16/04/2020
ngẫm đi ngẫm lại, ai cũng có thể thấy rằng:
BẤT ĐỘNG SẢN LUÔN LÀ KÊNH ĐẦU TƯ AN TOÀN NHẤT, HIỆU QUẢ NHẤT, BỀN VỮNG NHẤT.
'Lương 10 năm tăng 50%, giá nhà đất có thể tăng 100%'
Giá bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập của người lao động, mơ ước sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình trẻ càng thêm xa vời.
Hiện nay, giá bất động sản ngày càng vượt xa thu nhập đi làm của phần lớn người lao động. Mơ ước được sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình trẻ ngày càng trở nên xa vời. Vậy tại sao giá nhà lại ngày càng tăng vượt quá sức mua của nhiều người như vậy? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu và so sánh: Các yếu tố làm tăng thu nhập của người lao động và các yếu tố làm tăng giá của bất động sản.
1. Việc tăng thu nhập của người lao động đến từ hai nguồn: "tăng lương theo trượt giá" và "tăng lương theo năng lực bản thân".
Tăng lương theo trượt giá
Hàng năm, các công ty thường tăng lương theo trượt giá trung bình 3-5 %. Do đó, trong 10 năm, lương của người lao động sẽ tăng nhờ trượt giá khoảng 50%. Ví dụ, năm 2010, lương của bạn là 5 triệu đồng, nếu không tăng nhờ năng lực mà chỉ tăng nhờ trượt giá thì lương năm 2020 sẽ khoảng 7,5 triệu đồng.
Tuy nhiên, mức tăng lương theo trượt giá sẽ không bắt kịp mức tăng do lạm phát. Ví dụ, tô phở năm 2010 bạn ăn có giá 20.000 đồng thì hiện tại, cũng tô phở đó ở quán đó sẽ có giá 40.000 đồng; tương tự dĩa cơm năm 2010 là 20.000 đồng thì giờ cũng lên tới 35.000 - 40.000 đồng. Tính ra, mức tăng chi tiêu do trượt giá trong 10 năm lên đến 75-100 %, tương đương khoảng 6-7 %/ năm.
Do vậy, tăng lương do trượt giá thường thấp hơn mức trượt giá tiêu dùng tự nhiên trên thực tế.
Tăng lương theo năng lực bản thân
Ở mỗi công ty, tùy năng lực và kinh nghiệm, bạn có thể đạt được mức tăng lương theo năng lực. Ví dụ, nhân viên mới ra trường lương 7 triệu đồng, nhân viên có kinh nghiệm 2-3 năm lương 10-12 triệu đồng, Nhân viên nhiều kinh nghiệm 13-18 triệu đồng, trưởng nhóm/ giám sát lương 20-30 triệu đồng, quản lý tầm trung 30-45 triệu đồng, quản lý cấp cao và giám đốc khối lương 50-100 triệu đồng...
Tuy nhiên, năng lực mỗi người lại có giới hạn khác nhau. Có người đi làm 5-10 năm thu nhập 25-40 triệu đồng, nhưng cũng có người làm trên 10-15 năm lương cũng chỉ 10-15 triệu đồng. Do đó, việc tăng lương theo năng lực bản thân không thể tăng liên tục hàng năm và có cơ hội tăng đột biến như việc tăng giá bất động sản.
Bên cạnh đó, việc tăng lương theo năng lực còn bị giới hạn bởi số lượng vị trí cần thiết. Ví dụ, quỹ lương một công ty chỉ cho phép một người lương 50 triệu đồng, hai người lương 35 triệu đồng, bốn người lương 20 triệu đồng, trong khi sẽ có khoảng 20-30 người lương từ 7-15 triệu đồng. Nghĩa là dù bạn có đủ năng lực để tăng thu nhập nhưng nếu chưa có vị trí phù hợp thì bạn cũng không thể được thăng chức, tăng lương. Hoặc bạn phải thay đổi công ty khác, có vị trí phù hợp để được tăng thu nhập, nhưng rõ ràng việc này cũng không thể diễn ra hàng năm.
Do đó, tăng lương theo năng lực bản thân không diễn ra thường xuyên hàng năm và mỗi người đều có giới hạn, không thể tăng liên tục mãi mãi.
>> Bất động sản đầu cơ trở thành gánh nặng
2. Việc tăng giá của bất động sản đến từ bốn nguồn: "trượt giá tiêu dùng tự nhiên", "tăng giá trị thực", "có nhu cầu cao" và "bị làm giá".
Bất động sản tăng giá do trượt giá tiêu dùng tự nhiên:
Giống các sản phẩm khác như tô phở, dĩa cơm, ly cafe, bản thân bất động sản cũng sẽ tự tăng giá do trượt giá 6-7 %/ năm. Tuy yếu tố này không thể tạo ra mức tăng đột biến như chúng ta đang thấy hiện tại (nguyên nhân tăng đột biến do ba lý do dưới), nhưng cũng đã cao hơn mức tăng 3-5 % trượt giá của thu nhập từ lương.
Bất động sản tăng giá do tăng giá trị thực
Bất động sản có rất nhiều cơ hội để được thúc đẩy tăng giá trị thực:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Ví dụ đất nông nghiệp lên thổ cư...
- Thay đổi bộ mặt bên trong: Ví dụ tham gia mua căn hộ từ khi mới làm móng, giá trị bất động sản sẽ tự tăng theo tiến độ xây dựng (đổ sàn 10, đổ sàn 20, cất nóc, hoàn thiện, giao nhà...). Hay các dự án đất nền sẽ tự tăng giá trị theo "mức độ sáng đèn", nghĩa là càng nhiều người đến ở, càng nhiều nhà được xây thì càng thúc đẩy đất tăng giá trị...
