VPLS Việt Nhật LLP - Pháp lý về Bất Động Sản, 965/42C Đường Quang Trung, phường 14, quận Gò Vấp, Ho Chi Minh City (2026)

Q: What is the address?

965/42C Đường Quang Trung, Phường 14, Quận Gò Vấp

19/08/2022

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Kinh doanh bất động sản là một khái niệm rộng, theo quy định pháp luật, bao gồm nhiều hoạt động kinh doanh khác nhau. Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa kinh doanh bất động sản như sau:

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Dựa trên định nghĩa trên, hoạt động kinh doanh bất động sản được chia thành hai loại, bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Đầu tiên, hoạt động kinh doanh bất động sản là các hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Trong đó, đối tượng của hoạt động này là bất động sản, nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai. Nhà, công trình xây dựng có sẵn được hiểu là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng. Ngược lại, nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.

Tiếp theo, hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, hoạt động này không trực tiếp kinh doanh trên bất động sản nhưng có vai trò thúc đẩy các hoạt động giao dịch liên quan đến bất động sản. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định về pháp luật kinh doanh bất động sản như sau:

Thứ nhất, môi giới bất động sản, được hiểu là việc làm trung gian, kết nối cho các bên trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Khi thực hiện việc môi giới bất động sản, bên môi giới không được là một bên trong các giao dịch bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản).

Thứ hai, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, là việc tổ chức sàn giao dịch bất động sản, nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản.

Thứ ba, dịch vụ tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản theo yêu cầu các bên.

Thứ tư, dịch vụ quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

Trên đây là các quy định pháp luật về ngành nghề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Tùy ngành nghề mà điều kiện luật định để thực hiện hoạt động kinh doanh đó là khác nhau. Do đó, việc lựa chọn ngành nghề hoạt động phù hợp với mục đích và khả năng của doanh nghiệp cũng rất quan trọng.
_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

16/08/2022

BỒI THƯỜNG KHI HẠN CHẾ KHẢ NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT Ở

Cá nhân, hộ gia đình trong quá trình sử dụng đất đôi khi cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong quá trình cơ quan nhà nước phát triển nền kinh tế-xã hội. Bởi kinh tế càng phát triển thì đòi hỏi nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng ngày càng cao, nhà nước buộc phải mở rộng cơ sở hạ tầng để đáp ứng nhu cầu mở rộng phát triển để đáp ứng tăng trưởng nền kinh tế. Điều đó với những cơ sở hạ tầng lớn đôi khi cũng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu, quyền lợi sử dụng đất hiện có của người sử dụng đất. Chính vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tiến hành bồi thường khi bị hạn chế khả năng sử dụng đất.

Tại Khoản 2 Điều 10 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“ Điều 10. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ

Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ quy định tại Điều 94 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì việc xác định mức bồi thường thiệt hại do ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể”.

Mức bồi thường đối với trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 38 quy định như sau:

“ Điều 38. Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ

Khi nhà nước xây dựng công trình công cộng, quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ an toàn mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn, thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất theo quy định sau:

2. Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng đất thì được bồi thường bằng tiền, mức bồi thường bằng (=) diện tích đất bị hạn chế sử dụng nhân (x) với 30% giá đất cùng mục đích sử dụng.

Đối với những trường hợp cá biệt, đặc thù do mức độ hạn chế khả năng sử dụng đất ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và ủy ban nhân dân cấp xã lập thành biên bản đề xuất ủy ban nhân dân cấp huyện, gửi sở tài nguyên và môi trường kiểm tra, trình ủy ban nhân dân tỉnh xem xét giải quyết”.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

12/08/2022

CÓ NÊN MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN QUA HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN?

Ngày nay, hoạt động mua bán bất động sản qua hợp đồng ủy quyền rất phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn, dễ dàng. Ngoài ra, vẫn còn mục đích khách quan nhằm che đậy hợp đồng mua bán thông qua hợp đồng giả tạo ủy quyền nhằm mục đích tránh thuế.

