安新建經

09/06/2026

28/05/2026

講清楚反而更好賣？ 房仲揭資訊揭露新制下的成交關鍵

2026年4月1日起，成屋買賣正式邁入「資訊揭露透明化」新階段。與過去偏向「買方詢問、賣方回應」的交易模式不同，新制更強調屋主須主動揭露房屋狀況，並留下完整紀錄，以降低資訊不對稱所帶來的交易風險。

住商不動產新北投捷運加盟店店東范哲瑋指出，此次制度調整的核心，不在於增加限制，而是讓交易責任更加明確，「關鍵不只是有沒有說，而是能不能證明你已經說過。」未來一旦發生糾紛，書面紀錄將成為判斷責任歸屬的重要依據，也意味著房產交易正從「口頭約定」走向「可追溯管理」。

在實務操作上，房仲角色從媒合交易到協助屋主進行風險控管。
范哲瑋說明，目前最核心的文件為「標的現況說明書」，內容涵蓋漏水、海砂屋、輻射屋、增建、水電更新及出租狀況等，需由屋主逐項確認並簽名。此外，過去常被忽略的修繕與翻修紀錄，如防水工程、水電重拉或屋頂整修，若能附上合約、收據/發票或施工照片，都有助於未來舉證。

同時，包含社區公告、住戶糾紛或違規使用通知等管理資料，以及透過LINE、Email等留下的溝通紀錄，也逐漸成為揭露的一環。

然而，若屋主對屋況「說不清楚」，在新制下反而成為風險來源。
范哲瑋提醒，法律上「不知情」並非完全免責，若屬於「應知而未查證」，例如明知曾漏水卻未揭露、出租期間發生事故未說明，或違建情形刻意淡化，買方後續可主張解除契約、要求減價甚至提起損害賠償，衍生民事訴訟風險。

尤其老屋、翻修屋及曾出租物件，被視為高風險類型。老屋須特別注意結構與管線狀況，如漏水、壁癌、白蟻或增建問題；翻修屋則需說明施工範圍，例如是否涉及格局變更或防水重做；出租物件則應揭露使用歷史，包括是否有糾紛、違規使用或租約尚未終止等情形。

儘管部分屋主擔憂「揭露越多是否影響成交」，但從實務經驗來看，資訊透明是有助於交易順利進行。范哲瑋觀察，當屋主主動說明屋況並提供相關證明時，反而有效提升買方信任，並降低議價過程中的不確定性，「買方最擔心的是買了之後才發現問題，若事前已充分揭露，反而更容易做出決策。」同時，也能避免成交後產生爭議，減少後續法律風險。

面對新制上路，他建議屋主在出售前先進行「房屋健檢」，包括盤點權狀、修繕單據與社區資料，回溯房屋使用歷史，並誠實檢視是否曾有漏水、翻修或出租紀錄。若對部分狀況無法確認，也可註明「未實際居住」或委託專業驗屋，以降低不確定風險。

「現在市場已進入資訊透明時代，與其模糊帶過，不如完整揭露，」范哲瑋強調，及早準備與專業協助，才能讓屋主在交易過程中既安心成交，也有效保障自身權益。

10/05/2026

專業是為了讓成家更安全
而愛，是讓房子成為「家」的關鍵
謝謝妳，成為家中最安心的避風港

祝全天下母親，節日快樂
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08/05/2026

夫妻共同購屋時，「房子該登記在誰名下」往往被視為關鍵決策，但實務上，登記結果未必等同最終權益分配。易丞地政事務所代書楊翊晟指出，多數民眾直覺認為「登記誰就是誰的」，其實僅適用於非婚姻關係；在婚姻關係中...

20/04/2026

斡旋金不是「試水溫」！ 專家：斡旋同意即成立契約

不少房市糾紛，關鍵就卡在「到底算不算成交」。實務上常見情況是，賣方已在斡旋書上簽名同意價格，卻因認為「還沒正式簽約」而臨時反悔，拒絕出售，引發買方不滿。對此，21世紀不動產中壢精彩體育園區店東徐浩凱指出，當賣方簽署斡旋書同意條件時，斡旋金即轉為定金，買賣契約已經成立，並非「還沒簽約就不算數」的議價階段，賣方若反悔，將面臨相應的法律責任。

徐浩凱說明，斡旋金是買方在議價階段支付的一筆金額，用以展現購屋誠意，並透過房仲與屋主協商價格。在屋主尚未同意並簽名前，買方原則上可隨時撤回，並取回已支付的斡旋金；但一旦屋主在斡旋書上簽名同意價格與條件，該筆款項即轉為「定金」，並視為買賣契約成立。

