啟平房產日誌

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最近想買房？先把這張存起來！🤣🤣
17/07/2026

最近想買房？先把這張存起來！🤣🤣

第二季理監事會議結論：央行維持政策利率不變；房市信用管制「沒有再加碼」。白話文就是：楊金龍總裁繼續「觀察為主」。而現在的房市好像也是如此，買方觀察、賣方觀察，央行也觀察。看來大家都很有耐心欸~~~~~那啟平繼續幫各位追蹤市場變化吧XD
18/06/2026

第二季理監事會議結論：
央行維持政策利率不變；房市信用管制「沒有再加碼」。

白話文就是：

楊金龍總裁繼續「觀察為主」。

而現在的房市好像也是如此，

買方觀察、賣方觀察，

央行也觀察。

看來大家都很有耐心欸~~~~~

那啟平繼續幫各位追蹤市場變化吧XD

20/05/2026

「未保存登記建物＋舊制土地」怎麼課稅？

最近有客人問我一個很特別的案例，分享給大家參考👇

老媽媽在民國99年時，
幫大兒子買了「台南土地＋未保存登記建物」。

後來在民國110年，
『僅』把上面的「未保存登記建物」
用30萬元賣給了小兒子。

最近一家人準備出售，
問題來了：

「這樣到底要課什麼稅？」

答案其實很多人會搞混。

📌 先講結論：

因為土地是在「民國99年取得」，
屬於房地合一稅上路前取得，
所以土地部分適用「舊制」。

而未保存登記建物，
原則上通常不太有價值認定，
因此當年移轉給小兒子的30萬元，
通常可以作為建物成本依據。

也就是說：

✅ 建物部分：
可用當年30萬元作為成本基礎。

✅ 土地部分：
因為屬舊制土地，
會依「土地公告現值 × 當地核定比例」
計算財產交易所得。

以台南來說，
目前大約抓公告現值的25%左右，
再併入隔年的綜合所得稅申報。

⚠️ 另外很多人會漏掉：
土地出售時，
還會有「土地增值稅」問題喔！

很多長輩以前買的老房子、
鐵皮屋、未保存登記建物，
其實一牽涉到贈與、買賣、繼承，
稅務都比想像中複雜。

真的不要等到要賣了才開始研究😅
有時候光取得時間不同，
稅制就差很多。

（以上為一般案例分享，
實際仍需依個案與稅務機關認定為主）

新店央北重劃區國泰建設 屋齡僅3年市場超稀有「兩房＋坡道平面車位」而且是現在央北很少見的親民總價：「2588萬」優勢🩷高質感裝潢🩷社區規劃均質坪數🩷永久棟距正面600坪中庭權狀32.66坪｜主建物14.21坪｜附屬建物1.34坪現在央北新案...
17/05/2026

新店央北重劃區
國泰建設 屋齡僅3年

市場超稀有「兩房＋坡道平面車位」
而且是現在央北很少見的親民總價：
「2588萬」

優勢
🩷高質感裝潢
🩷社區規劃均質坪數
🩷永久棟距正面600坪中庭

權狀32.66坪｜主建物14.21坪｜附屬建物1.34坪

現在央北新案單價基本都站上百萬，
這種國泰建設＋裝潢完成＋兩房平車的條件，真的賣一間少一間。

詳洽啟平０９３５－０１１７８５

今天聽 朱楚文 財經主播/主持人講「提問力，決定你的財富潛力」，很有感。會問的人，被看見；不會問的人，只剩努力。更重要的是，「別人不是因為了解你而喜歡你，而是因為感覺被理解。」提問的能力，決定關係，也決定結果。（以後不再機哩瓜啦一直講話了，...
02/04/2026

今天聽 朱楚文 財經主播/主持人
講「提問力，決定你的財富潛力」，很有感。
會問的人，被看見；不會問的人，只剩努力。
更重要的是，
「別人不是因為了解你而喜歡你，而是因為感覺被理解。」
提問的能力，決定關係，也決定結果。

（以後不再機哩瓜啦一直講話了，先停一下，聽聽別人在說什麼XD）

很多人以為屋主會賣房，是因為買錯、後悔、缺錢。但其實更多時候，只是生活改變了。—客戶在112年於板橋買了一間預售屋，當時建商說，114年底會完工。他其實很期待。岳父岳母住在新埔附近，三個孩子也都大學畢業了。人生走到一個可以為自己規劃下一步的...
26/02/2026