Với hợp đồng ủy quyền, người có đất ủy quyền cho một người khác được phép bán đất. Người mua chính là người được ủy quyền nhưng không muốn làm thủ tục sang tên mà chờ tìm người mua tiếp theo.

✍ Thế nào là hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản?

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là một dạng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà đất, chính xác bên mua sẽ được toàn quyền mua bán, tặng cho, thế chấp, cầm cố, . . . .quyền hạn tương đương như người đứng trên sổ. Do đó nhiều người tin rằng chỉ cần có giấy ủy quyền trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất. Nhưng thực tế hợp đồng mua bán ủy quyền cũng có nhiều giới hạn và khi có tranh chấp, mua bán trao đổi với bên thứ ba cũng có nhiều rắc rối không thể lường trước được.

✍ Rủi ro khi mua bán bất động sản qua hợp đồng ủy quyền

Về bản chất hợp đồng ủy quyền chỉ để hợp thức hóa việc mua bán bất động sản, đồng thời người bán bất động sản sẽ cắt giảm được khoản thu nhập cá nhân. Hình thức mua bán này tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường bị che lấp bởi nhiều lý do khác nhau do bên bán tạo ra. Nếu hợp đồng ủy quyền hết thời hạn người mua bất động sản sẽ phải chịu thiệt, thậm chí một trong hai bên có thể kiện ra tòa và yêu cầu chấm dứt hợp đồng uỷ quyền đơn phương.

Trường hợp bên mua hoặc bán trong hợp đồng ủy quyền bị chết, tâm thần, nghiện ma túy dẫn đến mất năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt (Theo quy định tại Điều 567 Bộ luật Dân sự 2015). Lúc đó bất động sản về bản chất vẫn thuộc về người đứng tên trên sổ, bên mua tức bên được ủy quyền có nguy cơ không còn được quyền sử dụng, mua bán bất động sản và quyền lợi trước pháp luật cũng không được đảm bảo hoàn toàn.

Quan trọng là hợp đồng ủy quyền có thể được chấm dứt đơn phương, người bán hay còn gọi là người đứng ra ủy quyền thay đổi quyết định hoặc có ý định chiếm đoạt tài sản thì họ có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền, trong khi tiền đã nhận rồi. Theo luật, người đứng ra ủy quyền chỉ cần báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý thì hợp đồng sẽ được chấm dứt. Như vậy, người mua sẽ mất quyền sở hữu bất động sản.

Nếu bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ ba như: Vay nợ ngân hàng, nợ thuế,… nhưng không có khả năng chi trả thì phần tài sản của người ủy quyền sẽ bị tòa án phong tỏa, kê biên và phát mãi theo đơn yêu cầu do chủ nợ gửi lên cơ quan chức năng, trong đó bao gồm bất động sản đã được ủy quyền theo hợp đồng trước đó.

Trong trường hợp bất động sản được ủy quyền có nguồn gốc phi pháp do phạm tội mà có hoặc là tang vật của vụ án thì người ủy quyền và người được ủy quyền đều phải chịu trách nhiệm pháp lý trước cơ quan tố tụng.

Tóm lại, việc mua bán bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Thay vì chọn hình thức nhiều rủi ro này thì nên mua bán theo đúng bản chất hợp đồng mua bán để tránh xảy ra các sự cố ngoài ý muốn.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

09/08/2022

CÓ ĐƯỢC HỢP THỨC HÓA NHÀ XÂY DỰNG TRÁI PHÉP?

Xây dựng nhà ở trái với nội dung giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật và bị xử lý vi phạm hành chính. Dù vậy, người vi phạm vẫn có cơ hội được hợp thức hóa nhà ở vi phạm.

Theo đó, nên hiểu rằng:

Thứ nhất, Nhà ở xây dựng trái phép là nhà ở xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng đã cấp.
Thứ hai, Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép là việc điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu đủ điều kiện. Hợp thức hóa nhà ở xây dựng trái phép không phải là “xấu” hay vi phạm pháp luật mà vì chỉ được thực hiện nếu có đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật.

