北美房東Lydia小聊

04/14/2026

很少有租房的事情可以讓我嚇出一身冷汗了，但昨天就有一件：一位合作已久的屋主告訴我，她最近兩個月很忙沒有查帳，這幾天一查才發現，有其中一個主臥室，最後一次收到房租的時間是『1/26』！這兩三個月不只是會計師，因為要報稅的緣故大家都加班，有各種投資的美國國內國外納稅人，無不絞盡腦汁努力報稅！可以說，稅務話題永遠是和美國沾上邊的人津津樂道，永遠討論不完和學不完的主題。結果報稅處理的差不多，到了4/12才發現房租短少超過兩個月。

我想慘了！––難道我們讓一個租霸Squatter和其他正常繳交房租者同住屋簷下免費兩個月嗎？然後還要再花千元美金把她evict嗎？這樣一來一往，我可憐的屋主和我，不是損失超過五千美金。一個帳沒查就這樣真是太撩錢了。但是，一切的邏輯又告訴我事情非常蹊蹺。首先，在進入租約之前，可以說這個房客在Airbnb上面也是五星評價——有另外兩位房東給她很好的正評！另外，在使用AIrbnb租房的一個多月期間，她也表現良好。因此，我們才跟她定下超過半年的租約。每個月這個主臥的租金是$1350。上兩週，因為我們進行網路modem更換，這位房客還很幫忙的把舊的modem拆下來放在家門口讓Cox公司派人來拿。我想，這樣好房客怎麼會是欠租超過兩個月呢？

查帳這件事情，其實我不主動做。一般來說，進入租約以後，我可能提醒房客一兩次，然後就等屋主告訴我有沒有入帳了。可以說，一般美國人房客（或者是，我篩選過的房客）都有高的道德標準，幾乎不太有人會賴帳，甚至遲交房租也經常會先報備，甚至主動提出自己要延遲到什麼時候，會主動付罰金、或接受我要求的罰金等。在邏輯裡面，覺得住房付租金是正常的事情，晚付就要多付罰金，也是公平的事情。

十個當中有一個，可能我直覺上就發現有問題的。那一個人，我會努力的提醒他，在我們管理之下，他遲繳或賴帳會遭受什麼影響：「我要發要notice給你、告你、用debt agency破壞你的信用分數、影響你未來找工作，因為你的background check會有你被evict的紀錄，未來七年內你的雇主會看到–––你想想看，你一個月現在賺多少，為了一兩個月的租金弄到這樣值得嗎？」上述這段話是關心式的威脅。然後是如何幫助他透過外部單位生出租金來繳：「你如果有困難無法繳，我知道某某教會或清真寺可以幫忙付租金給屋主，我可以幫你申請，你要不要？」（這個以後也可以做一個教學。）

我直覺上沒有問題的人，就是當成一般自動繳交房租的正常房客。多年來沒有過上述欠租狀況–––因此，這次真的嚇到我了，我想說怎麼會這樣的欠租發生？然後，我和這位可憐的屋主花了約兩小時時間討論得出以下結論：她要去聯絡自己家的律師了解其年度法律保固下面可以做的範圍——因為evict很貴，而她的法律保固（就像電器有保固一樣）有包含小額法庭方案small claim court的費用，所以如果真的被租霸了，我們會努力的方向是，盡量透過不用evict而是軟性壓力讓對方主動搬出。搬出前不談錢，免得有安全考量或是房子被破壞考量。在這個階段，一切好言好語——都不談過去，只希望妳好好搬出去。

然後，等到搬出以後就開始換鎖，找律師走small claim court，找催收公司Debt agency做催收和破壞信用等工作！屋主找律師，我找催收公司。我們討論到半夜都講好了。然後我說，我明天去問房客是否真的沒繳錢，然後我們就開工各自進行！

結果是，房客表示過去數個月每月固定分為兩次轉帳，各自＄675，有銀行帳單和Zelle的confirmation number作為證據！怎麼會屋主沒有看到進帳呢？目前還是一個謎，因為雙方都是Chase銀行。到了我寫文章的明天，屋主會去聯絡銀行，如果不行，我就會請房客去聯絡銀行。

