高仕不動產科技股份有限公司

08/09/2026

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【持分土地買賣與估價聲明：想賣？請先閱讀，合則洽談】
持分土地想要賣，心有千千結——
詢價他人、價格比一比，就是要讓自己多利益，這人之常情。

但實務上，每天接到一堆估價件：不是土地條件差，就是土地持分少；稍微有些像樣點，卻又三心又二意。

我接到持分土地出售會先看:
1.看產權:知道地點面積持有坪數跟土地地形
2.看分區:是都市土地或是非都市土地以及它的土地使用分區或是土地使用地類別
3.看持有坪數及共有人數:持有坪數及共有人數多寡牽涉利潤及難易度
※有解有價格、無解無價格（無解的定義:就是買了沒用!）

不要讓專業人士費時、費力、做白工；想清楚再來談，把時間留給真正想解決問題的人。

為了避免無效溝通與浪費彼此時間，在此公開說明持分委託與評估原則：

一、持分土地的市場現實：請先看清本質
持分並非完整產權：不能單獨點交、無法銀行貸款、無法自由開發。拿「完整建地市價」來要求持分略低出售價格，不要說市場上絕無可能，您是共有人也不會接受。
會買是願意承擔風險與法律成本：買方承接的是共有人優先購買權行使、變價分割訴訟、談判整合與長期資金積壓的風險。折價是反映風險成本，絕非隨意砍價。
試探底牌、問問哥、看看姊請勿擾：若只是家族開會想拿估價當籌碼，或是自己根本作不了主、沒有實質處分決定權，請勿浪費彼此時間。

二、以下狀況，恕不接受委託與估價
持分比例過小：換算實際持有產權面積微薄，不具開發、分割或訴訟投資效益者。
條件極差之無效產權：無路、無利用價值、土地高低落差大、上有墳墓、嚴重遭佔用且排除成本遠超土地價值之物件。
賣方自身無法配合法定程序：連第三類謄本、法定通知等必要文件都無法備齊，或不願依法通知他共有人行使優先購買權者。
若無利可圖或是不符合投資效益，恕不接受委託！
三、持分土地價格不一：視個案條件而定
持分土地價格沒有固定公式：視現況、土地及持分大小、共有人數、土地座落……等而定！
若您真心符合以下條件：

真心想換現脫手，徹底了結長年產權糾紛與稅務負擔

備妥土地登記謄本、地籍圖謄本供精確審核

尊重專業、理解市場機制與折價現實，願意理性洽商

我們具備數十年深厚土地法規與實務整合經驗，不論是依土地法第 34 條之 1 處分、協議分割、共有物分割訴訟或變價分割，皆能快速研判、專業承作。

想清楚再來談，把時間留給真正想解決問題的人。
我願意用最誠懇的心與專業領域，來達成持分土地委託成交的任務！

誠意洽詢請備妥完整謄本資料，合則洽談！

#持分不動產 #持分土地 #持分房屋:0912-913923高仕陳總

持分土地想要賣，心有千千結—— 詢價他人、價格比一比，就是要讓自己多利益，這人之常情。 但實務上，每天接到一堆估價件：不是土地條件差，就是土地持分少；稍微有些像樣點，卻又三心又二意。 我接到持分土地出售會...

07/09/2026

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滿滿「一般約」洗版平台？買賣方如何一眼挑出能打硬仗的「客製化房仲高手」
打開房產交易網站或各大社群平台，同一間屋子往往有五、六個仲介甚至更多…各自刊登，開價統一、照片內容相同，甚至屋主早就賣掉了資訊還掛在上面。這種「一般約洗版」的常態，讓買方找得心力交瘁，也讓真正想賣房的屋主在茫茫人海中無所適從。
要在「洗版大軍」裡避開亂槍打鳥的菜鳥或純轉發資訊的「鍵盤仲介」，挑出具備專業顧問思維的客製化房仲，關鍵在於學會觀察對方的專業軌跡與服務思維。

一、 盤整期市場的殘酷真相：專案 vs. 個案，誰能把有限買方「介紹成主顧」？
當市場處於熱絡期，阿貓阿狗都能成交；但當政策收緊、市場步入盤整，實力差距便徹底現形：
「預售屋賣的是專案、中古屋賣的是個案，在量縮價盤的打房之際，房屋市場回歸剛需自用需求，成交量縮代表的是買方有限，如何在有限的買方客群當中『介紹成主顧』，更需要的是從業多年的實戰老手！」

◎預售屋靠「專案企劃」造勢： 建商與代銷賣的是未來的藍圖與統一規格的樣品屋，靠大預算廣告與標準化銷售模式吸引群眾。

◎中古屋靠「個案把關」打硬仗： 每間成屋屋況、產權、鄰里、甚至土地持分條件都不相同，是百分之百的「客製化個案」。在自用客當道、看屋精挑細選的量縮時期，買方極其有限，菜鳥業務只懂拿現成物件硬推，而經驗豐富的房仲老將，能從法規、屋況到財務規劃一次到位，精準打中痛點，才能真正把每一組珍貴的過路客「介紹成一輩子的信任主顧」。

