宗宸法律/地政士事務所Polaris Law Firm

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宗宸法律/地政士事務所Polaris Law Firm 宗宸法律地政士事務所成立於2015年2月,主持律師詹宗諺兼營地政士業務、並經不動產經紀人考試及格。本所服務項目以不動產移轉及配置規劃、訴訟及爭端解決為主。

詹宗諺 律師/地政士:

◎現任:
宗宸法律事務所 主持律師
宗宸地政士事務所 地政士

◎學歷:
國立臺灣大學法律學系
不動產估價師學分班

◎經歷:
台北市政府/新北市政府/桃園市政府法律諮詢律師(2015~迄今)
桃園市政府第一屆、第二屆青年諮詢委員(2016~2020)
文化大學推廣教育部講師(地政士/不動產經紀人考照班、寵物法規等課程) (2017~迄今)
國際扶輪3521地區2021-22臺北市九合扶輪社社長(2021~2022)

◎證照:
專技高考律師
專技普考地政士
專技普考不動產經紀人

🌕 21 公里、7 個小時——用雙腳丈量山林的假期充電日祝福各位好朋友中秋佳節愉快!趁著連假放鬆,今天完成了一趟經典健行:從新北石碇千島湖的鱷魚島出發,一路步行至坪林老街。21 公里的山路雖然考驗腳力,但山光水色極佳,是極棒的休閒體驗😄📍 ...
25/09/2026

🌕 21 公里、7 個小時——用雙腳丈量山林的假期充電日

祝福各位好朋友中秋佳節愉快!

趁著連假放鬆,今天完成了一趟經典健行:從新北石碇千島湖的鱷魚島出發,一路步行至坪林老街。21 公里的山路雖然考驗腳力,但山光水色極佳,是極棒的休閒體驗😄

📍 【中秋隨堂考】法律冷知識大挑戰
在這兩個區域穿梭時,順便想到了這個許多人容易搞混的小題目:

請問「新北市石碇區」與「坪林區」,屬於哪一個地方法院管轄?
(A) 新北地方法院
(B) 台北地方法院
(C) 宜蘭地方法院

👇 答案請見留言區,猜猜看你答對了嗎?

🏨【旅館業者,您是不是也遇過這些情況?】❓房客退房時間到了,卻完全聯絡不上。👉 「我可以直接開門嗎?」❓房客No-Show。👉 「合約明明寫不可退款,為什麼信用卡還是拒付?」❓房客續住幾天,最後拍拍屁股走人。👉 「房費到底怎麼追回來?」❓警...
24/09/2026

🏨【旅館業者,您是不是也遇過這些情況?】

❓房客退房時間到了,卻完全聯絡不上。
👉 「我可以直接開門嗎?」

❓房客No-Show。
👉 「合約明明寫不可退款,為什麼信用卡還是拒付?」

❓房客續住幾天,最後拍拍屁股走人。
👉 「房費到底怎麼追回來?」

❓警察突然要求進入房間。
👉 「飯店到底該不該開門?」

❓房務人員不小心誤闖房間。
👉 「員工只是搞錯房態,公司也要負責嗎?」

❓房客抽菸、嘔吐,房間整間需要重新整理。
👉 「清潔費、修繕費、不能賣房間的損失,可以全部求償嗎?」

❓員工偷拿房客財物。
👉 「為什麼公司也可能被要求賠償?」

這些問題,看起來只是「現場管理」,
實際上卻可能同時牽涉:

⚖️ 刑法
⚖️ 民法
⚖️ 消費者保護法
⚖️ 個人資料保護法
⚖️ 旅館業管理規則
⚖️ 信用卡與金流規範
⚖️ 勞雇關係與僱用人責任

所以旅館經營真正需要的,不只是一本厚厚的法律書。

而是一套能讓櫃檯、房務、主管甚至老闆都能立即執行的「法律SOP」。

📣 9月23日,本所詹宗諺律師受邀於 #新北市旅館商業同業公會,與在場的旅宿業先進分享:

《新北市旅館業經營必修法律防線》
——現場七大經營法律痛點解析與避險指南。

從「法律問題」走進「現場怎麼做」,
讓法律真正成為旅館經營的防護網。

🏨 營運要拚效率,
⚖️ 法律更要拚預防。

也特別感謝陳建揚理事長,於會員大會親自頒發法律顧問聘書!

