06/01/2026
ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO ĐẤT KHÔNG CÓ GIẤY TỜ
Hiện nay, việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được điều chỉnh bởi nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Người dân không có điều kiện nghiên cứu, cập nhật, nắm bắt được những quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi làm Giấy chứng nhận, người dân gặp không ít khó khăn.
Khi sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền, bạn cần biết:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài.
- Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục a và c nêu trên thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại mục c nêu trên.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c mục 1 nêu trên.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c mục này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c mục này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở tại nông thôn (khoản 2 Điều 195) và đất ở tại đô thị (khoản 2 Điều 196) thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó.
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c mục 1 nêu trên.
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c mục này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c mục này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
đ) Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản này thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại các mục 1, 2 và 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.
Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định tại các mục 1, 2 và 3 nêu trên đối với từng thửa đất đó.
5. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, được giao đất nông nghiệp trong hạn mức đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có các giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại các mục 1, 2, 3 và 4 nêu trên.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
Lưu ý:
- Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định hiện tích đất ở được thực hiện theo quy định pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc các trường hợp trên mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.
