18/07/2026
Post #4. Quyền lớn nhất của Ban quản trị là quyền được CHỌN — và đây cũng là điểm khởi nguồn nhiều rắc rối, hệ lụy về sau
Ở bài trước, chúng ta đã nói: năng lực của Ban quản trị quyết định "sức khỏe toàn diện" của cả tòa nhà. Nhưng năng lực ấy thể hiện ra ở đâu?
🎯 Ít ai để ý: Ban quản trị gần như không trực tiếp làm gì cả. Việc thật sự của họ và cũng là quyền lực lớn nhất của họ là CHỌN: chọn đơn vị quản lý vận hành, chọn các nhà thầu bảo trì, thang máy, phòng cháy chữa cháy, an ninh, vệ sinh.
Nói cách khác, Ban quản trị là một "hội đồng đi chọn nhà cung cấp" cho nhiều dịch vụ của cả tòa nhà. Và chính tại khâu chọn lựa ấy, những rắc rối lớn nhất bắt đầu.
⚠️ Có ba kiểu "chọn sai" thường gặp:
💸 Thứ nhất, chọn theo giá rẻ nhất. Ham đơn vị bỏ thầu thấp, để rồi nhận lại dịch vụ cắt góc, nhà thầu làm ẩu, thiết bị nhanh hỏng. Cái rẻ trước mắt thường là khoản trả góp cho một hóa đơn lớn hơn về sau bởi sửa chữa đột xuất có thể tốn gấp nhiều lần so với bảo trì đúng chuẩn.
🚩 Thứ hai và đáng lo nhất, chọn theo quan hệ, hoa hồng, "sân sau". Đây là nơi tiền của cư dân dễ chảy vào túi riêng nhất. Thực tế đã có những vụ bị xử lý hình sự: tại một chung cư ở Bình Thạnh (TP.HCM), thành viên Ban quản trị cùng giám đốc công ty thang máy bị khởi tố vì thổi giá hợp đồng, chiếm đoạt gần một tỷ đồng từ tiền đóng góp của cư dân. Ở Hà Nội, cư dân từng phải giăng băng rôn đòi làm rõ sai phạm trong việc chọn nhà thầu bảo trì thang máy.
❓ Thứ ba, chọn khi không đủ năng lực để đánh giá. Phần lớn thành viên Ban quản trị là cư dân tay ngang, khó có chuyên môn để chấm một hồ sơ thầu, thẩm định một báo giá thang máy hay một hợp đồng vận hành. Thiếu công cụ để đánh giá, họ dễ quyết theo cảm tính và dễ bị nhà thầu qua mặt.
💥 Hậu quả luôn đi thành cặp. Một mặt là tiền bạc: quỹ bị thất thoát, phí cao mà chất lượng thấp, thiết bị hỏng sớm phải sửa đi sửa lại. Mặt kia nặng nề hơn là tinh thần của cả cộng đồng: dịch vụ tệ khiến cư dân mất niềm tin vào chính Ban quản trị mình bầu ra, kéo theo tố cáo, tranh chấp, những buổi họp căng thẳng, và một cộng đồng rạn nứt, mệt mỏi đến mức "chẳng buồn tham gia nữa". Tiền có thể bù lại; niềm tin một khi đã mất thì rất khó gây dựng lại.
⚖️ Cũng cần công bằng: không phải Ban quản trị nào cũng sai. Vấn đề nằm ở chỗ chúng ta thường trao quyền CHỌN, một quyền có sức nặng lớn nhất mà lại thiếu một cơ chế để việc chọn ấy diễn ra minh bạch.
🛡️ Ban quản trị không cần biết mọi thứ. Nhưng mỗi lựa chọn lớn nên đi qua một quy trình rõ ràng: nêu tiêu chí, mời nhiều đơn vị, so sánh và công khai báo giá để cư dân cùng giám sát, và khi cần, mời một đơn vị tư vấn độc lập. Minh bạch ngay từ khâu chọn thầu là tấm khiên chặn được cả "rẻ mà kém" lẫn "sân sau".
✍️ Bởi suy cho cùng, một tòa nhà tốt hay tệ, nhiều khi chỉ cách nhau vài chữ ký. Và mỗi chữ ký ấy có thể mua về nhiều năm bình yên hoặc nhiều năm tranh chấp.
—
💬 Ở tòa nhà bạn, việc chọn đơn vị vận hành và nhà thầu có được công khai để cư dân giám sát không?