祝福各位朋友中秋佳節愉快喔🥮🌕

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#風險管理
#企業法務

本所團隊近期戰績亮眼,連續抱回多份勝訴判決!最激勵人心的,就是其中一份臺灣高等法院的判決書—「原判決廢棄」!成功幫當事人打破一審僵局,二審逆轉勝確定!近期勝訴戰報:1️⃣ 請求清償借款 ➡️ 高院二審原判決廢棄,逆轉勝確定!2️⃣ 請求拆屋...
10/09/2026

本所團隊近期戰績亮眼,連續抱回多份勝訴判決!最激勵人心的,就是其中一份臺灣高等法院的判決書—「原判決廢棄」!成功幫當事人打破一審僵局,二審逆轉勝確定!

近期勝訴戰報:
1️⃣ 請求清償借款 ➡️ 高院二審原判決廢棄,逆轉勝確定!
2️⃣ 請求拆屋還地 ➡️ 新竹地院勝訴
3️⃣ 請求撤銷贈與 ➡️ 臺北地院勝訴
4️⃣ 請求所有權移轉登記 ➡️ 新北地院勝訴

不管是複雜的金流借貸、土地房屋糾紛,還是贈與移轉,宗宸團隊給您最犀利、最在地的專業支援!

📌 遇到官司或不動產糾紛?別自己硬撐!
👉 點擊粉專私訊,立即預約專業律師諮詢!

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【單身族、頂客族、公益捐贈者必看!民法劃時代變革:你的財產,終於能 100% 由你做主!】在會議室裡,我們每天聽著許多不同的人生故事與無奈:「詹律師,我和哥哥幾十年沒聯絡了,但我沒結婚沒小孩,父母也過世了……我辛苦一輩子買的房子,死後難道一...
28/08/2026

【單身族、頂客族、公益捐贈者必看!民法劃時代變革:你的財產,終於能 100% 由你做主!】

在會議室裡,我們每天聽著許多不同的人生故事與無奈:

「詹律師,我和哥哥幾十年沒聯絡了,但我沒結婚沒小孩,父母也過世了……我辛苦一輩子買的房子,死後難道一定要被他分走嗎?」

「我們是頂客族夫妻,辛苦買的溫馨小窩,萬一一方先走,房子真的會被久未聯絡的手足要求拿現金買回嗎?」

「我無牽無掛,晚年受公益團體照顧良多,想把積蓄全捐給罕病基金會,為什麼法律一定要我留一份給不相干的親戚?」

這些長年困擾大家的痛點,終於迎來歷史性的解套!

立法院三讀通過《民法》第1223條修正案,正式廢除「兄弟姊妹的特留分」!
這項劃時代的新法也已確定於 2027 年 2 月 17 日正式施行!

不論你是哪一種家庭型態,這項修法都深深影響著你的資產傳承。讓我們透過三個真實常見的情境,帶你一次看懂修法前後的巨大差異:

👤 #情境一:【 #熟齡單身篇】陪伴走過晚年的人,值得最完整的愛

單身的王阿姨沒有結婚生子,父母早已過世。她名下有一筆價值 1,200 萬元的房產與存款。她立遺囑想全數留給無微不至照顧她的姪女小美,但王阿姨還有一個常年賭博、早已斷絕往來的哥哥。

▸ #修法前(現行條文):
即便王阿姨立了遺囑,哥哥依然能主張 1/3 的特留分,硬生生分走 400 萬元(1,200萬 × 1/3),小美只能拿到 800 萬。

▸ #修法後(2027年2月17日起生效):
兄弟姊妹特留分刪除!只要王阿姨立有「合法有效的遺囑」,小美就能 100% 完整繼承 1,200 萬元,哥哥一毛特留分都拿不到!

