06/04/2023
Захист прав наймодавця при розірванні договору найму (оренди) житла [як розірвати договір оренди житла наймодавцю?]
Усім власникам приватного житла забезпечуються однакові умови здійснення своїх прав. Проживання інших осіб у житлі, що належать громадянину на праві власності залежить тільки від волі власника. Основні захисні мірі, якими законодавець наділяє наймодавця на випадок невиконання або неналежного виконання договору найму (оренди) житла наймачем, закріплені у ст. 825 ЦК України, яка регулює розірвання договору, що розглядається. Категорія «розірвання договору», яка уміщує в собі триєдину конструкцію, що складається з розірвання договору за згодою сторін, за рішенням суду, в порядку односторонньої відмови від договору, є мірою захисту прав сторін договору найму (оренди) житла.
Розірвання договору оренди житла у судовому порядку
Розірвання договору найму (оренди) житла на вимогу наймодавця, яке здійснюється у судовому порядку є найбільш ефективною мірою захисту його прав як власника житла. Наймодавець має право звернутися до суду за захистом своїх цивільних прав шляхом дострокового розірвання договору найму (оренди) житла на підставі вичерпного переліку правопорушень з боку наймача та інших осіб, за дії яких він відповідає.
Відповідно до ч. 2 ст. 825 ЦК України, договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду у разі:
невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.
Невнесення плати за житло, як підствава розірвання договору оренди житла
Отже, першим правопорушенням, за вчинення якого закон надає наймодавцю право вимагати розірвання договору та виселення є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази.
Закон зобов’язує наймача своєчасно в обумовлений договором строк вносити плату за користування житлом. Як випливає із змісту ст. 820 ЦК України, якщо такий строк не прописаний в тексті договору, наймач вносить плату за користування житлом щомісяця.
Виходячи із судової практики виселення допускається тоді, коли за житло не платили весь час або коли певна кількість неплатежів назбиралася за період дії договору. У випадку внесення наймачем плати за житло не у повному обсязі, сума заборгованості буде підставою для звернення наймодавця до суду з вимогою розірвати договір.
Також, цікавим є питання оплати комунальних послуг. Відповідно до ст. 815 ЦК України, наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Таким чином, якщо обов’язок сплати комунальних послуг відповідно до договору найму житла покладено на наймача, який не здійснює оплату за шість місяців при довгостроковому наймі або понад два рази при короткостроковому наймі, наймодавець має право вимагати розірвання договору у судовому порядку.
Руйнування та псування житла, як підствава розірвання договору оренди житла
Другим “правопорушенням”, за вчинення якого закон надає наймодавцю право розірвати договір найму (оренди) житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. На жаль, чинне законодавство не дає чіткого визначення поняттям «руйнування житла» та «псування житла». Надати визначення цим категоріям можливо за допомогою тлумачення чисельної кількості підзаконних актів, постанов, листів, рекомендацій, що приймалися в межах житлового законодавства, а також судової практики по розгляду житлових спорів. Так, руйнуванням житла слід вважати протиправні винні дії по незворотному виведенню з ладу, порушення цілісності або зміни конструкцій житлового приміщення шляхом руйнування несучих стін, стель, підлоги, вікон, дверей, сантехнічного обладнання, інженерних систем, балконів, лоджій, дахів тощо. Псуванням житла слід вважати протиправні винні дії, результатом яких стало погіршення якості, зниження рівня споживання житла, які здійснені шляхом несумлінного використання сантехнічного обладнання, інженерних систем, порушення санітарно-гігієнічних правил, пошкодження підлоги, стін, вікон, дверей тощо. При цьому, руйнування житла тягне необхідність проведення капітального ремонту для відновлення житла, псування житла можливо усунути за допомогою проведення поточного ремонту. При розгляді судом справи про розірвання договору найму (оренди) житла на підставі руйнування чи псування житла, суди встановлюють масштаб майнової шкоди, що була спричинена.
Розірвати договір оренди житлаСлід зазначити, що «шкода» категорія оціночна, тому у випадку спричинення наймачем шкоди, в результаті чого зменшилася ринкова вартість житла, суд може піти двома шляхами:
судом приймається рішення про розірвання договору та виселення наймача з житла або
за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом року, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.
Відповідно до ч. 4 ст. 825 ЦК України, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.
Використання житла не за призначенням
Таким чином, третім “правопорушенням”, яке тягне розірвання договору найму (оренди) житла та виселення є використання наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає житла не за призначенням. Строгий цільовий характер договору найму (оренди) житла, тобто зобов’язання цільового використання житла та заборона його використання для промислового виробництва зазначається у ст.ст. 383, 815 ЦК України.
Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України, власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Згідно з ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під використанням житла не за призначенням розуміється використання житла для промислового виробництва, а також використання житла для інших цілей непромислового характеру, що порушує права та інтереси інших осіб. При цьому, житло, що призначено для проживання в ньому, неможливо використовувати для промислових чи господарських цілей без його переобладнання, наприклад, у склад чи майстерню. Таке самовільне переобладнання житла може привести до руйнування або псування останнього, що слугуватиме ще одною підставою для розірвання договору та виселення наймача з житла.
Порушення прав та інтетесів сусідів наймачем
Розірвання договору найму (оренди) житла на підставі систематичного порушення прав та інтересів сусідів, який здійснюється у судовому порядку з послідуючим виселенням наймача та інших осіб, за дії яких він відповідає є останньою мірою захисту цивільних прав наймодавця, що передбачена ч. 4 ст. 825 ЦК України. Для дострокового розірвання договору та виселення правопорушників треба щоб систематичне порушення прав та інтересів сусідів було виражено в активних умисних протиправних діях, що систематично, тобто два та більше разів заподіюють шкоду сусідам, або, самому наймодавцеві, якщо предметом найму є частина будівлі або частина квартири, де проживає останній.
Таким чином, суб’єктами, права та інтереси яких порушуються, в даному випадку, можуть бути як сусіди, так і сам наймодавець – власник житла.
Задоволенню позову за цією підставою та виселенню передує необхідність проведення низки попередніх заходів. Як вбачається із закону, спочатку наймодавець зобов’язаний попередити наймача про необхідність усунення порушень. У разі їх повторення після попередження наймодавець має право вимагати розірвання договору. Порушення прав та інтересів зазначених осіб як правопорушення необхідно розглядати у сукупності таких елементів як протиправна поведінка, шкода у вигляді вчинення сварок, скандалів, дебошів, з використанням нецензурної лексики, що принижує гідність особи, навмисного спричинення тілесних ушкоджень, навмисного порушення правил проживання, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час тощо. Протиправна поведінка виступає у якості дій, що порушують крім нормативних актів також загальні правила поведінки та співжиття. Судом у даному випадку встановлюється, що здійснені протиправні дії носять шкідливий характер, при цьому здійснені вони два або більше разів, і подальше проживання наймача у найомному житлі неможливо.
Слід зазначити, що докази про здійснення протиправних дій наймача, що порушують права та інтереси інших осіб повинен надати до суду наймодавець. Такими доками можуть бути офіційні підтвердження протиправних дій наймача, що порушують права та інтереси інших осіб, як акти, протоколи, судові рішення тощо. Таким чином, якщо попередження наймодавця залишено наймачем без уваги, і у наймодавця є документальні докази систематичного порушення наймачем прав та інтересів сусідів, тільки тоді він має право вимагати розірвання договору найму житла у судовому порядку.
![Захист прав наймодавця при розірванні договору найму (оренди) житла [як розірвати договір оренди житла наймодавцю?]Усім ...](https://img4.juridipedia.com/916/695/171291539166951.jpg)
