05/11/2019
Vì sao nhà phố thương mại tại Tp.HCM liên tục tăng giá mạnh trong 3 năm qua?
Khảo sát cho thấy, mức giá hiện tại của loại hình nhà phố thương mại trong các khu đô thị trên địa bàn Tp.HCM tăng ít nhất 30% so với cùng kì năm ngoái. Riêng các dự án có vị trí đẹp, hạ tầng nội khu hoàn thiện ghi nhận tăng từ 40-60%/năm. Trong suốt 3 năm, loại hình này biến động tăng giá trung bình từ 150-200%.
Nguồn cung khan hiếm, giá tăng
Trong 9 tháng năm 2019, diễn biến chung của thị trường nhà phố, biệt thự là khan hiếm nguồn cung mới. Đặc biệt, trong quý 3/2019, theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, loại hình này ghi nhận sụt giảm mạnh về nguồn cung, có những khu vực “vắng bóng” dự án mới trong suốt 2 năm liền, chủ yếu bán hàng thứ cấp do NĐT gửi lại.
Bên cạnh quỹ đất nội đô TP khan hiếm thì quy trình pháp lý bị thắt chặt sẽ tiếp tục là nguyên nhân khiến nguồn cung phân khúc này sụt giảm trong thời gian tới. Đây cũng chính là mấu chốt khiến mức độ tăng giá của phân khúc này tiếp tục giữ thế “thượng phong” trên thị trường khi mà xu hướng bán ra không tăng nhưng nhu cầu mua vào còn khá lớn, đặc biệt tại các dự án khu đô thị có hạ tầng đã hoàn thiện, gần các tiện ích và vị trí mặt tiền đường lớn.
Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam trong quý 3, Tp.HCM chỉ tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố, biệt thự mới chào bán, giảm 65% theo quý và 62% theo năm. Đây là mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. DKRA Việt Nam cũng thông tin, toàn thị trường chỉ có 1 dự án nhà phố, biệt thự được mở bán trong quý 3 với số lượng 30 căn, giảm 92% so với quý trước đó.
Cũng theo JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường nhà phố, biệt thự Tp.HCM tiếp tục rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tỉnh tổng lượng chào bán trong nửa đầu năm giảm hơn 60% so với cùng kì. Phần lớn nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, tập trung vào sản phẩm nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự khá ít ỏi.
Theo các chuyên gia trong ngành, xu hướng tăng giá của phân khúc nhà phố, biệt thự trong suốt thời gian qua chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Và với tình trạng khan hiếm nguồn cung mới như hiện nay dự báo giá sẽ tiếp tục biến động tăng mạnh trong thời gian tới.
Khảo sát tổng quan cho thấy, mức tăng giá trung bình của loại hình nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM ở mức 25-30%/năm, riêng các dự án có vị trí đẹp, được đầu tư hạ tầng hoàn thiện theo giai đoạn, mức tăng có thể đạt từ 40-60% trong vòng 1 năm. Trong vòng 3 năm, giá thứ cấp tăng từ 100-200% (tùy dự án, vị trí).
Khảo sát thực tế một số dự án cho thấy, từ năm 2017 đến nay có biên độ tăng giá đều qua các năm. Chẳng hạn, dự án Vạn Phúc City (Q.Thủ Đức, Tp.HCM) của CĐT Đại Phúc Group, năm 2017, nền đất diện tích 95m2 có giá khoảng 70 triệu đồng/m2, đến năm 2018 giá đất tăng lên 90 triệu đồng/m2, và tiếp tục tăng lên 110 triệu đồng/m2 vào năm 2019. Đây là dự án KĐT quy mô gần 200ha có 3 mặt giáp sông. Chính lợi thế này cũng giúp giá trị BĐS của dự án này tăng theo thời gian. Mức tăng trung bình của dự án ghi nhận khoảng 30-35%/năm, riêng các vị trí đường lớn mức tăng cao hơn.
