05/09/2026
❙ 爭點：建物占有人是否為土地占有人，是否應負不當得利返還責任？
▪️最高法院111年度台上大字第932號大法庭裁定
本裁定之基礎事實略為，訴外人B所有之單一建物無權占有上訴人A與他人共有之土地，B將建物全部出租予被上訴人C，A於對B拆屋還地及請求不當得利勝訴確定後，另依民法第179條規定請求C返還占有使用土地相當租金之不當得利。
本件法律爭議有二：（一）單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人是否為土地占有人？（二）承上，該建物占有人對土地所有人應否負不當得利返還責任？就上開二爭點，大法庭於115年6月12日裁定，均採肯定見解。
主文一：單一建物無權占有他人之土地，非建物所有權或事實上處分權人之建物占有人，為土地之占有人。其理由略為，占有依民法第940條規定，係對於物有事實上管領力之事實，除客觀上須依一般社會觀念，足認物於一定空間、時間上具有屬其實力支配下之客觀結合關係外，主觀上亦須具備占有之意思，惟該意思僅須為事實行為之管領意思即自然意思為已足。建物不能脫離土地而存在，建物所有人交付建物予他人占有而自己間接占有建物時，亦併同移轉建物坐落土地之占有，該他人對基地在空間上有一定之結合關係、時間上有相當之繼續性，並排除他人對土地之干涉，而取得對土地事實上管領之力，且依一般社會觀念，其主觀上通常亦得認識對基地空間有支配管領之力而有占有之意思；況且，否定說一面肯認土地所有人得依民法第767條第1項規定請求建物占有人遷出，一面又謂建物占有人未占有土地，理論上已非一貫，且於無法一併請求建物所有人拆屋還地之情形（例如建物所有人不明），將使土地所有人無從對建物占有人行使物上請求權，顯然違反物權法對所有權之保障。
主文二：上開建物占有人除為土地善意占有人外，應依不當得利之規定，返還使用土地之利益予土地所有人。理由是，承認權益侵害型不當得利，認建物占有人受有使用土地之利益，侵害應歸屬土地所有人之權益內容，惟應否返還仍視其取得使用利益有無法律上原因、有無保有該利益之正當性而定：依民法第943條第1項、第952條規定，善意占有人所行使之權利內容有得為占有物之使用收益者，即受適法權利之推定，承租建物者所行使之租賃權，其內容包含建物坐落基地之占有，即推定其適法有此租賃權而得為土地之使用，其使用所獲得之利益即有法律上原因，對土地所有人不負返還義務；此外，善意占有人就其占有有無本權並無查證義務，主張善意者無須負證明之責，應由主張其為惡意或原為善意而轉為惡意者負舉證責任；反之，非善意占有人依第952條反面解釋不得為占有物之使用、收益，自應依第179條等規定返還使用土地之利益予土地所有人。
▪️協同意見書
周舒雁法官提出、鍾任賜法官加入之協同意見書，除補充否定說之駁論外，並就裁定未及處理之責任關係為說明。就前者，其指出否定說自己承認建物占有人搭便車獲得使用基地之反射利益，等於不否認得利，卻謂一概毋庸返還，並未周延；且否定說既認建物占有人僅接近占有輔助人，何以又得作為遷出請求之對象；於土地與未登記建物同屬一人、建物返還請求權罹於時效之案型，依否定說土地所有人將對占有人束手無策；以及對惡意占有人何以仍受保護、毋庸返還，迄未提出理論說明。就後者，建物占有人善意時，依民法第952條得為占有物之使用，對土地所有人不成立不當得利，應由土地所有人向非善意之建物所有人請求返還，不生雙重獲利或雙重求償之問題；至於兩者均非善意時，則各依第179條負返還使用利益之義務（按：不真正連帶關係）。另裁定雖以單一建物為基礎事實，惟區分所有建物之占有人於通常情形亦符合占有土地之要件，且承租一部或住宿旅館者仍受善意推定，無否定說所憂人人遭追償之虞。
