24/01/2024
RỦI RO PHÁP LÝ KHI ĐẶT CỌC MUA ĐẤT VÌ SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC “THEO MẪU”
Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc với nhau để đảm bảo việc giao kết hợp đồng. Nhưng để tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí thì các bên hay sử dụng các mẫu hợp đồng đặt cọc có sẵn hoặc được bày bán trên mạng. Chính điều này sẽ có khả năng gây ra nhiều tiềm ẩn rủi ro và nguy hiểm nhất là mất tiền cọc.
Một số trường hợp rủi ro như sau:
Thứ nhất, bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và không được ủy quyền nhận đặt cọc. Trường hợp này thường xảy ra nhiều trên thực tế, khi sốt đất trên thị trường, cò đất thường tự ý nhận cọc để sang tay ăn chênh lệch với chủ đất. Khi tranh chấp xảy ra, các hợp đồng đặt cọc trên vô hiệu, các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, một số người sau khi nhận đặt cọc (lướt sóng) thì không liên lạc được hoặc bỏ trốn gây khó khăn khi giải quyết tranh chấp.
Thứ hai, những hợp đồng đặt cọc mẫu có sẵn hay được bày bán trên thị trường không ghi rõ số tiền dùng để đặt cọc, số tiền chuyển nhượng, thời gian nhận tiền, phương thức thanh toán,… Việc chứng minh bên đặt cọc đã giao tiền, bên nhận cọc đã nhận tiền khi có tranh chấp xảy ra là rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng đặt cọc đã thực hiện hay chưa. Do đó, vấn đề giao nhận tiền ngoài có người làm chứng cần có biên bản xác nhận và tốt nhất thông qua chuyển khoản ngân hàng.
Thứ ba, vấn đề rất quan trọng trong việc ký hợp đồng đặt cọc là cần phân biệt giữa TIỀN ĐẶT CỌC và TIỀN TRẢ TRƯỚC, bởi tiền đặt cọc khi có tranh chấp thì có quyền yêu cầu phạt cọc còn tiền trả trước thì chỉ phải hoàn trả lại cho nhau. Trường hợp một bên trong hợp đồng đặt cọc giao cho bên còn lại một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Vì vậy, khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền, người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau để có cơ sở phạt cọc.
Thứ tư, thông thường hợp đồng đặt cọc theo mẫu không ghi chi tiết thông tin của thửa đất. Khi đặt cọc bằng mẫu có sẵn thì những mẫu này thường thể hiện rất chung chung các nội dung như không ghi rõ số tờ số thửa, địa chỉ mảnh đất, diện tích cụ thể, tài sản gắn liền trên đất... ĐÓ LÀ MỘT TRONG CÁC ĐIỀU KHOẢN DỄ LÀM HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC VÔ HIỆU DO CÓ ĐỐI TƯỢNG KHÔNG THỂ THỰC HIỆN ĐƯỢC.
Thứ năm, về quyền và nghĩa vụ các bên. Các hợp đồng đặt cọc theo mẫu thường quy định quyền và nghĩa vụ các bên rất sơ sài, do đó dẫn đến khi tranh chấp xảy ra không đảm bảo được quyền lợi cho bên muốn thực hiện tiếp hợp đồng hoặc bất lợi cho các bên khi từ bỏ quyền thỏa thuận của mình trong hợp đồng.
Đây là một số rủi ro, tranh chấp khi đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng mẫu có sẵn hoặc bày bán trên thị trường. Vậy, để hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền lợi cho mình, các bên khi đặt cọc nên nhờ những người có chuyên môn, kinh nghiệm hoặc đến văn phòng luật sư để lập hợp đồng đặt cọc nhằm đầy đủ các điều khoản, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên.
