05/10/2022
Nhận biết rủi ro khi đi mua dự án đất nền (DA) của các chủ đầu tư (CĐT) địa phương hoặc các CĐT chưa có danh tiếng rên thị trường
Theo quan điểm của chúng tôi, sẽ có 4 yếu tố chính khách hàng nên quan tâm để có thể nhận định một dự án có đảm bảo an toàn khi xuống tiền hay không, đó là:
- Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự Án.
- Tiến trình pháp lý hiện tại của DA.
- Năng lực của CĐT.
- Văn bản ký kết khi mua bán.
Chúng ta cùng đi sâu vào từng mục nhé:
1. Vị trí, quy mô và tính khớp nối của Dự Án:
- Thường các CĐT năng lực yếu kém không có khả năng lấy dc những quỹ đất đẹp và “sạch” nên những DA của họ thường nằm gọn trong các khu dân cư cũ, chưa được điều chỉnh quy hoạch. Các lộ giới đất ở, đất trồng cây, đất nghĩa địa v.v… nằm đan xen lẫn nhau. Vậy nên khi đi mua BĐS DA đất nền mà thấy Dự Án quy mô nhỏ (thông thường quy mô dưới 20ha), có những yếu tố trên thì nên cẩn trọng… vì lúc này sẽ xuất hiện 3 rủi ro: “Năng lực CĐ yếu”, “Tính thanh khoản thấp và tiềm năng thấp”, “Khả năng khớp nối thấp và RẤT DỄ bị điều chỉnh quy hoạch”.
- Thông thường khách hàng và các bạn nhân viên bán hàng (Sale) thường chỉ chú ý tới quy hoạch chi tiết 1/500, điều đó đúng nhưng chưa đủ, còn có 1 bản quy hoạch rất quan trọng phải nắm đó là quy hoạch 1/2000 của khu vực mà dự án nằm. Quy hoạch 1/2000 này thể hiện tính khớp nối giao thông, hạ tầng xây dựng của DA đang triển khai với các khu dân cư hiện hữu hoặc các DA đang triển khai khác cùng với các đầu mối hạ tầng đã, đang và sẽ được xây dựng cùng với nhiều thông tin khác.
- Vì vậy khi xem xét DA, phải kiểm tra kết nối giao thông, khớp nối hạ tầng của 2 bản quy hoạch 1/500 và 1/2000 có đồng nhất không. Vì nếu một DA có quy hoạch 1/500 không khớp với 1/2000 thì chắc chắn sẽ bị điều chỉnh quy hoạch. Lúc này khách hàng chắc chắn sẽ đối diện với rủi ro không mong muốn như: bị mất một phần diện tích đất hoặc có khi mảnh đất của mình có một con đường đi xuyên qua. Nói chung là rủi ro mất đất rất cao.
- Điều này đã từng diễn ra Đà Nẵng và Quảng Nam trước năm 2019. Có một số dự án nhỏ có 1/500 không khớp với 1/2000 và đến giờ sau 5 năm vẫn thấy “Đang giải quyết” dù khách hàng ôm hợp đồng và đơn kiện nhưng vẫn chưa biết kết quả của số tiền dành dụm cả đời sẽ đi về đâu…
2. Tiến trình pháp lý hiện tại của DA:
Đầu tiên các bạn nên nhận biết lộ trình pháp lý CƠ BẢN của một Dự án đất nền (ở đây chúng tôi đã lược bỏ mộtphần, chỉ nêu những bước cốt lõi mà khách hàng cần lưu ý). Lộ trình thủ tục pháp lý bao gồm:
1. Phê duyệt danh mục Dự án
2. Xin chủ trương đầu tư (hiện nay đã chuyển sang hình thức đấu thầu công khai)
3. Chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc trúng đấu giá khu đất DA
4. Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
5. Quyết định giải toả đền bù
6. Thực hiện xong giải toả đền bù
7. Quyết định giao đất (từng phần hay theo diện tích đã giải toả hoặc toàn bộ)
8. Cấp giấy phép xây dựng(GPXD) (đi kèmPCCC, Điện Chiếu Sáng, Cấp thoát nước v.,v…)
9. Thực hiện thi công hoàn thiện hạ tầng theo GPXD
10. Nghiệm thu Hạ tầng xây dựng và nộp tiền sử dụng đất => đủ điều kiện mở bán
11. Ra sổ đỏ tổng theo giấy phép xây dựng và nộp thuế
12. Ra sổ đỏ từng lô cho khách hàng
- Thông thường khách hàng vẫn thường nghe các bạn nhân viên bán hàng tư vấn: “DA đã có 1/500, anh chị cứ yên tâm…”, nhưng thực sự có nên an tâm về điều đó? Theo góc nhìn của chúng tôi thì chưa, trong thực tế tại thị trường ĐN-QN giai đoạn 2015-2019 có khá nhiều DA chỉ có 1/500 đã triển khai bán rầm rộ và hết giỏ hàng, nhưng sau đó không thể bàn giao đất và sổ cho khách vì…không giải toả đền bù được, hoặc bị điều chỉnh quy hoạch (khi DA chậm triển khai quá lâu, cơ quan chức năng điều chỉnh quy hoạch chung tại khu vực khiến dự án thay đổi diện tích, hệ số…) hoặc nặng nề hơn là CĐT ko thực hiện xây dựng dự án, ko nộp thuế kịp thời => thuế tăng => mất khả năng nộp… Rồi cuối cùng khách hàng vẫn là người chịu thiệt hại lớn nhất.
