高仕不動產科技股份有限公司

09/10/2026

09/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44801
共有土地上有違建，告錯對象直接判敗訴！小心拆屋還地「當事人不適格」白忙一場
在台灣的不動產實務中，共有土地遭他人或部分共有人擅自搭建鐵皮屋、老舊磚造平房（未辦保存登記之違章建築）長期占用的情況極為普遍。

許多共有人好不容易下定決心打官司，主張《民法》第 767 條請求拆屋還地，花了律師費、地政測量規費，纏訟一年多，最後竟然收到法院「原告之訴駁回（直接敗訴）」的判決！

敗訴的理由往往不是土地沒有被占用，而是踩到了民事訴訟的大忌：「被告告錯人（當事人不適格／給付不能）」。

一、為什麼告錯人，法官連審都不審直接判你輸？
請求法院判命對方「拆除房屋」，法律上的核心前提是：「被告在法律上必須有權限拆除該棟房屋」。
如果你命一個「根本沒有權利拆屋」的人去拆屋，在法律上屬於客觀的「給付不能」。地主告錯對象，法院不會主動替你換被告，只會直接認定你的請求欠缺權利保護必要，判決原告敗訴。

未登記建物（違建）因為地政機關沒有產權登記，權利歸屬極度特殊：

1.原始出資起造人取得所有權：違建蓋好的那一刻，出資興建的人就取得所有權。
2.買賣無法過戶：依《民法》第 758 條規定，不動產物權非經登記不生效力。違建沒有權狀，地政機關無法辦理所有權移轉登記。
3.實務創設「事實上處分權」：原始起造人如果把違建「賣掉並交屋」，買方雖然拿不到登記所有權，但實務上認定買方取得「事實上處分權」（最高法院與高等法院一致見解，如臺灣高等法院 95 年度上易字第 389 號判決）。有權拆除房屋的，是這個拿到事實上處分權的人！
二、實務上最常見的兩種「告錯人直接敗訴」陷阱
陷阱 1：去告「早就轉手交屋的原始起造人」
很多地主花心思去查歷史航照圖或早年稅籍，查出這棟鐵皮屋最初是某甲蓋的，於是把某甲列為被告。
◎下場：直接敗訴！
某甲只要在法庭上拿出一張多年前的讓渡書，抗辯：「我 20 年前就把房子賣給乙、鑰匙也交給乙了，我現在根本沒權限進去，更無權拆它。」法院確認某甲已經把「事實上處分權」讓與他人，某甲已無處分拆除權能，判決地主敗訴。

陷阱 2：只告「單純承租的房客或借住人」
地主看到房子裡面住著丙，直接把丙列為被告請求「拆屋還地」。
◎下場：拆屋部分直接敗訴！
丙只要向法官出示租賃契約，說：「我只是每個月付租金的房客，房東另有其人，我哪有權利拆房東的房子？」房客只有承租使用權，沒有處分權。叫房客去拆屋同樣是給付不能，請求拆屋部分必定被駁回。

三、關鍵盲點：地主想去調稅籍、戶籍，機關真的會給嗎？
很多人會問：「既然要查清楚誰是處分權人、誰是占有人，那我直接拿土地所有權狀去調資料不就好了？」
答案是：單憑土地所有權人或共有人身分，臨櫃申請絕對碰壁！

◎房屋稅籍證明：

受《稅捐稽徵法》第 33 條嚴格保密限制。土地與房屋在法律上是獨立客體，稅捐處只認定「納稅義務人本人、其繼承人或受託人」才有權調閱，地主臨櫃申請一律拒絕。

◎戶籍／設籍資料：

受《個人資料保護法》與《戶籍法》高度保護。僅憑土地謄本無法證明具體法律利害關係，戶政事務所絕對不會提供該門牌的設籍人口資料。

【實務標準破解法：透過法院公文合法調證】
1.訴前現場蒐證：拍攝違建現況、門牌、信箱、水電錶號碼，並留存鄰里訪查資訊。
2.起訴並聲請法院調查：於起訴狀載明占用土地坐落及地上建物門牌，被告欄位可先載明訪查到的姓名或暫列「姓名年籍不詳占有人」，並同時向法院聲請：