但是，這再次證明，我們的房客是好的，不是一欠租賴帳的人。我對美國房客的直覺還是準的。

在上週，我對我的學生屋主們的團課裡面分享了一個美國48歲美妝網紅兼保養品品牌創辦人Cynthia Garcia的一個視頻（下面連結的前數分鐘），她的年紀可以說和我本人、以及我服務的許多屋主相近，而她是我見過最美麗的中年金髮碧眼白人，也是白手起家的企業家！她說，她小時候成長的環境是：爸媽帶四個小孩租住在月租$25美金，有電但是「沒有自來水」的房子裡；家裡因為沒有自來水，所以廚房和廁所都在戶外，廁所是野外挖的一個坑。她小時候的州在阿帕契山區，因此，在冬天冰天雪地下，仍然要去戶外用廚房和上廁所。1980年代的台灣，我所遇到的兒時同伴，幾乎沒有聽說有這樣的環境的，大家住在舒適的有電有自來水的公寓或透天房子裡面，環境四季如春（或如夏）。同時，那時候在台灣的主要地方，應該也沒有可以用1000元台幣租到一整戶的房子。我們的生活水準何等之高！

因此，妳/你可以知道，一些美國鄉下白人生活的艱苦。但同時這些人，經常也是週週會去教會，也認真工作的人。這些來鳳凰城打工的美國人，就是我們所服務租屋的對象，在有我們台灣來的投資人買漂亮舒服的房子租給人住的時候，不只自己可以收到不錯的租金，其實，常常美國房客心中是充滿感激的！甚至直接說，認識我和有這麼好的房子住是他們的祝福blessing。

今天的故事還沒有說完，因為我們還在跟銀行打交道，以後再來寫一篇各種銀行轉帳的心得。

I spent $1.3M on my looks after 40. Here’s the full breakdown — and what it actually bought me.Want the full cost breakdown? Grab the The Uncomfortable Cost ...

04/13/2026

沒有人告訴你的：在美國，買新建案注意事項。

在台灣，很多時候—「新建案」等同於問題少、住得舒服、甚至租金高等好處。但是在美國，新建案對於一個租房管理者而言，經常代表要面對的一些狀況和挑戰，甚至在租金方面，可能尚且無法和蛋黃區老屋相比。在漂亮的model樣品房下，我作為一個在美國租房十多年、經手過超過千名房客的租屋管理者，在這裡提出幾點注意事項。

首先第一項是：新建案的地理區位經常位於較為偏遠地區。偏遠地區可能造成的問題包含：出租較不易、和可能的治安死角問題。首先，購買出租房的屋主們往往已經是擁有資產者，較沒有每天面對的通勤時間壓力，而租屋族群一般來說是學生或上班族，都有通勤考慮，並且有時間壓力。美國的大城市經常是spread out的結構，並且幾乎沒有大眾交通工具，在房客很難是在家不需要出門的情況下，一旦買在城市的邊緣，就很容易犧牲掉距離30分鐘車程以上（甚至20分鐘）需要通勤的房客。這個房子可能很好很漂亮，適合自己住享受，但是一旦自己不住，出租時可能就要面臨較長空窗期和稍微低的租金。一個月以租金平均3000美金為例，空租半年可以說損失就是一萬多美金，如果認真考量租金收益的話。

在台灣或是都市密度高的地方，房子即使不租，在沒有現金流壓力狀況下，可能屋主的感覺影響不大，大樓房子不會跑掉、也不太會有治安問題。然而，在美國，長期不租除了房子本身維護費用高以外，我認為，超過數個月，還可能被附近不肖人士盯上，甚至有被霸佔的可能性。在民主黨執政的藍州當中，甚至有法律可能保障霸佔房子的屋霸，因此，屋主就面臨很困難的狀況——大家都可能有槍，你也不可能直接上門理論（如果你/妳還覺得上門找房客是可能的做法，那我很高興你/妳看到我的文章，知道房客很多有槍、也可能有有情緒問題或承擔不了壓力，沒事最好不要見面、救自己一命）；甚至，在法院訴請要回自己的房地產，在部分州也有可能困難重重。即使在有法律保障的紅州，包含鳳凰城，要回自己被霸佔的房子也是一個勞民傷財的舉動：最後的房客搬出過程一定是持槍警方出動。遇到地處偏遠地方的房子托我代管，我在得知對方已經空租超過半年情況下，我其實會私下婉拒對方。不是不想賺錢，而是我評估自己和工作人員的生命安全更為重要。

