台東小明房地知識+

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我是劉祁明（台東小明）📍
國家考試合格不動產經紀人 ✅
現任東大房屋仲介經紀有限公司店長 🏡

深耕台東多年，專注台東房地產市場，熟悉土地、住宅、店面及預售屋等買賣實務，樂於分享實用的不動產知識與在地行情。

歡迎來電交流，讓您買賣安心、交易有保障！

關於我　

我是貸款專員出身的房仲專家，劉祁明。
我是台東囡仔，大家都叫我台東小明。

　經歷　

現任－中信房屋東大台東加盟店　店長
　　　臺東縣不動產仲介經紀商業同業公會　監事
　　　台東房仲日常官網　創辦人

曾任－玉山銀行民權消金中心資深放款專員年資７年
　　（房屋貸款、個人信貸、企業貸款專業）

　　－地政士謝幸貝代書事務所　助理年資３年
　　（增值稅、房地合一稅、遺產贈與稅專業）

　證照　

－國家考試院不動產經紀人考試及格證書

－金融研訓院初階授信人員合格證書

－金融研訓院信託業務專業測驗合格證書（貸款專業考試）

－壽險公會　人身保險業務人員合格證書

銀行員出身的房仲，專業值得您信賴。

19/09/2026

央行房市政策最新調整｜對建商來說，真正值得注意的是購地貸款鬆綁

中央銀行9/17公布最新房市信用管制調整，自9/18起，除了自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成外，對建築業更有感的，是購地貸款刪除「切結於一定期間內動工興建」的規定。

過去建商取得土地融資後，開發時程會受到一定期限限制，從整地、設計、建照到正式開工，都有時間壓力。這次刪除相關切結要求後，建商在開工與推案節奏上會多一些彈性。

尤其現在部分市場預售、新成屋庫存仍需要時間消化，如果上一期還沒賣完，下一期又因期限壓力必須接著開工，資金就可能同時卡在土地、營造與餘屋上，對建商現金流形成更大壓力。

從市場角度來看，讓建商不必為了期限而急著推下一案，反而有機會降低資金鏈過度緊繃的風險，也讓銀行授信風險比較容易控制。與其大家一起趕進度，不如讓市場有時間慢慢去化、建商依實際銷售狀況安排開發。

不過這次仍不是全面解除房市信用管制，購地貸款成數與銀行實際授信審核仍然存在。

簡單講：

央行不是叫建商放心衝，
而是先把「時間到就得開工」的倒數壓力拿掉。

對目前建築市場來說，這項調整的實際影響，可能比第二戶房貸從6成提高到7成，更值得建商注意。

18/09/2026

央行房市政策最新調整｜第二戶房貸成數放寬至7成

中央銀行9/17公布最新房市信用管制調整，自9/18起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，但仍不提供寬限期；另外，購地貸款也刪除建商須「切結於一定期間內動工興建」的規定。

這次調整可以看出，央行並非全面鬆綁房市，而是針對實際資金需求做局部修正。

對市場來說，第二戶自備款壓力會稍微降低，購地與推案的資金運用也增加一些彈性；但信用管制的大方向仍在，房市接下來看的不只是「能不能貸」，更重要的是價格是否合理、銀行是否願意貸。

政策有鬆一點，市場不代表馬上起飛。
買方要算負擔，屋主更要看成交行情。

台東小明｜東大房屋
信任，從每一次說清楚開始。

#台東房地產 #台東房仲 #央行 #房貸 #第二戶房貸 #不動產市場 #台東小明

10/09/2026

最近終於有時間，把荒廢一陣子的個人網站重新救回來了。😂
說起來，這中間其實有一段血淚史。

去年為了省主機費，找了一家美國的虛擬主機公司，一次付了 8,000 多元。本來還覺得自己很會精打細算，結果才過一個禮拜……
公司倒了，我的網站也跟著一起倒了。🤣

8,000 多元買到的不是主機，是一堂「便宜有時候真的比較貴」的實戰課。

偏偏今年二月初，又遇到一位屋主直接跟我說：
「你都沒有在做個人品牌，網路也找不到你，我不給你賣了。」
我當下心裡其實很想回：
「等等……我應該算台東少數有自己架個人網站的房仲，只是現在網站剛好『往生』而已。😂」

更慘的是，那段時間我的 Google 商家也剛好被檢舉，
直接被強制停權。
原本累積的 50 多則 Google 評價，瞬間全部看不到。
網站不見、Google 商家也不見。

