hóa đơn, chứng từ, vận đơn, biên bản nghiệm thu, bàn giao thiết bị và tài liệu liên quan.
6. Hợp đồng có công việc tư vấn khó xác định khối lượng hoàn thành: căn cứ hồ sơ, tài liệu hoặc sản phẩm bên nhận thầu đã hoàn thành được bên giao thầu xác nhận.
7. Hợp đồng theo chi phí cộng phí: biên bản nghiệm thu; bảng xác định chi phí trực tiếp thực tế cùng chi phí quản lý, chi phí chung và lợi nhuận theo thỏa thuận; đề nghị thanh toán.
8. Hợp đồng theo kết quả đầu ra: biên bản nghiệm thu khối lượng công việc thực tế theo yêu cầu hợp đồng; đề nghị thanh toán kèm giá trị điều chỉnh (nếu có).
9. Hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm: biên bản nghiệm thu khối lượng hoàn thành; bảng tính giá trị công việc phát sinh (nếu có); đề nghị thanh toán có xác nhận của đại diện hai bên.
10. Hợp đồng theo giá kết hợp: thành phần hồ sơ thanh toán thực hiện theo các quy định tương ứng từ trường hợp 1 đến trường hợp
11. Trường hợp tạm thanh toán theo điểm b khoản 4 Điều 28: bên giao thầu căn cứ từng trường hợp cụ thể để quyết định hồ sơ tạm thanh toán; các tài liệu đã đủ điều kiện vẫn phải đầy đủ theo thỏa thuận hợp đồng và các quy định tại trường hợp 1 đến trường hợp

Lưu ý về nguồn vốn ODA và quyền của nhà thầu
Đối với hợp đồng sử dụng vốn ODA, vốn vay ưu đãi nước ngoài, hồ sơ thanh toán còn phải tuân thủ các thỏa thuận, điều ước quốc tế và quy định về quản lý, sử dụng nguồn vốn này. Đặc biệt, Nghị định nêu rõ bên giao thầu và các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan không được đặt ra các yêu cầu về hồ sơ thanh toán trái với thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của Nghị định nhằm cản trở việc thanh toán.
Trích dẫn (Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP): bên giao thầu và các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan không được đề ra các yêu cầu về hồ sơ thanh toán trái với thỏa thuận trong hợp đồng và các quy định tại Nghị định này nhằm cản trở việc thanh toán theo thỏa thuận hợp đồng.

5. Phân tích chuyên gia: ba điểm dễ hiểu nhầm và một điểm bảo vệ nhà thầu

Điểm thứ nhất: không phải mọi hợp đồng đều bắt buộc theo 11 thành phần
Đây là điểm thường bị hiểu nhầm nhất. 11 thành phần hồ sơ tại Điều 29 là thành phần chủ yếu áp dụng cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Đối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn tư nhân, công trình nhà ở riêng lẻ hay công trình thương mại, Nghị định trao quyền cho các bên tự thỏa thuận thành phần hồ sơ tương ứng với loại hợp đồng. Do đó, chủ nhà và nhà thầu tư nhân không nhất thiết phải lập đủ toàn bộ tài liệu như dự án vốn ngân sách, nhưng vẫn nên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng để tránh tranh chấp khi thanh toán.

Điểm thứ hai: hồ sơ thanh toán phải khớp với loại hợp đồng đã ký
Mỗi loại hợp đồng có một bộ hồ sơ thanh toán riêng. Nếu lựa chọn sai loại hợp đồng ngay từ khâu soạn thảo, các bên dễ rơi vào tình huống hồ sơ thanh toán không đúng cấu trúc, dẫn đến chậm trễ hoặc tranh chấp về giá trị được thanh toán. Vì vậy, việc xác định đúng loại hợp đồng và thiết kế điều khoản thanh toán phù hợp ngay từ đầu có ý nghĩa quyết định đối với dòng tiền của cả hai bên.

Điểm thứ ba: hợp đồng trọn gói không yêu cầu xác nhận khối lượng chi tiết
Với hợp đồng trọn gói, hồ sơ thanh toán chỉ cần biên bản nghiệm thu xác nhận hoàn thành công trình, hạng mục hoặc khối lượng công việc theo phạm vi hợp đồng, mà không bắt buộc xác nhận khối lượng hoàn thành chi tiết, trừ phần phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng. Quy định này giúp giảm thủ tục cho các bên, nhưng đồng thời đòi hỏi phạm vi công việc trong hợp đồng phải được mô tả thật rõ ràng ngay từ đầu.