- Vậy thì ở thời điểm nào khách hàng sẽ an toàn để đầu tư? Theo quan điểm chúng tôi thì tuỳ vào mục đích mua, có 2 thời điểm có thể đáp ứng điều này:
+ Chắc chắn lựa chọn mua vào mục 12 hoặc 11 có thể nói là an toàn nhất vì lúc này sản phẩm đã hình thành xong, khách có thể đến cảm nhận trực quan DA, hồ sơ pháp lý cũng đã xong xuôi, quy trình giao dịch cũng gần như mua một căn nhà hoặc lô đất thổ cư trong phố. Chọn mua tại thời điểm này phù hợp với những khách hàng có nhu cầu sử dụng ngay sản phẩm hoặc muốn chắc chắn 100% an toàn, tất nhiên đi kèm với an toàn thì giá sẽ ở giai đoạn cao nhất và sẽ khó chọn được vị trí mình muốn (vì chưa chắn người mua trước đã muốn bán).
+ Thời điểm thứ 2 dành cho những khách mua đầu tư là ở giai đoạn 6, 7, hoặc 8 (những bước thủ tục này có thể diễn ra đồng thời chứ không nhất thiết nối tiếp nhau). Lúc này có những điều sau giúp khách hàng an tâm hơn: (1)CĐT thực hiện giải phóng mặt bằng, giải toả đền bù xong => đất đã sạch, không tranh chấp, hơn nữa CĐT cũng thể hiện được một phần năng lực tài chính cũng như năng lực triển khai; (2) CĐT được giao đất và cấp GPXD đồng nghĩa với việc CĐT hoàn toàn đủ khả năng triển khai các bước tiếp theo mà không gặp quá nhiều trở ngại từ yếu tố bên ngoài (nếu có thì rắc rối sẽ chủ yếu đến từ ý muốn chủ quan của CĐT). Thêm nữa khi đã có GPXD và được giao đất thì thông thường DA đã đựợc thẩm duyệt với quy hoạch 1/2000, đặc biệt là phần khớp nối hạ tầng mà chúng tôi đã đề cập phía trên. Vậy nên đối với khách hàng đầu tư với rủi ro ở mức có thể chấp nhận được thì có thể mua DA tại thời điểm này.
- Tại mục này chúng tôi đưa ra 1 vài quan điểm cá nhân cơ bản và mang tính tương đối, khách hàng có thể lựa chọn mua tại những thời điểm khác cũng không sao, miễn chúng ta có cơ sở để quản trị được rủi ro đầu tư (ví dụ như thông tin nội bộ, có người thân làm bên sở XD chẳng hạn :v) thì việc mua càng sớm sẽ càng có nhiều lợi nhuận.
