房地產律師-詹豐吉律師

09/03/2026

🏢【買房送健身房、KTV、游泳池？小心那可能是「違建豪華版」！】
很多人買新成屋時，都會被建商的廣告吸引：
✨ 游泳池
✨ 健身房
✨ KTV室
✨ 兒童遊戲室
看起來很高級，感覺像住進五星級飯店。
但有時候真相是：
👉 那些公設其實是「二次施工」違建。
更慘的是——
建商可能 完全沒告訴你。
很多住戶入住後才發現：
😳 這個公設沒有建照
😳 使用執照也沒有
😳 甚至隨時可能被拆
這時大家就會問：
「公設還沒被拆，算不算房子有瑕疵？」
答案其實很明確：
👉 算，而且很可能是法律上的瑕疵。

⚖法律怎麼看這件事？
依 民法第354條
賣房的人必須保證：
房子在交屋時
沒有影響價值或使用的瑕疵。
而「瑕疵」不只是漏水、裂縫。
還包括：
👉 法律上的瑕疵。
例如：
❌ 違章建築
❌ 違法使用
❌ 可能被拆除的設施
只要影響價值，
就可能構成瑕疵。

🏗什麼叫「二次施工」？
簡單說就是：
建商拿到 使用執照之後
又偷偷施工。
例如：
📌 頂樓加蓋游泳池
📌 地下室改成KTV
📌 公共空間隔成健身房
問題是：
這些 沒有經過合法變更使用。
依 建築法第73條
建築物如果違規使用，
主管機關可以：
⚠ 開罰
⚠ 限期改善
⚠ 斷水斷電
⚠ 甚至直接拆除
所以即使現在沒拆，
也存在一個很現實的問題：
👉 隨時可能被拆。

📉這會影響房價嗎？
答案是：
當然會。
法院其實早就說過：
只要存在「被拆除風險」，
就會影響房屋交易價值。
甚至有鑑定報告指出：
一旦公設被拆，
房屋市場價格可能 明顯下降。
所以法院實務通常認為：
👉 這就是物的瑕疵。

🤔那買家可以怎麼辦？
如果建商沒有告知，
買家通常可以主張：
✔ 減少價金
✔ 損害賠償
✔ 甚至解除契約（但較少見）
法律依據包括：
📜 民法第359條
📜 民法第360條
也就是：
瑕疵擔保責任。

⚠但有一個重要前提
如果買房時你就知道：
「這是違建。」
那建商可能會說：
👉 你早就知道。
依 民法第355條
買家明知瑕疵，
可能就不能主張擔保責任。
但如果是：
❌ 建商沒說
❌ 契約沒寫
❌ 公設說明沒提
那建商通常很難免責。

