18/02/2021
ЯК УНИКНУТИ ПРОБЛЕМ, КУПУЮЧИ ЖИТЛО НА ВТОРИННОМУ РИНКУ
Як відомо, ринок житла ділиться на первинний - житло в новобудовах та вторинний – житло у будинках, зданих в експлуатацію раніше. Про ризики та нюанси придбання житла у новобудовах ми писали в одній з попередніх статей, а у цій статті поговоримо про те, на що варто звернути увагу, якщо Ви плануєте придбання житла на вторинному ринку. Цю статтю, як і попередню, явно не можна назвати коротким постом, однак у ній описані нюанси купівлі житла на «вторинці», про більшість з яких пересічний громадянин ніколи не чув. Для тих же, хто планує придбання квартири саме на вторинному ринку, буде дуже корисним прочитати про неприємні сюрпризи, що можуть чекати Вас після придбання такої квартири.
Ось декілька моментів, на які необхідно звернути увагу, купуючи квартиру на «вторинці».
1. Перш за все, при зустрічі з продавцем нерухомості не соромтеся з’ясувати у нього чи він/вона є власником цього майна: попросіть у людини документи про право власності на нерухоме майно та паспорт – для того, щоб переконатися, що саме ця особа є власником майна. Якщо майно продає (або показує) не власник – у такої особи повинна бути довіреність на представництво інтересів власника майна. Якщо ж «продавець» не є ні власником майна, ані уповноваженою особою власника, у Вас повинні виникнути питання: хто ця особа і чи власник взагалі знає про те, що його майно хтось продає? Не варто задовольнятися поясненнями «продавця» про те, що він товариш, родич, знайомий власника і т.д., що власник сам не може здійснити показ, але він точно в курсі… Для того, щоб переконатися в доцільності продовження переговорів, рекомендуємо наполягати на особистій зустрічі з власником майна. Якщо ж особа демонструє Вам довіреність від власника, радимо звернути увагу на дату видачі довіреності: якщо вона видана рік-два-три тому, не виключено, що власник майна за цей час міг змінити свою думку щодо продажу майна, а міг взагалі скасувати довіреність.
2. До моменту укладення договору купівлі-продажу переконайтеся, що у квартирі, яку ви купуєте, на момент укладення договору ніхто не буде зареєстрований. Для цього варто попросити продавця надати Вам актуальну довідку про осіб, зареєстрованих у квартирі. Якщо продавець переконує Вас, що особа, котра зареєстрована у квартирі, не може знятися з реєстрації (виписатися), бо хвора / перебуває за кордоном / загубила паспорт і вона випишеться найближчими днями чи тижнями – радимо відкласти оформлення договору і таки дочекатися, коли ця особа випишеться з квартири, і лише тоді купувати «чисту» квартиру. В протилежному випадку Вас можуть чекати великі неприємності: нерідкі випадки, коли така зареєстрована у квартирі особа і не збирається виписуватися, ба більше – він/вона ще й може виявити бажання проживати разом з Вами у Вашій квартирі, бо має на це право, адже є зареєстрованою у квартирі. В такому випадку, якщо Вам не вдасться домовитися з такою особою про виписку з квартири, у Вас не залишиться іншого шляху, ніж звертатися в суд з позовом про зняття такої особи з реєстрації у Вашій квартирі, про її виселення чи іншим чином формулювати позовні вимоги, залежно від конкретної ситуації. При цьому далеко не факт, що Ви отримаєте перемогу в суді та нарешті позбудетеся небажаного співмешканця, оскільки судова практика розгляду таких категорій справ різноманітна: в окремих випадках суди навіть відмовляють власникам житла у виселенні чи знятті з реєстрації таких осіб.
3. Перед придбанням квартири радимо перевірити, чи власник не має заборгованості зі сплати вартості комунальних послуг, газо-водо-електропостачання, а якщо така заборгованість виявиться, доцільно наполягати, щоб продавець всю заборгованість погасив (або домовитися з продавцем про відмінусування суми боргу від ціни квартири). В протилежному випадку можливі ситуації, коли борги попереднього власника квартири намагатимуться стягнути з нового власника: існує ймовірність, що Вам доведеться навіть йти в суд і там доводити, що існуюча заборгованість справа рук попереднього власника і Ви до цього жодного стосунку не маєте. Звичайно, це не є великою проблемою, однак, напевно, все-таки краще одразу виключити ймовірність виникнення такої неприємної ситуації.