Theo Khoản 16 Điều 16 và Khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề) xây dựng trái phép được hợp thức hóa nếu có đủ điều kiện theo quy định, cụ thể:

+ Đang thi công xây dựng
+ Thuộc một trong các trường hợp được đều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở, cụ thể:

Khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định trong quá trình xây dựng trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì của đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

-Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.
-Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính.
-Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Lưu ý rằng, Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng như trên không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.

Như vậy, nhà ở đã xây dựng xong (hành vi vi phạm đã kết thúc) sẽ không được hợp thức hóa, thay vào đó là sẽ bị phạt tiền và buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.

Bên cạnh đó, theo Khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định thời hạn hợp thức hóa nhà ở riêng lẻ xây dựng không phép là 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Nghĩa là kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng đã cấp thì tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh trong vòng 30 ngày. Nếu quá 30 ngày mà không được được điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ không được hợp thức hóa.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

05/08/2022

CÓ CẦN HỦY HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ CÔNG CHỨNG RỒI MỚI CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT CHO BÊN THỨ BA

Theo quy định pháp luật tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương ứng giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Còn việc công chứng hợp đồng đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đôi bên, trong những tranh chấp, rủi ro pháp lý về sau, song đây “không phải là yêu cầu bắt buộc”.

Trường hợp đã hết thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nhưng bên đặt cọc không đến để thực hiện việc mua bán nhà đất thì coi như họ từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Do đó, số tiền họ đã đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Vì bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên bên nhận cọc hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình cho người khác mà không cần có sự đồng ý của bên đặt cọc.

Trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, nếu có điều khoản hợp đồng sẽ tự động thanh lý khi bên đặt cọc không thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận. Khi hợp đồng không có thỏa thuận thì các bên phải đến văn phòng công chứng thực hiện việc hủy hợp đồng. Lúc này, bên nhận đặt cọc mới thực hiện giao dịch với bên thứ ba.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

02/08/2022

BA ĐIỂM MỚI VỀ CẤP PHÉP ĐỐI VỚI GIẤY CHỨNG NHẬN NHÀ ĐẤT

Nghị định 148/2020/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có điểm mới về cấp giấy chứng nhận nhà đất năm 2021.

👉 Điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Tại Điểm a Khoản 1 Điều 31 nghị định 43/2014 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định:

Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ gồm giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điểm a Khoản 1 Điều 31 nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

👉 Các trường hợp tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

Tại Khoản 4 Điều 35 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng, xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng, tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ thời điểm quy hoạch cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 35 nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng, xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng, tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại điều 31 và điều 31 của nghị định này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

So với nghị định trước thì nghị định số 148 đã bổ sung: Tài sản gắn liền với đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại điều 31 và điều 31 của nghị định này có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng

👉 Quy định về cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 76 nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về việc cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong trường hợp: Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung:
Việc cấp đổi giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau: Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất

Theo nghị định mới, việc cấp đổi giấy chứng nhận sẽ không được thực hiện cho trường hợp do thực hiện dồn điền, đổi thửa

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

29/07/2022

LÀM SỔ ĐỎ CÓ CẦN KÝ GIÁP RANH KHÔNG?

Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều kiện chung: Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

+Phù hợp với quy hoạch đất cấp tỉnh và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
+Có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất
+Thời gian sử dụng đất ổn định, lâu dài: Được quy định tại Điều 21 nghị định 43/2014/NĐ-CP
+Không bị tranh chấp

Ký giáp ranh khi làm sổ đỏ trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, nhiều trường hợp người dân không được cấp sổ đỏ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Để không bị vướng mắc và biết cách giải quyết, người dân cần thiết phải nắm rõ quy định về ký giáp ranh.

