HDTL Law Firm

24/01/2026

🛡️ [GÓC NHÌN LUẬT SƯ] –

RỦI RO "BỐC HƠI" 500 TRIỆU TỪ LỜI HỨA MIỆNG TRÊN MESSENGER

Trong đầu tư bất động sản, niềm tin là tốt, nhưng Văn bản pháp lý mới là thứ bảo vệ tài sản của bạn. Bản án số 27/2026/DS-PT tại Đồng Nai mới đây là một hồi chuông cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư về việc "tự ý gia hạn" thời gian thanh toán.

⚠️ 3 SAI LẦM "CHÍ MẠNG" TRONG THƯƠNG VỤ 6 TỶ ĐỒNG:
* Nhầm lẫn về chủ thể định đoạt: Người mua làm việc và nhận lời hứa từ người chồng, trong khi người vợ mới là chủ sở hữu hợp pháp trên sổ đỏ. Tòa án không công nhận sự ủy quyền "miệng" này.

❌
* "Tin nhắn Messenger" không thay thế được Phụ lục hợp đồng: Mọi thỏa thuận gia hạn không lập thành văn bản có chữ ký của đúng chủ thể đều vô hiệu khi tranh chấp xảy ra. 📱
* Chủ quan khi tài sản đang thế chấp: Dù việc đặt cọc mua đất đang thế chấp là hợp pháp, nhưng nếu không có lộ trình giải chấp rõ ràng trong hợp đồng, người mua rất dễ rơi vào thế bị động. 🏦

⚖️ LUẬT SƯ SẼ GIÚP GÌ CHO NHÀ ĐẦU TƯ?
Để không rơi vào kịch bản "mất trắng tiền cọc", sự đồng hành của Luật sư trong giai đoạn tiền giao dịch là khoản đầu tư rẻ nhất:
* Rà soát pháp lý (Due Diligence): Xác minh tư cách chủ thể và tình trạng ngăn chặn của tài sản.
* Soạn thảo Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ: Thiết lập các điều khoản bồi thường, gia hạn và xử lý tình huống phát sinh.
* Đại diện đàm phán: Đảm bảo mọi cam kết của các bên đều được văn bản hóa và có giá trị pháp lý.
> "Trong kinh doanh, sai lầm về pháp lý thường trả giá bằng tiền mặt."

👉 Anh/Chị đang chuẩn bị xuống cọc một dự án lớn? Đừng để "tình cảm" chi phối con số. Liên hệ ngay để được tư vấn rà soát hợp đồng!

12/11/2020

MUA ĐẤT BẰNG GIẤY TỜ VIẾT TAY VẪN HỢP PHÁP?

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến hiện nay. Đa phần vì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc vì người dân ngại mua bán theo quy định của pháp luật, muốn chuyển nhượng nhanh chóng và tiết kiệm thời gian, nên rất nhiều người chỉ thực hiện mua bán đất bằng giấy tờ viết tay. Tuy nhiên mọi người lại không hiểu rõ bản chất pháp lý của việc chuyển nhượng đất bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý hay không?

Trường hợp 1: Chuyển nhượng từ ngày 1/7/2014 đến nay.

Như vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì từ ngày 1/7/2014 (ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực) cho đến nay thì khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không có giá trị pháp lý.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014.

Các giao dịch chuyển nhượng đất trước ngày 01/07/2014 thì theo quy định của khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định có hai trường hợp chuyển nhượng đất không cần công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật mà vẫn có giá trị pháp lý, khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Lưu ý: Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì:

+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

+ Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

+ Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trên đây là quan điểm của tác giả, mong nhận được sự đóng góp của các bạn!!!

------------------------------------

From fb Luat_Vi_Chan_Ly

30/08/2020

Custom Legal Department

There is an old adage, “An Ounce of Prevention is Worth a Pound of Cure.” That holds true for your legal affairs as well. HDTL Law Firm has developed a Custom Legal Department Program where we proactively build a system to protect, improve, and grow our client’s businesses. We serve as General Counsel and bring active legal and management help on a fixed fee basis.

Summary

We understand that managing a business requires a lot of different areas of expertise. Businesses are reluctant to get legal help for two main reasons: concern about handing over a blank check and a lack of communication from their legal team. We resolve these issues in our Custom Legal Department Program by working on a fixed budget and reporting weekly to our clients, just like any other department of your business would.