第二項需要注意的是：在這個新建案原本生態環境中，需要注意的野生動植物和地貌所帶來的潛在風險。

在鳳凰城，有一種宣傳訴求是「山景房」。看起來空氣清新，景色宜人。然而，山景房除了經常交通較為不便以外，也代表距離野外生活更近，面對的風險也更近。在美國西南邊的州，郊野山上有郊狼(coyote)是本來就存在、經常的事情，空中有大型老鷹或貓頭鷹等猛禽盤旋也是常有的。我曾經認識一位居住在高級山景多年房的屋主，正好是教會的姐妹，有一天找我一起禱告，主題是：「她的貓不見了，希望求主賜下平安。」那時候我來美國不久，還單純的以為是走丟或被人抱走。但在經過數天都沒有回來後，她很平靜地告訴我，她認為貓應該是被附近的動物吃掉了，但是已經有度過牠作為動物的生命階段——是很平安，和野生動物打架打輸就被吃掉——所以主人覺得很平靜。

但是，設想今天寵物消失的是自己的房客呢？接下來的醫療和可能的法庭帳單就都是屋主、甚至管理公司可能要面對的——結果要看寵物主人有沒有理性、和我們是否幸運不出事。除了上面這位屋主以外，我也曾經有位於鳳凰城南邊郊區Chandler的屋主聲稱在自己家附近的公園看到過coyote——而我呢？在鳳凰城我選擇自己和小孩死守城市的中心區域，綠洲的正中間，遠離市郊那些動物（除非小孩長大、和我夠健康強壯和對自己的槍法有足夠把握，全部都是必要條件）。這就是我的真心話。再厲害的HOA也管不到社區圍牆外的狼，他們要進來社區裡面也無法對他們開單、罰錢不到他們。

接下來的下一個影響重大的事項就是HOA––社區管委會。隨著時間累積，管委會的條文也逐年增加，在我的經驗當中，越新的社區管委會常常代表法規更嚴格。我曾經遇到的極為嚴苛的管委會：例如要求不可以夜間路邊停車、家門口也不行，並且沒有任何guest parking，或是租期一定要超過半年/一整年，管委會要批準所有租約等，都是近十年內的建案。遇到管委會如同面對早年的鐵飯碗公務人員，電話不接聽、email鬼打牆，都可以完全可以合理預期的對待。這也是為什麼，管理新房經常代表要面對新建案管委會，常常是一件比管理房客還更有挑戰的工作。

兩三年之後，你/妳現在看了喜歡的新建案就成了中古屋，但上述提出的問題非常可能依然存在：附近就業機會成長不見得很快、動物們不一定會搬家遠離你的山景房、和管委會依然很難溝通。 （新建案的維修問題可能相對較少，但是我寧可和理性的維修公司人員溝通，而非動植物或管委會。）

相對新的建案我們也有正在管理中的，但經常是已經排除了上述問題，或仍在解決問題當中！在漂亮新建案圖片可能打動了你的感性右腦時，我希望投資人的理性左腦可以想到上述具體即將要面對的事情：可能較偏遠的位置和空租等租屋問題、可能要面對的野生動植物、和較難以應對的管委會。或者，你可以在花錢投資之前，就找當地具有經驗的租屋代管（不管是PM or Airbnb co host)，讓他們以租房管理角度做購置房屋的評估。

想在美國買房賺取「被動收入」，真的能躺著賺嗎？許多海外投資新手一開始把 Excel 投資報酬率算得非常漂亮，卻忽略了最致命的「安全與結構問題」。如果房子買在治安不夠好的區域，房客半夜聽到槍響，嚇得隔天就吵著要.....

01/24/2026

在鳳凰城Skyharbor機場官方FB上面看到2000多個讚！鳳凰城市民們熱烈歡迎台灣來的星宇航空：
"是CEO自行駕駛降落的嗎？聽說他是世界上最棒的飛行員！‘
“我參加了昨天晚上的首航活動，的確是CEO開的飛機，還有一個butter landing (非常順又讚的意思）”
"歡迎來鳳凰城！‘’
‘’我趕不急要搭星宇了！’
“”唯一直飛亞洲的路線！‘
‘’相信隨TSMC擴大會越來越成長！’’’