- Thay đổi bộ mặt hạ tầng xung quanh: Ví dụ giải phóng đất mở đường, xây cầu kết nối, hoàn thiện hạ tầng (trải nhựa đường, hệ thống điện, nước, viễn thông...), các dự án lớn được triển khai gần bên...
- Hoàn thiện pháp lý: Ví dụ tham gia mua nhà/ căn hộ/ đất nền lúc chưa có sổ, đến khi ra sổ thì bất động sản sẽ tự tăng giá trị (ngược lại dự án chưa ra được sổ thì tự giảm giá trị).
- Vị trí bất động sản được "thăng cấp" từ huyện lên quận, từ quận lên thành phố, từ tỉnh lên thành phố trực thuộc trung ương...
- Cơ hội kiếm thêm dòng tiền từ bất động sản để phụ trả nợ vay ngân hàng: Ví dụ tạo ra bất động sản vừa có thể ở, vừa có thể cho thuê.
Các yếu tố trên có thể làm bất động sản tăng đột phá gấp 2-3 lần giá trị. Điều mà tăng lương theo năng lực bản thân không thể có được.
Bất động sản tăng giá do có nhu cầu cao
Trừ những thời điểm bị đóng băng trầm lắng, nhu cầu mua bất động sản luôn rất cao. Việc mua bất động sản đến từ bốn nhóm chính: người đầu tư trung - dài hạn, người lướt sóng ngắn hạn, Nhân viên sales/ môi giới, người có nhu cầu sử dụng cuối.
- Người đầu tư trung - dài hạn: Họ phần lớn nhà người có tiền nhàn rỗi, đã có thu nhập cao đều ở công việc chính (chủ doanh nghiệp, làm thuê lương cao) nên dành một phần thu nhập mua bất động sản để dành, coi như quên luôn trong 5-10 năm. Mục đích của họ là tích trữ tài sản an toàn lâu dài, tránh trượt giá đồng tiền và kỳ vọng tài sản tự tăng giá trị theo thời gian.
- Người lướt sóng ngắn hạn: Đây là nhóm muốn kiếm tiền nhanh, nhiều từ bất động sản. Họ mua đi bán lại liên tục trong thời gian vài tuần, vài tháng ở một khu vực, dự án. Khi đã lướt qua lại nhiều vòng, cảm giác giá đã được đẩy đủ cao, họ sẽ cùng nhân viên sales/ môi giới rút đi làm chỗ khác. Chính nhóm này kết hợp với nhân viên sales/ môi giới đã đẩy giá bất động sản lên nhanh.
- Nhân viên sales/ môi giới: Tuy không trực tiếp đầu tư và không có nhu cầu sử dụng, nhưng họ cũng có nhu cầu cao trong việc bất động sản được giao dịch nhiều, liên tục để tăng thu nhập nhanh, nhiều từ bất động sản. Do đó, nhóm này sẽ chung tay với nhóm lướt sóng ngắn hạn để thúc đẩy việc mua đi bán lại liên tục, tạo ra nhu cầu cao, làm tăng giá bất động sản.
- Người có nhu cầu sử dụng cuối: Với chân lý "người nở - đất không nở", nhu cầu sử dụng thực sự đối với bất động sản luôn cao (mua ở, thuê ở, thuê sản xuất, thuê làm kho...). Đáng tiếc, phần lớn nhóm này lại không có kiến thức bất động sản, nên khi tiếp cận mua thì giá bất động sản đã bị người lướt sóng ngắn hạn và nhân viên sales/ môi giới đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị rao bán ban đầu. Chỉ khi thị trường đóng băng trầm lắng, nhóm lướt sóng ngắn hạn và nhân viên sales/ môi giới đã "rời cuộc chơi", cơ hội để họ tìm mua bất động sản sử dụng mới dễ thở hơn.
Rõ ràng, xét về yếu tố nhu cầu, thu nhập của lao động không thể tăng nhanh, nhiều bằng giá của bất động sản. Sức lao động của một người chỉ đáp ứng nhu cầu cho người sử dụng cuối (chủ doanh nghiệp), không thể tích lũy - lướt sóng - thúc đây mua đi bán lại liên tục sức lao động được.
>> 'Tổ mối' đầu cơ đất
Bất động sản tăng giá do bị làm giá:
Bất động sản sẽ bị làm giá từ chủ đầu tư đến nhân viên sales/ môi giới, người lướt sóng, mạng xã hội... Với yếu tố này, mức tăng thu nhập của lao động cũng hoàn toàn thua mức tăng của bất động sản. Vì sức lao động không được ai làm giá, trong khi bất động sản thì được rất nhiều người đẩy giá.
Kết lại, khi so sánh các yếu tố làm tăng thu nhập của người lao động với các yếu tố làm tăng giá của bất động sản, ta sẽ thấy thu nhập của người lao động mãi mãi không theo kịp mức tăng của bất động sản. Thời gian càng dài, khoảng cách này chỉ càng thăng thêm chứ không thể thu hẹp lại. Đây chính là lý do khi để dành đủ tiền mới mua nhà thì căn nhà đã tăng giá rất xa số tiền có được, và ước mơ sở hữu tổ ấm riêng của nhiều gia đình ngày càng xa tầm tay.
