What are the opening hours?

Monday 08:30 - 17:30 Tuesday 08:30 - 17:30 Wednesday 08:30 - 17:30 Thursday 08:30 - 17:30 Friday 08:30 - 17:30

HÃNG LUẬT SC LEGAL, Số 64 Nguyễn Đình Chiểu, phường Tân Định, TP. HCM, Ho Chi Minh City (2026)

02/11/2025

LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG BỊ MẤT TIỀN KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI?

Trong thực tế không ít người mua phải dự án lừa đảo, dự án ma, dự án chưa đủ điều kiện. Người mua mất tiền, phải đi khiếu nại, tố cáo, kiện tụng mất thời gian, công sức, tiền bạc nhưng nhiều người vẫn không lấy được tiền.

Trong quá trình tôi tham gia giải quyết vụ việc cho khách hàng, tôi đã chứng kiến nhiều nhà đầu tư kéo đến trụ sở của chủ đầu tư căng băng rôn đòi tiền, thậm chí nhiều người mang cả mền, chiếu đến ngủ trước trụ sở của chủ đầu tư để gây áp lực.

Để tránh những trường hợp nêu trên, hạn chế rủi ro, không mất tiền oan khi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai (gọi tắt là nhà) hay những dự án bất động sản khác thì người mua nhà cần làm gì?

Ở đây tôi muốn nhắc đến từ khóa “THÔNG TIN”.

Trong bất kỳ giao dịch nào, thì thông tin về đối tác, về sản phẩm, dịch vụ là yếu tố quan trọng cần phải biết. Biết được nhiều thông tin thì sẽ giúp người mua đánh giá được về đối tác, sản phẩm, từ đó quyết định đúng đắn là có nên xuống tiền hay không.

Đối với một dự án bất động sản thì thông tin gồm hai loại, đó là: THÔNG TIN VỀ CHỦ ĐẦU TƯ; và THÔNG TIN VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN.

I. THÔNG TIN VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Trước khi xuống tiền thì người mua nên tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư. Xem trước đây họ thực hiện bao nhiêu dự án, có bị khiếu nại, tố cáo, kiện tụng hay bị xử phạt gì không? Có dự án nào bị treo nhiều năm không?

Chủ đầu tư làm dự án nào cũng tốt, không bị khiếu nại, giao nhà đúng tiến độ thì rõ ràng chủ đầu tư đó tin tưởng được. Còn chủ đầu tư mà dự án nào cũng bị tố cáo, xử phạt, kiện tụng thì mức độ uy tín của họ cần xem lại.

Để tìm hiểu về chủ đầu tư thì không khó. Có thể tìm hiểu trên Google, tìm hiểu qua người thân, bạn bè, những người môi giới bất động sản.

Có thể tra cứu trên cổng đăng ký doanh nghiệp quốc gia để xem hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp, về người đại diện theo pháp luật, ngành nghề kinh doanh,….

II. THÔNG TIN VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN

Ngoài việc tìm hiểu về chủ đầu tư thì cần phải tìm hiểu về pháp lý dự án.

Tùy vào từng giai đoạn thực hiện dự án, người mua nhà phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ pháp lý để chứng minh họ đủ điều kiện thực hiện dự án, đủ điều kiện huy động vốn.

Sau đây là những giấy tờ pháp lý cần thiết, bắt buộc phải có:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

(Thường các chủ đầu tư thế chấp ngân hàng để vay vốn thực hiện dự án)

2. Quyết định của cơ quan nhà nước về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án;

Đây là văn bản rất quan trọng. Chủ đầu tư muốn thực hiện dự án thì phải lập hồ sơ xin phép và phải được chấp thuận thì mới được thực hiện dự án.

Không ít trường hợp dự án ma, không đủ điều kiện để được cấp phép đầu tư nhưng tự “vẽ” dự án để lấy tiền của nhà đầu tư. Những trường hợp này là lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vị dụ trường hợp Công ty Alibaba.