鍾任賜法官提出、盧彥如、林金吾、周舒雁法官加入之協同意見書，則就非屬提案爭議之民法第959條適用問題補充意見：本裁定主文二既以善意、惡意區分建物占有人應否返還使用利益，善意占有人究於何時轉為惡意，即成為不當得利起算與數額計算之關鍵，惟此非大法庭審理之範圍，裁定未表示見解。民法第959條第1項以「確知」無占有本權為惡意之定義標準，且占有人無查證本權之義務（修法理由參照），確知應由主張或抗辯惡意之回復占有者負舉證責任；第2項之文義卻未以確知為要件，凡本權訴訟敗訴者，均自訴狀送達日回溯視為惡意。然而，倘仍沿襲民法第959條修正前之看法，不問善意占有人嗣因客觀事實足認其確知自己無占有本權，均自訴狀送達日起視為惡意占有人，則與第1項規定發生規範目的之衝突，或形成評價不一之情況。故第2項應限縮解釋為第1項之補充規定，僅適用於能證明占有人於訴狀送達前或同時已確知無本權、惟無法證明確知具體時點之情形；能證明時點者逕依第1項起算；至於連確知狀態均不能證明者，最遲至敗訴確定時始轉為惡意。此於建物承租人尤然，其非本權訴訟當事人，訴狀非向其送達，第2項自無適用餘地，原則上應遲至其確知建物所有人敗訴確定時始轉為惡意，此前之使用利益均毋庸返還。
魏大喨法官之協同意見書對主文一及其理由敬表贊同，對主文二則僅贊同結論而不能全部贊同其理由。其支持裁定將占有利益與使用利益分離看待，並肯認裁定明確採納權益侵害型不當得利、朝德國法及非統一說方向發展之立場，惟認為善意占有未必即等於不當得利法上之「有法律上原因」（按：與通說見解不同），善意占有人得否保有使用利益，仍應視個案具體情事判斷，不宜逕以第952條之善意與否劃分，而應回歸不當得利之衡平法性格：而於本件案型，建物承租人既已給付建物租金，一般常情不會將無權占用基地之風險納入議價考量，再令其負擔使用土地之費用顯屬過苛，僅在此範圍內贊同主文二之結論。
▪️不同意見書
鄭純惠、彭昭芬、吳青蓉、張競文、陳麗玲五位法官共同提出不同意見書，就主文一、二均表反對。以參與評議之十一位法官計，本裁定實係以六比五之些微多數作成。其理由有三：
首先，占有乃涉及社會通念之不確定法律概念，事實上管領力之內涵隨時代變遷而可能更易，其認定須綜合物理支配力、空間排他性、時間持續性、外部公示性、法律權源表現及社會認知度等多維度因素，原則上屬事實審法院之判斷餘地，最高法院基於法律審之本質，宜具體化客觀審酌因素以建立判斷原則，不宜逕認建物占有人即為土地占有人；此外，多數說僅以物理層面之客觀結合關係為據，未闡述如何斟酌所謂「法律上重要性」（具一定法律關係或法律秩序），復未說明現行民法以土地與建物獨立分權所建構之體系價值何以對社會交易觀念不生影響，論證理由似未盡充分。
其次，占有本身之利益與使用收益之利益乃係不同概念，61年台上字第1695號判例所稱相當於租金之利益，須占有人就標的物具有可能使用收益之客觀利用價值始足當之。以建物占用方式取得土地排他性經濟利用權者為建物所有人，其將建物交付他人使用，在建物直接占用土地之外觀未改變前，仍為基地之直接占有人，而建物占有人通常僅被認為係建物內部空間之使用者，依一般社會觀念難認房屋占有人能就基地獲取客觀之利用價值，故依社會通念可能獲得土地使用利益者為建物所有人，非占有建物之人。
