小代書粉絲團

小代書粉絲團 毅誠地政士事務所所長
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某建經公司蠻有心的某年送的生日禮物竟然是"客制化貼圖"主角除了海代還有我們家的江小熊但我們自己很少用啦(因為太害羞了~)
04/09/2026

某建經公司蠻有心的
某年送的生日禮物
竟然是"客制化貼圖"

主角除了海代
還有我們家的江小熊

但我們自己很少用啦
(因為太害羞了~)

03/09/2026

新代書的迷思

剛入行我就立定志向
做個"全方位"的代書

什麼問題我都會
什麼案件我都接

所以開始了一段漫長的自我訓練

不過很快的就會發現
地政這個領域 你很難全學會

這年頭
不要說你目標是王進祥
連鄭竹祐都距離你很遠

很多案件你沒辦過 沒摸過
你就是不會操作
比如浮覆地 時效取得所有權

有時也會囿於你處在的地區或環境
限制你接觸案件的類型
比如身在台北 很少碰到耕地農舍
頂多會點皮毛 但很難學到精通

也有些類型是聽起來很厲害
接觸後才知道不合自己口味
比如第一次登記
我每次學每次睡

而且也不喜歡建商那種
催逼到極點的感覺

或者像祭祀公業跟地清
我認為這類案件只會越來越少
(因為幾乎不可能再新增)
等我進去學到精通時
可能紅利期也結束了

至於仲介代書
也是忍耐簽了兩年約後
才十分確定自己不想作

剛開始想得很好
"我全都要~"(豹頭)

後來變成
"靠 這也不想要 那也不想要"

有很長一段時間苦惱
自己該往哪個方向走
好像每個領域都擠滿了人

要透過漫長地摸索跟選擇
才能慢慢找到自己的定位

其實
不需要在每一方面贏過所有人
(實際上也不可能)

你只需在某個領域
取得相對領先就好

有時是專業 有時是知名度
有時是口碑 有時是人脈

會做案件 是很重要
但也只占代書工作的一部分
而不是全部

因為你不需要全都會
只要找到合適的人合作就好

就像你也不需要
全世界的人都喜歡你
只要客戶喜歡你就好

02/09/2026

退仲介回饋金是這樣
一家代書退 家家都要退
一家加碼 大家都得跟上

到後面退錢還不夠
還要提供免費服務
幫忙抄表結水電瓦斯等

所以市場往往這樣
取決於最弱的那一環
有人退讓 大家都得退讓

讓到仲介都覺得
"這本來就是代書應該做的"

你以為代書還是
土地登記專業代理人?
原來是結水電專業代理人啊

付費諮詢也是這樣
如果同業間都有這樣的概念
"專業有價"
那客戶也會覺得這是應該的

就像跟律師諮詢
應該沒人覺得不用付費
(雖然偶而還是有人會凹啦~)

可能很多人覺得 不收諮詢費
是一個招攬業務的重要手段
要收費 客戶可能就跑了

這我也認同
很長一段時間 我也是這麼想的

但免費 跟暫不收費(或折抵)
其實是一段模糊的空間

這取決於你對自己的看法
以及客戶(市場)對你的看法

你對自己的服務品質 評價如何?
你對自己的專業能力 評價如何?
你對自己的時間成本 評價如何?

這些問題
放到市場上測試後會發現

你可能對自己的評價過低
早就應該要開始收諮詢費了

也可能沒甚麼客戶買你單
原來我只是自我感覺良好
那也沒關係 就繼續努力吧

專業有價 不是死要錢
連簡單問一句都要收錢這樣
而是讓傳統的商業模式翻轉

因為如果你沒料
一毛錢也沒人會願意付給你

但如果你明明有料
但習慣看低自己 那就沒救了

客戶付我錢 是因為我便宜
客戶付我錢 是因為我值得
你想成為哪一種?