👫 #情境二:【 #頂客族夫妻篇】我們一起買的家,完整留給最愛的另一半

張先生與林太太是頂客族夫妻,無子女、父母皆已高齡過世。兩人名下有一間價值 1,800 萬元的溫馨小窩。張先生希望萬一自己先走一步,房子能全數留給妻子,不希望久未聯絡的弟弟來爭產。

▸ #修法前(現行條文):
即便張先生立遺囑「房子全給妻子」,弟弟依然可主張 1/3 的特留分(600 萬元)。林太太可能被迫拿現金補償弟弟,甚至面臨房子被迫賣掉分錢的危機。

▸ #修法後(2027年2月17日起生效):
只要張先生立有「合法有效的遺囑」指定給林太太,弟弟將完全沒有特留分可扣減!林太太能安心繼承 1,800 萬元的房產,繼續保有兩人溫馨的家。

❤️ #情境三:【 #大愛與心願篇】一生積蓄回饋社會,心願不再打折

陳老先生單身、無子嗣,父母均已離世,名下有 3,000 萬元資產。他感激醫療團隊與基金會的晚年照顧,立志走後全數捐給罕見疾病基金會,但他有個關係極度疏離的弟弟。

▸ #修法前(現行條文):
即使陳老先生立了遺囑,弟弟仍可向基金會主張特留分,分走 1,000 萬元(3,000萬 × 1/3)。陳老先生的善願被迫打七折。

▸ #修法後(2027年2月17日起生效):
特留分歸零!只要陳老先生立下【合法有效的遺囑】,基金會就能完整收到 3,000 萬元的捐款,大愛心願 100% 圓滿實現!

🚨 【宗宸律師地政士團隊: #三大關鍵警示】

1️⃣ 「無遺囑,仍繼承」— 最容易踩中的陷阱!

刪除特留分 ≠ 刪除兄弟姊妹的繼承權!

若生前「沒有立遺囑」,在沒有父母與子女的情況下,兄弟姊妹依然是法定繼承人,仍會依照法定應繼分把財產分光。修法是給了你「用遺囑排除兄弟姊妹」的權利,「立遺囑」才是打開這項權利的唯一鑰匙!

2️⃣ 把握 2027 年 2 月 17 日正式施行前的黃金規劃期

新法將於 2027 年 2 月 17 日正式上路。在新舊法銜接與過渡期間,如何提早佈局資產架構、確保遺囑在未來順利生效,需要極嚴密的法律考量。

3️⃣ 遺囑格式極度嚴格,切勿自行盲目撰寫

法律對自書、公證等遺囑形式有嚴格規範,只要少了一個字或日期格式不符,遺囑就可能被法院判定無效,讓您的一番好意付諸流水。

🔑 讓愛與財產,留給真正對的人
資產傳承不只是法律問題,更是對家人的責任與愛。
遺囑該如何預先布局?稅務與不動產過戶如何安排?

歡迎隨時聯繫 宗宸法律地政士事務所,由雙領域的專業律師與地政士團隊,為您量身打造最安全、最圓滿的資產傳承藍圖!

#宗宸法律地政士事務所 #兄弟姊妹特留分 #遺囑 #熟齡單身 #頂客族繼承 #資產規劃 #不動產繼承

【🔥講座焦點】當愛的禮物變成離婚條款:夫妻互贈財產,離婚時能不能拿出來分配?在婚姻濃情蜜意時,將房屋過戶給對方、或是贈與名車金飾,是常見表達愛意的方式。但當婚姻走到盡頭,這筆財產到底算不算「婚後財產」?能不能要求納入「剩餘財產分配」?這正是...
17/08/2026

【🔥講座焦點】當愛的禮物變成離婚條款:夫妻互贈財產,離婚時能不能拿出來分配?

在婚姻濃情蜜意時,將房屋過戶給對方、或是贈與名車金飾,是常見表達愛意的方式。但當婚姻走到盡頭,這筆財產到底算不算「婚後財產」?能不能要求納入「剩餘財產分配」?

這正是日前8/11(週二)在 #社團法人臺灣父親權益協會 主辦的講座中,與現場學員討論的核心爭議之一。

根據《民法》第 1030 條之 1 規定,因「繼承或其他無償取得之財產」不列入剩餘財產分配。

然而,「夫妻之間彼此贈與的財產」到底算不算是這裡所說的「無償取得」? 實務與學說上存在著顯著的正反兩說:

⚖️ 【反方觀點(主張:不應列入剩餘財產分配範圍/實務主流)】

理由:依照民法第 1030 條之 1 明文規定,凡是「無償取得」之財產均應排除於分配之外,法律並未將「夫妻間贈與」列為例外。贈與契約的受贈方並未支付對價,當初贈與人既出於自願給予,離婚時自不得反悔主張拿出來對半分。

