13/07/2026
🏠 繼承的房子要賣，要繳多少房地合一稅？
「爸爸以前買 5,000 萬，我現在賣 6,000 萬，那不就是賺 1,000 萬嗎？」
這個想法很常見，但在房地合一稅裡，這樣算很容易誤判。
尤其是繼承取得的房地，若是走新制，稅法上不是直接用「被繼承人當初買多少」當你的取得成本，而是要看繼承當時的房屋評定現值、公告土地現值的房地現值當作成本，以及後續可減除項目。
📊 案例情境：
甲爸 2021 年買房，買價 5,000 萬，貸款 7 成，也就是 3,500 萬。
2023 年 4 月，甲君繼承這間房子。
繼承時房地現值是 1,500 萬。
2023 年 6 月，甲君想用 6,000 萬賣掉。
❌ 很多人的錯誤算法：
「爸爸買 5,000 萬，我賣 6,000 萬，只賺 1,000 萬，再扣一點費用，稅應該不高吧？」
這就是最容易出事的地方。
繼承的房子，若爸爸取得時間在104年12月31日後，出售時不是直接拿爸爸當初的買價當成本。
而是用繼承時的房地現值當作取得成本。
✅ 正確的計算邏輯：
繼承房地出售時，通常要先看幾個項目：
① 繼承時房地現值：1,500 萬
② 貸款超過房地現值的部分：3,500 萬 － 1,500 萬 ＝ 2,000 萬
③ 相關費用：例如仲介費、代書費等，假設 150 萬
④ 土地漲價總數額：這個也可以再減除，前次地價以繼承時的公告土地現值為準
所以交易所得稅基
＝ 6,000 萬
－ 1,500 萬
－ 2,000 萬
－ 150 萬
－ 土地漲價總數額
＝ 2,350 萬 － 土地漲價總數額
這裡要特別注意：
扣的是「土地漲價總數額」，不是直接扣土地增值稅稅額。
很多人會把這兩個混在一起，但它們不是同一件事。
再看持有期間。
房地合一稅新制下，繼承取得的房地，持有期間可以合併被繼承人的持有期間計算。
甲爸 2021 年買入，甲君 2023 年 6 月出售，合併後持有期間落在超過 2 年、未逾 5 年的級距，適用稅率 35%。
所以房地合一稅額不是直接寫死 822.5 萬，而應該是：
（2,350 萬 － 土地漲價總數額）× 35%
如果土地漲價總數額是 0，才會接近 822.5 萬。
因為很多人會同時犯兩個錯。
第一個錯，是以為可以用「爸爸當初買價」當成本。
第二個錯，是計算房地合一稅時，漏掉「土地漲價總數額」。
前者會讓你低估稅負。
後者則可能讓你高估稅負。
繼承房產最麻煩的地方就在這裡：
它不是單純用買價減賣價。
你要看的是：
繼承時房地現值
貸款餘額
可認列費用
土地漲價總數額
持有期間
適用稅率
每一個項目都會影響最後稅額。
所以繼承房產要出售前，千萬不要憑感覺自己估。
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