01/09/2026

陽台補登
算是很基本的案件

但現在很多地所
都直接提供民眾懶人包
所以這類業務越來越少

有些仲介業務
還會"免費"幫客戶跑
當作是種"客戶服務"
(但我很討厭這種)

也有些眼尖的投資客
看屋時發覺應該能補
也不會告訴屋主
等買下後
這就變成他們的利潤

當然 還是有些人沒時間
或者遇到一些障礙
才會委託代書來跑

入行前兩年時
我在事務所外面LED跑馬燈打
"補一坪賺一坪" 效果超級好
每個月都能接一兩件補登
算算兩年累積數十件以上

單筆代書費雖不高
但案件單純 不會有交易糾紛
又可以累積客戶

也學到很多不同樣態
畢竟不是每件都能補

有的是陽台已包含在主建物面積
有的是竣工圖沒有陽台字樣
有的是現場違建 可能被報拆

還有那種補登時才發現
房子蓋歪了 陽台垂直投影面積
會落在基地外 補的話會被註記

還有一樓到底可不可以補
也是當時研究好久的題材

陽台補登有個特性是
該棟樓若有一間能補
同棟甚至同一排 大概率也都能補
這也是一種開發案件的方式

看哪邊有補登過的
我就去拜訪或印傳單投信箱
往往也能再收案件

隨著時間經過
這類案件會越來越少
偶而接到一件 還是蠻有趣味的

31/08/2026

每年都很多新人在問
該從哪種事務所開始?

以現在的景氣看
除非你條件超群
不然就是先求有 再求好

你現在待的位置
不見得就是永久

有時是你不想
有時是你不適合

但真正投入過一年以上
才能確認自己要或不要

有的人進大公司
享受光環 卻也被規約綁住

有的人進建設公司
沒多久又匆匆出來了
因為有很多不可名狀的事

有的人很想學第一次登記
進去了發覺只能學到部分
因都被同事刻意蓋步

有的人想馬上起步賺錢
跟仲介往來又覺得痛苦
每天嘴巴說不要
但身體又很誠實去等約

有的人想學特殊案件
學會了才發覺
最重要的是案件來源
不然只是幫老闆打工

代書生涯很長 沒有標準答案
就是邊學習 邊了解自己
邊定位自己 看在這個領域上
能提供社會什麼價值

所以過程中
你可能會經歷一些變動
或者對環境失望而離開

但滾石不生苔
如果太常換來換去
又很難累積老客戶

所以未來想要有所成
還是得在某一天起咬緊牙關
堅持在那邊 讓客戶永遠找的到

30/08/2026

上週腸胃炎 在家滾來滾去
想看個電視 連片名都變了

"屎神"
"主君的大腸"
"我的荒唐挫賽"
"賽的迫降"
"雖然是腸胃炎但沒關係"
"無法抗拒的拉"

看來我真的病得不輕
(這周終於康復了~)

30/08/2026

有時在網路看到一些民眾
詢問土地法34-1的問題

我都一律建議對方
花錢找有實務經驗的代書諮詢

這個建議是給民眾
同時也是給同業的

有時你的一個舉手之勞回復
會讓人家誤以為
"阿不就只是這樣而已"
"其他代書還在那邊裝神弄鬼"

但每個問題的背後
都有許多的但書跟背景要注意
其他代書不是因為不懂才不回
而是基於專業考量 而不輕易答

你的一個帥氣回復
又沒講清楚法律關係
容易產生許多後遺症

甚至變迴力鏢 打中未來的自己

常見的是在攻防戰中
教人設高額抵押權
但沒談到虛偽不實的法律風險

好像是幫人解決眼前的問題
其實是埋顆炸彈在未來引爆
(都是某某代書教我的)

因為專業人士的責任
絕對不是看眼下能否過戶完成
很多人都是案件結束後
被利害關係人提起告訴而判刑

代書手上有的工具和知識
威力很強
也就表示不能欠缺考慮的隨便濫用

雖然34-1的法條跟執行要點
任何人都上網查的到
但實務操作完全另外一回事

光一個優購的通知送達
就很多眉眉角角
他共有人是生 是死
是下落不明 還是遷居國外
處理的方式都不相同

你還以為例稿抄一抄
去郵局寄存證信函就行了?