在違約責任方面，徐浩凱指出，若買方在屋主簽名後反悔不買，定金將被沒收；反之，若屋主同意後卻反悔不賣，則須依規定「加倍返還定金」，亦即除退還原金額外，還需額外支付同等金額作為賠償。不過實務上契約是否成立，關鍵仍在於證據，建議買賣雙方無論同意或撤回，都應保留書面簽名文件，或以訊息、信件、文件等形式留下紀錄，避免僅口頭約定產生爭議。

此外，斡旋金金額通常落在5萬至10萬元之間，若為高總價物件，金額也會相對提高，以證明購買實力，展現購買誠意。支付方式則包含現金、支票或本票，徐浩凱提醒，為確保交易安全，建議民眾應於仲介公司店頭交付並取得收據，或直接匯入公司專用帳戶，以避免款項風險。

徐浩凱進一步指出，斡旋與「要約」在實務上也有所不同，斡旋通常需先支付現金且無審閱期，一旦屋主同意即具約束力；要約則多有3天審閱期且無須先付款，但因買方較易反悔，賣方接受度相對較低。建議購屋族在出價前，應充分了解自身需求與預算，避免衝動決策。

面對賣方反悔出售或交易進度與認知出現落差的情況，徐浩凱建議，民眾可先透過仲介進一步釐清交易條件與雙方共識，並確認相關書面文件內容；若仍有疑義，也可向店長、總公司或相關公會諮詢，以確保自身權益。同時，選擇具備專業經驗、重視長期服務的房仲人員，有助於提升交易透明度，讓購屋過程更加安心順利。

26/03/2026

房市「價穩量縮」盤整　329檔期升溫　首購族進場時機浮現

隨著329檔期到來，建商推案動能持續升溫，但市場成交節奏卻未同步跟上。太平洋房屋新莊復興加盟店店長黃岳宸表示，今年房市呈現「推案增加、成交放緩」的現象，買方決策時間明顯拉長，使整體成交量較去年同期收斂。

他指出，目前市場並非價格反轉，而是進入「價穩量縮」的盤整階段，僅有價格合理、條件優質的物件較容易成交。

在買方行為上，市場氛圍已由過去的積極轉為審慎。

黃岳宸觀察，過去熱絡時期，買方可能僅看2至3間物件便快速決策，如今普遍需看5至15間，並經過多次議價與比較後才會出手，成交週期明顯拉長。關鍵在於價格認知落差，買方多以實價登錄作為參考、出價趨於保守，而屋主仍維持對房價有較高期待，雙方拉鋸成為交易放緩主因。

不過區域表現仍呈現差異化。以新北市板橋區、新北市三重區為例，市場動能相對穩定。

黃岳宸分析，主要受惠於近年新案交屋潮帶動換屋需求，加上相較台北市核心區，房價仍在首購族可負擔範圍內，且交通便利，具備通勤優勢。此外，新青安政策目前仍為市場提供支撐，帶動首購族進場意願。

產品面來看，預售屋與中古屋呈現不同客群結構。
預售屋因付款條件較具彈性，甚至有低首付方案，吸引資金有限的年輕族群；中古屋則以換屋族為主，通常需準備2至3成自備款，且受貸款條件限制，資金壓力較大，相對的成交節奏就較保守。

至於外部因素，近期股市走強是否排擠房市資金？
黃岳宸認為，「賣房買股」並非主流，台灣房市仍以自住需求為核心，股市僅分散部分資金，主要影響為成交速度放緩，而非價格大幅修正。

面對當前房市進入盤整格局，黃岳宸建議首購族可把握時機理性布局。優先選擇捷運、學區及生活機能成熟區域，兼顧自住與保值性；同時善用市場放緩的節奏，多看多比較、不必急於進場。

若預算有限情況，亦可考慮交通便利、具發展潛力的蛋白區，並把握青年安心成家購屋貸款政策優惠，降低購屋門檻。整體而言，329檔期不僅是推案高峰，也是首購族審慎進場的重要時機。

26/03/2026

屋主注意！房仲推行交屋新標配，異動即時通知詐騙攔阻

隨著詐騙手法變化迅速，不動產這類高價資產也成為詐騙集團青睞的目標。根據台灣警政署全國165反詐騙資料顯示，近年詐騙案件累計高達數萬起，涉及財損數十億元，其中不動產相關詐騙更是專家警告的重點類型之一，包括假買方詐騙、假債權導致法院裁定拍賣、冒名設抵押貸款等多種風險情境。專家提醒民眾應提高警覺並啟用官方防詐通知服務，以避免重大資產損失。