4. Доволі поширеною є практика, коли продавець та покупець з метою зменшення розміру податкових платежів домовляються і вказують у договорі купівлі-продажу занижену ціну майна, тобто ціну, меншу від реальної ціни, за яку нерухомість продається. Хочемо застерегти (особливо покупця), що такий спосіб економії коштів при купівлі нерухомості, за певних обставин, може спричинити понесення покупцем великих фінансових втрат. Йдеться про те, що у випадку визнання такого договору купівлі-продажу недійсним чи його розірвання кожна сторона зобов’язана повернути іншій стороні все те, що вона одержала за договором. Тобто, якщо через певні обставити договір стане нечинним, покупець буде зобов’язаний повернути продавцю квартиру, а продавець покупцю – кошти, отримані відповідно до умов договору, а саме – суму, зазначену у договорі. Тому, якщо сторони, у свій час бажаючи зекономити на податках кількасот доларів, вказали у договорі, наприклад, замість 60 тисяч доларів лише 40 тисяч, то на повернення йому лише 40 тисяч доларів і зможе розраховувати покупець (якщо продавець виявиться не зовсім порядним та відмовиться повернути реально отриману суму). Тобто, як бачимо, бажання зекономити кількасот доларів може обернутися втратою кількох тисяч або навіть кількох десятків тисяч доларів. Бувають випадки, коли продавець свідомо впроваджує таку схему: продає нерухомість за «солодкою ціною», переконує покупця вказати у договорі занижену ціну, а згодом ініціює розірвання договору та добровільно повертає покупцю вартість квартири, зазначену у договорі, різницю залишивши в кишені. Звичайно, знайдуться кмітливі продавці/покупці, котрі спробують якось зафіксувати факт передачі за квартиру більшої суми, ніж вказана у договорі шляхом надання продавцем покупцю письмової (не нотаріальної, а простої письмової) розписки про фактичну суму, яку продавець насправді отримав від покупця за квартиру. Однак, можемо запевнити, що при грамотному підході всі ці розписки можуть бути знівельовані у суді грамотним адвокатом. Тобто, єдиним способом мати гарантований захист на випадок непередбачуваних ситуацій у вигляді оспорювання договору є, як вже зазначалося вище, лише вказування у договорі реальної ціни нерухомості.
5. Якщо Ви вже оглянули нерухомість, домовилися з продавцем про ціну, варто подумати про вибір нотаріуса, у якого ви будете оформляти договір купівлі-продажу. Тут радимо обрати нотаріуса, якого Ви знаєте, якому довіряєте або у якого Ви вже щось оформляли і могли переконатися у його професіоналізмі. Це пов’язано з тим, що при посвідченні договору купівлі-продажу нотаріус обов’язково перевіряє інформацію, що стосується продавця, покупця та, в першу чергу, об’єкта нерухомості, що є предметом продажу. При цьому, існують дані, про існування яких нотаріус зобов’язаний Вас повідомити, а є й такі, про які він, хоч і може, однак не зобов’язаний Вас інформувати, хоча такі, на перший погляд, незначні дані можу бути для Вас критично важливими та кардинально змінити Вашу думку щодо покупки саме цього об’єкта нерухомості. Тому, якщо «ваш» нотаріус вживе заходів, спрямованих на максимальне дослідження всіх даних та, у випадку виявлення певних нюансів одразу Вас про це повідомить, таким чином, можливо, вберігши від імовірних проблем, то «чужий» нотаріус через завантаженість чи з інших причин може не проінформувати Вас про виявлені ним дані, про які повідомляти Вас він не має обов’язку, і це в подальшому може мати для Вас несприятливі наслідки. Тут же зауважимо, що ми в жодному випадку не ставимо під сумнів фаховість будь-якого нотаріуса: ми лише в довільній формі доводимо до Вашого відома, що у такій справі, як придбання нерухомості, людський чинник ніхто не виключав.