白話來說就是,送出去的禮物,離婚時很難再要求拿出來對半分。

⚖️ 【正方觀點(主張:應列入剩餘財產分配範圍/少數&學說見解)】

理由:民法排除「無償取得」的初衷,是因為該財產並非夫妻雙方共同協力創造(例如來自父母繼承或第三人贈與)。但「夫妻彼此間的贈與」,本質上仍是婚姻共同體內部的財產移轉與調整,源自於雙方對家庭的共同付出。若將夫妻互贈認定為無償取得而排除分配,可能導致受贈一方獨占婚後累積的資產,對另一方顯失公平,也違背剩餘財產分配制度保障弱勢與評價婚姻貢獻的初衷。

💡 詹律師提醒:
夫妻間的資產移轉,往往牽涉到當初究竟是「單純贈與」、或是背後存在「借名登記」關係?又,夫妻一方在離婚前,移轉財產給親友或第三人,離婚時是否一定會被追回分配?若未在事前留存資金流向、書面契約或合意證明,一旦面臨離婚訴訟,舉證攻防將極為血淋淋!

#夫妻贈與 #剩餘財產分配 #民法1030條之1 #臺灣父親權益協會 #家事法律 #遺產規劃 #信託 #詹宗諺律師

【播下一顆法律的種子,也看見當年的自己】🌱✨上個月,搭著清晨第一班普悠瑪來到花蓮,為東吳大學法治播種服務隊籌辦的「兒童法治教育營」打氣。這次活動由國際扶輪3521地區八分區共五個社(華朋主辦、及華岡、華友、九合、華英協辦)聯合支持,也是我今...
04/08/2026

【播下一顆法律的種子,也看見當年的自己】🌱✨

上個月,搭著清晨第一班普悠瑪來到花蓮,為東吳大學法治播種服務隊籌辦的「兒童法治教育營」打氣。這次活動由國際扶輪3521地區八分區共五個社(華朋主辦、及華岡、華友、九合、華英協辦)聯合支持,也是我今年7月1日接下扶輪社一年新職務後的首波公益行動!

看著台下小朋友純真的眼神,時光彷彿倒流回我國小四、五年級時(1994~1995年之際)。當時,受到出身三級貧戶、但大三就考取律師榜首的臺北市阿扁市長的啟發,讓矇矇懂懂的我第一次認識「律師」這個職業,也在心中種下了對正義的萌芽。從那時起,「成為律師」就成了我人生「唯一」的志業。

在與孩子們互動時,我不禁在想,究竟怎樣的人適合這條路?我認為擔任律師至少需要具備以下三種人格特質:

🔹 擁抱衝突
第一線直面劍拔弩張的紛爭,是律師的日常。勇於與高張力衝突共舞,能享受「拆彈」的過程並感到亢奮,能在思考解決方案時爆發多巴胺,才能把壓力化為動力。

🔹 隨時關機
面對高壓的工作型態,必須具備「隨時切斷電源」的神技。管他開庭多激烈、案件多繁雜、負擔多大的情緒勞動,都可以坐公車秒睡、坐捷運秒睡、坐高鐵秒睡(還能在到站瞬間秒醒!)、晚上倒頭大睡,絕不讓焦慮干擾寶貴的休息,才是長久續航的關鍵。

🔹 雷達靈敏
細節決定成敗!能看穿事務核心本質,能敏銳察覺、解讀法官/對造/己方當事人的表情與肢體語言、聽出沒說出口的潛台詞,才有可能在複雜的案情中抽絲剝繭,找到關鍵的突破口。

曾有人問,當律師這麼辛苦,難不成到了垂垂老矣還要天天開庭?
老實說,對於這份讓我每天處於戰鬥興奮狀態的工作,若一定要加上一個期限,我還真希望可以做到人生最後一口氣!