那陣子的網路世界，大概真的很像我沒有做過房仲一樣。🤣
所以屋主會這樣講，我後來想想，也不能完全怪他。
客戶在 Google 找不到你，你做了多少年、成交多少房子，他就是不知道。

只是當時新成屋銷售、工作上的事情很多，一直沒有時間把網站重新整理起來。

最近新成屋差不多告一段落，我才終於把這件事情重新撿回來。
這一個月開始認真整理網站、寫文章、研究 SEO、調整關鍵字。
慢慢累積下來，也開始看到一些成果。

從原本幾乎搜尋不到，到現在已經有 56 個關鍵字有曝光，Google 平均排名大約來到第 12 名左右，差不多已經站在第二頁門口。
現在的短期目標很簡單：
先進前 10 名。

希望再努力一個月，可以正式擠進 Google 第一頁。
以後大家搜尋「台東不動產」、「台東房仲」、台東買房賣房相關資訊時，可以直接看到我。

這次也算學到一件事。
以前覺得房仲就是把房子賣好、客戶服務好就夠了。
現在才發現：
你做得再久，如果網路上找不到你，對第一次認識你的客戶來說，你就跟新人差不多。😂

所以現在除了賣房，也開始認真經營自己的「網路門面」。
網站排名跟賣房其實很像，
沒有什麼一夜爆紅，都是一篇一篇寫、一名一名往前爬。

目前第 12 名。
Google 第一頁，麻煩幫我留個位置，我慢慢爬上去。🤣

台東小明｜劉祁明
東大房屋
信任，從每一次說清楚開始

08/09/2026

🏠 大同富御，兩房、三房到底哪個比較保值？

很多人看房第一句就問：「三房是不是一定比兩房保值？」
其實不一定，總價、車位、景觀、格局，往往比房間數更重要。

大同富御標準樓層一層7戶，產品差異很明顯：

🌊 A、C 大三房｜約43坪
面海＋車位，產品完整、稀有性高，但總價也最高。

🌊 B 小三房｜約34.5坪
面海＋車位，三房機能完整，我認為是很值得注意的「均衡型產品」。

🏙 D、G 大兩房｜約33.5坪
市景＋車位，空間舒服、總價較好控制，適合重視居住品質的買方。

🏙 E、F 小兩房｜約25坪
總價門檻最低，但原則上沒有車位。

所以買大同富御，不是只問「兩房還三房？」
而是要問：

哪個戶別、哪個樓層、什麼景觀、有没有車位，下一個買方會不會想接？

這才是真正的保值。

#文章連結
https://0983002908.com/page.php?id=149

作者
台東小明｜劉祁明
「信任，從每一次說清楚開始。」

04/09/2026

最近一直在調整我的個人網站，
前陣子網站有一些小錯誤、設定沒到位，
還好有CC AI 幫忙一起抓問題、修正、優化。

改完之後再看 Google 搜尋成效，
目前平均排名來到 8.，曝光也慢慢開始增加。📈

雖然現在數字還不算大，
但做網站這件事，我覺得就跟做房仲一樣：

不是今天做、明天就成交，
而是每天多做一點、修正一點，時間久了就會看到成果。**

以前網站有問題，我第一個反應是：
「要找廠商，這次又要花多少錢？」😂

現在變成：
「CC，這個你可以幫我處理嗎？」
然後就看著電腦自己忙起來了。🤣

希望把一些錯誤慢慢修掉之後，
Google 排名、自然流量都能越來越好。

房仲除了帶看、成交，
現在還要學網站、SEO、AI……
果然當老闆最大的問題，就是什麼都要會一點。😂

#台東小明

#每天進步一點點

24/08/2026

🏢 **台東大同富御，現在一坪到底多少？**

如果你正在看大同富御，先別只看開價。

我把近期實價登錄重新整理後，這個社區目前較具參考性的成交核心，大約落在 **每坪26～28萬元**；一年成交均價約 **27.36萬元／坪**。

但同一個社區，價格不能只看「幾樓、幾坪」。

大同富御還有一個很重要的價差來源——**景觀面向**。

🌊 **A～C戶（127號之1～之3）**
五樓以上主要面向太平洋，天氣好可以看日出，晚上也有機會看到月光映照海面，景觀稀有性較高，價格支撐通常也比較強。

🏙 **D～G戶（127號之5～之8）**
主要面向台東市區景觀，價格通常會比同條件的面海戶親民一些。

所以，看實價登錄不能只找最高價或最低價，**樓層、戶別、景觀、車位、格局都要一起比較。**

📊 我把大同富御近年成交、價格走勢與戶別差異完整整理在網站：