二、 頂尖高手的核心邏輯：不靠人海戰術，靠精準定位
真正具備實力的資產顧問型房仲，作業思維往往與一般洗版業務截然不同：
「像我是無區域之分，要賣房挑的是物件、價錢及屋主，只要 3 要素皆備是絕對成交。要買房子也是一樣，買方專一託付，也一定為他尋屋，買到理想的房屋跟最物超所值的價錢。」

這段話精準點出了「專業客製化」的真諦：
◎對賣方而言（物件・價錢・屋主）： 低門檻仲介只想多簽一張一般約碰運氣；高手則是嚴格把關產品力與市場競爭力。只要物件本質清楚、定價合乎市場節奏、屋主售屋心態健康，透過精準的客製化行銷企劃，絕對能高效成交。
◎對買方而言（專一託付・精準尋屋）： 很多仲介是手上有什麼就硬塞什麼；高手則是接受委託後，依據買方的財務架構、居住規格與資產配置，主動在全市場過濾、甚至地毯式開發未公開案源，確保買到條件理想且價格最具性價比的物件。

三、 賣方篩選：看「營銷企劃」而非「話術承諾」
在決定委託之前，屋主可以透過幾個維度檢驗對方是否具備專案銷售實力：
◎自帶客製化行銷策略： 專業仲介不會只問「底價多少」。初次接觸時，高手會先評估物件的優勢與抗性，鎖定目標客群（如換屋族、置產族、企業主），並提出實體帶看與線上宣傳的包裝方案，而不是拍幾張照片就往公版網站丟。
◎透明且有節奏的反饋機制： 高手懂得市場水溫的變化，上架後能提供具體的帶看組數、買方真實抗性反饋，並適時給出動態調整建議，絕非簽了約就音訊全無、坐等買方上門。
◎注重產權與交易細節把關： 從產權調查、稅費試算到潛在法令問題，高手在簽約前就能全盤釐清，避免成交後衍生履約爭議。
四、 買方過濾：看「需求診斷」而非「物件狂塞」
買方想避開只會帶看卻不懂把關的業務，可以觀察對方的作業模式：
◎像顧問一樣先做財務與生活診斷： 高手會花時間深入了解你的自備款規劃、未來現金流負擔、生活動線與家庭階段需求，甚至評估物件未來轉手性，而非一見面就拉著你連看好幾間不合適的房子。
◎敢於直言房子的缺點： 只會一味稱讚「屋況超好、錯過可惜」的多半是推銷導向；敢主動指出採光死角、動線瑕疵、社區管理問題或調閱謄本確認產權風險的仲介，才是值得長久合作的把關者。
◎具備全市場獵屋與談判實力： 當買方給予專一託付，高手能打破單一品牌的庫存限制，跨區域、跨品牌甚至針對未上市物件進行專案洽談，在關鍵時刻替買方守住價格底線。
結語：買賣房屋，找的是「合夥人」而非「傳聲筒」
買賣房地產往往是人生數千甚至上億資金的重大決策。滿版的廣告只是資訊雜音，真正能幫資產加分的，是那些具備犀利眼光、敢挑案子也敢對結果負責的房仲高手。
「不管您的房子是豪宅、精華地段、平價宅、都更老屋、透天厝…等等；鎖定一個優質仲介，交給他『專任委託』，不必一人同時面對諸多房仲而不一定成交，同樣成交要給付服務費，就讓一人全力以赴的處理才是王道。」

建立在彼此信任與專一委託的基礎上，才能讓專業房仲發揮最大戰力，為屋主換取最有效率的成交，為買方拿下最物超所值的理想好房。

【附註說明｜何謂真正的「客製化房仲」？】

有別於傳統大型品牌體系往往以 KPI 為導向，硬性要求基層業務背負每月的開發進案量與帶看組數指標；真正的「客製化房仲」，是以資產顧問的深度取勝，而非盲目衝量：

受託賣屋時： 對案件的優缺點、周邊真實成交行情、同類型待售物件早已全盤透徹、了然於胸。面對買方提出的各項疑慮，能第一時間精準解惑、化解抗性，加速促成決策。

受託尋屋時： 深入剖析買方的地段偏好、屋齡限制、實坪需求、總價預算與家庭成員生命週期。摸得愈透徹、需求釐清得愈清晰，配對才愈精準，省去買方舟車勞頓的無效看屋，直擊最理想的購屋配置。