3. Văn bản của Sở Quy hoạch – Kiến trúc về chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình;

4. Các văn bản thông báo của cơ quan nhà nước về kết quả thẩm định cơ sở công trình, thiết kế công trình;

5. Giấy phép xây dựng công trình;

6. Văn bản nghiệm thu về hoàn thành kết cấu móng công trình;

Khi công trình hoàn thành phần kết cấu móng thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng huy động vốn lần đầu nhưng không quá 30% giá trị bất động sản.

7. Văn bản cam kết của ngân hàng về việc phát hành bảo lãnh;

Đây là văn bản quan trọng mà ngân hàng cam kết hoàn tiền cho người mua nhà khi chủ đầu tư không bàn giao hay chậm bàn giao nhà.

8. Văn bản của Sở Xây dựng đồng ý cho chủ đầu tư bán nhà ở;

Trước khi ký hợp đồng bán nhà ở, chủ đầu tư phải gửi thông báo cho Sở xây dựng kèm theo các giấy tờ pháp lý của dự án. Trường hợp đủ điều kiện bán thì Sở Xây dựng sẽ ra thông báo chấp thuận.

Lưu ý: Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà thì người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản được phép bán nhà do Sở Xây dựng cấp.

9. Văn bản giải chấp.

Trường hợp chủ đầu tư thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp hoặc văn bản của ngân hàng về việc không cần giải chấp (vì ngân hàng đã bảo lãnh).

Trên đây là những vấn đề pháp lý quan trọng mà người mua nhà cần phải biết khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Trường hợp mua phải dự án không đủ điều kiện, có tranh chấp với chủ đầu tư thì nên nhờ luật sư, chuyên gia có kinh nghiệm để họ đưa ra giải pháp phù hợp để giải quyết sự việc một cách hiệu quả.

Ngày 02/11/2025, LS Đoàn Khắc Độ.
Công ty Luật SC LEGAL
ĐT: 0903 168986
Email: [email protected]

29/10/2025

BÊN MÔI GIỚI KÝ HỢP ĐỒNG NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC CỦA NHÀ ĐẦU TƯ LÀ SAI LUẬT
(Phân tích vụ án “người vay thoát nợ 5 tỷ” tiếp theo)

Thực tiễn xét xử, một số Tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc giữa Bên môi giới và Nhà đầu tư vô hiệu. Tuy nhiên vấn đề này cũng có nhiều ý kiến trái chiều.

Tôi xin góp thêm một số ý kiến pháp lý để làm rõ thêm vấn đề.

1. AI CÓ QUYỀN KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN?

Xét nội dung quyền sở hữu tài sản (gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt quy định tại Chương XIII Bộ luật Dân sự); xét chế định đặt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, thì chỉ người có quyền định đoạt đối với bất động sản mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đó.

Người có quyền định đoạt đối với bất động sản có thể gồm hai nhóm đối tượng: người chủ sở hữu, chủ sử dụng (gọi chung là chủ sở hữu) đối với bất động sản; và người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp.

Chủ đầu tư là chủ sở hữu đối với bất động sản, có quyền định đoạt đối với bất động sản đó nên chỉ có Chủ đầu tư mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc với Nhà đầu tư để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Cá nhân, tổ chức khác muốn ký hợp đồng đặt cọc thay Chủ đầu tư thì phải được Chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp trong trường hợp pháp luật không cấm ủy quyền (vì có một số giao dịch không được ủy quyền).

Ví dụ: A là chủ sở hữu căn nhà. A có quyền định đoạt đối với căn nhà đó. A muốn bán nhà cho B thì chỉ A mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc với B. C muốn thay A ký hợp đồng đặt cọc với B thì C phải được A ủy quyền hợp pháp.

Lưu ý: Việc ký hợp đồng đặt cọc và việc nhận tiền đặt cọc là khác nhau. Bên có quyền ký hợp đồng đặt cọc vì lý do nào đó không thể nhận tiền đặt cọc thì có thể ủy quyền cho người khác nhận tiền đặt cọc trong trường hợp pháp luật không cấm ủy quyền.

1.1. Xét địa vị pháp lý của Bên môi giới:

Bên môi giới chỉ làm trung gian cho các bên thực hiện mua bán, chuyển nhượng…. bất động sản (khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, gọi tắt là Luật KDBĐS).

