啟平房產日誌

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我是林啓平，幸福向前行，不論有幾坪，啓平放感情。

只要您有不動產買賣需求
都交由啓平，為您來擺平

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17/09/2026

頭期款少準備一成！不錯不錯！
第二戶購屋貸款🔥 6成 ➜ 7成！

央行願意半年內連續鬆綁兩次
某種程度也代表前陣子的房市……

08/09/2026

我現在換到新店央北上班囉！！🙌

主要是因為小孩的關係，每天接送、顧家庭，
想一想還是不要把太多時間花在通勤上～
加上我自己就住央北，所以乾脆把工作重心也一起移回新店！

沒想到換過來之後成績還不錯～
7月成交業績60萬+
8月成交業績直接破百萬🎉

也真的很謝謝這段時間願意把房子交給我，
或是介紹朋友給我的客戶～

目前我手上也還有不少央北的房子正在出售，
自己住這邊、工作也在這邊，
現在真的是每天都在央北打轉（每天都去餐車覓食～）

所以不管你是社區鄰居、小孩同學的爸爸媽媽，
還是之前我有去拜訪過的屋主～
以後在央北遇到我可以打個招呼

接下來就在新店好好努力啦！
有央北的房子想買、想賣，都歡迎找我🙌

17/07/2026

最近想買房？先把這張存起來！🤣🤣

18/06/2026

第二季理監事會議結論：
央行維持政策利率不變；房市信用管制「沒有再加碼」。

白話文就是：

楊金龍總裁繼續「觀察為主」。

而現在的房市好像也是如此，

買方觀察、賣方觀察，

央行也觀察。

看來大家都很有耐心欸~~~~~

那啟平繼續幫各位追蹤市場變化吧XD

20/05/2026

「未保存登記建物＋舊制土地」怎麼課稅？

最近有客人問我一個很特別的案例，分享給大家參考👇

老媽媽在民國99年時，
幫大兒子買了「台南土地＋未保存登記建物」。

後來在民國110年，
『僅』把上面的「未保存登記建物」
用30萬元賣給了小兒子。

最近一家人準備出售，
問題來了：

「這樣到底要課什麼稅？」

答案其實很多人會搞混。

📌 先講結論：

因為土地是在「民國99年取得」，
屬於房地合一稅上路前取得，
所以土地部分適用「舊制」。

而未保存登記建物，
原則上通常不太有價值認定，
因此當年移轉給小兒子的30萬元，
通常可以作為建物成本依據。

也就是說：

✅ 建物部分：
可用當年30萬元作為成本基礎。

✅ 土地部分：
因為屬舊制土地，
會依「土地公告現值 × 當地核定比例」
計算財產交易所得。

以台南來說，
目前大約抓公告現值的25%左右，
再併入隔年的綜合所得稅申報。

⚠️ 另外很多人會漏掉：
土地出售時，
還會有「土地增值稅」問題喔！

很多長輩以前買的老房子、
鐵皮屋、未保存登記建物，
其實一牽涉到贈與、買賣、繼承，
稅務都比想像中複雜。

真的不要等到要賣了才開始研究😅
有時候光取得時間不同，
稅制就差很多。

（以上為一般案例分享，
實際仍需依個案與稅務機關認定為主）

17/05/2026

新店央北重劃區
國泰建設屋齡僅3年

市場超稀有「兩房＋坡道平面車位」
而且是現在央北很少見的親民總價：
「2588萬」

優勢
🩷高質感裝潢
🩷社區規劃均質坪數
🩷永久棟距正面600坪中庭

權狀32.66坪｜主建物14.21坪｜附屬建物1.34坪

現在央北新案單價基本都站上百萬，
這種國泰建設＋裝潢完成＋兩房平車的條件，真的賣一間少一間。

詳洽啟平０９３５－０１１７８５

02/04/2026

今天聽朱楚文財經主播/主持人
講「提問力，決定你的財富潛力」，很有感。
會問的人，被看見；不會問的人，只剩努力。
更重要的是，
「別人不是因為了解你而喜歡你，而是因為感覺被理解。」
提問的能力，決定關係，也決定結果。

（以後不再機哩瓜啦一直講話了，先停一下，聽聽別人在說什麼XD）

26/02/2026

很多人以為屋主會賣房，
是因為買錯、後悔、缺錢。

但其實更多時候，
只是生活改變了。

—
客戶在112年於板橋買了一間預售屋，
當時建商說，114年底會完工。

他其實很期待。

岳父岳母住在新埔附近，
三個孩子也都大學畢業了。
人生走到一個可以為自己規劃下一步的階段。

他想著——
等房子落成，就從桃園搬來板橋。
住得近一點，假日可以一起吃飯，
有個照應，心裡也踏實。

那不是投資，
是對生活的安排。
—
但這兩年，他身體慢慢出現狀況。

原本住的地方離長庚醫院很近，
看診、回診、檢查，都比較方便。

板橋的新家雖然不大，
11坪其實夠住。
真正讓他開始猶豫的，
不是空間大小，
而是醫療距離。
—
他不是不喜歡板橋，
也不是不想陪伴岳父岳母。

只是當看診變成生活的優先順序，
很多原本規劃好的藍圖，
都得重新思考。

有些房子不是買錯，
只是人生先後排序變了。
—

做房仲這幾年，越來越明白
有時候我們幫客戶處理的，
不是交易，而是選擇。

而選擇背後，
往往是一段別人看不到的故事。

29/01/2026

努力，能換來一個更靠近理想生活的位置。

屋主當年也在信義區上班，
每天通勤、每天加班，
心裡一直有個念頭：
有朝一日，我想住得再靠近一點。

民國109年，買下這間房子。
結果才剛入手沒多久，
就接到公司通知要外派出國。

他什麼都沒有多說，
只跟自己講了一句話：
「再拚一點，相信生活會更好。」

當然——
如果早幾年買就好了 XD
因為老實說，這間房子屋主自己真的沒住到幾次。

也因此，屋況維持得非常好。
－－－

說實在的，
信義區已經很久沒有釋出「屋況好、帶裝潢、可直接入住」的物件了。
這間就是那種，
不用再花時間、花預算重來一次裝潢期的房子。

信義路五段150巷｜3房2廳2衛｜售價 2433萬｜單坪約 74萬。

○ 象山捷運站約600米
○ 巷口就是信義計劃區
○ 信義路五段門牌
○ 一層一戶，住戶單純、隱蔽性高
○ 自住裝潢，免整理可直接入住

目前只有中信獨家銷售，空屋好約看，單價沒有開特別高，加上近期裝修成本就知道，心態不錯的屋主。

－－－
留言再補一間差不多坪數、總價2260萬
十年前裝潢的三房公寓，給不同需求的朋友一起比較。

20/01/2026

「大學同學真實故事」

老實說，
他這五年真的滿北爛的。

五年前在賣大腸麵線，
後來改賣滷味，
現在又變成鹹水雞。

每次去找他，
我都要重新確認一次：
「欸，你現在是在賣哪一個？」

一直換、定不下來，
看起來很不成功，
但奇怪的是——
他一次都沒倒。

沒爆紅、沒翻身，
也沒有什麼創業神話，
只有每天開門、收攤、算錢、
隔天再來一次。

最意外的是，
這樣一路撐，
他居然真的
存到一筆頭期款。

我正準備替他開心的時候，
現實就來了。

-----

他的人生已經夠硬了，
結果下一關是——
1500萬、新北市、電梯三房、屋齡15年內。

我只能說，
這一題，
比創業還需要耐心一點XD

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