斡旋時:買賣雙方進入出價階段，調價與議價更可顯現出老手的專業與能力。

#中古屋買賣:0912-913923高仕不動產陳總

05/09/2026

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【建商開發實戰】建地評估要多久？一文看懂合建時程、審查核心與拖延關鍵
最近有很多合建案有地主跟整合人很急切的問道:「建商是否願意蓋?」，而這個合建案不過才3天前見面談而已，一個土地合建案不會在短短一星期內就下決定。
核心結論：建商內部評估多落在 1 到 4 週
建商拿到一塊建地評估合建，純做「內部開發可行性快篩」僅需 3 到 7 天；若進入「建築師試排配置、精算營建成本與反推合建比例」，完整作業期約需 3 到 4 週。
一、建地合建評估三階段作業表
階段別 耗費時間 審查重點與產出項目
第一階段：紙上法規快篩 3 ～ 7 天 • 查核土地使用分區、基準容積率與建蔽率。• 調閱地籍圖、套繪圖，釐清有無被套繪管制或作為法定空地。• 檢視面寬、深度、基地形狀及周邊臨路現況。
第二階段：建築配置與成本精算 2 ～ 3 週 • 委託建築師試排量體（梯廳比、戶數格局、地下開挖與車位動線）。• 檢討容積獎勵空間（危老、都更或免計容積項目）。• 結合現行發包行情試算營建工程費、管銷稅費與融資利息。
第三階段：分屋試算與企劃出具 3 ～ 4 週 • 錨定市場未來去化單價，代入財務模型。• 反推建商合理報酬率與地主合建分屋比例。• 彙整完整合建意向書或初步開發評估簡報。
二、決定評估速度的 5 大實務關鍵
建築線與通路現況： 若臨路屬於現有巷道、指定私設通路或公私共有道，需調閱公所及建管圖資確認退縮與寬度，時程常延宕 1 至 2 週。
舊照套繪與法定空地： 基地周邊若為早期連棟建築，常有未分割之法定空地或舊照未註銷，調閱副卷與清查套繪關係耗時費工。
共有產權與整合變數： 產權單純、單一地主最快；若涉及多人共有、代位繼承、祭祀公業或租約占用，建商須評估後續整合法律風險，進度自然放緩。
開發法規路徑選擇： 走一般合建、危老重建（需耐震初評）或都市更新（需納入更新單元指標檢討），量體配置與獎勵試算複雜度差異極大。
建商決策審查流程： 大型開發商需經投審會、工務、財務各部會簽，中小建商老闆親自拍板速度較快，行政流程落差約 1 至 2 週。

「買賣＋合建」混和模式：評估時程、資金架構與談判關鍵
核心結論：評估期約 3 到 6 週，關鍵在於「雙軌財務模型與土建融切分」
當基地涉及「部分地主賣斷、部分地主參與合建」（或單一地主賣掉部分持分換現金、保留部分持分分屋）時，建商的評估時間通常會比純合建多出 1 到 2 週，整體約需 3 到 6 週。
核心原因在於建商必須同時跑「買賣購地模型」與「合建分屋模型」，並精算購地款自備款比例、銀行土融成數，以及地主端土地增值稅與房地合一稅的轉嫁問題。

一、部分買賣、部分合建的評估作業時程表
評估階段 耗費時間 核心作業與審查重點
第一階段：產權持分與意向切分 1 週
• 盤點「要賣斷」與「要合建」的地主名冊、權利範圍（或共有持分比例）。

• 若非獨立地號（共有狀態），評估是否需先辦理共有物分割，或以協議分管/買賣方式過戶。

• 試算賣斷地主的土地增值稅（自用 vs. 一般），評估地主實拿期望值。

第二階段：雙軌財務模型試算 2 ～ 3 週
• 購地成本線： 計算買賣部分所需之總現金流、自有資金缺口、銀行土地融資上限（受央行選擇性信用管制之成數與動工時限約束）。

• 合建成本線： 扣除買斷持分後，重新精算剩餘合建地主的分屋比例與配回坪數。

• 建築師試排車位、店面與住宅，確保合建地主選配後的「剩餘可售戶」足以支應購地本息與營造開銷。

第三階段：條件整合與架構定案 1 ～ 2 週
• 擬定複合型合建意向書（買賣契約與合建契約連動）。

• 設計「買賣履約保證」與「合建信託」銜接機制（避免買賣簽了，合建方反悔導致全案卡死）。

• 建商內部投審會核定現金收購預算與合建讓利底線。

二、此模式延長評估時間的 4 大實務癥結
央行信用管制與資金壓力： 純合建建商不需負擔大額購地本金；一旦涉及買賣，購地款需受土融成數限制（需備妥 5 成以上自備款，且受限期動工約束），建商財務端需反覆審核資金調度。
共有產權未分割的交易風險： 若買斷與合建地主共同持有一張地號，買賣移轉時需依《土地法》第 34 條之 1 處理優先購買權通知，或於簽約前完成協議分割，法務查核時間拉長。

分屋與找補的公允性爭議： 賣斷地主通常希望先拿現金，合建地主則緊盯建商給賣方的「折算單價」是否高於合建分屋條件，兩者利害衝突容易拉長條件磋商期。
合約連動與生效條件設計： 實務上建商最忌諱「買了 A 的地，但 B 的合建破局」，因此必須擬定連動條款（例如：合建達 100% 同意時，買賣契約方正式生效並撥款），合約架構相對嚴謹繁複。

#土地買賣合建:0912-913923高仕陳總

全省土地買賣、工業地買賣、土地合建、都更合建、危老合建、自主更新、全案管理。

04/09/2026

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國際電話指名找財務？一聽「沒有」秒掛斷！揭密企業型詐騙的「踩點摸底」手法
近年詐騙手法不斷翻新，除了一般個人的投資與交友詐騙外，針對中小企業的「商務詐騙（BEC，商務電子郵件／電話詐騙）」更是日益猖獗。許多公司常接到顯示境外來電（如開頭帶 + 號）的電話，開口便指名「找財務主管或會計」，只要接聽人員回應「我們公司沒有專職財務」，對方隨即秒掛。
這種看似無頭無尾的怪異來電，絕非打錯電話，而是詐騙集團在進行精準獵殺前的「踩點與篩選」。
一、秒掛電話背後的真實意圖
建立內部組織架構名冊：詐騙集團透過工商登記名冊或外洩個資取得公司電話後，第一步是探查企業規模、部門配置及前線員工的防備心。
鎖定「假老闆匯款詐騙」目標：一旦確認公司有專屬會計或出納，下一步通常會冒充「公司負責人、海外大客戶、配合會計師」，以急件、海外履約保證金、秘密投資或緊急節稅等理由，施壓財務人員立刻匯款。
快速過濾降低成本：聽到「沒有財務」，代表無法直接誘騙出納快速走大額轉帳流程，騙局執行成本太高，因此立刻切斷通話，轉向下一個名單。
二、企業內部接聽與應對 SOP
面對此類陌生探詢電話，接線人員應嚴格遵守「不透露、不確認、不接話」原則：