Bên môi giới không phải là chủ sở hữu bất động sản nên tự thân không có quyền định đoạt đối với bất động sản (trừ trường hợp được ủy quyền hợp pháp để định đoạt bất động sản đó), không thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư.

Bên môi giới muốn ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư thay cho Chủ đầu tư thì phải được Chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp trong trường hợp pháp luật không cấm.

Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật có cấm Chủ đầu tư ủy quyền cho bên Môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc hay không? Hãy xem phần “nội dung môi giới bất động sản” sau.

1.2. Nội dung môi giới bất động sản

Điều 63 Luật KDBĐS quy định:

“Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Theo quy định trên, Bên môi giới chỉ thực hiện công việc môi giới trong phạm vi “nội dung môi giới” đã được quy định. Nói cách khác, Bên môi giới không được thực hiện các công việc khác ngoài “nội dung môi giới”.

Không thể nói là Bên môi giới được quyền làm những công việc ngoài “nội dung môi giới”. Nói như thế thì nhà làm luật quy định “nội dung môi giới” để làm gì?

Theo khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS nêu trên thì Bên môi giới chỉ được “đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”

Như vậy, luật không cho phép Bên môi giới đại diện theo ủy quyền để ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc Chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư.

Từ những phân tích trên cho thấy có đủ căn cứ khẳng định rằng, trong bất kỳ trường hợp nào, dù được Chủ đầu tư ủy quyền, chỉ định, hay không được ủy quyền thì việc Bên môi ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư đều là sai luật.

Việc Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư là vi phạm điều cấm của luật quy định tại khoản 2, Điều 63 và khoản 8, Điều 8 Luật KDBĐS được nêu ở phần sau đây.

* Về điều cấm của luật theo khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS:

Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định về điều cấm của luật như sau:
“Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.

Khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS không cho phép Bên môi giới đại diện ủy quyền thực hiện các công việc ngoài nội dung được đại diện quy định tại điều luật này.

Do đó, Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư là vi phạm điều cấm của luật.

* Khoản 8, Điều 8 Luật KDBĐS quy định về hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“Điều 8. Các hành vi bị cấm
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”

2. QUAN ĐIỂM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

Ngày 10/10/2025 vừa qua, Sở Xây Dựng TP.HCM ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS về chấp hành pháp luật công khai thông tin bất động sản…, trong đó có nội dung: yêu cầu các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KHÔNG ĐƯỢC ỦY QUYỀN cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng …. nhà ở, công trình xây dựng…

Trước đó, trong giai đoạn tôi tham gia giải quyết các tranh chấp tại LaGi – Bình Thuận, thì ngày 14/4/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã ký Công văn số 962/SXD-QLN&PTĐT về việc chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh. Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận yêu cầu các Chủ đầu tư: “Không thực hiện hoặc ký hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch”.

Như vậy, ngoài bản án của Tòa án, cơ quan quản lý nhà nước ở một số địa phương cũng đã có quan điểm rõ ràng về vấn đề này là: Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng …. nhà ở, công trình xây dựng…

Trên đây là ý kiến cá nhân. Có thể cũng có nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên những ai quan tâm cũng có thể tham khảo để có thêm thông tin, kiến thức pháp luật trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Ngày 29/10/2025, LS Đoàn Khắc Độ

25/10/2025

VỤ ÁN “NGƯỜI VAY THOÁT NỢ 5 TỶ ĐỒNG”

Thế là nguyên đơn kháng cáo, VKS kháng nghị. Vụ này hay.

Xem qua Bản án, kháng nghị của VKS, kháng cáo của nguyên đơn, xem các bình luận, phân tích trên mạng, nhận thấy có sự hiểu khác nhau, thậm chí là nhầm lẫn về khái niệm “vi phạm điều cấm của luật” và “hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật”.