Core Competencies

1. Corporate Governance & Administration
2. Agreements & Contracts
3. Claims
4. Human Resources
5. Policies & Procedures
6. Regulatory Compliance

Expectations

1. Improved Performance: Our goal is to turn our clients into rock star entrepreneurs. This means not only that their businesses thrive, but also that their lives as a whole improve because they are not worried about their business. Because HDTL’s general counsels think like businessmen, we are able to strengthen the systems of our clients’ businesses in order to improve their bottom line and provide peace of mind.

2. More Brain Bandwidth: We work proactively to improve businesses, as well as anticipate and prevent problems. Because legal is a critical yet neglected need that businesses have, we come alongside management as a trusted advisor or wingman, allowing them to focus on what really matters to the business. Additionally, when problems do occur, we are there to deal with them effectively and efficiently.

3. Reduced Legal Hassles: We handle the legal hassles that have been a drag on our clients’ businesses. This includes the ones they are aware of, as well as those that may have never crossed their mind. We are experts at dealing with legal matters and can handle them much more efficiently and effectively. As a business owner, your sole focus should be your business, and as your custom legal department, ours is allowing you to do just that.

Why should I choose a Custom Legal Department?

Every business is ultimately made up of departments, whether it is formally divided into them or not. There are six main ones:

Administration
Legal
Human Resources
Operations
Finance
Marketing and Sales

Business owners typically have Administration and Operations under control. However, the other four areas of management, and especially Legal, are specialized areas where the smart business owners get help.

Our service creates a fractional legal department that allows our clients to get the benefits of having integrated, on demand legal help without having to pay for a full-time attorney on staff.

What reporting will I get to ensure I am getting value?

A key component of our work for you is keeping you informed not only of developments but also of what work we have in the pipeline. One reason for this is business clients hate not being informed about what their lawyers are doing. We think and act like a department of your business and provide you with regular reports so that you know what is going on and what value is being provided at all times.

17/08/2020

https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/chinh-sach-moi/29897/10-diem-moi-ve-hop-dong-lao-dong-tu-01-01-2021-nld-can-biet

Nhiều điểm mới trong Bộ luật lao động 2019 về hợp đồng lao động mà NLĐ cần phải biết để đảm bảo quyền lợi chính đáng của bản thân.

07/07/2019

Thủ tục làm Giấy chứng nhận (Sổ Đỏ, Sổ Hồng) 2019 - Toàn bộ hướng dẫn mới nhất
TTBDS24h | 11:59 21/05/2019

Hiện nay, thủ tục xin cấp Sổ đỏ là một trong những thủ tục mà người dân khó thực hiện nhất. Dưới đây là hướng dẫn thủ tục làm Sổ đỏ 2019 với các quy định từ điều kiện được cấp Sổ đỏ, hồ sơ, các bước thực hiện thủ tục; các khoản tiền phải nộp.

1.Sổ đỏ là gì?

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, Sổ đỏ là từ mà người dân thường sử dụng để gọi giấy tờ QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất căn cứ vào màu sắc của giấy chứng nhận.

Tuy từ Sổ đỏ không có giá trị pháp lý nhưng tác giả vẫn sử dụng nhằm thuận tiện cho việc tiếp cận và dễ hiểu của người dân trong quá trình xin cấp Giấy chứng nhận.

Xem thêm: Mua đất không chính chủ: Mua cả rủi ro?

2. Điều kiện được cấp Sổ đỏ

2.1. Cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ về QSDĐ

Có giấy tờ về QSDĐ được chia thành cách trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hộ gia đình, có giấy tờ về QSDĐ (Không mang tên người khác)

Theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau thì được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất .

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993 ( ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực );

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất như: Bằng khoán điền thổ; Văn tự mua bán nhà ở…

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980; Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp…

Xem thêm: Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2019

Trường hợp 2: Có giấy tờ nhưng giấy tờ nhưng ghi tên người khác

Theo khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu:

+ Đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan (do mua bán, tặng cho mà chưa sang tên…),

+ Nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ,

+ Không có tranh chấp thì được cấp Sổ.

Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,

- Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,

- Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành,

- Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Lưu ý: Khi xin cấp Sổ đỏ nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải nộp tiền.

Trường hợp 4: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 mà chưa được cấp Sổ thì được cấp Sổ; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.

Zalo
Hướng dẫn thủ tục làm sổ đỏ lần đầu (Ảnh minh họa)

2.2. Cấp Sổ đỏ khi không có giấy tờ về QSDĐ

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về QSDĐ vẫn được cấp Sổ đỏ. Cụ thể:

Trường hợp 1: Không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có các giấy tờ về QSDĐ được cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp này làm đơn xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định và xin xác nhận tại UBND cấp xã. Giấy xác nhận sẽ kèm theo hồ sơ khi xin cấp Sổ đỏ.