統一對外回覆口徑：

若遇到指名找特定敏感職務（如會計、出納、人資）的陌生來電，切勿直接回答「我們沒有這個部門」或「老闆自己管帳」。

統一回應：

「請問貴公司名稱與具體洽談事項？請留下您的聯絡方式與 Email，我們轉交相關業務窗口評估後回覆。」

切斷資訊外洩管道：

不向任何未經身分驗證的外部電話核對或提供內部人員姓名、手機、LINE ID 或分機號碼。

三、防範後續衍生詐騙的兩大核心
嚴格落實雙重覆核機制（Dual Verification）：
凡涉及大額資金調度、變更受款帳戶、海外匯款或臨時代墊款，無論訊息來自 LINE、Email 甚至自稱高層的電話指示，一律嚴禁單憑文字或單向來電即刻放款，必須透過內部既定專線或當面二次確認。

加強全員資安警覺：
詐騙集團常採「多管道混合進攻」，電話摸底後可能搭配釣魚郵件或偽造官網。只要平時接線提高警覺、守住第一線資訊窗口，就能在源頭阻斷詐騙集團的企圖。

「跨平台引流與圈套洗腦」標準作業流程（SOP）
不論一開始用什麼理由接觸，其終極目的只有一個：將受害者從公開、容易被檢舉封號的社群平台，轉移到封閉且具備端到端加密的通訊軟體內進行深度洗腦與收割。
一、前期誘餌：依社群生態客製化「劇本」
詐騙集團在不同平台有專門的分工與人設：

Threads（脆）與 IG：主打「年輕人設、高顏值生活、副業被動收入、感情共鳴」。常見以文青抒情文、海外工作、投資心得或單純交友互動為由，主動私訊或留言攀談。
Facebook（臉書）：鎖定中高齡或企業主，常見以「高回報存股社團、名人偽造粉專、同鄉/校友交友、在地服務（如按摩、外送茶、居家水電）」為餌。
交友軟體與論壇：以「真誠找結婚對象、甜言蜜語、分享脆弱人生經歷」快速建立信任感。
二、中期關鍵步驟：為什麼一定要「轉移陣地」？
只要聊了幾句，對方一定會以各種藉口要求「換地方聊」：
「這裡訊息不太會跳通知，加我 LINE 比較好聯絡。」

「我平時比較常用 Telegram（飛機），隱私性比較好。」

「我們群組裡每天有老師免費分享飆股，邀你進群一起賺。」

其背後的技術與心理意圖：

規避平台審查：臉書、IG、Threads 等平台對敏感詞（匯款、虛擬幣、情色交易）抓得嚴，且一旦被檢舉帳號容易被封。
封閉式環境洗腦：
LINE 假群組：整個群組數十人甚至上百人，可能只有受害者一人是真人，其他全都是樁腳與機器人，互相吹捧「老師好準」、「今天又提領 50 萬」，製造「大家都賺錢」的集體從眾心理（羊群效應）。
Telegram（飛機）：具備高隱私、可設定定時自動銷毀訊息、無實名制等特性，警方調閱 IP 與對話紀錄極度困難，便於事後徹底湮滅證據。
三、後期收割套路
一旦成功進入私密通訊軟體，就會切換到收割階段：

殺豬盤（感情＋投資）：以「為了我們未來的家」、「帶你一起賺結婚基金」為由，誘騙至假交易所或假博弈網站入金。
按摩／援交保證金詐騙：要求先買 App Store / 點數卡、預付「見面保證金」或「防警察釣魚押金」，若反悔則由假黑道出面恐嚇。
假投資群組收割：前幾次小額入金帳面顯示大賺且順利出金，等投入大筆積蓄甚至借貸後，立刻以「要補保證金、帳戶被凍結需解凍金、操作違規」等藉口拒絕出金，最後直接封鎖踢出群組。
四、防範原則
嚴格遵守「轉移即停看聽」：凡是在社群認識不久、未曾見面，就急著要加 LINE、飛機（Telegram）或邀入未知投資群組的，99% 以上是詐騙前端。
不下載來路不明的 App / 網址：絕不透過對方傳來的 APK 檔或特定連結下載交易所、投資軟體。
不輕信「群組狂熱」：群組裡曬出的匯款單、豪車、名錶與感謝截圖，全都能靠作圖軟體與樁腳自導自演。