Một điểm bảo vệ nhà thầu
Theo Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú – Tổng Giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, điểm tiến bộ đáng chú ý của Nghị định 210/2026/NĐ-CP là ba công cụ bảo vệ nhà thầu được quy định cùng lúc: thứ nhất, bên giao thầu không được đặt thêm yêu cầu hồ sơ trái với hợp đồng và Nghị định để cản trở thanh toán; thứ hai, thời hạn thanh toán tối đa 14 ngày làm việc đối với dự án đầu tư công và PPP; thứ ba, bên giao thầu chậm thanh toán phải trả lãi. Khi xảy ra vướng mắc, nhà thầu nên đối chiếu hợp đồng với các quy định này và lập văn bản đề nghị thanh toán đúng thành phần, đúng thời điểm để có cơ sở pháp lý vững chắc.

6. Hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào
Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và có quy định chuyển tiếp cho các hợp đồng xây dựng đã ký kết hoặc đang thực hiện trước thời điểm này. Trên thực tế, nhiều hợp đồng vẫn đang trong giai đoạn thi công, nghiệm thu hoặc thanh toán dở dang khi văn bản mới có hiệu lực. Vì vậy, chủ đầu tư và nhà thầu nên rà soát từng hợp đồng để xác định điều khoản chuyển tiếp áp dụng, làm rõ hồ sơ thanh toán các đợt tiếp theo căn cứ theo văn bản nào, tránh tình trạng vừa dẫn quy định cũ đã hết hiệu lực vừa dẫn quy định mới. Đây là bước rà soát nên thực hiện sớm, đặc biệt với các dự án có nhiều đợt thanh toán kéo dài qua mốc 01/7/2026.

7. Câu hỏi thường gặp

Hỏi: Hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng gồm những gì?
Đáp: Hồ sơ do bên nhận thầu lập, phù hợp với loại hợp đồng và được hai bên xác nhận. Thành phần cơ bản thường gồm biên bản nghiệm thu khối lượng hoặc công việc hoàn thành, bảng tính giá trị các công việc phát sinh (nếu có) và đề nghị thanh toán. Chi tiết theo từng loại hợp đồng được quy định tại Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP.
Hỏi: Hợp đồng xây dựng nhà ở riêng lẻ, vốn tư nhân có bắt buộc theo 11 thành phần không?
Đáp: Không bắt buộc. 11 thành phần chủ yếu áp dụng cho dự án đầu tư công và dự án PPP. Với hợp đồng vốn tư nhân, các bên tự thỏa thuận thành phần hồ sơ, nhưng nên ghi rõ trong hợp đồng để thuận lợi khi thanh toán.
Hỏi: Thời hạn thanh toán hợp đồng xây dựng là bao lâu?
Đáp: Đối với dự án đầu tư công và dự án PPP, thời hạn thanh toán tối đa là 14 ngày làm việc kể từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ. Với hợp đồng vốn ODA, vốn vay nước ngoài, thời hạn thực hiện theo điều ước quốc tế.
Hỏi: Chủ đầu tư chậm thanh toán thì nhà thầu có được tính lãi không?
Đáp: Có. Khi chậm thanh toán, bên giao thầu phải trả lãi đối với số tiền chậm trả. Lãi suất do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì áp dụng lãi suất quá hạn của ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản.
Hỏi: Hợp đồng ký trước 01/7/2026 áp dụng quy định nào?
Đáp: Áp dụng theo điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 210/2026/NĐ-CP. Các bên cần rà soát từng hợp đồng để xác định văn bản áp dụng cho các đợt thanh toán tiếp theo.

Tóm lại
- Từ ngày 01/7/2026, hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng áp dụng Điều 29 Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng 2025.
- Hồ sơ do bên nhận thầu lập, được hai bên xác nhận và phải khớp với loại hợp đồng đã ký.
- 11 thành phần chủ yếu bắt buộc với dự án đầu tư công và PPP; hợp đồng vốn tư nhân do các bên thỏa thuận.
- Thời hạn thanh toán tối đa 14 ngày làm việc với dự án đầu tư công, PPP; chậm trả phải trả lãi.
- Nghị định 37/2015/NĐ-CP và Nghị định 50/2021/NĐ-CP hết hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
- Nên rà soát sớm các hợp đồng đang thực hiện theo điều khoản chuyển tiếp.