很多人以為屋主會賣房，
是因為買錯、後悔、缺錢。

但其實更多時候，
只是生活改變了。

—
客戶在112年於板橋買了一間預售屋，
當時建商說，114年底會完工。

他其實很期待。

岳父岳母住在新埔附近，
三個孩子也都大學畢業了。
人生走到一個可以為自己規劃下一步的階段。

他想著——
等房子落成，就從桃園搬來板橋。
住得近一點，假日可以一起吃飯，
有個照應，心裡也踏實。

那不是投資，
是對生活的安排。
—
但這兩年，他身體慢慢出現狀況。

原本住的地方離長庚醫院很近，
看診、回診、檢查，都比較方便。

板橋的新家雖然不大，
11坪其實夠住。
真正讓他開始猶豫的，
不是空間大小，
而是醫療距離。
—
他不是不喜歡板橋，
也不是不想陪伴岳父岳母。

只是當看診變成生活的優先順序，
很多原本規劃好的藍圖，
都得重新思考。

有些房子不是買錯，
只是人生先後排序變了。
—

做房仲這幾年，越來越明白
有時候我們幫客戶處理的，
不是交易，而是選擇。

而選擇背後，
往往是一段別人看不到的故事。

努力，能換來一個更靠近理想生活的位置。屋主當年也在信義區上班，每天通勤、每天加班，心裡一直有個念頭：有朝一日，我想住得再靠近一點。民國109年，買下這間房子。結果才剛入手沒多久，就接到公司通知要外派出國。他什麼都沒有多說，只跟自己講了一句話...
29/01/2026

努力，能換來一個更靠近理想生活的位置。

屋主當年也在信義區上班，
每天通勤、每天加班，
心裡一直有個念頭：
有朝一日，我想住得再靠近一點。

民國109年，買下這間房子。
結果才剛入手沒多久，
就接到公司通知要外派出國。

他什麼都沒有多說，
只跟自己講了一句話：
「再拚一點，相信生活會更好。」

當然——
如果早幾年買就好了 XD
因為老實說，這間房子屋主自己真的沒住到幾次。

也因此，屋況維持得非常好。
－－－

說實在的，
信義區已經很久沒有釋出「屋況好、帶裝潢、可直接入住」的物件了。
這間就是那種，
不用再花時間、花預算重來一次裝潢期的房子。

信義路五段150巷｜3房2廳2衛｜售價 2433萬｜單坪約 74萬。

○ 象山捷運站約600米
○ 巷口就是信義計劃區
○ 信義路五段門牌
○ 一層一戶，住戶單純、隱蔽性高
○ 自住裝潢，免整理可直接入住

目前只有中信獨家銷售，空屋好約看，單價沒有開特別高，加上近期裝修成本就知道，心態不錯的屋主。

－－－
留言再補一間差不多坪數、總價2260萬
十年前裝潢的三房公寓，給不同需求的朋友一起比較。

「大學同學真實故事」老實說，他這五年真的滿北爛的。五年前在賣大腸麵線，後來改賣滷味，現在又變成鹹水雞。每次去找他，我都要重新確認一次：「欸，你現在是在賣哪一個？」一直換、定不下來，看起來很不成功，但奇怪的是——他一次都沒倒。沒爆紅、沒翻身，...
20/01/2026

「大學同學真實故事」

老實說，
他這五年真的滿北爛的。

五年前在賣大腸麵線，
後來改賣滷味，
現在又變成鹹水雞。

每次去找他，
我都要重新確認一次：
「欸，你現在是在賣哪一個？」

一直換、定不下來，
看起來很不成功，
但奇怪的是——
他一次都沒倒。

沒爆紅、沒翻身，
也沒有什麼創業神話，
只有每天開門、收攤、算錢、
隔天再來一次。

最意外的是，
這樣一路撐，
他居然真的
存到一筆頭期款。

我正準備替他開心的時候，
現實就來了。

-----

他的人生已經夠硬了，
結果下一關是——
1500萬、新北市、電梯三房、屋齡15年內。

我只能說，
這一題，
比創業還需要耐心一點XD

「絕對不輕鬆，只是從來沒說過累。」阿姨一家在民國 105 年，從台南成大搬來信義區。人生地不熟，卻選擇留下來台北定居，因為北醫，也因為孩子的工作都在附近。她有四個兒子。有人住在莊敬路，有人在基隆，也有人留在台南老家的透天。最小的那個，今年畢...
13/01/2026

「絕對不輕鬆，只是從來沒說過累。」

阿姨一家在民國 105 年，
從台南成大搬來信義區。
人生地不熟，卻選擇留下來台北定居，
因為北醫，也因為孩子的工作都在附近。

她有四個兒子。
有人住在莊敬路，
有人在基隆，
也有人留在台南老家的透天。
最小的那個，
今年畢業，準備進入社會。

她做了一件，
很多媽媽都在做、
卻很少說出口的事——
在孩子人生起步的時候，
幫忙出一部分頭期款。

不是只出一次，
而是一次、一次、又一次。

每一筆，
都不是多餘的錢，
卻都是她心甘情願的選擇。
因為她知道，
房子安定了，
孩子的人生才站得住。

前面的孩子都安頓好了，
剩下最後這一間。
她想了很久，
在透天與公寓頂加之間，
來回權衡。

最後，因為總價，
選擇了公寓頂加。
長輩一層，
小兒子一層，
不打擾，但一直都在。

這一筆成交，
我記得很清楚。
不是因為價格，
而是因為我看到一個媽媽，
用一生的力氣，
默默把三個孩子送到可以安心生活的位置。

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