期待這次在花蓮撒下的法治種子,能在孩子們心中茁壯,陪伴他們成為具備基本公民素養與獨立思辨能力的人💪

「一紙函令,讓他的交易所得少了15萬元!」____________📞 「律師,我只是賣掉爸爸留下來的房子,怎麼還要繳這麼多所得稅?」一位客戶帶著房屋買賣契約來到事務所諮詢。房子是十多年前父親過世後繼承的,如今因為人生規劃準備出售。他原本以為...
21/07/2026

「一紙函令,讓他的交易所得少了15萬元!」
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📞 「律師,我只是賣掉爸爸留下來的房子,怎麼還要繳這麼多所得稅?」

一位客戶帶著房屋買賣契約來到事務所諮詢。

房子是十多年前父親過世後繼承的,如今因為人生規劃準備出售。

他原本以為,只要知道房子賣多少錢,就能算出要繳多少稅。

但真正影響稅負的,往往不是「賣價」,而是房屋成本怎麼算。

就在最近,財政部公布了一項值得注意的新規定。
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#以前怎麼算?

出售繼承取得的房屋時,房屋交易所得通常是:

「房屋售價 - 繼承時房屋評定現值」

問題在於,許多人是十幾年前、甚至二、三十年前繼承房屋。

房屋評定現值一直停留在當年的金額,卻沒有反映多年來的物價變化,因此容易使交易所得偏高。
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#現在怎麼算?

財政部於 115年7月15日 發布最新函令,明定:

✅ 繼承或受贈時的房屋評定現值,可以依消費者物價指數(CPI)調整後,再列入成本。

也就是說,成本提高了,交易所得自然可能降低。
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【 #實際例子】

甲君103年5月繼承房屋:

🏠 繼承時房屋評定現值:95萬元(物價指數95)

115年3月出售:

💰 房屋售價400萬元(物價指數110)

#舊算法

400-95=305萬元

#新算法

95 ×(110÷95)=110萬元

400-110=290萬元

👉 房屋交易所得直接減少15萬元。
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法律的修正,有時只是幾個字的改變,就可能影響您的稅負。

如果您近期準備出售繼承或受贈取得的房屋,建議先確認是否適用最新函令,再決定申報方式,才能保障自己的權益。

📖 財政部公告原文:
財政部115年7月15日函令全文(網頁放留言區)
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📍宗宸法律地政士事務所
提供繼承、贈與、遺產稅、房地交易及家族財富傳承等法律與稅務規劃服務。

【賀!本所詹宗諺律師續任臺北市旅館商業同業公會第18屆顧問 🤝】感謝臺北市旅館商業同業公會全體長官與業者的肯定,也特別感謝趙一任理事長親自頒發聘書!旅館業的經營涵蓋範圍極廣,從日常的消費者爭議、勞資關係,到旅館特許法規、都市更新、土地與建物...
09/07/2026

【賀!本所詹宗諺律師續任臺北市旅館商業同業公會第18屆顧問 🤝】

感謝臺北市旅館商業同業公會全體長官與業者的肯定,也特別感謝趙一任理事長親自頒發聘書!

旅館業的經營涵蓋範圍極廣,從日常的消費者爭議、勞資關係,到旅館特許法規、都市更新、土地與建物法規、租賃契約等,都需要高度專業的法律與地政知識作為支撐🏡💼

宗宸法律地政士事務所一直致力於提供客戶全方位的法律與房地產稅務解決方案。未來三年,詹宗諺律師將繼續以公會顧問的身分,秉持專業與熱忱,協助各位旅宿業先進在合規經營、穩健發展的道路上大步向前!

#台北市旅館商業同業公會
#宗宸法律地政士事務所

「辛苦一輩子攢下的房產財富,你規劃好安全落地的路徑了嗎?」🧱很多人往往等到面臨繼承的關鍵時刻,才驚覺稅單高得嚇人;或者在移轉不動產給子女時,分不清「贈與」、「買賣」與「繼承」的法律與稅務差異,白白走了彎路。為了幫助更多人防範這些隱形風險,本...
09/06/2026

「辛苦一輩子攢下的房產財富,你規劃好安全落地的路徑了嗎?」🧱

很多人往往等到面臨繼承的關鍵時刻,才驚覺稅單高得嚇人;或者在移轉不動產給子女時,分不清「贈與」、「買賣」與「繼承」的法律與稅務差異,白白走了彎路。

為了幫助更多人防範這些隱形風險,本所 詹宗諺律師 與 鄭夙涵律師 近期受 #基隆市全民勞工總工會 邀請,於 基隆七堵 舉辦的 【 #贈與稅及遺產稅資產規劃實務班第06期】 已於115/5/10(週日)~ 115/6/7(週日) 圓滿結束!🥳🎉