Khoản 11 Điều 7 thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận, trong đó nêu rõ:

“Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc văn phòng thừa phát lại yêu cầu tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án, khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất”

Trước đây việc ký giáp ranh là một quy định bắt buộc nhưng đến nay đã không còn quy định thủ tục này nữa.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp giấy chứng nhận, bản án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền liên quan đến ranh giới thửa đất

Trước đây theo quy định của Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 thông tư 25/2014/TT-TNMT thì khi xác lập ranh giới thửa đất phải có chữ ký giáp ranh của các bên. Tuy nhiên, việc quy định phải có chữ ký giáp ranh như vậy sẽ gây khó khăn cho việc xin cấp giấy chứng nhận của bên làm giấy chứng nhận. Tại Khoản 2 Điều 8 thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi như sau:

“Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.” Không có quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không ký giáp ranh.

KHI HÀNG XÓM KHÔNG CHỊU KÝ GIÁP RANH THÌ CÓ MỘT SỐ CÁCH XỬ LÝ NHƯ SAU:

-Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận theo quy định: Như đã nêu căn cứ pháp lý và phân tích thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận của người đang sử dụng đất nếu không thuộc một trong những trường hợp quy định tại Khoản 11 Điều 7 thông tư 33/2017/TT-BTNMT

-Đề nghị cơ quan cấp giấy chứng nhận trả lời bằng văn bản về việc từ chối thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận vì lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh. Theo thủ tục cấp giấy chứng nhận thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,.. tại trụ sở ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có). Như vậy có thể thấy rằng điều kiện cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp không hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến của người sử dụng đất liền kề

-Tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có đơn tranh chấp. Khi giải quyêt hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận nếu có tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục và cơ quan nhà nước sẽ hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định. Nếu hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất hợp pháp thì có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở đó.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

26/07/2022

HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia, bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

✍ Phạm vi thế chấp quyền sử dụng đất

-Quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ
-Thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản của bên thế chấp, trừ trường hợp có thoản thuận khác

✍ Quyền và nghĩa vụ các bên

👉 Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất

+Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận
+Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp
+Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được đảm bảo bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
+Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết

👉 Nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất:
+Giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp
+Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp
+Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị
+Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
+Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự
+Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có, trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
+Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự

👉 Quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

+Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp
+Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp
+Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
+Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật
+Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ
+Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác
+Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự

👉 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất

+Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp
+Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật

Theo đó, Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án.
_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

22/07/2022

MUA NHÀ BẰNG VI BẰNG

Thực tế, việc mua bán nhà thông qua vi bằng hiện nay có rất nhiều bất cập và cũng có nhiều vấn đề pháp luật còn chưa giải quyết cặn kẽ. Đã có nhiều vụ việc phản ánh các đối tượng thực hiện hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản người khác.

Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có giá trị pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, có chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác bằng hình thức là giấy tay. Vì vậy phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của cơ quan chức năng gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng bằng vi bằng thông thường mua, bán những căn nhà “ba chung” như: chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà.

✍ Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp không?

Mua nhà bằng vi bằng không phải là giao dịch hợp pháp. Điều 37 nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 điều này quy định: “ Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực, xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản tiếng việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng việt, xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính”.

Bên cạnh đó, Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng mua bán nhà ở cần thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra theo Điều 122 Luật nhà ở 2014, hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng, chứng thực. Như vậy, dựa trên các quy định đã nêu có thể khẳng định giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.

✍ Hệ quả của việc mua nhà bằng vi bằng

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 117 và Điều 12 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật về hình thức của giao dịch.

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có các hậu quả sau đây: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

_____________
Nếu bạn đang cần trợ giúp pháp lý, hãy để lại tin nhắn hoặc liên hệ Việt Nhật theo những cách thức sau để được tư vấn:
Facebook: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Tiktok: Văn Phòng Luật Sư Việt Nhật LLP
Email: [email protected]
Hotline: 0375.244.218
Địa chỉ: 965/42c Quang Trung, Phường 14, quận Gò Vấp, TP.HCM.

VPLS Việt Nhật LLP - Pháp lý về Bất Động Sản

19/08/2022

16/08/2022

12/08/2022

09/08/2022

05/08/2022

02/08/2022

29/07/2022

26/07/2022

22/07/2022

Address

Telephone

Website

Alerts

Contact The Business

Shortcuts

Share

Category