◎函請地方稅務局調取該建物之「房屋稅籍底冊及歷任納稅義務人資料」。
◎函請戶政事務所提供「該門牌現設籍人口之戶籍謄本」。
3.持法院補正裁定／公文調證：收到承審法官核發的「命補正被告戶籍謄本函」後，即可持公文合法前往戶政與稅捐機關調取資料，並在訴訟中精準更正或追加被告名義。

四、共有土地提告「拆屋還地」的致勝策略
共有土地上的占用爭議，講究的是調查手段與程序策略：
1.雙管齊下，聲明分開列
◎對「事實上處分權人」（買受人或出資建造之繼承人）：訴之聲明請求「拆除地上建物並返還土地」。

◎對「現場使用人」（如房客、無權借用之同住眷屬）：併列為共同被告，請求「自該建物騰空遷出」。

唯有兩者一併提告，判決主文才會完備，未來強制執行點交時才不會被現場第三人卡死。

2.通盤評估「共有物分割」或「土地法第 34 條之 1」整併
共有土地若牽涉多代繼承、人數眾多或存在陳年默示分管協議，單打拆屋還地往往耗時費力。實務上更具效益的做法，是將拆屋還地作為談判施壓工具，同步啟動「裁判分割共有物訴訟」，或整合多數共有人依《土地法》第 34 條之 1 進行全案多數決處分，才能徹底根除產權盤根錯節的歷史包袱。
陳總的話:
惟有把共有土地搞清楚了，處分共有物才會清楚明嘹、不留後遺症，我處理共有物的原則是:
1.先了解清楚再定奪！

2.充分告知利弊得失!

3.決定之後再作業!

持分土地能賣多少錢？會買多少錢？自有我個人常年來累積的專業與實務經驗，我不會以實價登錄為依據，更不會看民間設定來認定價格，也不會因別人競價來加價；完全以個案土地面積、座落、權利範圍、土地使用分區、土地現況、訴訟繁雜度…等來評估買或不買？會買多少錢?
#共有不動產最專業仲介:0912-913923高仕陳總

在台灣的不動產實務中，共有土地遭他人或部分共有人擅自搭建鐵皮屋、老舊磚造平房（未辦保存登記之違章建築）長期占用的情況極為普遍。 許多共有人好不容易下定決心打官司，主張《民法》第 767 條請求拆屋還地，花了律...

07/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44759
一筆劃掉條文，翻盤2.5億產權！租地建廠「借名起造」二審逆轉勝敗解析
案件小檔案
裁判字號：臺灣高等法院 112 年度重上字第 298 號民事判決

第一審案號：臺灣桃園地方法院 111 年度重訴字第 244 號判決

審結日期：民國 115 年 3 月 10 日言詞辯論終結

案由：請求塗銷所有權移轉登記等事件

爭議標的：桃園市工業區土地（買賣總價約 2.58 億元）及未保存登記鋼構廠房建物

當事人關係：

承租人（上訴人）：大〇營建廢棄物清除處理公司（實際出資建廠者）

地主（被上訴人）：合〇磚廠公司

買受人（被上訴人）：大〇環保再生公司

訴訟轉折：一審桃園地院判決承租人全部敗訴；二審高等法院全面廢棄原判決，改判承租人實質大勝（確認土地優先購買權存在、塗銷買方之土地所有權移轉登記、塗銷買方之建物第一次保存登記）。

核心勝敗關鍵：第一張骨牌「建物所有權歸屬」
整場官司的勝負，關鍵並非單純爭執「租約後期有沒有刪除優購權條款」，而是從源頭的「這棟廠房所有權到底屬誰？」定下生死局。

1. 致命破口：地主提不出「建物歸地主」的意思表示合致證明
地主防線：以使照起造人掛地主、房屋稅籍登記為地主，以及原合約印妥「所有權歸地主」為由，主張這屬於單純的「出租廠房給房客」，承租人自始無權主張《土地法》第 104 條。

