15/04/2015
NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA CÁC VĂN BẢN LUẬT CÓ HIỆU LỰC VÀO
THÁNG 7. 2015
Đối với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có ý nghĩa quan trọng đối với lĩnh vực bất động sản đã được Quốc hội thông qua. Những luật này có điểm mới sau đây:
1.Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật kinh doanh BĐS quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Bổ sung quy định, bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng dự án, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình (Điều 58).
2.Người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam: Quy định này đã được thí điểm trong 5 năm trở lại đây, tuy nhiên, các điều kiện thì rất khắt khe. Với sự thay đổi trong Luật Nhà ở, người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nới lỏng hơn.
3.Muốn kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp: Điều 10 của Luật, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp). Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có quy mô nhỏ thì không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. (Thuế chuyển nhượng BĐS hiện hành được tính 2% trên giá trị hợp đồng-PV).
4. Vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng: Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỷ đồng. Nay, theo Điều 10 của Luật kinh doanh BĐS mới thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.
5.Vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tư không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.
6.Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12), kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở; nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư: đa số ý kiến tán thành với quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở như dự thảo Luật. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, quy định tại khoản 3 về trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà là chưa phù hợp.
Đối với Luật Doanh nghiệp và Luật đầu tư, một số điểm mới đáng chú ý như sau:
Qui định mới về nội dung Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp:
1. Theo Điều 29 Luật Doanh nghiệp 2014 thì Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp được rút gọn chỉ còn 04 nội dung chính (trước đây theo Luật Doanh nghiệp 2005 là 10 nội dung chính) bao gồm:
- Tên doanh nghiệp và mã số doanh nghiệp;
- Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp;
- Thông tin người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp;
- Vốn điều lệ doanh nghiệp.
Đây là một điểm mới đặc biệt khi không ghi nhận ngành nghề kinh doanh trên giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Ngoài ra, bỏ việc xác định vốn pháp định, chứng chỉ hành nghề khi đăng ký ngành nghề kinh doanh. Đây thực sự là bước đột phá của luật doanh nghiệp 2014 nó thực sự ghi nhận quyền tự do kinh doanh tất cả ngành nghề mà pháp luật không cấm theo quy định tại Hiến pháp.
2. Qui định mới về con dấu pháp nhân của doanh nghiệp:
Theo Điều 44 Luật Doanh nghiệp 2014 thì doanh nghiệp có quyền quyết định về hình thức, số lượng và nội dung con dấu của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. Thay vì trước ngày 01/07/2015 doanh nghiệp phải đăng ký với cơ quan Công an thì kể ngày Luật Doanh nghiệp 2014 có hiệu lực doanh nghiệp chỉ cần thông báo mẫu dấu với cơ quan đăng ký kinh doanh để đăng tải công khai trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp. Qui định này là một “cuộc cách mạng” về con dấu pháp nhân của doanh nghiệp. Nó mang tính tự chủ, tự quản lý và tự chịu trách nhiệm về dấu pháp nhân của doanh nghiệp.
3. Qui định mới về cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp cho nhà đầu tư nước ngoài:
Cùng với Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp 2014 đã qui định về vấn đề nhà đầu tư nước ngoài sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải thực hiện đăng ký và nộp hồ sơ thành lập doanh nghiệp theo qui định của Luật Doanh nghiệp 2014. Khác với trước đây Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của nhà đầu tư nước ngoài.
4. Qui định về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp:
Điều 13 Luật Doanh nghiệp 2014 qui định hoàn toàn mới về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp doanh nghiệp được có quyền có nhiều người đại diện theo pháp luật. “Công ty trách nhiệm hữu hạn và công ty cổ phần có thể có một hoặc nhiều người đại diện theo pháp luật. Điều lệ công ty quy định cụ thể số lượng, chức danh quản lý và quyền, nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.Doanh nghiệp phải bảo đảm luôn có ít nhất một người đại diện theo pháp luật cư trú tại Việt Nam. Trường hợp doanh nghiệp chỉ có một người đại diện theo pháp luật thì người đó phải cư trú ở Việt Nam và phải ủy quyền bằng văn bản cho người khác thực hiện quyền và nghĩa vụ của người đại diện theo pháp luật khi xuất cảnh khỏi Việt Nam. Trường hợp này, người đại diện theo pháp luật vẫn phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đã ủy quyền”.
5. Qui định về việc giảm vốn của Công ty TNHH một thành viên:
Theo qui định của Luật Doanh nghiệp 2014 Công ty TNHH một thành viên được phép giảm vốn điều lệ.
6. Qui định về tỷ lệ họp Đại hội đồng cổ đông Công ty cổ phần:
Luật Doanh nghiệp 2014 chính thức thay đổi theo đúng thông lệ quốc tế khi giảm tỷ lệ dự họp từ 65% (Luật doanh nghiệp 2005 xuống còn 51%. Khi có số cổ đông dự họp đại diện ít nhất 51% tổng số phiếu biểu quyết là cuộc họp Đại hội đồng cổ đông được tiến hành. Đồng thời, Luật quy định về thành viên hội đồng quản trị độc lập, không tham gia điều hành trực tiếp doanh nghiệp; Bãi bỏ việc Đại hội đồng cổ đông bầu trực tiếp Chủ tịch hội đồng quản trị.