Trường hợp 2: Phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được cấp Sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004;

- Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Ngoài ra, trường hợp sử dụng đất vi phạm như lấn, chiếm có thể được cấp Sổ đỏ. Để biết rõ về quy định này hãy xem tại: Cấp Sổ đỏ cho đất vi phạm.

3. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu

3.1. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ

Khi có nhu cầu xin cấp Sổ đỏ, điều đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ, gồm các đơn, giấy tờ sau đây:

1 - Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

2 - Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (nộp bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu).

( Các giấy tờ này xem tại mục 2.1. Cấp Sổ đỏ khi có giấy tờ về QSDĐ ở trên )

3 - Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như:

+ Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở,

+ Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng,

+ Chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

4 - Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

5 - Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...

Lưu ý:

- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở Việt Nam thì phải giấy chứng minh theo quy định.

- Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai mà nay có nhu cầu được cấp Sổ đỏ thì chỉ phải nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ Mẫu số 04a/ĐK.

3.2. Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ khi không có giấy tờ

Trường hợp không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đủ điều kiện cấp (theo mục 2.2 ở trên) khi có yêu cầu cấp sổ đỏ thì cần chuẩn bị hồ sơ với đơn, giấy tờ như sau:

- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định, lâu dài;

- Xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…

- Các giấy tờ khác như: Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước...

Xem thêm: Hồ sơ cấp Sổ đỏ 2019

4. Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu

Các bước thực hiện:

Theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai ở cấp huyện.

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hoặc công chức địa chính cấp xã sẽ tiếp nhận hồ sơ.

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

- Công chức tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận;

- Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp;

Xử lý yêu cầu cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp Sổ.

- Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 3. Trả kết quả

- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết:

- Thủ tục cấp Sổ đỏ tối đa là 30 ngày(khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP);

- Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất…

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

5. Thủ tục sang tên Sổ đỏ

Thủ tục sang tên sổ đỏ áp dụng trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, nhà ở

Bước 1. Đặt cọc (áp dụng khi sang tên Sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng)

Để quá trình chuyển nhượng thuận lợi, trên thực tế các bên chuyển nhượng thường sẽ lập hợp đồng đặt cọc một khoản tiền trước khi lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.

Xem mẫu hợp đồng và hướng dẫn ghi các điều khoản của hợp đông đặt cọc tại: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.

Bước 2. Lập hợp đồng và công chứng hợp đồng

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một trong những hợp đồng bắt buộc phải công chứng. Do đó, các bên chuyển nhượng cần thiết lập hợp đồng chuyển nhượng và đến tổ chức công chứng thực hiện công chứng hợp đồng (hoặc tới tổ chức công chức lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng).

Theo khoản 1 Điều 40 của Luật Công chứng 2014, hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch (nếu các bên chuẩn trước, nếu không thì yêu cầu công chứng viên soạn hợp đồng chuyển nhượng)

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

- Giấy tờ tùy thân của hai bên (CMND hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước…);

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn nếu đã có gia đình của hai bên;

- Sổ hộ khẩu của hai bên.

Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất 2019

Bước 3. Kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính

Khi kê khai nghĩa vụ tài chính, hai bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ như sau:

- Tờ khai lệ phí trước bạ,

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân,

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất,

- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của cả hai bên.

Trong đó, mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp được quy định như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân phải nộp bằng 2 % giá chuyển chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ với nhà đất bằng 0,5% giá chuyển nhượng.

Bước 4. Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị theo mẫu;

- Sổ hộ khẩu, CMND của bên mua;

- Giấy chứng nhận QSDĐ;

- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng...

Khi nộp hồ sơ, người mua còn phải nộp thêm một số khoản lệ phí khác như: Lệ phí địa chính; Lệ phí thẩm định; Lệ phí cấp Sổ đỏ….

Thời hạn thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc (theo Nghị định 01/2017/NĐ-CP).

Zalo
Hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ 2019 (Ảnh minh họa)

6. Thủ tục làm Sổ đỏ 2019 hết bao nhiêu tiền?

- Áp dụng với trường hợp xin cấp cấp giấy chứng nhận lần đầu.

- Người có yêu cầu phải nộp một số khoản tiền nhất định, gồm: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có).

Lệ phí trước bạ:

Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ khi làm Sổ đỏ được tính như sau:

Zalo
Trong đó,

- Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ với nhà, đất là 0,5%.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:

Zalo
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký QSDĐ xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.