彙整最新國際投資詐騙手法，包括冒名銀行高層、虛假土地投資、持分房屋詐騙等。由高仕不動產陳總以 30 年實務經驗，教您如何辨識詐騙關鍵字，保護您的資產安全。

03/09/2026

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政策作莊與成本螺旋：揭密「量縮價盤」背後的政治經濟算盤
【前言】
若把房地產市場當成是一座漁池，魚兒一直在減少當中，釣魚客並沒有減少。為了釣到一條魚，釣魚時間拉長了、釣魚成本變高了，至於能不能夠釣到魚？各憑運氣及本事了，不干漁場主人的事了，因為漁場主人有其他的生財工具或是營收之道！

一、 成本堆疊的「剛性底價」：建商五五分退無可退，新案無降價空間
台北市危老與合建案退守「五五分」且面臨停擺，核心在於營建成本與行政規費已將推案底價築成鐵板：
法規升級轉嫁成本： 耐震標章、綠建築認證、台北市強制自動化鄰損監測、嚴格土方去化等政策規範，每一步都在墊高預算，純工程造價已飆至每坪 30～40 萬元。
軟成本吃掉三至五成： 容積代金依市價查估、保證金長年質押衍生利息，加上合建開立發票的營業稅與融資利息，使非工程軟成本占總營建費用高達 30%～55%。
建商降價即虧損： 每坪整體攤提成本動輒 45 萬元起跳，地主亦有「一坪換一坪（含公設）」的居住底線。在房價每坪 80～100 萬元的區段，建商分回若低於五成便無法打平開銷，寧可放任合約過期、暫緩推案，也絕不賠錢降價。
二、 錨定效應發威：預售天花板成為中古屋的價格護城河
新案價格被政策與造價硬生生推高後，徹底封死了二手市場的下修空間：
「比價定價」連鎖拉抬： 同街廓預售新案開出百萬天價，屋齡三、四十年的老公寓與中古大樓隨即以新案折價作為定價基準，二手房價地板被強行墊高。
「等待重建」的期權防線： 老屋背後附帶危老與都更的改建預期。既然未來新成屋售價注定維持高檔，地主與買方更不願賤賣土地持分，老屋抗跌性極強。
供給斷層加劇稀缺性： 中小建商因造價風險全面退場，新屋供給出現斷層，剛性自住買盤回流中古市場，讓二手房價毫無下修動能。
三、 深度解析：為什麼「量縮價盤」是當前政府最樂見的現況？
市場普遍認為交易量急凍對經濟不利，但在當前官方的治理邏輯中，「量縮、價盤整（不暴漲也不崩盤）」反而是最完美的政治與政策安全帶，背後有三大核心考量：
1. 科技半導體撐起財政，不再依賴「土地房產稅收」拉動 GDP
過去地方政府高度依賴土增稅、契稅維持財政，但近年科技業供應鏈的鉅額獲利，帶來龐大的營利事業所得稅與高薪綜合所得稅，加上台股維持高檔挹注的海量證券交易稅，國庫稅收充足。

政府手握科技業與資本市場的經濟動能，完全不需要冒著政治風險去放寬信用、刺激房市、造市來美化經濟成長率。

2. 政治維穩的極致算計：買不起是個人問題，崩盤是執政災難
打房無力失民心，只能以「量縮」按住漲勢： 營建成本持續推升，若房價隨成本等比例翻倍暴漲，無殼族與青年選民的民怨將直接衝垮選情。央行祭出嚴格的信用管制（限貸、無寬限期、嚴查金流），直接切斷買方資金水庫，用急速冷凍的「成交量」把房價硬壓在盤整狀態。
嚴防房價崩盤引發金融硬著陸： 台灣自有住宅率高達近八成，房價若實質大跌，將引發數百萬屋主資產縮水、銀行擔保品減損與建商連鎖跳票的系統性風暴。量縮盤整讓指數維持橫盤，對外能宣稱「打炒房政策見效、房價漲勢已遏止」，對內則穩住了中產階級資產與金融體系。
3. 零出資的都市改建：政策作莊、民間埋單、國庫收割
政府不出半毛錢，市容公安全面升級： 透過法規強制提高耐震、綠建築與施工監測門檻，政府不編列公務預算，便將公共防災與市容更新的責任全數轉嫁給民間承擔。
容積變現直接入庫： 容積代金依市場價格查估，建商要放大基地規模就必須真金白銀向市府買容積，政府憑藉都市計畫行政權即可挹注市府基金。
換來長期的房屋稅收益： 老公寓評定現值極低，改建為新大樓後，採用高標準結構耐震加給、電梯設備與新版標準單價，房屋稅跳增數倍，加上囤房稅 2.0 的階梯式稅率，為地方政府換來長達數十年的穩定稅收泉源。

市場終局
這場政策博弈的本質非常清晰：建商承擔履約停擺與整合破局的風險，購屋者承擔由政策規費與營建通膨疊加出的剛性高房價；政府則不必動用公帑，在平息暴漲民怨的同時，穩穩收割了公共安全政績、容積代金與長遠的房屋稅收。
「量縮價盤」並非市場自然形成的平衡，而是政策力道精準控盤下的產物。
#房地產買賣:0912-913923高仕陳總

房地產現況數據、市場報告

02/09/2026

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持分土地誰會買？能賣多少？別只在脆上求解答，找對專業才是關鍵！
在社群平台或「脆」（Threads）上，經常看到這類發問：
「家裡繼承了持分土地，到底誰會買？」
「持分能賣多少錢？會不會被賤賣？」
老實說，在社群上發個短文問問，大多只能換來路人七嘴八舌的猜測或毫無實務根據的建議。持分不動產是一門高度專業的學問，而持分土地不是光講理論？有實務經驗與成交案例才能快速解決持分土地去化問題，就持分土地買賣而言應該要回歸實務與專業市場。