在這樣的背景下，太平洋房屋彰化中正直營店店長林俊生表示，房仲服務已不只停在撮合交易完成，而是為屋主提供更全面的資產安全防護。林店長指出，「地籍異動即時通」是政府推出的重要防詐工具，不少房仲已積極將其納入交屋標準流程中，讓每筆房產交易都能完成交屋同時守護財產。

地籍異動即時通自民國105年起由內政部推出，只要名下不動產被申請移轉、設定抵押或其他登記異動，系統便會立即以簡訊或電子郵件通知所有權人，讓屋主能在收到通知後立即向地政機關提出異議，有機會阻止非法過戶或偽造債權登記。這項服務完全免費，而且無須支付任何費用即可保護價值上百萬甚至千萬的資產。

林俊生指出，這種「即時通知」的價值在於抓住詐騙操作中最關鍵的時機點，而不是等到交易完成後才發現資產已被動過。「很多屋主沒意識到自己的不動產可能被當成詐騙集團的提款機；如果能在第一時間收到異動訊息，就有機會主動阻止不法登記。」

公開的新聞報導揭示，詐騙集團常以複雜方式侵害屋主權益。例如，有偽造假買方資料以壓低屋主售價或假借房產貸款誘導屋主設定債務，再透過不當手段申請抵押權或訴諸法院裁定，最終讓屋主失去房產或背負債務。

根據相關報導分析，不動產詐騙類型包括「假買方真騙屋」、「假債權真法拍」和「冒用身分取得貸款」等多種手法，都是因屋主缺乏即時掌握登記異動而被佔便宜的典型案例。這類公開案例顯示，僅靠資產保全意識尚不足以防範詐騙，制度化、即時掌握異動通知才是最直接的保護機制。

林俊生指出，有些屋主特別容易成為詐騙目標，例如：

長期未移動或疏於管理的遺產房產，因戶籍不活躍或無人收信而錯過重要通知；空屋，屋主常住國外或戶籍仍留置在無人接收信件的地址；出租屋，若屋主與承租人往來少，易使詐騙集團利用接收信件或偽造債權手法快速完成登記。

這些狀況往往讓屋主在被冒用身分或不知情的情況下失去對房產的掌控。林店長除了呼籲屋主啟用即時通通知外，也強調透過合法經紀業委託交易的重要性。

為建立更全面的資產安全防護網，林店長提出房仲在不動產交易中的「防詐黃金鐵三角」：

選擇合法房仲：避免自售或私下交易，由具品牌信譽的仲介團隊把關交易流程。

特約代書配合：委託經房仲審核資歷的特約代書，減少遭詐騙集團勾結的風險。

履約保證制度：透過第三方履約保證管理交易價金，確保款項安全與產權過戶無虞。

林俊生尤其強調，地籍異動即時通應被視為基本防詐措施，「它就像信用卡交易簡訊通知一樣，是保護屋主資產的標準流程，而不是額外加值服務。」

林俊生店長呼籲，除了房仲業內部推動地籍異動即時通標配化之外，政府地政機關亦應加速將該機制納入標準化登記流程，使每筆不動產交易自動觸發通知設定，讓屋主無需自行申請也能受益。

「在不動產交易中，安全永遠是第一要務；完成交易只是開始，完成守護才是真正的使命。」

19/03/2026

僑茂不動產新生處處長賴美靖表示，在實務帶看老屋時，仲介通常會先比對建物權狀與現場格局，若發現實際有突出空間，但權狀「附屬建物」欄位沒有標示陽台，就可能是未登記情況。此外，也會進一步調閱竣工圖與現場平面...

10/02/2026

土方卡關效應發酵　房市走向兩極化　專家點名三類物件最抗壓

近來營建業頻傳工地停擺、推案延後，「土方之亂」成為市場熱議焦點，也讓不少購屋族對房市走向產生疑慮。住商不動產八德站前加盟店、昱興土地開發店東劉凱瑞指出，這波土方亂象並非單一工程問題，而是政策上路後配套尚未到位，導致整體營建體系出現結構性卡關。短期內雖尚未明顯推升房價，卻已悄然改變建商推案節奏與購屋民眾的風險認知，房市結構正逐步走向「不齊跌、不齊漲」的分化格局。

劉凱瑞進一步說明，所謂「土方之亂」，源自政府自今年 1 月 1 日起全面實施「營建剩餘土方全流向管制」，要求運土車輛加裝 GPS 並搭配電子聯單，以全面掌握土方去向，防堵非法棄土與掩埋行為。政策立意雖然正確，但在執行層面卻出現明顯落差。以全台約 1.5 萬輛砂石車為例，實際完成合法機具改裝者僅約 3,000 輛，加上合法土方處理場（土資場）數量有限，導致運能與收容量雙雙受限，形成嚴重塞車，土方處理成本也因此被迫拉高。