🔎在這 30 小時的核心精華課中,兩位講師帶領學員全面拆解了四大資產痛點:
1️⃣ 合法節稅操作:精準運用「不計入遺產總額」與各項「扣除額」減輕負擔。
2️⃣ 產權糾紛預防:深度解析信託、借名登記,避免不當稅務規劃帶來的家族爭端。
3️⃣ 不動產實戰:夫妻間贈與、房地合一稅精算、租賃與公寓大廈常見陷阱防範。
4️⃣ 生前超前部署:意定監護、預立遺囑,用法律工具真正落實主導權。

為了幫學員把這些複雜的稅務與法律邏輯完全理清,在最後一週的壓軸課程中,詹律師更是講課講到沙啞失聲,用百分之百的拼勁陪伴學員衝過終點線!🏃‍♀️🏃雖然第6期的課程已畫下完美句點,但資產規劃的腳步永遠不嫌晚。用專業守護財富,才能讓傳承不留遺憾。

📌 歡迎點擊收藏本所專業貼文,或分享給身邊有財產規劃需求的朋友!

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#借名登記
#囤房稅
#房地合一稅
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#地政士

【遺產繼承:一場現實版的「魷魚遊戲」?😱】大家昨天(5/27)有感受到錠嵂保經北十通訊處那股「氣勢高昂」又充滿活力的專業氛圍嗎? 沒錯,宗宸法律地政士事務所這回帶領保險精英們,攜手闖進一場《魷魚遊戲:遺產存活賽》!在繼承的世界裡,規則比電影...
28/05/2026

【遺產繼承:一場現實版的「魷魚遊戲」?😱】

大家昨天(5/27)有感受到錠嵂保經北十通訊處那股「氣勢高昂」又充滿活力的專業氛圍嗎? 沒錯,宗宸法律地政士事務所這回帶領保險精英們,攜手闖進一場《魷魚遊戲:遺產存活賽》!

在繼承的世界裡,規則比電影更殘酷:申報出錯,真的會被「國稅局」給淘汰(罰款+鎖死資產)!這場講座我們直接拆解了最關鍵的五大遺產關卡:

🎮 遺產繼承:五大生存關卡全攻略

1. 遺產申報 180 天生存戰 ⏳
從「除戶」那一刻起,時辰就開始無情倒數!我們教大家如何精準掌握黃金 6 個月,避開逾期淘汰的致命陷阱。

2. 遺產清單闖關賽 🔍
以為「不主動申報就沒事」?國稅局的掌握度超乎想像!我們當場拆解了查調財產流程中的隱藏地雷,漏報任何一筆資產,都可能成為整盤遊戲輸掉的關鍵。

3. 遺產稅紅燈綠燈 🛑🟢
資產該怎麼「估價」才是真正的大學問!我們精準解析了如何讓資產合法合規通關,避免走錯一步就引來高額罰款的紅色警報。

4. 實物抵繳的生存試煉 🧱
當身邊沒有現金繳稅時該怎麼辦?這關教你如何善用實物抵繳制度,繳稅也能完美通關。

5. 遺產過戶的最後一哩路 🏁
拿到完稅證明不是終點,產權真正移轉、落袋為安才是最終勝利!詹宗諺律師與鄭夙涵律師在現場為大家完整解析從「繳稅」到「過戶」的全流程。

現場錠嵂保經的同仁們互動超熱烈,大家對於如何交叉運用「法學邏輯」與「地政實務」來雙重保護客戶資產,都有了全新的戰鬥力!💪

畢竟,宗宸法律地政士事務所的優勢,就是擁有「律師」與「地政士」雙證照的跨界思維。我們不只幫你算稅,更幫你把關每一哩傳承的路!

再次感謝錠嵂保經北十通訊處Hans孫成翰處經理的邀請👏

想為您的通訊處安排一場「聽得懂、用得上」的專業講座嗎?歡迎私訊事務所小編預約!

#宗宸法律地政士事務所 #遺產稅申報 #魷魚遊戲 #錠嵂保經 #資產傳承

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