26/09/2026
Rất nhiều người đang mong bất động sản sụp đổ, hay nói vui là “BĐS chết”…
Nhưng có một câu hỏi tôi nghĩ chúng ta nên đặt ra:
Nếu bất động sản thực sự “chết”, chuyện gì sẽ xảy ra?
Tại sao tôi lại nói điều này?
Bởi vì bất động sản không đứng một mình trong nền kinh tế.
Một con số rất đáng chú ý: bất động sản chiếm khoảng 73% tổng giá trị tài sản bảo đảm, tương đương hơn 12 triệu tỷ đồng.
Điều này không có nghĩa là 73% khoản vay ngân hàng sẽ gặp vấn đề nếu giá BĐS giảm.
Nhưng nó cho chúng ta thấy một điều rất rõ: ngân hàng và bất động sản có mối liên hệ cực kỳ chặt chẽ.
Vậy nếu BĐS giảm mạnh và kéo dài thì sao?
Đầu tiên là tài sản đảm bảo của ngân hàng bị giảm giá trị.
Tiếp theo, những người đang sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu áp lực dòng tiền lớn hơn. Nếu không trả được nợ, ngân hàng phải xử lý tài sản đảm bảo.
Nhưng lúc đó lại xuất hiện một vấn đề:
Nếu thị trường đang giảm và thanh khoản thấp, bán tài sản đâu có dễ?
Rồi từ bất động sản, tác động có thể lan sang rất nhiều ngành:
Xây dựng, Vật liệu xây dựng,Nội thất, Thiết kế, Vận tải, cà phê, ăn uống…
Các doanh nghiệp phát triển dự án.
Và tất nhiên, cả hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Chính Ngân hàng Nhà nước cũng từng ghi nhận rằng thị trường bất động sản khó khăn có ảnh hưởng đến nhiều ngành vệ tinh, đồng thời gây khó khăn cho việc thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm.
Vì vậy, tôi nghĩ chúng ta cần phân biệt rất rõ:
BĐS giảm giá ở một số khu vực, một số phân khúc, một số sản phẩm là một chuyện.
Còn BĐS sụp đổ trên diện rộng, mất thanh khoản kéo dài lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.
Điều đó cho thấy đây là một lĩnh vực có ảnh hưởng rất lớn, nhưng cũng cần nhìn một cách tỉnh táo:
Không phải cứ BĐS giảm là ngân hàng sụp đổ.
Và cũng không phải cứ ngân hàng có nhiều tài sản thế chấp là BĐS chắc chắn không thể giảm.
Điều quan trọng là:
Giá giảm bao nhiêu?
Giảm trong bao lâu?
Thanh khoản còn hay mất?
Người vay có còn khả năng trả nợ hay không?
Và ngân hàng có đủ bộ đệm để xử lý các khoản vay gặp vấn đề hay không?
Vậy nên, nếu bạn đang mong BĐS “chết” để mua được giá thật rẻ, tôi nghĩ chúng ta nên suy nghĩ thêm một bước:
Nếu BĐS thực sự chết trên diện rộng, liệu lúc đó bạn có còn đủ tiền, đủ tín dụng và đủ sự tự tin để xuống tiền hay không?
Hay chính lúc đó, nền kinh tế cũng đang gặp vấn đề và tất cả mọi người đều đang muốn giữ tiền mặt?
Tôi không nói BĐS không thể giảm.
Có tăng thì sẽ có giảm, đó là câu chuyện hết sức bình thường của thị trường
BĐS hoàn toàn có thể giảm. Và một số tài sản chắc chắn cần phải được định giá lại.
Nhưng giữa “định giá lại” và “sụp đổ” là một khoảng cách rất lớn.
Và với người mua, điều quan trọng nhất không phải là cầu mong thị trường sập.
Mà là:
Hiểu thị trường, giữ được dòng tiền và chuẩn bị đủ sức mua khi cơ hội thực sự xuất hiện.