在房市影響層面，劉凱瑞指出，短期內因整體市場去化速度偏慢，多數建商傾向自行吸收增加的成本，或選擇暫緩推案，使土方成本尚未立即反映在房價上；然而從中長期來看，結構性成本墊高已成定局。以一般住宅大樓為例，只要涉及地下室開挖，單坪造價勢必增加，未來一旦市場回溫，相關成本終將反映在售價上。

至於中古屋價格是否因此下修，劉凱瑞認為，重點並非「跌或不跌」，而是市場如何「分化」。在目前氣氛偏保守的情況下，對於資金壓力較高、投資客退場，或有換屋需求的屋主而言，確實為買方創造了更大的議價空間，但條件良好的物件仍具備相對支撐力。

在此環境下，劉凱瑞建議購屋族可優先關注三類物件：第一，屋齡 5 年內的新古屋，因取得成本相對較低，屋主若有轉手需求，價格彈性較大；第二，中古透天厝產品，因不涉及地下室大規模開挖，受土方成本影響相對有限，且具備獨立生活空間與停車優勢；第三，管委會運作穩定的中古大樓社區，不僅管理與維護品質較佳，也能降低中小型建商預售案可能面臨的爛尾風險。

以高雄市場觀察，劉凱瑞指出，隨著城市交通日益壅塞，捷運與輕軌宅的便利性將逐步被放大，目前相關價差尚未如雙北市場般明顯，仍具備布局空間；此外，隨著紅線劃設與停車管理趨嚴，是否具備車位（包含機械車位）已從加分條件轉為購屋族的剛性需求。

他總結，土方之亂更像是一場房市的「壓力測試」，並未導致房價全面崩跌，卻加速市場汰弱留強。對買方而言，與其預測整體房價走勢，不如回歸產品本質，審慎評估地段、類型與潛在風險，才能在動盪環境中做出相對穩健的購屋決策。

02/02/2026

第一桶金買房成關鍵 首購族生存戰開打
專家：房價波動下，買對地段才安心

在房價高檔、交易量緊縮與銀行貸款趨嚴的多重壓力下，年輕首購族正面臨購屋門檻持續墊高、進場難度明顯升高的嚴峻市場環境。全國不動產板橋店經理葉俊男指出，近三至五年間，房價單價在多數都會區上漲約 50% 至 70%，過去 1,500 萬元即可入手的產品，如今往往得提高到 2,000 萬元以上，讓首購族陷入「越買越小、越買越辛苦」的困境。

葉俊男分析，除了房價高漲，銀行房貸政策轉趨保守也是關鍵因素之一。近年銀行不僅嚴格檢視信用評分，部分金融機構甚至暫停承作新案，使得首購族即便有購屋意願，也可能卡在資金門檻無法進場。此外，去年整體房市交易量明顯緊縮，市場成交量下滑約五至六成，而目前帳面上的移轉登記，多半仍來自數年前的預售屋交屋潮，實際市場熱度仍偏低。

面對不友善的市場環境，葉俊男建議首購族應調整購屋心態，回歸務實原則。他指出，首購最重要的核心觀念是「先求有、再求好」，與其過度追求坪數與裝潢，不如先確保房貸支出在可長期負擔的範圍內。他建議，購屋前應先精算自身收支比，找出「住得安心、不被房貸壓垮」的合理總價帶，避免因過度觀望，而錯失相對合適的進場時點。

在地段選擇上，葉俊男強調「市中心優先」的重要性。他指出，對首購族而言，第一間房不只是居住空間，更是未來換屋的關鍵資產。相較於蛋白區或外圍區域，市中心具備較佳的保值與抗跌能力，一旦市場出現修正，外圍區域往往跌幅更深，恐導致首購族的第一桶金大幅縮水，進而影響後續換屋與資產累積的能力。

針對不少首購族考慮的套房產品，葉俊男則直言並不建議。他指出，套房在銀行眼中屬於高風險產品，貸款成數通常僅有五至六成。以總價 1,000 萬元的套房為例，自備款可能高達 400 萬元，若已有這樣的資金實力，實已具備進場購買一般住宅的資金條件，無論居住品質或未來流動性都更具優勢。他認為，套房較適合收租型投資人，而非自住型首購族。

談及市場心態，葉俊男以「九個月前的台積電」來形容目前的房地產市場。他指出，當市場氛圍偏向觀望、信心不足時，往往反而是理性買方布局資產的時機。他建議首購族與自住族群可用長線經營的角度看待房產，把自住視為一項核心資產配置；一旦未來政策鬆動、交易量回溫，市場信心回升，屆時想以相對合理的價格購屋，難度將明顯提高。