逆轉關鍵：承租人於 94 年收到租約原本時，當場將「所有權歸甲方（地主）所有」等字句劃掉、蓋章寄回；地主收受後雖主觀不同意，卻未再重簽或進一步磋商。法院據此直接認定：雙方對「建物所有權讓與地主」自始未達成合意。

法理定性：出資興建人（承租人）原始取得建物所有權，起造人僅屬行政管理名義；且廠房自始由承租人占有營運、從未交付地主，地主根本未取得事實上處分權。

2. 定性確立：成立「租地建屋」，全面啟動《土地法》第 104 條保護傘
一旦建物確定歸承租人所有，案件本質即鎖定為「租地建屋」，地主隨後的抗辯全面瓦解：

瓦解抗辯 A（刪除條款說）：後期租約縱使未再載明優購權，僅屬未另立「意定優購權」，不能排除法律強制賦予的「法定物權效力優購權」。
瓦解抗辯 B（工業區非住宅說）：參照最高法院判決意旨，《土地法》第 104 條旨在促進「地屋合一、地盡其利」，承租土地興建工廠同樣適用，不以供住宅使用為限。
瓦解抗辯 C（事前詢價拋棄說）：地主與第三人具體買賣條件未確立並合法通知前，承租人的優先購買權根本尚未發生，法律上無從預先拋棄尚未發生之權利。
法院判決主文與實質效果
訴訟標的 高等法院裁判結果 實質法律效果
土地優先購買權 確認存在 承租人取得按買賣契約同一條件（約 2.58 億元）優先購買整筆土地的法律地位。
買方土地移轉登記 判命塗銷 違反法定優購權之移轉登記對承租人不生效力，土地產權回復至地主名下。
買方廠房保存登記 判命塗銷 地主無處分權卻將廠房賣給買方並登記，屬無權處分，買方辦妥之建物第一次登記依法塗銷。
逕行請求土地過戶 駁回 承租人行使優購權後，須先依原買賣約定備妥期款（匯入專戶），地主始有用印過戶義務（履行抗辯）。
實務教訓與專業啟示
1.契約用印切莫「已讀不回」：
交易對手若在契約草稿上「劃線刪除、修改文字後蓋章寄回」，法律上視為拒絕原要約並提出新要約。若未重新磋商取得共識便逕行收受履約，日後在法庭上將直接承擔「意思表示未合致」的敗訴後果。
2.「借名起造人」難敵出資原始取得：
欲藉由起造人掛地主、不辦保存登記來架空承租人的法定權益，在司法審判上難以成立。只要出資流向明確且承租人持續占有廠房，法院必定穿透形式外觀，回歸出資人原始取得原則。
3.收購附帶廠房土地務必實地徵信：
投資人進場購買帶有工廠、鐵皮廠房的工業用地時，若未實質查核地上物出資證明與交付管領狀況，僅憑地主單方保證即貿然過戶，將面臨所有權登記遭法院依法塗銷的重大風險。
高仕陳總專業深度解析
本件高院 112 年度重上字第 298 號判決，堪稱近年不動產實務與訴訟攻防的教科書級判決。從超過 30 年的第一線產權交易與土地法規實務角度切入，有四大核心關鍵值得同業與投資人深思：