這就是可愛的美國人，可愛的鳳凰城市民！

01/18/2026

從上週接到客戶的鼓勵，告訴我需要辦一場面對面的美國鳳凰城講座，到今天我們開心的在新竹一起喝咖啡面對面，籌備和宣傳不到一周！我的夥伴Sabrina和客戶們都是行動派的：有將近20人在現場，還有53位線上參與。小小空間有許多專業人士：醫師、律師、會計師、工程師。

與其說對外廣告什麼，我最開心的是和我屋主們見面聚聚。希望今天來的人都覺得我們的“房地產派對“有收穫！我們下次在東京或鳳凰城相見。

01/14/2026

K小姐是一個可愛的長期房客，已經用簡訊威脅我好幾次要告Sue我，最近一次問我如何提前解約(break lease) ，但是，她還是一個不錯的房客，按時繳租金$1400一個月一間主臥室，乾淨整潔。聖誕節的時候我們會互道聖誕快樂！

可以說，她之所以不滿意也是有原因的：在她的頭一個月，租一個2b condo的其中一個房間時，在住進來的第一週內，就發生熱水器壞掉的事情，完全沒有熱水洗澡——我們協助屋主使用home warrenty獲得一個新熱水器的理賠，然而，這個等待的過程長達兩週。我們盡力提出合理的賠償，但是，在她很不開心的時候，就是說過好幾次要告我（其實我不是屋主，是陪屋主被告）。

但是，她還是跟我們續租了。

在她使用Airbnb期間，我的另一位客戶在附近買了一個漂漂亮亮single family的房子，我覺得很適合她和未婚夫，帶她去看了一趟，她就徹底愛上！因此，雖然她對第一間住的房子不滿意（給我留三星評價），他還是決定要租第二間房子的主臥，半年的租約，一個月$1400。

在這個房子裡面，後來又進來兩組客人：一個日本來的研究生，相安無事；和一對美國人父子。他們各租一個主臥，一間$1300。K小姐和父子檔之後就開始因為廚房使用習慣不同，而有摩擦--父子檔因爲兒子是運動員，因此經常使用廚房做高蛋白食物，讓K小姐覺得自己沒有時間單獨使用廚房。除此之外，還有時被K小姐發現沒有清理乾淨。

我們偶爾可以派一次人進去清潔，但是清潔費也是一筆成本，總不能經常請人打掃---因此，今天為了廚房的使用問題...K小姐正在問我，她是否可以提前解約（並且，也不是凹我，而是問解約費用多少；我們的解約費用是提前三十天通知加上半個月租金）。

我對於這些客人，總是希望可以提出一個更好的做法幫助他們，也幫助屋主。因此，我跟她說，我們在附近，目前正在有一間新屋正在放家具準備上架，因為主臥面積較小，所以租$1350每月，妳是否考慮呢？考慮的話，只要付轉換房間的清潔費即可；都是我管理的房子，前一個租約也可以不用解約（我們簽addendum做轉移）。

但是，我加了一句話：在Tempe沒有任何其他房子的主臥有妳現在這間的規格——除了空間大、兩扇窗以外，還有walk in closet和 bathtub! 大學校園附近寸土寸金，這樣的條件，我手上再也沒有了。我相信，妳如果離開，我放在Airbnb上一定很快就租出沒有了！

這句話是真的，因為，主臥室一房難求，此時此刻，我也真的沒有主臥室有空了。

講完這句話以後，她只好回：「我跟我未婚夫再討論看看...。」

這個結果很正常，她可能想一輪還是搬不走！因為我的屋主買的房子太好了！

Ps. 最近有另外一間房也是這樣：房客不滿意，搬家！

搬到哪裡呢？同樣屋主買的第二間房子。

Ps. 在美國，對一些人來說，我要告你是一種“我不開心”的說法。

01/14/2026

台灣人在美國置產，在光鮮亮麗的海外房地產廣告背後，實際會遇到哪些問題？

這些問題我天天都在遇到，也天天都在處理！屋主有問題，就變成當地物業、房客的問題。很多問題來自——買的時後不知道？！

這裡我們舉辦一場面對面的講座，讓你問問題——不管買在哪裡，相信未來的房屋管理者會感謝妳/你先預備好一個『可以租、可以住』的房子，才有投報率可言。沒有你想像中的容易、但也沒有想像中的難，但應該跟很多台灣投資人的『想像中』很不一樣。

