16/10/2026
花了一千萬買的房子，
為什麼有四百萬，都是在買空氣？
室內可能不到 20 坪，
權狀上的數字卻多了一大截，
到底，我在買什麼？
我舉個更誇張的例子，
權狀 134 坪，
建物面積只有 68 坪，
另外將近 66 坪，
是陽台、雨遮、車位、公設，
權狀坪數有點像一張餐廳帳單，
總金額一眼就看到，
但真正要看的，
是下面那幾行明細，
所以今天這篇，
我把權狀坪數的組成，
一次整理給你。
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權狀坪數怎麼看？一次搞懂建物坪數、土地坪數怎麼算
坪數的計算可說是買賣房地產最重要的環節之一，
也是許多人困惑的地方。
不動產的坪數計算可分為「建物」與「土地」。
其實，只要掌握方法，
坪數的計算一點也不難。
▋建物坪數
-> 總面積＝建物面積
在計算「建物面積」時，
必須參考謄本上的「總面積」坪數。
需要注意的是，
權狀上標示的「面積」，是指主建物面積；
而「總面積」則包含其他建物，
例如夾層、樓中樓等。
另外，由於謄本上的面積登記單位為平方公尺，
必須乘以 0.3025，
才能換算成坪數。
-> 附屬建物
一般常見的「附屬建物」包含：
陽台、花台、雨遮等，
都會在權狀上逐項標示。
-> 車位坪數
一般常見的車位類型屬於「法定停車位」，
通常登記在共有部分（即「公設」）中。
-> 共有部分＝公設
一般常聽到的「公設」，
指的就是謄本裡的「共有部分」，
由所有住戶共同持有，
並依各自的「權利範圍」持分。
須特別注意的是，
如果建物附有車位，
且車位登記在公設下，
就必須先將車位坪數自公設中扣除，
才能計算出正確的公設坪數。
-> 總權狀登記坪數
將上述的「建物面積」、「附屬建物」、「車位坪數」及「公設」面積全部加總，
就是建物的「總權狀登記坪數」。
▋土地坪數
-> 土地持分
由於一塊土地上通常有多戶建物，
因此土地面積會依照各住戶的建物坪數比例分配，
由所有住戶共同持有。
注意：如果建物坐落在不只一筆土地上，
則需將謄本中各筆土地的持分坪數加總，
才是此物件的土地持分面積。
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老實說，
觀念不難，
難的是真的拿到謄本，
平方公尺要換坪！
權利範圍是一串分數！
公設還要先扣車位，
一不小心就算錯。
坪數不是一個數字，
是一張明細表。
你算過自己家的權狀坪數嗎？
我把範例算式整理成一份懶人包，
對著謄本算一次就好，
留言「坪數」，
我請小編傳給你 💛
#買房 #權狀 #坪數計算 #公設