1. 產權定性大於合約條文：「劃掉寄回」奠定勝訴第一塊基石
不動產契約實務上，許多人以為「條約是誰印的、誰先蓋章誰說了算」。本案承租人當年把「所有權歸地主」用筆劃掉、蓋章寄回，在法律上屬於《民法》第 160 條的「將原要約擴張、限制或變更而為承諾，視為拒絕原要約而為新要約」。地主收到後裝作沒看見、未重簽直接收租履約，就必須承擔「意思表示未合致」的法理後果。
這關鍵的一筆，直接保住了「出資人原始取得」的產權定性。只要定性為承租人建屋，案子就穩穩落在「租地建屋」，地主後面所有算盤全部落空。
2. 破除三大常見地雷迷思
迷思一：使照起造人掛地主，房子就是地主的？
錯！行政上的起造人、房屋稅籍登記納稅人，純屬行政管制手法，不能凌駕實質出資興建的事實。未辦保存登記建物以出資原始取得，且「事實上處分權」移轉必須具備「實質交付」。承租人持續占有廠房營運，地主從未受領交付，自始至終就沒有處分權。
迷思二：工業地蓋廠房沒有土地法第 104 條保護？
過去坊間常誤傳租地建屋僅限於住宅。實際上，最高法院近年裁判（如 115 台上 118、111 台上 935）早已定調：《土地法》第 104 條的核心價值在於「地屋合一、物盡其用」，工廠、倉儲完全一體適用，此案高院見解非常標準且紮實。
迷思三：私下問過承租人說買不起，就算放棄優購權？
大錯特錯！法定優先購買權是形成權，必須在「地主與第三人買賣契約之總價、期款、專戶信託等所有同一條件均確立」之後，才具體發生。八字還沒一撇時的隨口訪價，法律上「無權利可供拋棄」。
3. 第三手買方的慘痛代價：實質徵信不可省
買方大〇公司斥資 2.58 億元進場，本想土地廠房整包打包，甚至火速辦妥廠房建物第一次所有權登記（保存登記），結果遭法院判決全部塗銷，資金與產權瞬間陷入泥淖。
陳總實務提醒： 購買帶有承租人、鐵皮廠房或未保存登記建物的土地，切莫只看地主的土地權狀或建物起造人名義。務必實地履勘查核「地上物實際出資者、出資單據流向及實質管領占有現況」。地上物若非地主所建，即使地主拍胸脯保證，一旦承租人祭出《土地法》第 104 條物權效力與《民法》第 767 條，買方將面臨所有權遭強制塗銷且曠日費時的巨大風險。
4. 承租人下一步的關鍵佈局
承租人雖在二審取得全面勝訴，但「逕行請求土地過戶」被駁回。這是因為行使優購權成立的是「與原買賣契約同一條件之買賣關係」。
承租人若要真正將土地登記到自己名下，後續必須精準履行原合約設定的買方義務（例如備妥第一、二期款共 5,700 萬元匯入信託專戶或依法提存）。在完成實質出價履約後，地主方負有協同辦理產權移轉登記之義務。贏了官司，後面的履約程序更要步步到位，才能真正完成資產落袋。
#共有不動產買賣:0912-913923高仕陳總

整場官司的勝負，關鍵並非單純爭執「租約後期有沒有刪除優購權條款」，而是從源頭的「這棟廠房所有權到底屬誰？」定下生死局。

07/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44699
【精華區建地持分・專業撮合變現】產權卡死幾十年？找對專業經紀人，持分也能去化變現
持有精華區建地持分，每年按時繳地價稅，卻一坪都不能用、共有產權問題多、銀行又不借錢？

你家附近的共有建地、畸零持分，我都有實際成交案例！

不論土地在台北市、新北市還是各大都會精華區，周邊巷弄都有我成功解套、順利撮合成交的實績。別人能順利賣出拿到現金解決持分產權，你手中的持分一樣能辦到。

為什麼找高仕陳總，能真正解決你的問題？
處理共有土地不是一般房仲銷售那麼簡單，它是一門高度專業的法律+產權+共有人心態整合實務。
30 年不動產老道經驗：經手過無數家族繼承僵局、數十人共有、無分管協議、地上遭強勢佔用搭違建的棘手案子，謄本看一眼，就知道最快、最安全的解套路徑。
實力買方直接對接，免等銀行貸款：身為專業仲介，直接引進免貸款的自有資金實力買家，條件合適直接撮合簽約過戶。不轉單、不兜售、不浪費時間，用最短時間幫您安全換回現金。
嚴格依法辦理，零後遺症：全面依照《土地法》第 34 條之 1 嚴格執行通知與提存程序，程序滴水不漏，賣完拿錢走人，絕不留下任何法律官司尾巴。
全程高度隱密：賣持分不打廣告、不兜售，徹底尊重個人與家族隱私，絕不打擾其他親戚，低調安全完成交易。
專門處理精華建地持分物件：
兄弟姊妹談不攏、繼承多年未分割的分別共有建地