1. Vi phạm điều cấm của luật

Có nhiều quan điểm cho rằng luật ghi chữ “cấm” mới là điều cấm. Hiểu như vậy là không phù hợp.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Như vậy, không phải ghi chữ “cấm” mới là cấm. Mà luật không cho anh làm mà anh làm là anh vi phạm điều cấm.

Trở lại vụ việc trên, nếu đọc kỹ các điều luật: khoản 2, Điều 3; Điều 63; Điều 64; Điều 65; Điều 66; Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì sẽ thấy rõ bản chất của môi giới, chức năng của bên môi giới. Trong quan hệ giữa các bên thì CHỦ ĐẦU TƯ MỚI LÀ KHÁCH HÀNG CỦA BÊN MÔI GIỚI, chứ không phải nhà đầu tư là khách hàng của Bên môi giới.

Nhà đầu tư là khách hàng của Chủ đầu tư. Bên môi giới cung cấp thông tin, tư vấn về bất động sản cho nhà đầu tư trên cơ sở hợp đồng môi giới mà Bên môi giới ký với Chủ đầu tư.

Một điều quan trọng là: Bên môi giới nhận tiền hoa hồng từ Chủ đầu tư chứ không phải nhận tiền dịch vụ môi giới từ nhà đầu tư. Nói cách khác, Bên môi giới bỏ thời gian, công sức ra để thực hiện công việc cho Chủ đầu tư.

Những điều khoản của Luật kinh doanh bất động sản nêu trên mặc dù không ghi chữ “cấm” nhưng nó chứa đựng “điều cấm”, nó quy định những công việc mà Bên môi giới được quyền làm. Những công việc không được quyền làm nhưng Bên môi giới lại làm với nhà đầu tư thì là vi phạm điều cấm. Trong đó, việc ký thỏa thuận nhận tiền thanh toán mua bất động sản của nhà đầu tư là công việc mà Bên môi giới không được làm, không nằm trong “Nội dung môi giới bất động sản” quy định tại Điều 63.

Bên môi giới không vi phạm quy định của Bộ luật Dân sự, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản là luật chuyên ngành nên phải áp dụng luật chuyên ngành.

2. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật

Chúng ta biết rằng hợp đồng vi phạm điều cấm của luật thuộc trường hợp vô hiệu đương nhiên (vấn đề này rất nhiều giáo trình Đại học luật đã đề cập), tức là không cần đương sự phải có yêu cầu tuyên vô hiệu, mà khi giải quyết nếu Tòa thấy hợp đồng vi phạm điều cấm thì có quyền tuyên vô hiệu.

Để ý chế định hợp đồng vô hiệu của BLDS. Các trường hợp vô hiệu ở Điều 125, 126, 127,128 thì nhà làm luật ghi cụ thể là “có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu”. Nghĩa là các trường hợp vô hiệu này thì phải có yêu cầu thì Tòa án mới xem xét.

Nhưng riêng trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm ở Điều 123 (và trường hợp giả tạo ở Điều 124, vi phạm hình thức Điều 129) thì nhà làm luật không có quy định “có quyền yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu”. Điều này cho thấy, đối với hợp đồng vi phạm điều cấm thì không cần có yêu cầu, Tòa thấy vi phạm điều cấm là có quyền tuyên vô hiệu.

Trở lại vụ việc trên, Tòa án đã nhận định hợp đồng cho vay giữa ngân hàng và ông Sơn vi phạm điều cấm của luật, nên Tòa án có quyền tuyên vô hiệu mà không cần phải có yêu cầu của nguyên đơn, phản tố của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Do đó, Tòa án tuyên hợp đồng vay vô hiệu là không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện như kháng nghị của VKS, kháng cáo của nguyên đơn.

LS Đoàn Khắc Độ

Address

Số 64 Nguyễn Đình Chiểu, Phường Tân Định, TP. HCM
Ho Chi Minh City
70000

Opening Hours

Monday	08:30 - 17:30
Tuesday	08:30 - 17:30
Wednesday	08:30 - 17:30
Thursday	08:30 - 17:30
Friday	08:30 - 17:30

Website

http://sclegal.vn/

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when HÃNG LUẬT SC LEGAL posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

HÃNG LUẬT SC LEGAL