然後，實際的投資報酬率如何呢？只能說，沒有那麼可怕。在管理運作良好正常的情況下，我們有被寵壞的房客、也有開心的屋主。正常情況下，每個月從鳳凰城房地產，開開心心月入數千美金，是我們的日常。這些實績我們讓屋主來說。

在這個市場上，只有我們，真的從鳳凰城來，從當地管理房子。

報名連結（現場名額有限）：

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSfvX15QClDZpWTxk5uyUVQKyj1p6suqb1huFADSqw4n6xqH5g/viewform?fbclid=IwY2xjawPT3ptleHRuA2FlbQIxMABicmlkETFrb0l3MW1XTm9Ddm9lQnd5c3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHoE5kar-pvgMG9PturhTkMLBNepJaplbqjFP1BkReubIe81Ekdn9_h3EUSEQ_aem_yRKqo0YS7s_B2BTLvqbHbA

01/11/2026

如果有美金八十多萬，在一個美國的中等價位城市，例如鳳凰城，可以買一個獨棟住宅，也可以買兩個較小的condo，你會做什麼選擇呢？

站在租房管理者的角度，我覺得後者比較好。好在兩個方面：租金收益、和房屋本身的安全性。

一個Single family house, 特別若處於租房市場競爭激烈的地區，即使新屋，成本八十萬，在這個並不特別高所得的城市，可能整戶租金最多可以介於$3500美金左右。（但同樣，在所得高的城市，房價也高，在西海岸的城市，同樣的房子可能買價需要到兩百萬美金，但租金未必能達成鳳凰城的兩倍）

兩個Condo，若位於租房需求旺盛的區域，可以分房間分租處理。若同時具有我們前面數篇文章中提過的幾個重要的對房客來說的剛需條件：車庫、溫水游泳池等，就有條件可以達到單個condo即收租等同或超過一個house的效果。也就是，同樣的資金投入，若是兩個Condo，租金收益是一間房子的雙倍。

此外，第二點，這樣的租房方式相對是對房屋安全有保障的。這怎麼說呢？透過多名房客在房子裡面，彼此有監督的效果，並且能夠從多方觀點提出對房屋的改善要求。長期下來，有助於屋主維持屋況常新。例如，在我們的一個condo中，因為有美國南北方房客不同的使用車庫習慣的差異，其中一位要求，我們在法律規定的偵煙警報器外，再多安裝一氧化碳偵測器！這個幾十塊錢的事情，屋主也很爽快的答應了。在我看來，這就是增加房屋安全性的小動作。

另外，今天也發生一件事情––兩個同住一個condo的房客對彼此不滿意：一個認為對方（女性）頭髮堵住浴缸、和小孩有時候忘記沖馬桶，一個指責對方的車子停在車庫漏油而把水泥地弄髒。結果是：因為該屋主在同一個社區有兩個condo，所以我們在不影響租金收入的狀況下，一位房客移轉到另外一個condo的空房居住。同時，房客吵架這也讓我們提早知道和處理兩件事情：浴室浴缸堵塞、和車庫有油漬。

這兩件事，如果是長期累積，都會造成對房屋的損害、和數百美金處理費用。

太多頭髮堵塞，可能嚴重的話無法由清潔人員處理，而是plumber來處理，因此我們因L房客指控F房客、而能要求該造成問題的F房客處理，其實是提前預防嚴重問題，並省下未來可能的一兩百美金的plumber費用。車庫的油漬，目前也已經要求L房客清潔——他會用油性物質加上貓砂來處理。這也不是一件輕鬆的工作，如果他不處理，又是可能要出動高壓水槍才洗得掉，那就又是一兩百塊錢。然後，這個弄髒的L房客是跑不掉的，因為他還住在我們的另外一間condo裡，我會盯他盯到他處理好。

除了這些以外，今天發生一件我覺得非常感傷的一件事情：有一個真百萬美金豪宅的屋主來找我的助理，我看了房子（還有crime map, google map) 一眼說，我們可以管。但是，屋主卻說，已經不想要租房子了，因為之前房客造成的損失太多，維修甚至超過租金！因此，她還是需要我們，但只要我們固定請人打掃內部和維護庭園即可，完全沒有出租動力。這又是一個從其他物管和房仲轉到我們公司的例子。