產權持分有大有小，長年被其他共有人強勢霸佔搭鐵皮、做停車場

無分管契約、無法指定具體位置的建地「共有持分」

都會精華區各類建地持分、畸零建地持分

「土地放著不會生利息，只有變現才能落袋為安。」

共有土地要去化，有買家會買、能去化，成功機率才會高！花錢打裁判分割訴訟要考量的面向很多——原物分配分回來的面積是否符合最小建築面積？或是走向變價分割時，行使優先購買權的資金是否充裕……等等。

交給我幫您全面規劃、深入分析，徹底解決共有持分問題！只要拍下土地謄本（地號、持分比例），一通電話，直接為您精準評估最適退場方案！

專業諮詢專線：高仕不動產 經紀人 陳總

服務專線：0912-913923

服務範圍：雙北及全台都會精華區共有建地、持分房屋全方位專業撮合

持有精華區建地持分，每年按時繳地價稅，卻一坪都不能用、共有產權問題多、銀行又不借錢？ 你家附近的共有建地、畸零持分，我都有實際成交案例！ 不論土地在台北市、新北市還是各大都會精華區，周邊巷弄都有我成功解....

06/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44609
拆屋還地裁判指引與實務解析：從繼承標售、法定租賃到共有土地建屋
一、 裁判焦點：最高法院 112 年度台上字第 1422 號判決
1. 案件基本事實
◎土地背景： 坐落南投縣之土地原為被繼承人李某所有，因繼承人逾期未辦理繼承登記，經財政部國有財產署依土地法第 73 條之 1 規定公開標售，由上訴人於民國 105 年得標並登記取得所有權。
◎建物現況： 土地上坐落李某生前出資興建之三合院磚造鐵皮建物，由全體繼承人（被上訴人）繼承而公同共有，屋況完好、足避風雨，且有人居住使用與奉祀祖先。

◎原告（得標人）主張：

1.依土地法第 73 條之 1 第 2 項後段規定，土地租賃期間超過 5 年者，於標售後以 5 年為限。兩造之法定租賃關係自得標起算已屆滿 5 年而消滅。

2.該建物經折舊後，價值不及土地 20%，已無社會經濟價值，被上訴人繼續占用屬無權占有，應依民法第 767 條拆屋還地。

2. 爭點與最高法院核心見解
核心爭點：
依民法第 425 條之 1 成立之「法定租賃關係」，是否適用土地法第 73 條之 1 第 2 項後段「標售後以 5 年為限」之規定？

最高法院維持原審見解，駁回上訴人拆屋還地之請求，理由如下：

◎土地法 5 年限制僅適用於「標售前原意定租約」：
土地法第 73 條之 1 第 2 項後段規定，旨在處理原所有權人於標售前與第三人簽訂之舊租約，為避免約定租期過長影響得標意願，特設標售後以 5 年為限，用以保護得標人並促進地籍管理。

◎民法第 425 條之 1 係標售後依法「新成立」之租賃關係：

土地經標售移轉給第三人，導致「房地同屬一人後分屬不同人」，法律此時直接擬制成立新法定租賃關係。該關係並非標售前既有的舊租約，性質與構成要件皆不同，自無土地法 5 年上限之適用。

◎租賃存續期間為「房屋得使用期限內」：

依民法第 425 條之 1 第 1 項後段，法定租賃之存續期間不受民法第 449 條第 1 項 20 年之限制，而是以房屋客觀上得使用之期限為準。該三合院建物結構良好、具備遮風避雨功能且仍有經濟效益，租賃關係仍合法存續。

