22/08/2024
Vừa qua vào ngày 01/8/2024 Luật Đất đai năm 2024 đã chính thức có hiệu lực. Trước những sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của Luật Đất đai 2024, người dân và doanh nghiệp cần biết gì để đón đầu những quy định mới và tận dụng sự đổi thay này? Sau đây là một số điểm mới đáng chú ý của luật đất đai có thể kể đến như sau:
1. Cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa
Trước đây, người dân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa nếu không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Tuy nhiên quy định mới trên thúc đẩy sự linh hoạt trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất chuyển nhượng đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất: không còn bị hạn chế bởi nhu cầu, mục đích sử dụng đất; tạo điều kiện để người dân được tiếp cận nguồn đất nhiều hơn, phục vụ nhu cầu sản xuất cá nhân, đồng thời hạn chế tình trạng lãng phí đất bỏ hoang; cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa trong hạn mức giao đất; mở rộng phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp từ địa bàn cấp xã lên địa bàn cấp tỉnh.
2. Cấp “sổ đỏ” cho nhiều loại đất không có giấy tờ
“Sổ đỏ” hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại Luật đất đai 2024, các loại đất không có giấy tờ đáp ứng các điều kiện bao gồm: đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất sai thẩm quyền, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tùy vào từng nhóm sẽ có những quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường
Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định Bảng giá đất và điều chỉnh Bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/lần và căn cứ vào giá đất tối thiếu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay). Bảng giá đất mới được quy định cần tiệm cận với giá đất thị trường mà giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay. Luật Đất đai 2024 đã quy định: các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ thực hiện việc công bố Bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026; có 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất chủ yếu đối với hộ gia đình, cá nhân và đất thuê hằng năm ( Điều 159); bảng giá đất ngoài việc được từng địa phương xây dựng riêng thì còn được xây dựng theo khu vực và vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Thay đổi này giúp đảm bảo quyền lợi cho người dân khi giá trị tài sản đất của họ sẽ đúng với thực tế và không bị quá chênh lệch so với thời giá của các mặt hàng khác.
4. Bổ sung thêm hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất
Nhà nước đã đưa ra 4 hình thức bồi thường khi nhà Nước thu hồi đất, nhiều hơn 2 hình thức so với Luật Đất đai 2013, 4 hình thức đó được quy định cụ thể tại Khoản 2, Điều 91, Luật Đất đai 2024 và có 2 hình thức mới đó là bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi và bằng nhà ở.
Nhìn chung, việc quy định cụ thể thêm 2 hình thức bồi thường đất có mục đích sử dụng khác và bồi thường nhà ở sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có đất thu hồi nhanh chóng tái định cư, ổn định cuộc sống. Điển hình như trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp, thay vì được bồi thường đất nông nghiệp ở xa thì nay người dân có thể nhận bồi thường đất phi nông nghiệp để chuyển đổi đổi nghề nghiệp từ nông nghiệp sang sản xuất, thương mại, dịch vụ giúp họ có được cuộc sống được thuận lợi hơn. Phương án bồi thường bằng nhà ở có lẽ sẽ ít được bồi thường trong thực tế vì quỹ nhà ở còn hạn chế trong nhiều địa phương.
Về thời gian nhận được bồi thường từ việc Nhà nước thu hồi đất, theo điều 94 Luật Đất đai 2024 thì việc chi trả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được trả trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản. Nếu tiền bồi thường, hỗ trợ bị chậm thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ, người có đất thu hồi hoặc chủ chủ sở hữu tài sản được nhận thêm khoản tiền chậm trả tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
Trường hợp người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt hoặc đất thu hồi, tài sản thu hồi đang có tranh chấp thì tiền bồi thường sẽ được gửi vào tài khoản ngân hàng theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản. Các quy định trên cho thấy Nhà nước muốn tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng nhất có thể cho những người có đất bị thu hồi, giúp cho đời sống người dân nhanh chóng ổn định hoặc có phần tốt hơn trước khi bị thu hồi đất.
5. Thêm nhiều trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ 2025
Điều 157 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm một số trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất từ ngày 01/01/2025 so với quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013, Điều 11, 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Quy định này sẽ đặc biệt tạo điều kiện cho việc phát triển các công trình công cộng, tạo cảnh quan cho môi trường đô thị ngày càng hiện đại và quy củ.
Nhìn chung sự ra đời của Luật Đất đai năm 2024 đã đánh dấu một bước tiến lớn trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam, mở ra một kỉ nguyên mới cho hoạt động quản lý và quy định về sử dụng đất đai. Khi các doanh nghiệp và nhà đầu tư chuẩn bị thực hiện những sửa đổi quan trọng, việc cảnh giác và chủ động thích ứng với bối cảnh sẽ là điều bắt buộc.
Trân trọng.!
--------
Mọi vấn đề pháp lý cần giải đáp, liên hệ Luật sư tư vấn ngay:
☎️ Hotline: 0965.962.237
📧 Email: [email protected]