的確，房子有人住，就有有人住的問題。（沒人住也有沒人住的問題，之前一篇提到空租的文章中有提到）。對我來說，邏輯很簡單：屋主賺租金就是我賺管理錢。然後：房屋維護得當，屋主就能出租賺錢。所以，這種房客不合跟我抱怨的事情，我其實不覺得麻煩，因為站在管理角度，這樣的時候有助於我們發現問題、解決問題。

因為，把房子問題處理好，屋主和我才能一起賺錢。

ps. 兩位今天故事中的房客，其實都是不錯的好房客，有一位是跟著我們租房兩年了的老房客。但還是需要彼此監督，有助於維護屋況。

對我來說，最好的房客不是付最高價的人，而是願意回頭的「老房客」。這支影片分享為什麼我最喜歡經營回頭客：不僅能省下 Airbnb 平台手續費、縮短空窗期，最重要的是他們熟悉房屋守則（倒垃圾、寧靜時間），而且對維修....

01/10/2026

作為全美最被矚目城市——鳳凰城——的第一線房地產管理者，我幾乎每天都在接到租房管理客戶的訊息：某個房子可不可以請房仲幫忙買？同時，也每一天都接到助理的訊息：某個房子我們可不可以管。

然後我的工作常常是守門員。常常很快的說明：不行，然後為什麼不行。

我們有一個租的好、要租的長久的目標，而達成這個目標，對房屋的要求常常比自住看喜歡就好來得更高。這裡我實例說明今日看房不通過的兩個案例。

第一個是出租房：屋主已經買好，但目前被房客不繳租金超過半年，位於台積電附近的Peoria城市。到目前為止，依照市價，應該已經損失2萬美金左右的租金，接下來，估計使用法庭和律師驅趕，也需要再花2000-3000美金左右。我們除了介紹律師的聯絡方式以外，我也要了屋主的地址，以了解之後我們是否能接手。

結果，一對照犯罪率地圖，這個決定非常簡單，我立馬拒絕。

房子本身地址落在犯罪率一般地區，然而，被非常深色的高犯罪率地區包圍：正南邊和西北邊的顏色都非常深。在這樣的情況下，除非租初來乍到的外地人，本地人，有正常家庭和工作的好租客，我相信在選擇租住地點時候都會避開。因此，即使屋主成功動用法律訴訟趕走目前房客，下一個房客我看也很難會更好。（可以說，我們已經遇到幾個類似的苦主房東了。）

非常可能的是，仍舊是會有一個「本身高風險」的房客，才會選擇住在這個高風險的地區。

因此，再一次，我只能建議這個屋主最好賣掉....如果找人管理，也不會是我和我的團隊。我不會讓我自己處於人身安全的風險當中，也不會讓我的團隊處於風險當中服務。很有可能，再下一組租客，也是這樣高風險、然後欠租，接著上法庭的流程。還不用說之後的修繕恢復。

只能說，不能因為TSMC台積電的光環就貿然在某特定城市買房，每個城市都有治安死角，好房仲可能提醒你房子所在地是否安全、但也有可能房仲不會提醒你，畢竟也不是他的責任；也有可能房仲也不知道（特別是外地房仲）？『Crime map 犯罪率地圖』是公開資訊，請務必於買房的時候，自行查詢該地址是否安全。（不然，房仲服務完，就是換律師服務你處理房客驅逐。)
Crime map連結在這裡:
https://www.neighborhoodscout.com/az/peoria/crime

第二個是要買的房：在我們喜歡的Chandler大學校區，三房兩衛開價不到34萬美金，冷氣兩年新！還有車庫！

然後，我一樣打開google map：我要查看交通距離，還有附近街景。

結果，用這個地址下去查，看到巷道內停滿車輛，包含大型黑色皮卡、和久不用的van。這個，通常是代表該巷道出入人物眾多、且複雜。房子的內部很容易改，但是要鄰居、或社區改變，就不是一時片刻的事情，因此我們就跳過這間。

這兩個房子裡面長怎麼樣一點也不重要，我也不付在文中。只看crime map和google街景，我們就謝謝再聯絡！以上，相信不僅僅適用於鳳凰城周邊，也適用於北美其他城市。Crime map和Google map街景都是在買房租房前，必須要自行使用的好工具！不用等房仲、也不用等代管，自己就可以動手查。It’s a must!