一、不必找一般買方，找一般仲介更是「緣木求魚」
一般買方根本不碰：無法單獨管理使用、銀行無法承做一般貸款，自住客或一般購屋族不可能進場。

找一般仲介只是徒勞：很多仲介同行會把他接到的持分物件傳給我，而傳給我的持分土地幾乎沒有去做產權調查.給我的往往只是權狀影本或是個人謄本，沒經手過持分成交的仲介，光是產權調查、法規程序就一頭霧水，價格呢?存在著與現實市場過大的落差，更不懂交易細節與實務眉角，只會讓案子卡在市場上動彈不得。

市場上真正的買方只有兩類：

其他共有人：本來就持有產權，收購能提高持分比例，最直接也最有意願。

專業投資客 / 土地整合商：具備雄厚資金、法規背景與後續整合處分能力。

二、能賣什麼價？「有價值，才有價格」
持分土地不是看心情打折，價格完全取決於土地本身的實質價值：

開發價值：有無都更、危老、改建或合建的效益？
使用價值：能否協議分割使用？有無出入通路與面臨建築線？
收益價值：現況是否有租金收入、農作效益或商業收益？
只要土地有價值，自然就有對應的行情；再配合地點區位、地形面積、共有人數多寡、現況佔用情形等條件綜合評估，就能精準定價。

三、最核心的關鍵：進場與退場機制
持分土地不是簽約收款就結束，背後牽涉一整套嚴謹的法律攻防與處分策略：

進場機制：取得成本試算、合約權益保障、土地法第 34 條之 1「優先購買權」通知與除斥期間的合法把關。

退場機制：買進後該如何獲利？是透過協議分割、多數決全筆處分，還是向法院聲請裁判分割（變價分割拍賣）來完整產權、獲利了結？

與其在社群求神問卜，不如上網搜尋真正的專業
持分土地卡著的是家族心血與實際資產。不懂法規流程，只會讓資金與權利長期卡死在產權泥淖裡。

多多上網搜尋專業案例與實務經歷，自然能找到真正懂法律、熟透交易流程與退場機制的專業土地仲介與顧問團隊，用最短時間、最合法穩健的途徑，將複雜產權順利變現！

※持分土地從繁瑣中尋找突破點，有突破點及足夠的利潤，才是持分土地成交與否的關鍵!
#持分不動產買賣:0912-913923高仕陳總

01/09/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=43557
內政部重磅放寬！非直轄14縣市捐建社宅容積獎勵提高至2倍、上限衝至1.8倍
為引導民間充沛資金與開發量能投入社會住宅政策，內政部正式修正發布「都市計畫法臺灣省施行細則」第34條之4，全面擴大民間捐建社會住宅的容積誘因。本次修法大幅拉高容積獎勵倍數與開發天花板，適用基隆市、新竹縣市、苗栗縣、嘉義縣市等全台14個縣市，為區域土地開發與建案總銷注入全新活水。

本次修法三大核心重點
容積獎勵倍數翻倍：民間開發案捐贈社會住宅樓地板面積，獎勵倍數由原先標準大幅提高至 2 倍（即「捐 1 坪回饋 2 坪」容積），扣除捐建成本後仍具備實質增加的可售樓地板空間。
法定容積上限放寬：整體建築基地之獎勵總容積上限，由原先法定容積的 1.5 倍放寬至 最高 1.8 倍，有效打破既有開發容積天花板，提升大基地與高強度開發效益。
適用全台 14 縣市：涵蓋適用「都市計畫法臺灣省施行細則」之所有非直轄縣市，全面推動非六都精華區與產業聚落周邊之住宅量能。
修法前後規格與適用範圍對照
比較項目 修法前規範 修法後新制
捐建容積獎勵 捐贈面積之 1 倍 ～ 1.5 倍 提高至 2 倍（捐 1 坪給 2 坪獎勵）
法定容積總上限 最高不得超過法定容積之 1.5 倍 放寬至最高法定容積之 1.8 倍
適用縣市範圍 臺灣省各縣市原標準 全台 14 縣市：基隆市、新竹市、新竹縣、苗栗縣、南投縣、彰化縣、雲林縣、嘉義市、嘉義縣、屏東縣、宜蘭縣、花蓮縣、臺東縣、澎湖縣
土地開發與房市影響觀察
1.擴大建案總銷規模，攤平土地與營造高成本
在目前營建原物料與工資居高不下的環境下，透過「捐一給二」的加倍獎勵，扣除回饋予政府的社宅面積後，開發商實質淨增 1 倍可售容積，有助於擴大建案總銷坪數，進一步稀釋土地取得單價與營造固定成本。

2.引爆科技廊帶周邊大基地整合熱度
本次適用的 14 縣市中，包含新竹縣市（竹科）、苗栗竹南頭份（竹南科）、嘉義縣市（嘉義科）等半導體與高科技廊帶重鎮。受限於過去容積率天花板，許多精華區土地開發規模受限；放寬至 1.8 倍上限後，將大幅提升民間整合大面積基地及商業區/住宅區高容積用地的動力。