🧠很多人忽略的一件事
有些公設現在看起來：
🏊 很好用
🎤 很好玩
但如果哪一天政府來拆：
健身房沒了
KTV沒了
泳池也沒了
📌買房前一定要注意

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03/03/2026

【公設有問題可以退房嗎？買房公設踩雷怎麼辦？】
現在買房，很多建案主打：
✨ 健身房
✨ 空中花園
✨ 交誼廳
✨ 電影院
✨ 兒童遊戲室

廣告拍得像五星級飯店，
交屋後卻發現：

😐 健身房變倉庫
😐 交誼廳冷氣不冷
😐 電梯三天兩頭故障
😐 地下室積水像水族館

很多人會問：

👉 這樣可以告建商嗎？可以減價嗎？可以退房嗎？

答案是——
要看公設是「必要」還是「加分用的」。

🟥第一件事：契約怎麼寫？
買房不是看廣告，是看契約。

如果契約裡面有明確寫：

✔ 健身房設備
✔ 車位位置
✔ 空中花園規格
✔ 使用方式

那這些就可能變成：

👉 買賣標的一部分

如果交屋後：

❌ 根本沒有
❌ 無法使用
❌ 品質嚴重不符

依民法第354條（瑕疵擔保）
你可以主張：

✔ 減少價金
✔ 損害賠償
✔ 嚴重情況下解除契約

🟧必要公設 vs 非必要公設
這個超重要。

🔥必要設施（法定一定要有）
例如：

✔ 電梯
✔ 消防設備
✔ 逃生梯
✔ 排水系統
✔ 管線

這些是建築法規強制的。

如果壞掉或沒做好，

幾乎可以直接主張瑕疵。

例如：

🚨 電梯常故障
🚨 消防設備驗收不過
🚨 排水系統漏水淹地下室

這些會直接影響居住安全。

法律站在買方這邊。

🎀非必要設施（建商加分用）
例如：

✔ 健身房
✔ 交誼廳
✔ KTV
✔ 游泳池

這些是「加分項目」。

如果契約沒寫清楚規格，

只寫一句：

「規劃設有健身空間」

那之後變成幾台跑步機，

你要主張責任就很困難。

🟨廣告可以當依據嗎？
很多人會說：

「廣告明明說有空中花園！」

如果廣告寫得很明確，

而且你是因為這個才買，

法院有機會認定：

👉 廣告是契約內容的一部分

但前提是：

你要能證明。

所以購屋時：

📸 保留廣告
📄 保留DM
📂 保留銷售說明

真的很重要。

🟦公共設施為什麼沒點交？
很多人交屋後會發現：

🏠 房子交了
🏢 公設還沒交

依公寓大廈管理條例第57條，

公共設施是：

👉 點交給「管委會」

不是一戶一戶點交。

所以建商常說：

「房子我交了啊。」

這在法律上通常成立。

如果契約沒有寫明公設點交時間，

你要主張遲延，

通常必須：

📩 先催告建商

法院實務也是這樣看。

🟪新成屋 vs 中古屋差很大
🆕新成屋
標準比較嚴格。

建商負責品質。

如果跟竣工圖說不符，

或與廣告落差太大，

比較容易主張責任。

🏚中古屋
原則上是「現況交屋」。

例如：

🔹 牆壁小裂痕
🔹 公設老舊
🔹 電梯有使用痕跡

這些通常很難構成重大瑕疵。

除非：

✔ 賣方刻意隱瞞
✔ 或契約特別保證

不然買方要舉證其實很困難。

⚠️最容易踩雷的地方
1️⃣ 契約只寫「依使用執照為準」
2️⃣ 公設寫「非買賣標的」
3️⃣ 廣告講很多，契約卻沒寫

這三種情況，

買方後續主張會非常辛苦。

🧠一句話總結
公設出問題，

關鍵只有三件事：

✔ 契約怎麼寫
✔ 是必要設施還是加分設施
✔ 有沒有影響你的居住目的

買房真的不是只看樣品屋。

很多糾紛都是：
「當初沒仔細看契約。」
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24/02/2026

🏢⚠️【公設出包，掛白布條抗議有用嗎？建商真的會怕？】

中庭壁癌、地下室滲水、磁磚一敲空空聲……
建商裝沒事，住戶怒掛白布條：「還我公設品質！」

問題來了——
👉 掛布條真的能解決問題嗎？

說白了，布條只有情緒效果，沒有法律效果。
房子賣完了，法人換一個名字又繼續推新案，你覺得建商會怕嗎？

真正能讓建商動起來的，從來不是嗆聲，是法律。

依民法規定，建商對於交屋時的瑕疵要負「瑕疵擔保責任」。
可以要求修繕、減價，嚴重甚至解除契約。

但重點來了——
⏰ 有期限！

通知後六個月內要行使權利，
拖著拖著，只剩懊悔。

很多人習慣等：
等管委會出面
等鄰居團結
等媒體報導

結果六個月過了，權利也沒了。

法律不保護沉默的人。
抗議是發洩，訴訟才是解決。

與其花錢做布條，不如花錢做鑑定；
與其喊口號，不如發存證信函。

公設問題不是比誰嗓門大，
而是比誰證據齊、動作快。

買房是人生大事，
維權更不能佛系。

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23/02/2026

🏠🚪【肉眼可見的瑕疵＝房屋瑕疵？別把「看不順眼」當成「法律瑕疵」】
——詹律師再度碎念——
最近有朋友問我：「律師，我家玄關門比較窄，這樣算不算房屋瑕疵？可以告建商嗎？」
我先反問一句：
「是窄到不能進出？還是窄到你心裡不舒服？」😅
各位，法律不是心理輔導，也不是幫你討回『覺得不公平』的工具。
我們今天來好好講清楚——肉眼可見的瑕疵，到底算不算瑕疵？