01/07/2026

今天和房客的對話。

房客E: 我覺得新到的房客C對我裝熟，一到就很熱絡，打掃車庫，還一直跟我講話。但是，我雖然住在分租的房子裡，不代表我要和他說話當朋友。...(以下省略1000字）

你看得出來，這樣有什麼問題嗎？

我心中警鈴大作，很緊急的回護這個房客，當他的心理諮商師大概一個小時。原因是，我知道他是一個退伍軍人。在美國，『打過仗』的退伍軍人通常有以下三個狀況：

一、財務狀況很不錯，有高額月退直到進天家，可以不工作宅在家打電動那種（然後遺孀收入也很不錯）

二、有時候情緒不穩定，甚至有PTSD戰爭創傷症候群

三、身上通常觸手可及之處就有武器，房間中通常有槍

當他強烈暗示對某人不滿的時候，我、甚至有經驗的美國人，就會開始採取行動。有哪些行動呢？

首先，我向他提出證據：他所抱怨的這位房客，截圖證明是AIrbnb上面的優良房客，獲得連續六個房東的五星評價——因此，我不認為這個房客本人有什麼問題，其次，我也不認為我許可他進來住有什麼問題——我有認真篩選到有好背景房客才接受房客C的！職業上，這個新進的C房客是Chiropractor, 是一個美國的脊椎科醫師，有可能因為開診所的關係比較健談。

這樣的解釋，讓這位E房客calm down穩定下來不少。同時，我一再向他保證，這是一個Airbnb訂房的房客，真有問題我可以向Airbnb報告。E房客馬上就回：沒有這個必要。

除此之外，我更近一步會暗示新進的C房客，這位E房客的背景。通常在美國，只要提到退伍軍人，大家心中就大概有譜上面三個點，然後知道自己應該小心一點。

這樣才能防堵這個房子裡面可能發生的問題。這個房子的屋主在加州，在這個四房single family house內，有三位房客，主臥房客每個月的房租超過$1400, E房客固定付$1100一間雅房，新來的房客只有租期一個月，所以即使是雅房也付$1300以上。屋主保留一個房間自己渡假用。因為分租，他可以經常從加州飛來亞利桑那，住在自己的大房子裡面（雖然和房客一起住）度假，放假和我家一起出去玩！

你可能以為，分租才有這樣的人與人衝突的麻煩？

其實，是或多或少的問題。因為，我們也曾經遇到，是租整戶的房客中有人和社區鄰居有問題。同樣的，必須要知道，房客和鄰居其實都是有槍的，一旦有問題都是可大可小。因此，我只能總結我們固定的處理模式：

一、一定是聽到可能問題，即刻、馬上處理——不管是電話或信息馬上回覆。甚至，回什麼不是太重要，不容許花太多時間思考慢回，重要的是讓有情緒方覺得自己「馬上有被聽見」，而不是被漠視。

二、表明自己的中立立場：沒有因為種族，房客職業收入等因素而偏袒某一個房客。（請注意，要假設兩方都有槍，不管是退伍軍人還是醫生。）

三、提出可行的解決方式：較不嚴重的就如今天，我告訴房客，我或許可以透過通報Airbnb解決；嚴重的，我甚至直接會跟房客說，我覺得你可以報警，或者，我可以替你報警。報警也是一個預防安全問題的做法，警察來可以讓一些人冷靜下來。

一定有人會說，有什麼方式可以避免以上問題。

但是，實務上我不認爲容易避免：兩方都是財務狀況很好的––一個有高額月退、一個是醫生Dr。調查紀錄僅限於財務和法律層面，並不能看到一個人PTSD的嚴重程度（醫療資料是個人機密，除非他說），也不能看到一個人愛說話的程度。但是，一個愛說話，一個PTSD，就是衝突的來源。很多時候，也無法真的說誰有錯，而是在美國這個社會中，就是要面對人與人各種差異和衝突的問題，還有合法擁槍權。

在我所在的鳳凰城，只要處理好上述問題，作為房東，從租金收穫6%、7%、甚至8%以上投報率都可行，尚且不計算房子本身價值的增長。但是，處理不好就茲事體大。這是每一個在美國當房東的人、或管理房子的人，都要面對的。我剛剛跟朋友（有來過鳳凰城的）聊天聊到，我今天可能替屋主擋了一次子彈！我就是這個感覺。