Ví dụ:

Ông Nguyễn Minh T, có thửa đất ở 100m2, giá đất ở chỗ có thửa đất của Ông T là 2.000.000đ/m2, khi đi làm Sổ đỏ ông T phải nộp lệ phí trước bạ là:

Zalo
Như vậy, số tiền lệ phí trước bạ Ông T phải nộp khi làm Sổ là 01 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất:

Khi làm sổ đỏ, người có yêu cầu thuộc một số trường hợp sau thì phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp 1 : Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về QSDĐ.

- Trường hợp 2 : Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014 khi được cấp Sổ đỏ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nộp tiền.

- Trường hợp 3: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án, kết quả hòa giải…nếu chưa nộp thì phải nộp tiền sử dụng đất.

Mức tiền sử dụng đất phải nộp khi làm Sổ theo thông báo của cơ quan Thuế.

Lệ phí cấp Sổ đỏ:

Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ thực hiện theo mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Ngoài các khoản tiền phải nộp trên, khi xin cấp Sổ đỏ, người có yêu cầu phải nộp các khoản phí khác như: Phí đo đạc, phí thẩm định thửa đất…

Mức thu tùy theo quy định cụ thể của từng tỉnh.

7. Chậm cấp Sổ đỏ, người dân nên làm gì?

Theo Điều 204 Luật Đất đai 2013 khi quá thời hạn thì người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Khiếu nại về việc chậm cấp hoặc từ chối cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện

Khiếu nại bằng 01 trong 02 hình thức:

Hình thức 1: Khiếu nại bằng đơn

Bước 1. Chuẩn bị đơn khiếu nại

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011 thì người khiếu nại phải chuẩn bị đơn khiếu nại.

Nội dung đơn khiếu nại:

+ Phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại;

+ Tên, địa chỉ của người khiếu nại;

+ Tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại;

+ Nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại.

+ Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.

Bước 2. Gửi đến Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường.

Hình thức 2: Khiếu nại trực tiếp

- Người khiếu nại đến khiếu nại trực tiếp thì người tiếp nhận khiếu nại

- Người trực tiếp nhận khiếu nại hướng dẫn người khiếu nại viết đơn khiếu nại hoặc người tiếp nhận ghi lại việc khiếu nại bằng văn bản và yêu cầu người khiếu nại ký hoặc điểm chỉ xác nhận vào văn bản, trong đó ghi rõ nội dung như khiếu nại bằng đơn.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

- Đối tượng khởi kiện là quyết định hành chính, hành vi hành chính về chậm cấp, từ chối cấp dù có đủ điều kiện hoặc các hành vi tiêu cực khác khi làm Sổ đỏ.

- Theo Điều 31 Luật Tố tụng Hành chính 2015, hộ gia đình, cá nhân nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có Văn phòng đăng ký văn phòng đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế 02 quyền này thực hiện không hiệu quả xuất phát từ nguyên nhân: Người dân không biết quyền và cách thức thực hiện; khó thực hiện…

02/07/2019

Chi phí làm sổ đỏ, hơi dài, anh cần tra cứu thì xem 😁

Người sử dụng đất khi có yêu cầu cấp Sổ đỏ phải nộp những khoản tiền như: Lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất…Dưới đây là chi phí làm Sổ đỏ 63 tỉnh thành

05/06/2019

Quy trình sang tên sổ đỏ khi mua nhà

Điều kiện sang tên sổ đỏ

Pháp luật luôn quy định rõ ràng trường hợp được và không được sang tên sổ đỏ, điều kiện sang tên hợp pháp là gì và trong trường hợp đặc biệt người mua nhà cần những điều kiện gì. Do đó người mua nhà cần hết sức lưu ý những trường hợp không được sang tên để đảm bảo đúng quyền lợi của mình.

Một số trường hợp không được sang nhượng quyền sử dụng đất, người mua nhà cần lưu ý để tránh mất tiền oan: Đất được tặng cho, thừa kế có điều kiện không được chuyển nhượng, đất chuyển nhượng là đất sản xuất nông nghiệp chỉ được chuyển nhượng cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có hộ khẩu thường trú tại địa phương, người sử dụng đất chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, đất là tài sản chung.

Đối với những trường hợp sau đất đủ điều kiện chuyển nhượng:

– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất

Trong trường hợp khách hàng mua nhà tại thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh người nhận chuyển nhượng phải là người có hộ khẩu thường trú hoặc đăng ký tạm trú dài hạn.

Riêng đối với nhà chung cư, để được sang tên sổ đỏ cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư (sổ hồng) và hợp đồng mua bán nhà chung cư với chủ đầu tư theo đúng quy định.