二、 憲法意旨與實質財產權衡平審查
本判決並未牴觸司法院大法官解釋意旨，而在具體案件中調和了土地標售管理與地上建物之財產權保障：
憲法 / 司法解釋標準 實質內涵與本判決之檢驗
釋字第 663 號解釋意旨（土地法第 73 條之 1 制度審查） 標售未辦繼承登記土地旨在健全地籍管理。判決將 5 年期限嚴格限制於標售前的舊租約，未恣意擴大解釋及於法定的基地利用關係，符合法規目的性限縮，兼顧行政管理與私權安定。
憲法第 15 條財產權保障（禁止過度侵害與比例原則） 建築物與基地分離時，若許得標人於 5 年後一律強拆屋況完好的合法房舍，將嚴重侵害屋主財產利益並耗損社會資源。保障房屋在得使用期限內的使用權，符合財產權保障意旨。
對價請求權之對等保護 得標人投標前可依公告知悉占用現況；此外，得標人得依民法第 425 條之 1 第 2 項向法院聲請裁判核定租金。其所有權權能轉化為收取租金之金錢債權，並無權利失衡之違憲問題。
三、 法院審查「拆屋還地」之四道檢驗關卡
實務審理民法第 767 條拆屋還地訴訟時，通常依序檢驗以下四個層次：
【第一關：合法權源檢驗】
地上權、意定租賃、使用借貸，或民法第 425 條之 1 法定租賃等權源是否存在？
├─ 有合法權源 ──► 進入第二關
└─ 無任何權源 ──► 進入第四關
【第二關：使用期限與物體存續檢驗】
法定租賃是否仍在「房屋得使用期限內」？
├─ 是（屋況完好、足避風雨、未達報廢倒塌） ──► 【不能拆】
└─ 否（結構傾頹滅失、不堪使用、失去遮蔽） ────► 【可以拆】
【第三關：權源終止事由檢驗】
權源是否因違約或情事變更而合法消滅？（如：租地建屋欠租達 2 年以上經催告終止）
├─ 尚未合法終止 ──► 【不能拆】
└─ 已合法終止 ────► 【可以拆】
【第四關：無權源下之權利濫用審查】
地主行使拆屋請求，是否構成民法第 148 條權利濫用，或符合民法第 796 條越界建築保護？
├─ 構成權利濫用／符合越界免拆 ──► 【不能拆】（改命價購或補償）
└─ 不構成權利濫用 ───────────► 【可以拆】
四、 延伸爭點：共有土地私自建屋，持分買受人可否拆屋還地？
若土地為多人共有，其中一共有人未經全體同意或未經土地法第 34 條之 1 多數決即私自興建房屋，後手買受持分的新地主能否訴請拆除？
1. 請求權依據與訴訟聲明規範
◎實體法依據： 共有人未經全體同意或合法多數決而在共有土地特定位置建屋，對其他共有人構成無權占有。新買方取得持分登記後，得依民法第 767 條第 1 項及第 821 條本文行使物上請求權。
◎訴訟程式拘束： 依民法第 821 條但書規定，訴之聲明必須記載為「拆除房屋，並將土地返還予原告及全體共有人」，不得請求僅將土地返還給買方個人。

2. 被告最常見之抗辯事由與破解
◎默示分管契約抗辯：
◎建屋方常主張「房屋坐落數十年，前手與其他共有人從未異議，已成立默示分管契約」。

◎受讓人之抗辯（釋字第 349 號與民法第 826 條之 1）： 未經地政機關登記之分管契約僅具債權效力。受讓人如為善意第三人（不知情且無可得而知），不受該分管協議拘束。若買方能證明前手與建屋人間屢有爭執或曾發函催告異議，即可推翻默示分管契約之成立。

◎不適用民法第 425 條之 1：
民法第 425 條之 1 的要件為「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」後讓與分離。共有土地屬全體共有人所有，非一人單獨所有，擅自建屋者不得援引該條主張享有法定租賃權。

3. 實務終局解方：合併提起共有物分割
單純提起拆屋還地訴訟，縱使勝訴確定，土地收回後仍處於全體共有狀態，買受人仍無法單獨使用收益。因此實務上通常採取雙軌並行策略：
1.提起拆屋還地訴訟： 否定建屋人無權占用現狀，並請求相當於租金之不當得利。