01/03/2026

「地域性」對於人的生活習慣有很多影響。華人當中，有南方人、北方人的差異；甚至，台灣人裡面，也有時候會開玩笑的說有天龍國人、和其他人的差別。我在美國租房子已經十幾年，到今年正式突破經手900名房客，也感覺到美國人當中，有南方人和北方人的生活習慣差異，有時候，在同一個房子內，幾乎可以因為這些差異而形成房客「南北戰爭」的感覺。

第一個差異是，身體對於溫度感覺的不同。

在鳳凰城的冬天，很多人從北方來到本地渡假——因此，在同一個溫度（大約攝氏零度到十度）下，同樣是白人，你可以注意到，有穿外套的本地的亞利桑那美國人（已經習慣溫熱環境），和穿短袖的北方美國人、甚至歐洲人或加拿大人。這樣對於溫度的感受不一，在美國房子多是唯一中央空調環境下，就可能引起對於房客間對於房內溫度設定應該如何有不同的感受、和不同意對方的設定。甚至更極端一點，我曾經遇到非常“喜歡溫暖”的女房客，把冷氣溫度調到其他人都受不了的溫度，屢勸不聽。這是租屋上面非常難處理的一個狀況（也在我的另外一篇文章中有提到）。可以說，這位房客其他方面無可挑惕：付房租準時、不菸不酒、愛乾淨——所以不能趕她，但唯一的問題是她又喜歡把冷氣溫度調太熱，就造成房子內其他人的抗議。

除了房客間爭議外，也需要注意的是：有些北方城市來的房客，是本身家中沒有安裝冷氣空調的。我確實遇到過幾位從小到大，自己住家當中都沒有冷氣的房客。因此，在他們腦海中，有時候不是故意，而是真的沒有認知到開冷氣可能造成的電費成本會有多高，特別是在亞利桑那的夏天！到了收到電費帳單，如果是房東繳電費的airbnb，就是讓房東嚇一跳；如果自己負擔帳單，就是自己嚇一跳！所以，再收取房客駕照ID的時候，若是我注意到對方所來自的州很北方（華盛頓州、俄亥俄州、蒙大拿、威斯康辛等），我會善意的提醒他們冷氣使用方式和可能的電費range，讓他們心中有一個譜。

另外很需要提醒的是，在亞利桑那，也不可以為了省電費而將冷氣完全關掉。本地人做法是，會在出門時將溫度調高，減少能耗——但是關機萬萬不可！除了對冷氣本身有耗損（酷熱天氣下的反覆開機），更對室內裝潢和電器有損耗，如我上一篇文章提到的––—一位鳳凰城台積電附近房子的屋主，空租三個月期間調的冷氣不夠冷，以至於室內部分油漆融化。這也是需要提醒外州來的房客的重要事項。

冷氣使用上如果有問題，例如房客調整的太冷、太熱、或關機。我管理上的做法是——將溫控溫控thermo換成遠端管理的Nest，由我的公司人員、甚至屋主自己遠端遙控溫度。因此，我們在鳳凰城所管理的房子中，有的房子冷氣是美國本地屋主在家調控、有的從台灣調整。

除了冷氣使用以外，另外一個影響是對於車庫使用的習慣不同。在北方，由於冬天戶外經常冰天雪地，因此，人們會在車庫內暖車，才打開車庫門。這樣的前提條件是——因應這樣的天候，車庫往往已經配備安全的換氣設施，因此不會有一氧化碳中毒的危險。然而，在鳳凰城或鄰近的Sunbelt區域，車庫設計往往沒有換氣裝置，而一般人也不需要暖車：進入車庫後就直接開車庫門，開車出去，才是常見做法。

我們就曾經遇到北方來的房客在車庫內暖車幾分鐘，遭到本地房客的抗議——認為對方的暖車行為造成他人（和車主自己）的一氧化碳中毒危險！為此，我們特別在車庫內和鄰近車庫的走道，裝設一氧化碳偵測器。但是即便如此，最後的結果仍然是這兩位之中有一位就提早解約離開。

除了南北差異外，我們也遇到種族差異、歐洲白人和美國白人的差異等等，很多都是有趣又實際的！做房東或租房管理者，我們就是保持租金收益和租房安全，並對這些房客們見招拆招！

房客被罵種族歧視髒話？身為少數族裔房東，我直接介入、立場講清楚，反而最快把衝突止住。文化差異真的會吵起來，但房東敢講話，問題就能解。 #房東日常 #美國生活 #種族議題 #租屋管理 #房東經驗 #美國房地產