3. Nhìn vào uy tín và năng lực của CĐT
- Đầu tiên phải nhìn vào tiểu sử của CĐT đã được thị trường đón nhận như thế nào, hãy xem xét các sản phẩm đơn vị đó đã từng thực hiện và nhận xét của thị trường. Nhưng ở đây chúng tôi nhấn mạnh một điểm là “TỈ LỆ SẢN PHẨM THÀNH CÔNG” và “SỐ LƯỢNG SẢN PHẨM TRONG THỜI GIAN GẦN NHẤT”. Tại sao lại như vậy? Như chúng tôi đã nói ở bài trước, khi một CĐT đem tiền khách hàng của DA này đi làm DA khác khi DA đó chưa hoàn thành thì tỉ lệ rủi ro của khách hàng gánh chịu vẫn rất cao. Không phải cứ uy tín trong quá khứ thì trong hiện tại chắc chắn uy tín… Có nhiều CĐT chỉ làm dc 01 DA bài bản, ra sổ đầy đủ, rồi đi quảng cáo rất “UY TÍN” nhưng cùng lúc này họ làm đến 5-6 DA khác thì rủi ro lại phụ thuộc rất nhiều vào khả năng xoay dòng tiền, xoay chuyển vốn của CĐT, chỉ cần mộtDA bán không tốt, dòng tiền không thông thì toàn bộ hệ thống sẽ có nguy cơ dừng lại và có khả năng sụp đổ.
- Tiếp theo có thể xem xét danh sách các đối tác trực tiếp của CĐT và nhìn vào tiểu sử của họ để đánh giá sơ bộ về uy tín của một CĐT. Về cơ bản VẬT TỤ THEO LOÀI.
- Ngoài ra còn xem xét cách CĐT thực hiện tiến độ xây dựng hạ tầng để đánh giá năng lực tài chính năng lực xoay vòng tài chính. Một CĐT đủ mạnh sẽ ít khi chây ì trong việc làm hạ tầng. Và hiển nhiên CĐT nào đủ mạnh về tài chính luôn thích làm xong xong rồi mới bán vì sẽ bán được giá cao hơn, thu lợi nhuận lớn hơn.
- Lưu ý một thủ thuật nhỏ để nhận xét về năng lực của CĐT : Trong các văn pháp lý DA luôn có ngày phê duyệt, nếu thấy khoảng cách phê duyệt các cơ sơ pháp lý quá xa nhau, và đặc biệt hạ tầng không có tiến triển lớn so vs thời hạn cấp GPXD hoặc dự án có nhiều công văn điều chỉnh (kèo dài) thời gian thực hiện dự án thì mọi người nên cân nhắc.
4. Văn bản ký kết khi thực hiện mua bán:
- Đầu tiên chúng ta nên hiểu một điều cơ bản là: Tất cả các văn bản ký kết của khách hàng với bất cứ đơn vị nào (CĐT hoặc bên thứ ba) khi mua bán sản phẩm của một DA CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN MỞ BÁN đều là thỏa thuận dân sự và dựa trên luật Dân sự 2015. Vì sao lại như thế? Điều này là cách các CĐT được phép huy động vốn mà không dựa vào luật kinh doanh BĐS.
- Đặc tính của các loại văn bản này là khi xảy ra sự cố, tranh chấp và kiện tụng, điều đầu tiên làm sẽ là HÒA GIẢI 2 bên, và tất cả đều xử lý theo luật Dân sự, vì vậy việc kiện tụng của khách hàng sẽ kéo dài rất lâu và lằng nhằng. Ở ĐN, QN đã có rất nhiều vụ kiện như vậy rồi, thậm chí dù cho khách hàng thắng kiện thì vài năm trôi qua vẫn chưa nhận được đất hay lấy lại được đủ tiền.
- Tuy vậy chúng tôi không nói là tất cả các dự án bán lúa non đều không nên đặt bút vào ký, vẫn có nhiều dự án CĐT có đủ uy tín và năng lực để thực hiện, việc huy động vốn vẫn đúng theo Pháp luật. Điều khách hàng nên lưu tâm để hạn chế rủi ro khi kí kết các văn bản này là: (1) Đọc rõ các điều khoản bên trong văn bản, đặc biệt về thời gian hiệu lực, kết thúc văn bản (đơn phương hoặc đến hạn…), quyền-nghĩa vụ các bên, giải quyết tranh chấp,… (2) Nếu có thể hãy ký văn bản này trực tiếp với CĐT (tên doanh nghiệp đứng tên DA), hoặc bên thứ ba nhưng phải có văn bản “ỦY QUYỀN THU TIỀN HỘ” hoặc các văn bản tương đương (Lưu ý các văn bản này phải có ghi rõ mã block, mã lô được phép thu hộ).
Tóm lại khi nhận định một dự án có an toàn để đầu tư hay không khách hàng hãy kết hợp tất cả các yếu tố cơ bản trên để có được góc nhìn toàn diện hơn.
Nguồn: Bài Viết được thực hiện bởi Trần Vũ- Trung Phạm. Đồng sáng lập SPE.R - Cộng Đồng Bất Độn Sản