一、法律講的「瑕疵」不是「不滿意」
依據民法第354條與第355條（我知道大家都不想翻法條，我幫你翻好了😆），所謂「物之瑕疵」是指：
✔ 減少價值
✔ 減少通常效用
✔ 減少契約預定效用
而且必須在危險移轉時已經存在。
也就是說——
不是你住進去三個月後突然覺得「好像有點小」，就可以主張瑕疵。

二、玄關門83公分 vs 103公分，算瑕疵嗎？
實務上真的有這種案例。
某買方發現自己家門寬83公分，同樓層其他戶103公分，覺得被差別待遇，提告。
結果怎麼樣？
法院委託估價師調查，發現：
📊 多數業者認為價格影響0%～3%
📊 不影響居住功能
📊 仍符合建築規範
最後判決——不構成瑕疵。
因為法律關心的是：
👉 能不能正常使用
👉 有沒有違反法規
👉 有沒有明顯價值減損
不是關心你覺得不爽。

三、門寬不足，要看什麼？
來，幫大家整理重點：
1️⃣ 有沒有違反建築法規？
如果符合建築技術規則最低淨寬標準（例如80公分以上），通常就很難說有瑕疵。
2️⃣ 有沒有影響通常效用？
能正常進出
能搬家具
不影響安全
那就很難主張。
3️⃣ 有沒有顯著交易價值減損？
如果估價師說影響不到5%，法院通常覺得「小事」。
4️⃣ 買方當時看不看得見？
這是關鍵。
門寬是「肉眼可見」的東西。
不是壁癌藏在牆裡。
你看屋時就站在門口，
結果現在說「我不知道門這麼窄」，
法院很可能會說——
👉 你有重大過失。
依民法第355條規定，
買受人如果「已知」或「因重大過失而不知」瑕疵，
出賣人不負擔保責任。
翻成白話就是：
看得到你不看，怪誰？

四、什麼叫重大過失？
不是粗心而已。
是「一般人不會這樣不注意」的程度。
門就在那邊，
你走進走出三次，
還說沒注意到寬度？
這在法院眼裡，很難站得住腳。
除非——
✔ 賣方刻意遮掩
✔ 用裝潢掩飾
✔ 提供錯誤圖說
那才有可能構成故意隱瞞。

五、除非你有特別用途
例如：
🚪 你家有輪椅成員
🚪 必須符合無障礙規格
🚪 契約明確約定門寬標準
那就不同。
但請注意——
這種需求一定要「寫進契約」。
法律保障的是「約定」，
不是你腦中的期待。

六、別把瑕疵擔保當成反悔機制
很多人買完房子才開始仔細看。
看了三個月後發現：
「欸怎麼這邊跟別戶不一樣？」
然後開始想主張減價、解約。
各位，瑕疵擔保制度的目的，是平衡交易安全。
不是讓人事後挑毛病。
如果只是：
✔ 設計差異
✔ 不影響安全
✔ 不影響功能
✔ 價格影響極低
那法律不會幫你討公道。

七、真正會成立瑕疵的情況
當然，也不是永遠都不算。
如果門寬窄到：
🚫 家具搬不進去
🚫 影響消防逃生
🚫 圖說與實際施工不符
🚫 修繕費用高達明顯比例
那就有可能構成瑕疵。
重點是——
有沒有實質功能影響，
不是有沒有心理落差。

八、最後講一句
買房子不是買盲盒。
看屋時請：
✔ 自己量尺寸
✔ 問清楚圖說
✔ 確認法規
✔ 重要需求寫進契約
不要交屋後才開始用放大鏡。
法律不保護主觀不滿，
只保護客觀減損。
如果你真的遇到疑似瑕疵問題——
別自己亂猜。
🏠 有些是瑕疵。
🏠 有些只是設計。
🏠 有些只是你後悔。三種差很多。
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本團隊負責人詹豐吉律師長期以房地產糾紛案件為主要研究及處理領域，深感勞動法律服務品質參差不齊，以致於當事人無法獲得充足法律保障，故於民國98年間，邀集國內有志於此之律師同道，結合其他專業人員。共同致力於....

