08/01/2026
Chính phủ vừa phát đi thông báo chính thức: Gắn mã định danh điện tử cho Bất động sản.
• Nếu tôi làm Môi giới (cò lẻ), tôi nghe tin này như sét đánh ngang tai.
• Nếu tôi là đầu cơ, lướt sóng. Coi như xong. Ngủm.
• Nếu tôi là Đầu tư bài bản, tôi phải học hỏi và thích ứng.
• Nếu tôi là một công dân lương thiện bình thường, tôi ủng hộ quyết định này.
-----
Năm 2017 tôi đồng hành cùng cty SG Vi Sa tìm kiếm nhà cho người Việt Nam tại Hoa Kỳ.
Chỉ cần lên trang Zillow gõ địa chỉ khu vực nào khách muốn mua/ thuê là nó hiện ra toàn bộ lịch sử giao dịch qua nhiều năm, thuế mỗi năm. Hình ảnh ngôi nhà chân thực từ cổng đến sau vườn, bãi đậu xe, phòng khách bếp, phòng ngủ nhà vệ sinh. Thậm chí nhiều căn còn có ảnh 3D, video walkthrough giúp người Việt từ xa có thể quan sát như đang đứng chính trong căn nhà mà ko cần phải qua xem trực tiếp.
Điều khiến tôi vô cùng bất ngờ không chỉ dừng ở đó. Ngoài thông tin về căn nhà, điểm đặc biệt và cũng là thứ khiến Zillow trở nên “đáng tiền” nhất, chính là dữ liệu về giáo dục và cộng đồng dân cư xung quanh.
Trang này hiển thị rõ:
• Nhà này thuộc tuyến trường nào (từ tiểu học tới TH Phổ thông)
• Tên từng trường, điểm đánh giá của trường (về học thuật, môi trường, phản hồi của phụ huynh…)
• Khoảng cách từ nhà đến trường
• Chưa dừng lại ở đó, Zillow còn cho thấy cơ cấu dân cư của khu vực:
• Tỷ lệ người da trắng, da đen, châu Á, gốc Mỹ Latin… chiếm bao nhiêu phần trăm.
• Mức thu nhập trung bình
• Độ an toàn, mức độ phát triển của khu dân cư
Tất cả những dữ liệu này giúp người mua không chỉ trả lời câu hỏi “Nhà này giá bao nhiêu?” mà còn trả lời được câu hỏi quan trọng hơn rất nhiều:
- “Gia đình mình có nên sống ở đây không?”
- “Con mình có nên học trường trong khu vực này không?”
- “Ở đây có cộng đồng người Việt/Châu Á, da trắng nhiều ko? Thực sự rất nhiều người Việt sợ ở phải những khu ổ chuột, khu người da màu khác văn hóa.
Ở Mỹ, việc mua nhà không còn quá cảm tính. Người mua có thể ngồi ở nhà, nghiên cứu dữ liệu rất sâu, so sánh nhiều khu vực, nhiều trường học, nhiều cộng đồng khác nhau trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.
Lúc đó tôi ước gì Việt Nam ta cũng có thể minh bạch được như nước họ, chuẩn chỉnh như họ.
Ai cũng biết, ở nước mình, việc mua nhà hầu hết cảm tính. Người mua thiếu thông tin, người bán tung hỏa mù, môi giới kê giá lung tung, ngân hàng “kê giá” để duyệt hồ sơ vay.
Nếu minh bạch như họ thì:
• Quan ta bớt tham. Vai trò “xin – cho” giảm, dân không cần đi đêm để bôi trơn dự án. Quyền lực mềm từ thông tin giảm. Quan không thể thao túng giá và quy hoạch trong tim lặng.
• Không còn lại nơi rửa tiền bẩn khi mọi giao dịch bds đều để lại dấu chân số, việc “ tiền từ đâu ra” không còn là câu hỏi để né tránh.
• Không còn đất cho “giá ảo” khi lịch sử giao dịch của từng thửa đất được công khai. Giá mua bán ai cũng tra được.
• Minh bạch và số hóa không chấm dứt hoàn toàn tình trạng “hai giá”, nhưng có thể làm nó thu hẹp dần và trở nên không còn là lựa chọn phổ biến.
• Ngân hàng cũng hết cửa "làm đẹp hồ sơ" vay vốn. Việc cấp tín dụng trên nền tảng an toàn và bền vững hơn cho cả ngân hang và người vay.
Người đi mua nhà đất:
• Không còn sợ mua phải đất quy hoạch, không còn phải ra quyết định dựa trên tin đồn hay thông tin một chiều.
• Không còn sợ mua hớ. Người mua có cơ sở so sánh giá khu vực, tránh mua cao hơn mặt bằng chung hoặc bị dẫn dắt bởi giá “kỳ vọng”.
• Không còn sợ chủ nhà "bùng cọc" bán cho 2 người vì mã đã khóa giao dịch.
• Tiếp cận tín dụng công bằng hơn. Khi giá trị tài sản và hồ sơ pháp lý rõ ràng, người mua ít bị phụ thuộc vào việc “làm đẹp hồ sơ”, thay vào đó được đánh giá dựa trên khả năng tài chính thực.
Quyết định mua trở nên chủ động. Minh bạch giúp người mua chuyển từ vị thế bị động sang chủ động, từ mua theo cảm tính sang mua dựa trên dữ liệu. Nói cách khác, số hoá bất động sản không chỉ làm thị trường lành mạnh hơn, mà trả lại lợi thế cho người mua – nhóm yếu thế nhất trong giao dịch có giá trị lớn.
Phượng Thạch
