14/01/2024
NHU CẦU Ở THỰC CỦA KHÁCH HÀNG - ĐIỂM TỰA ĐỂ TÁI CẤU TRÚC THỊ TRƯỜNG BĐS ĐÀ NẴNG
Thị trường Bất động sản Đà Nẵng đã trải qua 1 năm 2023 nhiều khó khăn, thách thức, tuy nhiên thời điểm cuối năm đã ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực và được dự báo sẽ đón nhận nhiều khởi sắc hơn nữa trong năm 2024.
Sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ khó tạo được đột phá, nhưng sẽ đan xen nhiều cơ hội mới. Mặc dù thị trường bất động sản nhà ở tại Đà Nẵng còn gặp nhiều khó khăn, nhưng nhu cầu ở thực của khách hàng vẫn tăng cao. Thời gian tới, nếu có thêm các chính sách hỗ trợ về tái cấu trúc, chắc chắn thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện.
Theo đó, các sản phẩm đang được thị trường hấp thụ nhiều nhất và có lượng tìm kiếm tăng vọt là đất nền và các căn hộ chung cư giá rẻ tại một số khu vực như Khu đô thị sinh thái
Nam Hòa Xuân, Hòa Xuân, FPT, Bàu Tràm Lakeside… với mức giá tăng nhẹ từ 5-10% so với thời điểm đầu năm.
Ở phân khúc chung cư, lực bán cũng được hấp thụ tốt. Có thể kể đến các sản phẩm căn hộ được mở bán thời gian qua như căn hộ FPT Plaza với giá từ 27 triệu đồng/m2; Dự án căn hộ The Panoma của Sun Group ghi nhận mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2. Đây là mức giá khá thấp so với mặt bằng chung ở phân khúc căn hộ cao cấp.
Không giống các địa phương khác, đỉnh thị trường bất động sản Đà Nẵng được thiết lập từ đầu năm 2019, sau đó suy thoái và giảm sâu do gặp biến động bởi dịch Covid-19. Đến thời điểm “đỉnh sóng” của thị trường bất động sản năm 2022, thị trường này đã nhanh chóng lấy lại được phong độ nhưng giá bất động sản vẫn chưa hoàn toàn phục hồi. Điều này cho thấy, bất động sản Đà Nẵng đang có độ nét hơn so với các địa phương khác. Đáng chú ý là năm nay, các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền được giới đầu tư tìm mua khá nhiều. Hầu hết các sản phẩm tạo được dòng tiền trên 4%/năm so với giá vốn đều được giao dịch thành công.
Thêm vào đó, so với các thành phố trực thuộc trung ương khác, giá bất động sản tại Đà Nẵng
vẫn còn khá rẻ, vì vậy lợi suất đầu tư tạo dòng tiền tại địa phương này khá cao, hiệu quả khai thác các dòng sản phẩm như tòa căn hộ, villa du lịch… đạt tỷ lệ trung bình từ 3-5%/năm.
Qua khảo sát, năm 2023 thị trường bất động sản Đà Nẵng nở rộ 2 loại hình bất động sản rất bền vững là Villa du lịch trong phố, tập trung tại khu vực ven biển Sơn Trà, An Thượng, Nam Việt Á, Sơn Thủy và tòa căn hộ.... Vốn phân bổ cho loại hình Villa du lịch trung bình từ 14-20 tỷ/căn và có thể tạo được dòng tiền từ 50-80 triệu đồng/tháng.
Các toà căn hộ có mức giá cho thuê trung bình ghi nhận là 3,5-4 triệu đồng/tháng cho căn studio và trung bình căn 1 phòng ngủ có giá từ 4,5-5,5 triệu đồng/tháng. Loại hình này phát triển mạnh và đồng đều ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm.
Năm 2024, thị trường bất động sản Đà Nẵng được dự báo sẽ đón nguồn cung lớn về chung cư trong thời gian tới khi các Chủ đầu tư
đang xúc tiến các thủ tục để hoàn thiện pháp lý dự án và dần mở bán từ quý 3/2024.
Đặc biệt, Đà Nẵng hiện đang là địa phương dẫn đầu cả nước về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân với số lượng hơn 15.000 căn. Ngay trong tuần đầu năm 2024, địa phương cũng đã đăng công khai rao bán nhà ở xã hội đợt đầu tiên. Song, trên thực tế, vẫn chưa đáp ứng được đầy đủ nhu cầu về nhà ở của người dân.
Có 2 lý do dẫn đến thực trạng này:
Một là, nhà ở xã hội tại Đà Nẵng hiện nay mới đang tập trung chủ yếu ở khu vực Liên Chiểu, còn tại phía Nam và Tây Nam thành phố thì gần như không có dự án mới.
Hai là, mức độ tăng dân số tại Đà nẵng hiện nay là 2,51%/năm, do đó nguồn cung nhà ở xã hội hiện có nhiều nhưng cũng chưa đủ để có thể đáp ứng. Bằng chứng rõ nhất là trong năm 2023 đã có gần 15 đợt mở bán với khoảng 1700 sản phẩm nhà ở xã hội được tung ra thị trường và đều được hấp thụ hết 1 cách nhanh chóng.
Từ câu chuyện khủng hoảng thị trường bất động sản thì nhu cầu ở thực (an cư) là động lực lớn nhất để hỗ trợ thị trường giai đoạn hiện nay. Trong năm 2023, nhiều đơn vị phân phối bất động sản đã gặp nhiều khó khăn do nguồn cung mới khan hiếm, thị trường không hấp thụ được khiến các sàn phải cắt giảm nhân sự. Thậm chí có nhiều nơi phải đóng cửa, ngừng hoạt động nhưng các đơn vị kinh doanh môi giới bất động sản chuyên về các sản phẩm nhà phố, chung cư, thổ cư vẫn phát triển mạnh và mô hình này ngày càng được nhân rộng như
Tuấn 123; Hoàng Gia; Phố Xanh; Nhà phố Việt Nam… vẫn đang hoạt động mạnh mẽ, quy mô duy trì con số hàng trăm người. Điều này chứng tỏ nhu cầu ở thực đang chiếm tỷ trọng lớn trong giai đoạn này.
Hiện nay, việc các doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc lại sản phẩm, chuyển hướng sang phân khúc ở thực, giá rẻ nhằm cải thiện thanh khoản được xem là tín hiệu tích cực cho thị trường.
Tuy nhiên, do tình hình kinh tế thế giới vẫn còn rất khó khăn và sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản Việt Nam, các Chủ đầu tư khi ra hàng trong năm 2024 cần phải đáp ứng đủ 3 tiêu chí. Cụ thể, giá bán hợp lý với thị trường; đảm bảo thanh toán tiến độ trung bình 24-36 tháng; có các chính sách hỗ trợ tín dụng và chiết khấu cao sẽ được thị trường đón nhận”.