如果連我們常在做的人
都還需要不斷跟老師請教
或跟同業互相討論 才能有把握

表示這並不是像什麼繼承 傳承
遺產稅之類 談到爛大街的技能

要求付費諮詢
除了專業有價外
同時要求客戶提供完整訊息
你的專業判斷才能具體有效
而非隔空抓藥

這也是少數
暫時不會被AI取代的業務
大家要好好惜售
而不是賤賣進而自絕後路

29/08/2026

有人問說
可以在同一家店裡
又當不動產經紀人
又當特約地政士嗎?

好像法條沒直接說不行
不過在簽契約時

經紀人章蓋的是你
承辦地政士也是你
感覺就是哪裡怪怪的

好處是出事時
經紀人的身分可以主張
你全程有在場監督(的確)

壞處是責任也全包
法院傳你一個到場就好

當然實務有店頭凹代書說
你經紀人牌便宜租(借)我們
以後我們店的案件都找你簽
這樣的交換條件
不過後來大多食言而肥

其實不少人這兩張牌都有
但多半只會專注在某一個領域

而另外一張牌只能算加分
請不要當真

像很多業務號稱有地政士牌
但沒有下來浸淫個幾年
其實根本不會操作實務

反過來也是
有不動產經紀人牌
但沒有房仲實務經驗
(靠形式上的一年營業員資格換照)
哪可能看得出人家在搞什麼花招

28/08/2026

回想起來新人的前兩年
其實是最幸福的
因為單純

腦裡只想著工作跟學習
即便犯了錯 也是幸福的

慢慢的 客戶越來越多
經驗越來越豐富後
各種"雜音"也雖著變多

有時是個人的
健康或者情緒問題
讓你躺上幾天什麼也不能做

有時是家庭的問題
財務或者關係緊張
讓你忙著救火
幾天都進不了公司做事

雜音一直都在
只是新人時 會把它放在最後
眼裡只有衝衝衝

等似乎站穩腳步後
雜音才開始嗡嗡嗡

年資越高 煩惱也變多
總會忍不住比較
同時入行的某某
現在業績已經做得多好又多好了

也會感嘆 哪些人已經消失
自己至少沒有走到那個下場

現在的處境縱然不壞
但卻不上不下的
沒有甚麼突破的機會
這樣下去
十年後的自己 又會在哪呢?

煩惱一陣子 被案件和電話淹沒後
就先放在一邊 等空下來再來煩惱

成長從來就不是一條直線
而是像狗狗一樣
需要來來回回的折騰幾遍

27/08/2026

新手代書陸續進入職場
應該怎麼學 向誰學?

我覺得你的第一個老師
就是公司的助理 外勤

打基礎的階段
很少老闆能手把手帶你
通常就是給個方向
一段時間後驗收

自己瞎摸索是很花時間的
特別代書工作細節又很多
這時就要向那些
比老闆更熟悉流程的人請教

我的觀念裡
代書跟助理 外勤
只是分工的不同 而沒有職位的高低
誰手上的活做得好 誰就是老大

這叫 "報到有先後 案件有專攻"
絕對不是 "不恥下問"(有牌沒比較上等)

你的牌才剛拿到 根本沒生產力
何況也不知道你能待多久
別以為自己多了不起
畢竟外面還有一千多個人備選

所以LP捏著
也要抱緊這些大哥大姐大腿
嘴巴甜一點 沒事多請下午茶
(雖然很多人年紀會比你小)
對往後的代書生涯 絕對有好處

當然 有很大的機率
會遇到老油條的助理
喜歡欺負新人的主管
過程會讓你覺得不舒服
但這就是社會化的一環

如果連家中這幾尊都搞不定
就不用想到外面拜訪仲介了

很多代書做了一兩年
簽約是會簽了 但流程管控一蹋糊塗
客戶問什麼 都說找助理
因為習慣都交給人家做

除非你的業務能力頂天
不然你的代書生涯 可能也就這樣了

缺乏自主控案能力 老闆很好控制你
特別是仲介代書業很多這種類型

"只要簽約 什麼都不用做(學)"

聽起來很棒 備感尊榮
卻是個既危險又甜美的舒適圈

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