安新建經

08/08/2026

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06/08/2026

換屋族「先賣後買」更穩？
房仲提醒：資金、空窗期與物件風險要先算清楚

房市買氣尚未明顯回暖，加上銀行房貸審核相對保守，換屋族在「賣舊屋、買新屋」過程中，面臨的資金壓力與時間安排挑戰也比過去更高。

太平洋房屋中壢體育園區加盟店店東林長昇表示，近期換屋族最常遇到的困難，除了購屋自備款至少需準備約2成外，後續裝修、家具家電等支出也不能忽略；若原本持有的房屋屋齡較高、地點較偏遠，或產權屬於持分型態，銷售時間都可能拉長，進一步影響換屋進度。

林長昇指出，換屋策略應該隨房市循環調整。過去房價快速上漲時，部分換屋族會傾向「先買後賣」，希望掌握房價上漲期間的利差；但在房市進入盤整階段後，建議可改採「先賣後買」，讓手上資金更充裕，並適用重購退稅及房地合一稅相關減免，降低換屋成本與售屋的時間壓力。

不過他也提醒，「先賣後買」並非沒有風險，最大問題在於賣屋時間不可控，若舊屋出售速度不如預期，可能導致後續購屋節奏被壓縮；反之，若舊屋順利出售，但還沒找到合適物件，也可能面臨要解決短暫居住空窗期。

針對換屋空窗期安排，林長昇觀察，實務上較常見的做法有兩種：

一是與買方協商延後交屋約半年，並由賣方支付相對應租金；

二是賣方先另外短期租屋，或暫住親友家中作為過渡。至於少數情況，若賣方已先買好新屋，也可能與新屋賣方協調提前暫住，但實務上仍須雙方同意並明確約定。

林長昇提醒，換屋族通常已有一定購屋經驗與經濟基礎，挑選新物件時仍應回到自身預算、生活機能與交通條件評估；在房市盤整期，則要特別留意建商口碑不佳、財務體質有疑慮、生活機能尚未成熟，或區域內大量釋出但買氣不佳的產品，避免換屋後反而承擔資產流動性與價格修正風險。

06/08/2026

新青安3.0上路　專家：別只看寬限期！本利攤還壓力才是關鍵

新青安3.0已於8月1日上路，市場買氣逐步回溫。
中信房屋新店寶橋加盟店經理羅柏宸（蘿蔔）表示，近一、兩個月看屋人潮增加約兩至三成，其中首購族占比約四成，確實有部分買方希望趕在新青安政策轉換前加快決策，但整體並未出現盲目追價，多數仍會參考實價登錄與貸款條件後再出價。

羅柏宸指出，市場回溫除政策帶動外，也與資金流向有關。先前股市表現亮眼，部分投資人獲利後轉向房市，因不動產價格波動相對穩定。至於換屋族，多半仍基於家庭需求進場，受新青安影響有限，主因是多數不符合申請資格。

不過他也補充，新青安貸款並不限於第一次購屋者，只要符合資格條件，即使過去曾持有房屋但已出售或轉讓，仍可申辦。

針對新青安3.0，羅柏宸認為，最受惠族群為收入穩定、育有子女的雙薪家庭。依新制內容，一般貸款上限為1,000萬元，新婚兩年內可提高至1,200萬元，若有未成年子女則可達1,500萬元，有助降低初期購屋壓力。

此外，貸款對象涵蓋單身、已婚及離婚者；申請條件為借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅者；若借款人為單身者，則本人須無自用住宅，方可申請本項貸款。

離婚者須確認本人及戶籍內由其監護之未成年子女均無自有住宅，而配偶或未成年子女為外國人且僅持護照者，則無須查詢相關持有情形。

不過他提醒，新青安3.0上路後，申請門檻與貸款條件也更為明確，主要集中在申請門檻與貸款條件上，包括所得上限、區域房價限制及年齡因素等，都可能影響實際核貸結果。

例如年所得超過200萬元者，可能無法適用優惠；在雙北、新竹等高房價區，房屋總價往往超過貸款上限，政策助益相對有限；此外，40歲以上購屋族因貸款年限縮短，月付金壓力也會相對提高。

