23/02/2022
Вкладення коштів у нерухомість вважається давнім та ефективним способом їх інвестування. Відповідно, існує чимало варіантів інвестування у нерухомість. Згідно з Законом України «Про інвестиційну діяльність» інвестування будівництва об’єктів житлового будівництва може здійснюватися лише через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва.
На практиці, у більшості випадків, інвестування у нерухомість реалізується у таких формах як:
- купівля-продаж майнових прав. Майнові права на нерухомість у такому випадку вважаються правом на одержання цієї нерухомості у власність у майбутньому (після введення в експлуатацію). Майнові права на нерухомість не є правом власності, оскільки об’єкта ще не існує. Відповідно, після введення об’єкта інвестування в експлуатацію інвестор отримує нерухомість за актом прийому-передачі, а надалі оформлює відповідні правовстановлюючі документи і набуває об’єкт інвестування у власність;
- договір пайової участі особи у житлово-будівельному кооперативі. Для вступу у кооператив необхідно написати заяву (заключити договір) і внести у визначений строк пай (внесок). Членами кооперативу є повноправні члени (зазвичай, особи, які заснували кооператив) та асоційовані члени. За загальним правилом, у виконанні даного договору беруть участь забудовник (повноправний член кооперативу) та інвестор (асоційований член кооперативу). Інвестор вносить кошти на зведення об’єкта нерухомості і розмір даних коштів дорівнює вартості квартири, яку інвестор у подальшому отримає у власність. Забудовник бере на себе зобов’язання щодо отримання землі для будівництва та безпосередньо будівництва, хоча може підключати для цього й підрядників;
- форвардний контракт. Участь у форвардному контракті беруть забудовник, компанія з управління активами (діє в інтересах інституту спільного інвестування) і відповідно інвестор. На першому етапі на товарній біржі укладається форвардний контракт між забудовником та компанією з управління активами. Далі відбувається укладення форвардного контракту між КУА і інвестором (покупцем – фізичною особою), також укладається договір купівлі-продажу майнових прав інвестором у забудовника. Таким чином, кошти інвестора умовно розподіляються на 2 групи – за оплату форвардного контракту та за купівлю майнових прав. Придбавши майнові права на нерухомість інвестор у майбутньому отримує речові права – право власності на нерухомість.
- емісія цільових облігацій. Даний вид інвестування передбачає укладення двох договорів. Перший – купівля-продаж облігацій, другий – договір резервування або бронювання. Тобто, спочатку інвестор – він же покупець купує пакет облігацій (кількість облігацій розраховується відповідно до площі квартири), після купівлі у інвестора виникає право вимоги до емітента. Відповідно надалі укладається договір резервування, згідно з яким забудовник резервує об’єкт нерухомості за інвестором. У встановлений термін інвестор пред’являє до погашення пакет облігацій шляхом обміну їх на об’єкт інвестування.
Які ризики має інвестор вкладаючи кошти у будівництво нерухомості?
Загалом, найпоширеніші проблеми, які можуть очікувати на інвестора – невиконання зобов’язань або неналежне їх виконання, як, наприклад, прострочення строків будівництва нерухомості. Так, особа, яка, до прикладу, бере пайову участь у житлово-будівельному кооперативі вносить пай і отримує майнові права на майбутню нерухомість, право власності на об’єкт інвестування вона отримати не може, оскільки об’єкта у цілому ще не існує. У відповідності до цього, член кооперативу повинен очікувати на завершення будівництва та введення нерухомості в експлуатацію.
З метою недопущення ймовірності тривалого очікування завершення будівництва варто звернути увагу на такі аспекти як:
- наявність дозвільних документів на будівництво (дозвіл на забудову на відповідній земельній ділянці, плани проектування і так далі);
- наявність ліцензії на здійснення будівельних робіт, наявність повноважень осіб на підписання документів з інвесторами;
- строки виконання, зазначені у договорі, зокрема, строки сплати внесків членами кооперативу, строк виконання робіт забудовником та строк здачі об’єкта нерухомості в експлуатацію);
- відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору.
Значним ризиком для інвестора, зокрема, є можливість стати жертвою схеми подвійного продажу квартири. Так, навіть Велика Палата Верховного Суду у постанові по справі №359/5719/17 від 14 вересня 2021 року зазначає, що розгляд даної справи Великою Палатою був обґрунтований тим, що:
….«наявна різна судова практика у правовідносинах щодо інвестування у об’єкти нерухомості, що дає можливість забудовникам продавати одній й ті ж самі об’єкти нерухомості по декілька разів, отримуючи прибутки та залишаючи громадян України без своїх грошових коштів та без інвестованого нерухомого майна»…
За таких умов стає очевидно, що необхідність захистити свої права на проект об’єкта нерухомості є пріоритетом для інвестора.
Отже, постає питання захисту та забезпечення своїх прав на об’єкти інвестування.
Як вже було зазначено, у випадку з інвестуванням у кооперативі, наприклад, особа набуває майнових прав стосовно об’єкта нерухомості, що по суті не є правом власності, так як об’єкта не існує. У зв’язку з цим, постає необхідність у захисті своїх майнових прав. З цього приводу склалася вже доволі широка судова практика, національні суди при цьому постійно посилаються на рішення Європейського суду з прав людини. У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року № 359/5719/17 є посилання на чималу кількість рішень ЄСПЛ, зокрема, рішення по справі «Н.К.М. проти Угорщини», у якому ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права. У цьому ж рішення Верховний Суд наводить наступні положення:
… «Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)»
Тобто, загалом, особа може звернутися до суду за захистом своїх майнових прав, у випадку, коли вона виконала усі зобов’язання, передбачені угодою сторін.
Наразі готується до другого читання законопроект № 5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, що можливо зробить процедуру захисту прав інвестора на проект об’єкта нерухомості більш простою та доступною.