Một dự án khác là khu đô thị Sala (Thủ Thiêm, Q.2) hiện các căn shophouse tại đây đang giao dịch với giá từ 70-80 tỉ đồng/căn. Năm 2015 các căn này giao dịch với mức giá khoảng 20 tỉ đồng. Như vậy, tính ra mức tăng giá thứ cấp tại dự án khoảng 3-4 lần so với thời điểm đầu mở bán.
Hay các căn nhà phố thương mại tại dự Lavila Đông Sài Gòn mở bán từ thời điểm giữa năm 2018, hiện giá thứ cấp của dự án này đã tăng ít nhất 25%. Riêng các căn ở vị trí mặt tiền đường lớn giá tăng dao động từ 30-35% so với thời điểm mở bán.
Bên cạnh đó, một số dự án nhà phố, biệt thự đã chào bán trước đó 3-4 năm như Villa Park, Melosa Garden, Park riverside, River Park tọa lạc tại khu Đông Tp.HCM cũng ghi nhận mức tăng giá thứ cấp khá ấn tượng, từ 5-10% theo giai đoạn (6-8 tháng); mức tăng trung bình theo năm khoảng 20-25%. Do nguồn cung rất ít ỏi, lượng hàng tồn sụt giảm mạnh trong khi nguồn cung mới chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu nên giá bán sơ cấp và thứ cấp nhà phố/biệt thự tiếp tục tăng mạnh trong các tháng đầu năm 2019.
Trong các khu đô thị, loại hình nhà phố thương mại xây sẵn luôn có mức tăng giá ấn tượng và có biên lợi nhuận cao đứng top thị trường, bởi vì hầu hết các dự án này đều tọa lạc ở vị trí khá đẹp, cộng đồng cư dân đã hiện hữu trước đó và được đầu tư hạ tầng khép kín đồng bộ. Trong đó khu Đông Tp.HCM vẫn là tâm điểm thu hút dòng tiền của NĐT.
Khảo sát chung về biên độ tăng giá của khu vực này cho thấy, năm 2017, giá của phân khúc này trung bình từ 60-70 triệu đồng/m2 thì đến năm 2018 giao dịch trên thị trường từ 90-120 triệu đồng/m2 (tùy dự án) và cho đến nay dấu hiệu tăng giá vẫn tiếp diễn, có những dự án nhà phố thương mại giao dịch với giá trên 300 triệu đồng/m2.
Tăng giá phần nhiều do nội tại dự án
Bà Phan Thụy Hoàng Kim, Trưởng Phòng Marketing và Phát Triển Kinh Doanh, Phòng Kinh Doanh Nhà Ở, Savills Tp.HCM cho biết, tác động từ hạ tầng trọng điểm Khu Đông được dự báo sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường thu hút các chủ đầu tư trong nước và hạ tầng phát triển tốt. Những dự án hạ tầng trọng điểm dự kiến hoàn thành trong 3 năm tới như tuyến Metro 1, đường Vành Đai 3, đường Xa Lộ Hà Nội mở rộng, quốc lộ 13 mở rộng lên 8 làn xe và các dự án xây cầu sẽ tiếp tục mang lại lợi thế cho khu vực.
Bên cạnh tác động của “ngoại cảnh” từ hạ tầng giao thông, đường xá, theo bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, giá nhà phố, biệt thự trong các khu đô thị phần nhiều tác động từ tiện ích nội khu của dự án. Trong một khu đô thị quy mô lớn, thì việc chủ đầu tư đầu tư vào hạ tầng, tiện ích nội khu theo giai đoạn như trường học, bệnh viện, công viên…thì giá thứ cấp cũng sẽ biến động tăng theo các tiện ích này. Đặc biệt, với các dự án có lợi thế gần sông nước thì mức độ tăng giá cao hơn hẳn so với những khu đô thị thông thường.