另需注意的是，若夫妻其中一方名下已有房產，另一方亦無法單獨申請新青安貸款。

以新店市場為例，羅柏宸表示，區域仍具建設利多，包括寶高智慧產業園區、十四張重劃區及捷運環狀線等題材，對房價具一定支撐力。不過，市場回溫不代表買方應急著追價，出價仍應回歸實價登錄與自身負擔能力。

他也提醒，購屋族常高估貸款能力。
銀行審核會考量收入、負債比與信用狀況，實務上仍可能出現核貸成數不足或鑑價低於預期的情況，若未事先確認，恐面臨自備款不足甚至違約風險。

此外，寬限期僅延後本金償還，並非降低負擔。若未預先試算本利攤還後的金額，未來支出增加時，可能影響生活品質。

羅柏宸建議，購屋前應先估貸、依實價登錄出價、確認屋況與產權，並預留稅費與裝修資金。買房不應只看政策優惠，更應評估自身需求與長期負擔能力，避免因政策上路初期的市場氛圍而倉促進場。

22/06/2026

22/06/2026

少子化改變學區置產邏輯！專家：學套投報不如以往 商圈店面更具潛力
文/群義房屋台南和緯加盟店店長吳雨靜

六月畢業季來臨，不少家長開始為即將升上大學的孩子規劃居住問題，除了租屋外，也有人選擇直接在學校周邊購屋，希望兼顧居住需求與資產配置。不過，面對少子化趨勢及學生住宿型態改變，大學周邊置產是否仍具投資價值，成為不少家長關心的課題。

深耕台南房市多年的群義房屋台南和緯加盟店店長吳雨靜表示，過去熱門的學生套房市場已逐漸改變，相較於單純鎖定學生租屋需求，現階段更應重視產品競爭力、商圈發展及未來轉手性，學區置產的思維也與過往有所不同。

吳雨靜指出，受到少子化影響，學生人口逐年下降，加上不少學校宿舍供給充足，傳統學區套房已不如過去搶手。此外，現今學生租屋更重視居住品質，老舊公寓或無電梯產品吸引力明顯下降。以台南地區為例，目前學生套房主流租金約落在每月8,000至12,000元之間，且以具備電梯及完善設備的產品較受青睞。

從投資角度來看，吳雨靜認為，相較於傳統學生套房，大學商圈周邊店面產品更值得長期關注。她表示，隨著學生消費力提升，大學周邊餐飲、零售及生活服務需求穩定，店面不僅擁有較佳的租金收益，也兼具自用、出租及未來轉售等多元彈性。以目前市場行情來看，大學周邊住宅產品租金投報率約為3%至5%，店面則有機會達到5%至8%，在租金收益與資產增值空間上更具優勢。

不過，她也提醒投資人不要只看表面租金收入。房屋空置期間的房貸支出、管理費、設備維修更新，以及包租代管費用等，都是經常被忽略的隱形成本。此外，出租物件無法適用自用住宅優惠稅率，租金收入也須依法申報，相關稅負都應納入投資報酬率計算，才能真實反映獲利情況。

在區位選擇上，吳雨靜建議優先鎖定招生穩定、校譽佳且外地學生比例較高的大學周邊區域。同時也要觀察學校宿舍供給情況，若宿舍床位充足，校外租屋需求自然會受到影響。此外，她也建議選擇具備辦公、醫療或交通機能的複合型商圈，即使寒暑假學生返鄉，仍有其他租屋族群支撐需求，有助降低空置風險並維持租金表現。