6. Зовсім незайвим буде і вивчення документів, на підставі яких продавець майна його набув. Це може бути така ж купівля-продаж, дарування, спадкування тощо, однак це може бути і оформлення права власності на підставі рішення суду, в порядку поділу спільного майна подружжя тощо. Якщо майно було набуто продавцем у спосіб, пов’язаний з судовими процесами, якимось іншими суперечками з приводу цього майна тощо, варто більш детально дослідити суть тих спорів, оскільки тут існує потенційний ризик того, що такі спори можуть отримати своє продовження, однак тут вже можете бути залучені й Ви, як новий власник такого спірного майна. Також, можлива ситуація, коли право власності на об’єкт нерухомості чи його частину оформлялося через сумнівні (з точки зору закону) схеми, які також можуть в найближчому майбутньому стати предметом судових спорів або й взагалі предметом розгляду правоохоронними органами. Особливу увагу варто звернути на майно, що було придбано на прилюдних торгах.
7. Бувають випадки, коли до складу квартири, яку ви плануєте придбати, входять місця загального користування мешканців багатоквартирного будинку: частини горищ, підвалів, мансард тощо. В таких випадках перед покупкою також варто особливо ретельно дослідити, в який спосіб місця загального користування, котрі в силу закону є спільним майном всіх співвласників квартир багатоквартирного будинку та не можуть передаватися у приватну власність, перейшли у власність однієї особи. Загалом, рекомендуємо перед укладенням договору завітати до нотаріуса та з’ясувати у нього всю необхідну інформацію про заплановану угоду, в тому числі про питання, викладені у цій статті.
8. Не поспішайте віддавати продавцю завдаток чи аванс, доки ґрунтовно не вивчите всю інформацію про продавця та об’єкт продажу і не переконаєтеся, що не існує жодних перешкод для оформлення договору купівлі-продажу, оскільки, якщо після того, як Ви передали аванс чи завдаток, виникнуть якісь нюанси, які ускладнять чи відтермінують оформлення договору, Ви можете стати заручником ситуації: продавець може не захотіти відпускати Вас, як потенційного покупця та повертати кошти, відповідно, Ви будете вимушені чекати, поки будуть усунені обставини, що виникли. Тобто, лише після того, як Ви вивчите про продавця та про об’єкт покупки все, про що йшлося вище, можна оформляти договір купівлі-продажу.
9. Загальновідомо, що переважна більшість угод купівлі-продажу нерухомого майна відбувається за посередництвом ріелторів, котрі допомагають як покупцю так і продавцю підібрати варіанти нерухомості, сприяють сторонам в оформленні документів, консультують, тобто супроводжують укладення договору купівлі-продажу, за що отримують свою винагороду. Однак, якими б хорошими фахівцями з підбору нерухомого майна ріелтори не були, лише одиниці з них є юристами за фахом та здатні забезпечити професійний юридичний супровід купівлі-продажу, фахово проаналізувати всі імовірні для покупця ризики та надати йому обґрунтований правовий висновок. Крім цього, варто пам’ятати, що ріелтор зацікавлений в якнайшвидшому укладенні договору купівлі-продажу, так як лише після вдалого підписання договору він отримує свою винагороду, в той час як юрист чи адвокат не має жодної зацікавленості у тому, чи купівля-продаж відбудеться чи ні: для фахівця у галузі права на першому місці стоїть убезпечення клієнта від вчинення дій, які можуть мати для клієнта негативні наслідки в майбутньому тому, що від фаховості адвоката в цьому питанні напряму залежить йому репутація.
Отже, як бачимо, безпечне (з юридичної точки зору) придбання нерухомості на вторинному ринку є значно складнішим завданням, ніж купівля нерухомості на «первинці», при цьому перелік викладених у цій статті нюансів, що можуть виникнути при купівлі нерухомості та які потрібно вивчити, далеко не повний: на практиці у Вас можуть виникнути ще багато інших питань, не охоплених цією статтею. Тому для успішності такої операції рекомендуємо скористатися супроводом досвідченого юриста чи адвоката.
Адвокат Василь Галань