05/01/2026

桃園彭姓女子前年中將八德區空屋出租，簽定1年租期，詎料房客入住後就不繳房租，她忍10個月才協商，因不滿對方不付房租又拒搬，氣得撕掉租約帶走竟挨告，當庭向法官喊冤「這契約書我買的」，仍遭桃園地院依毀損文書罪判拘役15日，得易科15萬元，可上訴。

小感想：
1、租約是諾成，不需要簽約就可以成立，要確保可以收到房租，重點是徵信及擔保，還有特別條款，給予出租人動手處理違約的條款。
2、先動手就輸…事前多留心，事後免麻煩

房客入住後——
✔ 不繳房租
✔ 一路擺爛
✔ 撐了 10 個月

房東終於受不了，找對方協商，
對方一句「不付、也不搬」，
房東氣炸，直接把租約撕掉帶走。

然後就發生台灣人最熟悉的劇情了：
👉 房東反而被告了。

👉 你能不能收到房租。

重點永遠是：
✔ 房客徵信
✔ 擔保人
✔ 押金
✔ 特別條款
✔ 違約時你「可以怎麼動手」

不是事後靠情緒補救。

二、租約不是你的紙，是「雙方的證據」
👉 重在於保障自己的權益…

結論一句話：
📌 租屋糾紛，事前多留心，事後少麻煩。
📌 靠條款保護自己，比靠脾氣快得多。
房子出租不是做慈善，
但更不是靠忍耐撐到爆炸。
👉 事前寫清楚，總比事後發生糾紛
最好去找詹律師，

桃園彭姓女子前年中將八德區空屋出租，簽定1年租期，詎料房客入住後就不繳房租，她忍10個月才協商，因不滿對方不付房租又拒搬...

26/12/2025

【買房買到最後，信卻不知道要寄給誰？📮】
——買賣契約「通訊地址」到底在搞什麼鬼？

很多不動產買賣契約裡，都會出現一條看起來很專業、實際上很容易被忽略的條款，大概意思就是：「以後所有通知、催告，都寄到契約上寫的通訊地址，寄了就算數，對方有沒有收到不重要。」
好，看到這裡，大家通常點頭如搗蒜，直接跳過。結果呢？等你仔細一看「通訊地址」欄位，會發現一個驚悚的事實——
👉賣方填的地址，就是「你現在買下來、已經交屋的那間房子」。

故事通常是這樣開始的：
交屋後某天，你突然發現房子有問題，滲漏水、氯離子超標、凶宅、違建、產權怪怪的……你決定依法行使瑕疵擔保權利，乖乖寫一封存證信函。
然後問題來了——
📌「請問這封信，是要寄給賣方，還是寄給現在住在裡面的我自己？」

有人會說：「沒差啦，合約不是寫了嗎？寄到通訊地址，不論有沒有實際收受，都視為合法送達。」
理論上是這樣沒錯，但實務上你真的敢賭嗎？
萬一哪天打官司，法官冷冷問一句：「你這封行使權利的意思表示，是寄給誰？」
你回答：「寄給我自己。」
你覺得法官會不會眉毛抖一下？😅

於是，很多買方會轉而求救房仲：「拜託幫我聯絡賣方，問一下新地址。」
結果通常只會收到三種回覆：
1️⃣「錢收完了，人消失了。」
2️⃣「個資法啦～不能給。」
3️⃣「賣方不願意提供，我也沒辦法。」

最後的結局是什麼？
因為你拿不到賣方地址，又怕除斥期間一過權利直接蒸發，只好直接提起民事訴訟，用法院來「幫你送信」。
是不是很荒謬？一個看起來只是「聯絡資料」的小欄位，最後卻直接決定你是「寄信解決」，還是「直接開戰」。

所以我常說，通訊地址不是填爽的，更不是「就填房子地址就好」這麼隨便。
如果有房仲真的跟你說：「沒差啦，地址填這間就好。」
那我只能說——
⚠️這個人對法律的理解，可能比你還少。