除了產品與地段選擇外，稅務規劃也是許多家長容易忽略的重點。吳雨靜表示，不少父母會直接將房屋贈與子女，但由於未來出售時計算房地合一稅的成本基礎可能偏低，容易產生較高稅負。相較之下，若由子女直接購屋，以實際成交價格作為成本依據，未來轉售時計算稅負將更具優勢，有助保留更多獲利空間。

吳雨靜提醒，現今學區置產已不能單純以學生租屋需求作為判斷依據，除了投報率之外，更應評估人口結構、商圈發展、產品競爭力及稅務規劃等因素。「學區置產看的不只是學生，而是商圈未來是否仍有人潮與消費力支撐。」唯有掌握長期發展趨勢，才能兼顧子女居住需求與資產配置效益。

19/06/2026

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28/05/2026

講清楚反而更好賣？ 房仲揭資訊揭露新制下的成交關鍵

2026年4月1日起，成屋買賣正式邁入「資訊揭露透明化」新階段。與過去偏向「買方詢問、賣方回應」的交易模式不同，新制更強調屋主須主動揭露房屋狀況，並留下完整紀錄，以降低資訊不對稱所帶來的交易風險。

住商不動產新北投捷運加盟店店東范哲瑋指出，此次制度調整的核心，不在於增加限制，而是讓交易責任更加明確，「關鍵不只是有沒有說，而是能不能證明你已經說過。」未來一旦發生糾紛，書面紀錄將成為判斷責任歸屬的重要依據，也意味著房產交易正從「口頭約定」走向「可追溯管理」。

在實務操作上，房仲角色從媒合交易到協助屋主進行風險控管。
范哲瑋說明，目前最核心的文件為「標的現況說明書」，內容涵蓋漏水、海砂屋、輻射屋、增建、水電更新及出租狀況等，需由屋主逐項確認並簽名。此外，過去常被忽略的修繕與翻修紀錄，如防水工程、水電重拉或屋頂整修，若能附上合約、收據/發票或施工照片，都有助於未來舉證。

同時，包含社區公告、住戶糾紛或違規使用通知等管理資料，以及透過LINE、Email等留下的溝通紀錄，也逐漸成為揭露的一環。

然而，若屋主對屋況「說不清楚」，在新制下反而成為風險來源。
范哲瑋提醒，法律上「不知情」並非完全免責，若屬於「應知而未查證」，例如明知曾漏水卻未揭露、出租期間發生事故未說明，或違建情形刻意淡化，買方後續可主張解除契約、要求減價甚至提起損害賠償，衍生民事訴訟風險。

尤其老屋、翻修屋及曾出租物件，被視為高風險類型。老屋須特別注意結構與管線狀況，如漏水、壁癌、白蟻或增建問題；翻修屋則需說明施工範圍，例如是否涉及格局變更或防水重做；出租物件則應揭露使用歷史，包括是否有糾紛、違規使用或租約尚未終止等情形。

儘管部分屋主擔憂「揭露越多是否影響成交」，但從實務經驗來看，資訊透明是有助於交易順利進行。范哲瑋觀察，當屋主主動說明屋況並提供相關證明時，反而有效提升買方信任，並降低議價過程中的不確定性，「買方最擔心的是買了之後才發現問題，若事前已充分揭露，反而更容易做出決策。」同時，也能避免成交後產生爭議，減少後續法律風險。

面對新制上路，他建議屋主在出售前先進行「房屋健檢」，包括盤點權狀、修繕單據與社區資料，回溯房屋使用歷史，並誠實檢視是否曾有漏水、翻修或出租紀錄。若對部分狀況無法確認，也可註明「未實際居住」或委託專業驗屋，以降低不確定風險。

「現在市場已進入資訊透明時代，與其模糊帶過，不如完整揭露，」范哲瑋強調，及早準備與專業協助，才能讓屋主在交易過程中既安心成交，也有效保障自身權益。

10/05/2026

專業是為了讓成家更安全
而愛，是讓房子成為「家」的關鍵
謝謝妳，成為家中最安心的避風港

祝全天下母親，節日快樂
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