10/09/2020
QUY TRÌNH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm
Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước chủ quyền.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đai là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tên, địa chỉ của các bên; Quyền, nghĩa vụ của các bên; Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; Giá chuyển nhượng; Phương thức, thời hạn thanh toán; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất; Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đất có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp 02 trường hợp sau:
Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Chủ sở hữu Quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)
2.1. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
2.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ
2.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:
Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
2.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở:
Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai dựa vào căn cứ:
Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện:
Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư. Cụ thể: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện: Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
2.5. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện nếu là: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản được công chứng, chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra.
3. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3.1. Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng trên địa bàn tỉnh/thành phố nơi có đất.
Các bên có thể soạn trước dự thảo hợp đồng (chưa ký tên) hoặc đến UBND cấp xã, Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng nơi có đất để soạn hợp đồng bởi thường ở Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng có mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất. Các bên mang kèm theo giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD/Hộ chiếu; Sổ hộ khẩu; Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn) và bên chuyển nhượng (bên bán) mang kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
3.2. Tiến hành thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có bất động sản. Trường hợp chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai bạn nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và môi trường nơi có bất động sản.
Người muốn tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ như trên để tiến hành thủ tục được nhanh và thuận lợi nhất, hồ sơ bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng/ chứng thực.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Xác nhận đất không có tranh chấp của xã
Sổ hộ khẩu, Chứng minh nhân dân/ Hộ chiếu (bản sao có chứng thực sao y bản chính)
Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân nếu còn độc thân hoặc Giấy chứng nhận kết hôn
Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có)
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng đất (trừ trường hợp bên chuyến nhượng là doanh nghiệp có chúc năng kinh doanh bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (bản chính, nếu có)
Văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai (bản chính) và bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có)
Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (bản sao, nếu có).
3.3. Trách nhiệm của Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra hồ sơ: Hồ sơ đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận nhận hồ sơ và cấp biên nhận cho người nộp hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận giải thích, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.
Giải quyết hồ sơ: Lập Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai gửi đến cơ quan thuế và cơ quan tài chính, in Thông báo nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế phát hành và chuyển cho người sử dụng đất; Xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp; Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
3.4. Trách nhiệm của Cơ quan thuế và Cơ quan tài chính
Kiểm tra hồ sơ do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai chuyển đến
Tiếp nhận thông tin về các khoản người sử dụng đất được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp do cơ quan tài chính chuyển đến
Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất
Phát hành thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nộp theo quy định pháp luật, gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển cho người sử dụng đất.
Trả kết quả giải quyết
Người sử dụng đất căn cứ ngày hẹn trong biên nhận liên hệ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nộp chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) và nhận kết quả, hoặc nhận tại UBND cấp xã/ đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3.5. Nghĩa vụ tài chính khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bên bán – bên mua) muốn hoàn tất được thủ tục phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính. Các loại thuế chuyển nhượng đất, phí và lệ phí nào các bên phải nộp bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân:
Đây là khoản thuế mà bên bán có nghĩa vụ phải thực hiện. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên bán) phải nộp 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nếu giá trong hợp đồng thấp hơn giá theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì căn cứ vào giá theo bảng giá đất.
Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải cung cấp giấy tờ chứng minh được miễn thuế. Được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau;
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
Lệ phí trước bạ: Bên mua chịu
Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
Trong đó:
Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá
Lệ phí = 0,5%
Lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên mua) nộp khi chứng nhận đăng kí biến động, bao gồm lệ phí trước bạ nhà đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp không phải đóng lệ phí trước bạ:
Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Phí liên quan đến thủ tục sang nhượng đất: Người sử dụng đất có thể nộp một số khoản phí sau: Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai; Phí trích lục bản đồ địa chính, tền đo đạc địa chính,…
Phí công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định như sau:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
4. Đo đạt khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc yêu cầu phải đo lại đất là có căn cứ để đối chiếu diện tích chênh lệch trên hồ sơ so với diện tích đo đạc thực tế.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy tờ đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