買賣契約裡，真正會害人的，從來都不是那些你看不懂的條文，而是你「以為沒差」的小細節。

合約不確定？條款看了心裡毛毛的？

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22/12/2025

【誰的錯｜不是你倒楣，是他們該賠】
很多人遇到漏水，第一反應都不是「怎麼處理」，而是一句人生哲學金句：算了啦，不要惹事。
但我要先破題一句話——
👉 漏水最可怕的不是雨，是每個人都跟你說「這不是我的問題」。

———
她原本只是個快樂的裝修族，新家工程做到快九成，眼看就要入住，人生正準備切到「新生活模式」。結果老天爺不講武德，一場大雨直接把劇情改成災難片。

陽台積水、排水不通，她第一時間通知社區管委會。
結果呢？
第一次：處理得很隨便。
第二次：直接升級成災情──水倒灌進屋內，積水超過三公分。

三公分是什麼概念？
就是：
✔ 全新裝潢泡水
✔ 木作吸飽水分
✔ 家具板材全面報銷
✔ 心情同步泡爛

你以為這時候管委會會衝第一線？沒有。
他們只負責一件事：裝沒看到。

———
怎麼辦？難道祇能忍嗎？

———
其實要做的事情很簡單（但管委會通常做不到）：
📌 送鑑定
📌 連法律責任

結果很清楚：
• 公共排水管 真的有淤積
• 管委會 沒有即時清理
• 淹水跟裝潢損害 因果關係直接到不行

講白一點，不是天災，是人禍。
依照公寓大廈管理條例，公共設施的修繕、管理、維護，本來就是管委會的工作，不是義工服務、也不是看心情。

你沒維護，住戶受害，法律就一句話：
👉 要負責。

所以建議也很單純：
「確定責任後，不要再等了，告。」

———
進入訴訟後，法院也沒有幫管委會圓場，直接認定：
✔ 未妥善維護公共排水管
✔ 存在管理疏失
✔ 導致住戶裝修損害

一場風雨過後，她終於不是只剩發霉的牆壁，而是拿回了她該有的權益。

———
所以，如果你或你身邊的人，也遇過：
☑ 社區公共管線出包
☑ 管委會裝死
☑ 修繕責任全推給住戶

請記住一件事：
法律保護的不是最會忍的人，
而是願意站出來說「不行」的人。

真的不要再默默吞了。
有些事情，不告，他們永遠當沒發生。

👉 遇到這種社區鳥事，先確定責任吧

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豐富您的法律認知

22/12/2025

不要有「占久了就是你的…」的幻覺

很多人一碰到「占有」的案子，就開始幻想：我住很久了、房子是我蓋的、祖先留下來的，用了幾十年，應該就算我的吧？老實說，這種想法幾乎是註定會輸的。因為台灣是徹底的「登記制度國家」，土地、地上權、用益物權，沒有登記，基本上就沒有權利。在無權占有的訴訟裡，真正的勝負關鍵只有一個──登記。地主只要把登記簿拿出來，案件大概就先贏七成，剩下的三成，才是占有人要拿命去拚的地方。

很多人會說：「我占有很久耶！」但我要很直白地講，就是因為占有久，如果一開始既不登記，也沒有可靠文書，因為占得久本身不是權利來源。就算你主張時效取得地上權，也必須完成登記，沒有登記，一樣對抗不了真正的所有權人。占有從來不是靠時間混過去，而是要能清楚說出你的「占有權源」是什麼，而且還要證明得出來。

再講更殘酷一點，占有人能拿來對抗所有權人的權利種類，其實非常有限。最典型的是租賃權，一般書面當然是基本的，還要求經過公證，才能對抗第三人。而租地蓋屋也是要證明有繼續給付租金；至於使用借貸、默示同意、親戚講好用一下這種「債權關係」，原則上都不能對抗所有權人。這種就要拼使用目的是否結束，除非你能走到極端少見的一條路──誠信原則、權利失效，證明地主「明知你無權占有，卻長期放任、容忍」，而且行為已經嚴重違反誠信。這種案子不是沒有，但真的非常、非常罕見，實務上幾乎是傳說等級，不要輕易妄想。

所以無權占有訴訟真正的本質是什麼？一句話講完：把「沒有權利」打成「有權利」。而這個「有權利」，不是靠情緒、不是靠祖先、而是靠你能不能提出清楚、合法、可證明的權利來源，重點在於「法律原因」。只要你說不出來、證不出來，那不管占了多久，法律上仍然是無權。