👉 https://0983002908.com/page.php?id=148

**台東小明｜劉祁明**
服務於東大房屋仲介經紀有限公司
電話：0935-277-872
LINE ID：

誠實是一切的根本。

31/03/2026

大家早安
今日自由時報報導重點：

央行表示房市降溫已見成效，未來不排除適度放寬信用管制，並可能朝區域化調整，不再全國一致。

另外，第二戶貸款成數也不排除提高回七成，但仍須視房市及銀行風險狀況再評估。

整體來看，央行態度仍審慎，但已釋出鬆綁訊號。

#台東小明

12/03/2026

📢 很多人不知道的一件事：房屋稅差很多！

如果你名下有房子，
記得在 115 年 3 月 22 日以前申請「自用住宅」，
不然房屋稅可能會多繳不少。

很多屋主其實符合資格，
但因為沒有申請，
就一直被用「非自用住宅」的稅率課稅。

差多少呢？

🏠 自用住宅：1.0%（全國一戶）
🏡 自用住宅：1.2%
🏢 非自用住宅稅率：2%～4.8%

簡單說就是
👉 有申請 vs 沒申請，稅金可能差好幾倍。

⸻

📌 什麼情況可以申請自用住宅？

一般要符合這幾個條件：

✔ 房屋沒有出租
✔ 沒有做營業使用
✔ 本人、配偶或直系親屬設戶籍
✔ 每人全國最多三戶

只要符合條件，
其實很多人都可以申請。

⸻

📌 申請方式其實很簡單

可以用三種方式：

1️⃣ 到地方稅務局臨櫃申請
2️⃣ 到稅務局網站線上申請
3️⃣ 使用財政部稅務入口網申請

通常準備
✔ 身分證
✔ 戶籍資料
✔ 房屋資料

就可以辦理。

⸻

📅 重點提醒

115 年 3 月 22 日是申請截止日。

如果錯過，
今年的房屋稅就會用非自用稅率計算。

⸻

很多屋主其實不知道這件事，
所以我都會提醒身邊的朋友先去確認一下。

有房子的朋友，
建議花 5 分鐘查一下自己是不是自用住宅。

有時候一個小動作，
一年可以省不少稅金。

—
🙋‍♂️ 台東小明
每天分享一點房地產知識
讓大家買房、持有房子都更安心

#台東房仲日常 #房屋稅 #台東小明房地知識➕

11/03/2026

最近看到
國家住宅及都市更新中心
推出的「海濱好室」社宅開始招租。

很多人第一反應是：
「怎麼那麼貴？」

但我看了一下，其實有一個重點大家可能忽略了。

如果你去租一般房東的房子，
通常會先被問一輪：

你在哪裡上班？
做什麼工作？
薪水多少？
有沒有養寵物？
生活單純嗎？

有些還會默默幫你「背景調查」一下。

但社宅比較不一樣。

國家當房東，不太會問你在哪上班。
只要符合資格，就照制度走。

而且這次的房子是
全新電梯大樓
最小套房 14坪左右，還有廚房

套房租金大概 4400～8500 元
看身份有不同租金。

所以簡單講就是：

一般房東：
「你在哪裡上班？」

國家：
「你符合資格嗎？」

一般房東：
「我考慮一下。」

國家：
「抽籤。」

😆

很多人覺得貴，
但也有人覺得：

新屋＋電梯＋14坪＋政府管理
其實也算一種選擇。

不過老實說，
如果今天我是房東，

我還是會問一句：

「你在哪裡上班？」

因為
國家有一整套制度在管理，
但一般房東只有自己在扛。

房東跟國家，
本來就不是同一種玩法。 😆

#房市觀察

09/12/2025

📚 租賃住宅管理人員專業訓練班｜新訓班

很榮幸受邀擔任《 #公寓大廈管理條例》講師。
這次是「新訓班」，教學方式會和以往不同。
以🔍考古題為主軸，帶大家掌握重點。

👨‍🏫 經驗分享會精簡一些，把更多時間留給「實務＋考試」的有效學習。

如果你想從事租賃住宅管理員，
歡迎一起來上課！😊
在台東上課省下住宿費及交通費。
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📅 上課日期：115/01/13 ～ 115/01/16
📝 測驗日期：115/01/19
📍 上課地點：牧心智能力發展中心3樓
💰 費用：5,600 元（另需教材及郵資 400 元）

歡迎大家踴躍報名，一起把專業更往前一步！

#不動產講師
#台東小明
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