3.開發端需評估社宅動線與維運分流成本
雖然容積獎勵實質翻倍，但民間捐建社宅實務上多涉及獨立梯廳、專屬出入口動線或特定物業管理規範。地主與開發商在前期評估時，仍需精密試算「增額容積之可售利潤」與「社宅營建/規劃配套成本」之平衡點，以求最大開發效益。

#土地買賣合建:0912-913923高仕陳總

31/08/2026

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選對經紀人，才是房屋買賣的「成交王道」
商業思維的啟發：精準價值帶來龐大效益
抖音上有個經典的商業邏輯：

當你擁有 1 萬個會員，只要每人每天為你貢獻 20 元，一天就有 20 萬元，一年便能累積數千萬營收。

這個道理放在房地產買賣同樣適用——房仲的核心價值在於撮合買賣雙方、促成交易並獲取合理報酬。然而，房地產是動輒數百萬至數千萬元的大宗資產，關鍵不在於盲目亂槍打鳥，而在於專業的「精準對接與專業實力」。
賣方需求：決心賣屋，在我手裡「絕對成交」
憑藉從業數十年的房地產一線實戰經驗，我可以自信地說：成交絕非難事！
我常說:『屋主挑仲介、仲介也可挑房子跟屋主！』，一個優秀的仲介人員，不會亂接物件，爛竽充數！畢竟要將有限的時間放在對的物件跟對的屋主身上!

只要賣方具備明確的售屋意願與決心，在我的字典裡就是「絕對成交」。透過專業的定價策略、精準的行銷包裝與多元客源導流，讓每一筆受託資產都能在最短時間內圓滿結案。

買方需求：知其所需、供其所需，方顯專業
對買方而言，經紀人的專業核心就在於八個字——「知其所需，供其所需」。
不論您是哪一種類型的買方：

首購自住客：嚴選符合總價預算、貸款條件與生活機能的成家物件
換屋族：鎖定空間坪數、電梯動線與生活品質升級的最佳選擇
剛性需求者：精選優質學區、通勤便利與保值潛力的理想好屋
長期投資客：精算投報率、租客穩定度與未來增值空間的潛力標的
有些買方經紀人一旦有買方資訊，一有新進物件就一直發，根本不知買方之所需，這就是互相浪費資源與時間!

唯有深度傾聽並理解買方的真實需求，精準媒合對的物件，才是買方經紀人應有的專業高度。

挑選關鍵：看房仲品牌，不如選對「專業經紀人」
買賣房屋，品牌大小從來不是單一決定要件，你所委託的「房地產經紀人」才是關鍵！

品牌是招牌，實務經驗與專業誠信才是成交的核心關鍵。唯有找對經紀人，才是買賣順利圓滿的成交王道。

服務核心精神
「珍惜所託、一如己屋、全力以赴、不負所託」

專業諮詢／中古屋買賣委託： 高仕不動產 陳總

服務專線： 0912-913-923

房地產買賣各式羅生門，看房地產案例，了解房地產更透徹!

28/08/2026

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高房價時代「靠爸靠媽族」買房指南：善用每年244萬贈與免稅額，破解二親等買賣與房貸收支比難題
在當前高房價與央行信用管制的環境下，年輕人單憑自身薪資要負擔頭期款與每月高額房貸，門檻極高。許多家庭選擇透過父母資助置產，甚至進行「二親等以內親屬間買賣」來完成資產傳承與購屋目標。

然而，父母資助若操作不慎，極易被國稅局依《遺產及贈與稅法》第 5 條認定為「視同贈與」或「代償債務」，面臨補稅加罰的風險。如何在現行稅制下合法利用免稅額、安全鋪陳金流，並順利通過銀行與國稅局的收支比審查？以下整理三大關鍵因應之道。

一、 贈與免稅額 244 萬：純儲蓄免申報，購屋移轉必須申報
現行稅法規定每人每年享有 244 萬元 的贈與稅免稅額（父、母各自計算，合計一年最高可贈與子女 488 萬元）。實務上區分「要申報」與「免申報」的核心在於資金的後續用途：
情境分類 是否需向國稅局申報 核心原因與實務操作
純現金贈與（日常儲蓄/投資） 依法免申報 全年累計在 244 萬以內無須申報，亦無 30 日內申報期限之限制。
購置不動產自備款／二親等買賣價金 必須主動申報 地政事務所辦理所有權移轉登記時，須查驗國稅局核發之「贈與稅免稅證明書」或「非屬贈與同意移轉證明書」。
未成年子女帳戶單年存入達 400 萬 高度查核（需依法申報） 依財政部函令，金融機構對未成年人存款達 400 萬元會自動通報，若未合規申報將遭補稅開罰。
二、 子女財力不足、父母作保：如何符合房貸收支比？
年輕人買房常面臨「月薪 3 萬，房貸每月卻要繳 8 萬」的收支比失衡問題。雖然銀行可由父母擔任「一般保證人」以補足信用評等並順利核貸，但房貸本息實質上由誰負擔，才是國稅局審查二親等買賣與長期金流的真正核心。
若每月房貸 8 萬元，子女自行負擔 2 萬元，差額 6 萬元由父母資助（一年合計 72 萬元），在稅務上完全合法（未超逾 244 萬元免稅額），但金流路徑必須嚴格遵循合規流程：