“Phần nhiều giá nhà phố thương mại, biệt thự tăng theo sự đầu tư của chính chủ đầu tư dự án. Ít phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bên ngoài. Theo đó, nếu chủ đầu tư nào “mạnh tay” đầu tư vào các hạng mục tiện ích nội khu thì người được thụ hưởng biên độ lợi nhuận cao chính là khách hàng”, bà Hương nhấn mạnh.
Nữ CEO này cũng tiết lộ, trong năm 2019, đơn vị mình đã chi 2.000 tỷ vào các hạng mục tiện ích, trường quốc tế, bệnh viện, công viên vui chơi giải trí. Riêng trong tháng 11/2019 doanh nghiệp sẽ khởi công tuyến đường Đinh Thị Thi 30m nối quốc lộ 1 vào dự án đồng thời khởi công tuyến phố đi bộ đầu tiên ở Khu Đông Bắc Tp.HCM dài gần 500m rộng hơn 20m tại Khu đô thị Vạn Phúc. Hai bên tuyến phố đi bộ là dãy Premium shophouse 2 mặt tiền với chuỗi các cửa hàng, trung tâm mua sắm, ẩm thực…theo bà Hương, đây chính là lý do tác động nhiều nhất đến việc tăng giá của dự án suốt thời gian qua và trong thời gian tới.
Trao đổi về câu chuyện, loại hình shophouse hạng sang (diện tích lớn) đang dần nhen nhóm tại thị trường Tp.HCM thời gian gần đây, liệu dòng sản phẩm này có đủ sức cạnh tranh với loại hình shophouse thông thường khi mà giá bán của loại sản phẩm này cao vượt trội, đại diện JLL Việt Nam cho rằng: Từ năm 2016, các căn nhà phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện ở các dự án khu đô thị quy mô lớn ở Tp.HCM.
Về bản chất, nhà phố thương mại là những căn nhà liền thổ tận dụng lợi thế mặt tiền đường và được phép kinh doanh thương mại. Shophouses sở hữu cả chức năng ở sở hữu lâu dài và chức năng thương mại ở tầng trệt (hoặc/và lửng). Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn nhà phố thương mại thường cao từ 1,5 tới gấp đôi đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.
“Tất cả các dự án shophouses hạng sang đều nằm ở những vị trí đắc địa, các dự án được quy hoạch bài bản và sở hữu mặt tiền đường chính giao thông thuận lợi. Thực chất, giá đất ở các dự án này đã ở mức rất cao so với giá đất trung bình. Giá nhà phố thương mại gây chú ý bởi vì chúng thường nằm ở khung giá cao nhất trong tất cả loại hình BĐS trong một dự án”, đại diện JLL nhấn mạnh.
Theo đơn vị này, người mua loại hình BĐS này chủ yếu với mục đích đầu tư. Trên thực tế nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, loại hình này không thật sự hấp dẫn so với các loại hình khác. Tuy nhiên, với lợi thế về công năng kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, và tọa lạc tại các trục đường thuận lợi kinh doanh, người mua loại hình này chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của BĐS trong tương lai, hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh. “Tại Việt Nam, các BĐS mặt tiền đẹp (bất kể trong hay ngoài dự án) luôn cho thấy sự tăng giá qua thời gian, và loại hình shophouse hạng sang cũng không ngoại lệ, theo tâm lý chung của người mua”, đại diện này cho hay.
Cũng theo đơn vị này, dù có giá đắt đỏ quỹ đất ngày càng khan hiếm, nhưng sản phẩm nhà phố trong các khu đô thị vẫn được lượng khách hàng tìm mua cao nhất trên thị trường nhà phố. Bởi vì, bên cạnh giá trị đầu tư và mức độ tăng giá hấp dẫn thì nhu cầu sở hữu nhà liền thổ của khách hàng vẫn rất lớn do đó là nếp sống đã ăn sâu vào văn hóa người Việt.
Mặc dù vậy, JLL cũng cho rằng, người mua cũng nên có những sự đánh giá, khảo sát nhất định trước khi xuống tiền để đảm bảo đầu tư hiệu quả.