最後，自社會效果觀之，多數說恐使以租、借關係取得房屋使用權之社會多數，陷於除給付房租外另遭地主求償之不安；且民事訴訟採辯論主義，倘建物占有人堅稱僅使用建物而未使用土地，法院如何逕認其係行使何項受推定之權利而屬善意占有土地進而令土地所有人就惡意負舉證之責，亦非無疑義。
▪️學說見解
王千維教授就本件相關爭點提出理論架構，重點整理如下：
第一，就建物占有人何以同時占有基地，其提出「法律上重要性」之判準。對物雖有事實上管領力，卻不具法律上重要性者（如消費者試穿衣物、試駕新車），不成立占有，蓋此類管領力僅具暫時性；反之，定著物依民法第66條第1項及釋字第93號解釋，具固定性、繼續性及獨立經濟性三項特徵，定著物直接占有人透過占有定著物，對基地所形成之管領力亦同具此三項特性，非屬暫時性之管領，自具法律上之重要性，足徵其主觀占有意思，故對基地成立占有。
第二，占有、使用、收益三者應嚴予區別，互不為前提。一方面，有權占有人未必有使用收益之權，如民法第591條所定寄託之受寄人，雖屬有權占有，原則上不得使用寄託物；他方面，縱未成立占有，仍可能享有使用利益，如至老師家練琴之學童、試駕新車之消費者、借宿友人客房之親友，對琴、車、客房雖有一定管領力，卻不具法律上重要性而不成立占有，然其等仍皆實際享有使用利益。準此，縱依否定說所認，建物占有人對基地未成立占有，惟其所受基地之使用利益乃直接來自基地所有人之財產，自具直接因果關係。換言之，縱未成立占有，仍有取得物之使用利益、進而成立不當得利之可能。
第三，善意占有人得否免除使用利益之返還，非僅繫於善意本身，更繫於其所行使權利之範圍。民法第952條規定，善意占有人係於「推定其為適法所有之權利範圍內」得為使用收益，故縱屬善意，仍須其主觀上認定所享有之權利內容涵蓋物之使用，始有使用之權。以最高法院103年度台上字第2578號案為例，甲之A地及花棚遭法拍由乙拍定，A地嗣由乙讓與丙，甲則始終占有、使用該花棚，並抗辯拍賣為買賣之一種、花棚未經點交，其為尚未交付之出賣人而屬有權占有。然而，王千維教授指出，甲應明知A地所有權已歸丙，故為惡意無權占有人；且縱甲不知A地已移轉於丙而屬善意，惟其主觀上所認定占有A地之本權係甲與乙間之買賣關係，此一買賣關係並未包含使用花棚及A地之權，故縱為善意，依第952條仍無使用A地之權，應對丙負非給付型不當得利返還責任。
陳忠五教授認為，通常情形，房屋占有人支配利用房屋，兼有支配利用其坐落土地之意思，其與土地於空間上有密切結合關係、時間上亦具相當繼續性，衡諸一般社會觀念，應認同時占有坐落土地。從而房屋占有人與房屋所有人均受有使用土地之利益，為多數受益人，應各按其所受利益部分，分別對土地所有人負不當得利返還責任，不生共同不當得利之連帶返還問題。
至於房屋占有人所受利益與土地所有人所受損害間之因果關係，陳忠五教授指出，最高法院向來多採「直接因果關係說」，以利益與損害是否基於「同一原因事實」為斷。房屋占有人受有使用土地之利益，土地所有人受有使用利益歸屬上之損害，均出於同一「使用他人之物」之原因事實，顯具直接因果關係。除直接因果關係說外，其並主張權益歸屬秩序上「何人應享有權益內容」，即所謂「權益歸屬說」，亦得作為「致」何人受損害之判斷標準，兼有界定不當得利返還請求權人之功能。土地之使用收益權能既依法歸屬土地所有人，房屋占有人占用土地所受利益即應歸屬而未歸屬於土地所有人，自亦應解為「致」土地所有人受有損害。
▪️參考資料
王千維，占有與使用利益──評最高法院103年度台上字第2578號民事判決，月旦實務選評，第6卷第5期，2026年5月。
陳忠五，不當得利法上的利益與損害概念－最高法院109年度台上字第1938號判決簡析，台灣法律人3期，2021年9月。