現實是：現在的法院處理案件，只認登記、認證據，不認模糊的口述歷史。祖先當年「大概就這樣用」的土地，在法律上，通常就是無權占有，

試想一個基本的原則：
為什麼可以平白無緣使用他人的土地？結論其實很簡單，也很殘酷：不要再妄想只靠占有。所以在為這裡土地付出心力之前，想一想自己憑什麼使用這土地吧，一定要設定有效的權利，而非馬馬虎虎混過去。

這種案子，輸贏往往一開始就寫在登記簿或文件上。訴訟一開始就應該往減少損失的觀點去處理，自己拆房子，並與物主商量免賠或少賠。反而是唯一良策。

如果你真的卡在這一關，與其自己猜，不如來「最好去找詹律師」臉書社團問清楚，至少在進法院之前，先知道自己站在哪一邊。

本團隊負責人詹豐吉律師長期以房地產糾紛案件為主要研究及處理領域，深感勞動法律服務品質參差不齊，以致於當事人無法獲得充足法律保障，故於民國98年間，邀集國內有志於此之律師同道，結合其他專業人員。共同致力於....

15/12/2025

【壞鄰居？還是壞觀念？？】

說真的，每個社區最常出現的一句話就是：「管委會怎麼都不管？」但很少人願意面對一個殘酷的現實──大樓的管委會、主委，從來就不是為任何「個人」服務的單位。他們存在的目的，是為了整個社區的「共同利益」，而且還是無償、吃力不討好的那種。

法律上雖然把管委會和大樓住戶之間視為一種「委任關係」，但問題來了，這是「無償委任」。簡單說，管委會不是你花錢請的管家，也不是24小時待命的社區客服，更不是被住戶情緒勒索的出氣筒。大多數願意出來當主委、委員的人，真的只是因為「社區輪流作」，不是因為吃飽太閒，更不是為了權力或好處（除了極少數你我都痛恨的污錢例外）。

也正因為如此，多數正常的管委會運作邏輯都只有一個：能不生事就不生事，能低調就低調。除非遇到幾種情況：不繳管理費、擅自佔用公設、施工影響公共安全、嚴重侵害權益，政府規定檢查或公安等例行的事務，否則你會發現，多數管委會都「被動到不行」。這不是失職，是一種自保。

說句不中聽但很現實的話，一個社區如果突然變得很積極，十之八九，是真的出了大事。要不是財務有問題、要不是有超級壞鄰居、再不然就是公共安全亮紅燈。否則，誰想沒事找事？

再來講到最常吵的事情：社區要不要「興革」？電梯要不要換好一點？外牆要不要修？設備要不要升級？管委會可作主就是維護不是變革，很多住戶一邊喊「管委會都不做事」，一邊又在聽到要出錢、要授權時立刻消失。拜託，依法該做的事，本來就要給錢、給權限、給支持，不是要管委會當免費工人、法律風險全包的小媳婦。

反過來說，如果今天有住戶覺得「這件事我看不下去，我願意無償處理、我願意扛責任」，那真的要恭喜社區，大家巴不得你跳出來幫忙，掌聲都來不及給你。問題是，愛管的人很多，願意做事、願意負責的人很少。

最後一定要講最現實的一點：管委會通常不會隨便請律師。為什麼？因為請律師要錢、要共識、要面對更多衝突。真正會讓管委會咬牙請律師的，通常只有一種狀況──「壞鄰居」。那種不繳錢、又愛告、又愛鬧、又最會指控別人違法的類型。

這時候，拜託住戶醒醒。請給管委會支持，不要綁手綁腳、不給預算、卻又要求他們「一定要處理好」。這種心態，才是很多社區永遠爛下去的原因。

一句話總結：
👉 管委會不是你的僕人
👉 法律才是社區運作的底線
👉 愛管的人永遠比做事的人多

如果你或你的社區，正在被壞鄰居、管委會衝突、法律風險搞到快爆炸，真的不要再用情緒解決問題。法律問題，終究要回到法律。

看完如果有感，歡迎加入👇
👉【最好去找詹律師】臉書社團