◎錯誤路徑（代繳債務，高風險）：父母帳戶直接扣繳房貸，或直接轉帳至房貸繳款專戶。此舉會被國稅局依遺贈稅法第 5 條第 1 款認定為「無償代他人清償債務」，直接坐實子女無實質償債能力，二親等買賣易被全盤推翻為「假買賣真贈與」。
◎正確路徑（合法分期贈與＋子女自行扣繳）：父母每月將 6 萬元電匯至子女名下的一般活期/薪轉帳戶，備註欄註記「生活贈與」或「現金贈與」，再由該帳戶設定自動扣繳 8 萬元房貸。
三、 安全合規操作的 4 大實務避坑重點
◎「免申報」不等於「無軌跡」：歷年累積自備款時，務必以銀行電匯進行，切忌提領現金交付。存摺內頁、匯款水單應妥善保存至少 5 至 7 年，以備未來置產審查時佐證原始資金來源。
◎維持帳戶安全水位，避免「秒進秒出」：父母的按月贈與資金建議於月初定期匯入，讓子女扣款帳戶隨時維持 1 至 2 個月以上的房貸準備金，切忌在銀行扣款前一小時才精準匯入差額，避免形式化金流疑慮。
◎二親等買賣價格與契約務求真實：買賣總價應符合合理行情，契約書（私契）應清楚約定簽約款、備證款、完稅款與尾款之支付期程，款項流向父母帳戶後切勿短期內大額回流子女帳戶。
◎善用婚嫁加碼贈與：子女若於近期結婚，父母在結婚登記前後 6 個月內，各自享有 100 萬元 的婚嫁贈與免稅額。當年度父、母每人最高可合法贈與 344 萬元（244萬 + 100萬），雙親合計可達 688 萬元，是合法擴充頭期款的重要管道。

#中古屋買賣:0912-913923高仕陳總(房屋買賣要交給最值得委託的人)

高仕不動產執行長 陳總 (CEO Chen) 親自解析房地產稅務與 2026 減稅紅利攻略。提供最專業的綜合所得稅、租金特別扣除額、長照與幼兒扣除額調升資訊，助您精準掌握房地產資產節稅規劃，合法守護您的每一分利潤

28/08/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=43367
「持分不動產」處分與活化服務，『稅務與資金解套』、『家族共有人僵局解套』、『資產活化與傳承配置』
『稅務與資金解套』
遺產稅最高達20%？別讓繼承的不動產，成為現金流的負擔。
繼承了長輩留下的精華地段房地，卻面臨巨額遺產稅與多位繼承人意見分歧？
不需全體同意：依法辦理個別持分買賣與融通，快速取得完稅與周轉資金。
專業稅務試算：協助評估房地合一稅、土地增值稅與遺產稅最佳處分路徑。
全程合法保密：地政士與專業法務團隊進駐，杜絕後續親屬法律糾紛。
傳承是家族的祝福，不是資金的卡點。立即預約一對一資產顧問免費評估。
『家族共有人僵局解套』
祖產持分卡在手，賣不掉淪為不動資產？高仕不動產為您啟動資產流動性。
兄弟姊妹想法不同？部分共有人失聯？房屋年久失修卻要年年繳納地價稅？
破解持分僵局：熟稔《土地法》第34條之1處分程序與共有物分割訴訟實務。
高價現金收購 / 媒合：各類持分房屋、持分建地、公同共有持分皆可評估。
第三方理性協商：由高仕不動產受您委託居間協調，免去親屬間直接談判的尷尬與衝突。
讓沉睡的紙上富貴，轉換為屬於您的實質現金。
『資產活化與傳承配置』
告別複雜持分共有，實現資產價值最大化。
大繼承時代來臨，不動產產權越趨破碎。面對多人共有的房屋與土地，您需要的是具備法務、稅務與市場流動性的專業整合方案。
我們提供：
持分產權完整鑑價與市場流動性分析
優先購買權通知與法律規定程序代理
共有物分割、變價拍賣法律途徑規劃
專業、透明、依法保障每位共有人最大權益。
高仕陳總實務觀察

以 2025 年遺產總額突破 7,500 億元（實徵約 1.3 萬件）為基準，換算具體數字與實務困境：官方申報價值（公告現值計價）：不動產（土地＋房屋）：約占 50%，帳面金額約 3,750 億元。

若將全台長年累積的「未辦繼承登記不動產」納入計算，整體傳承卡死的資產規模將大幅激增：

未辦繼承土地面積：全台累計已超過 1.8 萬公頃（面積超過「整個金門縣」或約「660 座大安森林公園」）。

未辦繼承建物面積：累計已突破 65 萬坪（相當於超過 5.5 棟台北 101 大樓 的總樓地板面積）。

官方公告現值總額：未辦繼承列冊管理土地及建物總價值超過 8,500 億至 9,000 億元。

透過專業對持分不動產的深耕與實務經驗，才是處分與活化『持分不動產』的最佳推手!

持分不動產:0912-913923高仕陳總

『稅務與資金解套』 遺產稅最高達20%？別讓繼承的不動產，成為現金流的負擔。 繼承了長輩留下的精華地段房地，卻面臨巨額遺產稅與多位繼承人意見分歧？ 不需全體同意：依法辦理個別持分買賣與融通，快速取得完稅與周轉...