29/10/2025
BÊN MÔI GIỚI KÝ HỢP ĐỒNG NHẬN TIỀN ĐẶT CỌC CỦA NHÀ ĐẦU TƯ LÀ SAI LUẬT
(Phân tích vụ án “người vay thoát nợ 5 tỷ” tiếp theo)
Thực tiễn xét xử, một số Tòa án đã tuyên hợp đồng đặt cọc giữa Bên môi giới và Nhà đầu tư vô hiệu. Tuy nhiên vấn đề này cũng có nhiều ý kiến trái chiều.
Tôi xin góp thêm một số ý kiến pháp lý để làm rõ thêm vấn đề.
1. AI CÓ QUYỀN KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN?
Xét nội dung quyền sở hữu tài sản (gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt quy định tại Chương XIII Bộ luật Dân sự); xét chế định đặt cọc quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự, thì chỉ người có quyền định đoạt đối với bất động sản mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đó.
Người có quyền định đoạt đối với bất động sản có thể gồm hai nhóm đối tượng: người chủ sở hữu, chủ sử dụng (gọi chung là chủ sở hữu) đối với bất động sản; và người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp.
Chủ đầu tư là chủ sở hữu đối với bất động sản, có quyền định đoạt đối với bất động sản đó nên chỉ có Chủ đầu tư mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc với Nhà đầu tư để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Cá nhân, tổ chức khác muốn ký hợp đồng đặt cọc thay Chủ đầu tư thì phải được Chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp trong trường hợp pháp luật không cấm ủy quyền (vì có một số giao dịch không được ủy quyền).
Ví dụ: A là chủ sở hữu căn nhà. A có quyền định đoạt đối với căn nhà đó. A muốn bán nhà cho B thì chỉ A mới có quyền ký hợp đồng đặt cọc với B. C muốn thay A ký hợp đồng đặt cọc với B thì C phải được A ủy quyền hợp pháp.
Lưu ý: Việc ký hợp đồng đặt cọc và việc nhận tiền đặt cọc là khác nhau. Bên có quyền ký hợp đồng đặt cọc vì lý do nào đó không thể nhận tiền đặt cọc thì có thể ủy quyền cho người khác nhận tiền đặt cọc trong trường hợp pháp luật không cấm ủy quyền.
1.1. Xét địa vị pháp lý của Bên môi giới:
Bên môi giới chỉ làm trung gian cho các bên thực hiện mua bán, chuyển nhượng…. bất động sản (khoản 2, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, gọi tắt là Luật KDBĐS).
Bên môi giới không phải là chủ sở hữu bất động sản nên tự thân không có quyền định đoạt đối với bất động sản (trừ trường hợp được ủy quyền hợp pháp để định đoạt bất động sản đó), không thể tự mình ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư.
Bên môi giới muốn ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư thay cho Chủ đầu tư thì phải được Chủ đầu tư ủy quyền hợp pháp trong trường hợp pháp luật không cấm.
Vấn đề đặt ra ở đây là pháp luật có cấm Chủ đầu tư ủy quyền cho bên Môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc hay không? Hãy xem phần “nội dung môi giới bất động sản” sau.
1.2. Nội dung môi giới bất động sản
Điều 63 Luật KDBĐS quy định:
“Điều 63. Nội dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Theo quy định trên, Bên môi giới chỉ thực hiện công việc môi giới trong phạm vi “nội dung môi giới” đã được quy định. Nói cách khác, Bên môi giới không được thực hiện các công việc khác ngoài “nội dung môi giới”.
Không thể nói là Bên môi giới được quyền làm những công việc ngoài “nội dung môi giới”. Nói như thế thì nhà làm luật quy định “nội dung môi giới” để làm gì?
Theo khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS nêu trên thì Bên môi giới chỉ được “đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Như vậy, luật không cho phép Bên môi giới đại diện theo ủy quyền để ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa với việc Chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư.
Từ những phân tích trên cho thấy có đủ căn cứ khẳng định rằng, trong bất kỳ trường hợp nào, dù được Chủ đầu tư ủy quyền, chỉ định, hay không được ủy quyền thì việc Bên môi ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư đều là sai luật.
Việc Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư là vi phạm điều cấm của luật quy định tại khoản 2, Điều 63 và khoản 8, Điều 8 Luật KDBĐS được nêu ở phần sau đây.
* Về điều cấm của luật theo khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS:
Điều 123 Bộ luật Dân sự quy định về điều cấm của luật như sau:
“Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.
Khoản 2, Điều 63 Luật KDBĐS không cho phép Bên môi giới đại diện ủy quyền thực hiện các công việc ngoài nội dung được đại diện quy định tại điều luật này.
Do đó, Bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, nhận tiền cọc của Nhà đầu tư là vi phạm điều cấm của luật.
* Khoản 8, Điều 8 Luật KDBĐS quy định về hành vi bị nghiêm cấm như sau:
“Điều 8. Các hành vi bị cấm
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”
2. QUAN ĐIỂM CỦA CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
Ngày 10/10/2025 vừa qua, Sở Xây Dựng TP.HCM ban hành Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBĐS về chấp hành pháp luật công khai thông tin bất động sản…, trong đó có nội dung: yêu cầu các Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản KHÔNG ĐƯỢC ỦY QUYỀN cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng …. nhà ở, công trình xây dựng…
Trước đó, trong giai đoạn tôi tham gia giải quyết các tranh chấp tại LaGi – Bình Thuận, thì ngày 14/4/2023, Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận đã ký Công văn số 962/SXD-QLN&PTĐT về việc chấn chỉnh việc giao dịch, mua bán và chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn tỉnh. Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận yêu cầu các Chủ đầu tư: “Không thực hiện hoặc ký hợp đồng với đơn vị môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc vận dụng các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ, đăng ký vị trí để thu tiền của người mua khi các bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch”.
Như vậy, ngoài bản án của Tòa án, cơ quan quản lý nhà nước ở một số địa phương cũng đã có quan điểm rõ ràng về vấn đề này là: Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng …. nhà ở, công trình xây dựng…
Trên đây là ý kiến cá nhân. Có thể cũng có nhiều ý kiến trái chiều. Tuy nhiên những ai quan tâm cũng có thể tham khảo để có thêm thông tin, kiến thức pháp luật trong lĩnh vực mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
Ngày 29/10/2025, LS Đoàn Khắc Độ