Trình tự và thủ tục sang tên sổ đỏ

Thủ tục sang tên sổ đỏ cần những giấy tờ có liên quan, đòi hỏi người mua nhà và người bán nhà cần chuẩn bị đầy đủ. Chỉ khi nào hồ sơ hoàn thiện bộ phận một cửa tại quận, huyện mới có khả năng tiến hành sang tên sổ đỏ.

* Người mua nhà cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

– Chứng minh nhân dân (2 bản photo công chứng – Cả vợ và chồng nếu đã kết hôn)

– Sổ hộ khẩu (2 bản photo công chứng – Nếu vợ 1 hộ khẩu, chồng một hộ khẩu thì cần cả 2 bản hộ khẩu của vợ và chồng)

– Đăng ký kết hôn (2 bản phô tô công chứng – Nếu còn độc thân cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú)

– Hợp đồng chuyển nhượng (2 bản công chứng – Thông thường phòng công chứng sẽ soạn thảo và chứng thực vào hợp đồng)

Đối với trường hợp vợ hoặc chồng muốn đứng tên 1 mình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ chồng có công chứng nhằm đảm bảo không xảy ra tranh chấp về sau.

* Bên bán cần chuẩn bị những văn bản sau:

– Chứng minh nhân dân (2 bản phô tô công chứng – Cả vợ và chồng nếu đã kết hôn)

– Sổ hộ khẩu (2 bản phô tô công chứng – Nếu vợ và chồng không cùng chung một hộ khẩu cần cả 2 bản hộ khẩu)

– Giấy đăng ký kết hôn (2 bản phô tô công chứng – Nếu còn độc thân xin thêm giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại nơi đăng ký thường trú)

– Sổ đỏ bản gốc (2 bản công chứng)

Sau khi đã hoàn thành việc chuẩn bị bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, bên mua và bên bán đến văn phòng công chứng bất kỳ để công chứng vào hợp đồng chuyển nhượng. Bên công chứng sẽ xuất ra 04 bản công chứng theo luật định bao gồm: 1 bản do bên mua lưu giữ; 1 bản do bên bán lưu giữ; 1 bản nộp cơ quan thuế; 1 bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất. Khi đã hoàn tất thủ tục công chứng sẽ tiến hành kê khai nộp thuế và đăng ký sang tên sổ đỏ.

Các loại thuế, phí và hồ sơ khai thuế

Ngoài việc tìm hiểu thông tin về giá trị căn nhà, người mua nhà cần phải quan tâm đến các khoản thuế, phí, lệ phí có liên quan để tránh những rắc rối phát sinh ngoài ý muốn. Trong quá trình chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ cần phải đóng các khoản thuế, phí và mức đóng như sau: Thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, lệ phí thẩm định hồ sơ 0,15%, phí địa chính khoảng 15.000 nghìn đồng/hồ sơ, phí cấp đổi sổ mới dao động khoảng 300.000 đến 500.000 nghìn/phôi sổ.

* Hồ sơ khai thuế bao gồm:

– Tờ khai lệ phí trước bạ (2 bản do bên mua ký)

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (2 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).

– Đơn đề nghị đăng ký biến động (1 bản chính).

04/06/2019

http://www.tapchigiaothong.vn/nam-du-35-nam-nu-du-30-nam-dong-bhxh-moi-huong-luong-huu-75-d57873.html

Từ 2018, để đạt được tỷ lệ % hưởng lương hưu ở mức tối đa là 75% thì lao động nữ phải có thời gian đóng BHXH đủ 30 năm.

31/05/2019

Theo dõi để biết dự án mình quan tâm đến đâu rồi!

10/04/2019

CƠ HỘI ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ CHO ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ

Đây là quy định mở ra cơ hội được cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ mà nhiều hộ gia đình, cá nhân đang gặp phải.

1. Không có giấy tờ vẫn được cấp Sổ đỏ?

Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ thì có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

Trường hợp 1: Cấp Sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng được 03 điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014;

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp (tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ).

Trường hợp 2: Cấp Sổ đỏ và có thể phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch…

2. Căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định

Để được cấp Sổ đỏ nếu đất không có giấy tờ thì một trong những căn cứ quan trọng là phải sử dụng đất ổn định.

Theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

- Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Sổ.

- Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

+ Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

+ Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

+ Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

+ Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

+ Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

+ Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký….

Lưu ý:

- Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất.

Như vậy, với quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì hộ gia đình, cá nhân có cơ hội cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ. Tuy nhiên, khi làm hồ sơ yêu cầu cấp Sổ đỏ trong trường hợp này sẽ không thuận lợi bằng đất có giấy tờ. Do đó, cần nắm rõ các quy định trên để bảo vệ quyền lợi cho mình nếu bị gây khó khăn trong quá trình yêu cầu cấp sổ.