2.提起裁判分割共有物訴訟（民法第 824 條）：

◎原物分割： 若房屋具有保存價值，法院得將建物坐落基地分給建屋人，由建屋人以金錢補償其他共有人。

◎變價分割： 若無法協議或無力補償，則由法院拍賣整筆共有土地，全體共有人依應有部分比例受分配價金，使基地產權回歸單一所有人，終局解決糾紛。

#共有不動產 #0912-913923高仕不動產陳總

一、 裁判焦點：最高法院 112 年度台上字第 1422 號判決 1. 案件基本事實 ◎土地背景： 坐落南投縣之土地原為被繼承人李某所有，因繼承人逾期未辦理繼承登記，經財政部國有財產署依土地法第 73 條之 1 規定公開標售，由上訴.....

03/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44580
【致中小型建商負責人】三十年血淚借鏡：為什麼倒閉的建商，往往死在最後那口「不認輸的氣」？
在台灣房地產市場打滾三十多年，看過太多起落浮沉。多頭市場時，人人都是推案高手、點石成金；然而一旦潮水退去、景氣轉折，倒下去的建商與爛尾的工地，其劇本往往驚人地相似。

這不是運氣問題，而是資金、策略與心態上的致命致命傷。前車之鑑歷歷在目，中小型建商走向崩盤，核心往往就卡在三個致命死穴：

一、 倒閉建商的三大致命死穴
1.病急投醫：銀行雨天收傘，轉向民間租賃與高利融資
當土建融受限、銷售停滯、工程款與各項票據陸續到期，正規銀行體系開始緊縮授信。此時若未果決砍價換現，反而為了「撐過去」，轉向租賃公司或民間二胎借高利周轉，高額利息便如同雪球般越滾越大。本業利潤瞬間被利息吞噬，現金流一斷，直接引爆財務地雷，淪為爛尾樓。
2.執念害命：預售風光，成屋遇冷卻不願「斷腕割愛」
預售時期吃到房市紅利、賣在高點，心態定錨在過往的風光。等到完工交屋，迎面而來的卻是央行緊縮管制、市場買氣冰凍與囤房稅 2.0 階梯式重稅。明知大勢已去，卻因「不甘心」而捨不得降價出清，堅信能熬過寒冬。殊不知餘屋在手，每一天都在消耗貸款利息與管理成本，拖到最後資產全變負債，整批抵押品送進法院拍賣室。
3.盲目擴張：偏鄉搶地推案，「三不好」陷入無利回天
在都會核心區拿不到地，便盲目往偏鄉外圍蛋白、蛋殼區獵地。然而偏鄉市場胃納量本就狹窄，一旦景氣翻轉：
◎房子不好賣： 在地客層有限，外來投資客全面退場。
◎價格賣不好： 缺乏人口與重大建設支撐，買方大幅砍價。
◎建材用不好： 為了硬擠利潤壓低營造成本，品質缺乏競爭力，口碑反噬。
這「三不好」一形成閉環，房子既無流動性又無利潤，徹底將公司現金死死鎖在偏僻土地與成屋上，動彈不得。
二、 房市逆風局，生存的唯一法則：果決斷尾、落袋為安
目前的市場格局正是「量縮價盤、量縮價下修」，指望奇蹟般反彈只是自我麻痺。成屋不變現，它就不是資產，而是吞噬公司信用的黑洞。
◎少賺就是賺，平盤走人就是贏： 及早把餘屋盤整出清，換回真金白銀的營運活水。

◎斬斷高息鎖鏈： 優先清償銀行融資，免除個人與董監事的連帶保證風險，守住核心元氣。

◎留得青山在： 清除爛尾與壞帳隱患，才有資本在下一輪景氣落底時，重新搶佔優質標的。

三、 懂市場痛點，用實務實力助您「安全下車」
我們見證過數個週期的景氣循環，深知建商經營者的難處與顧慮。針對各類成屋餘屋去化，提供最務實、最能兼顧品牌聲譽的解方：
◎全案整批／分批迅速收購： 不拘住宅、店面、商辦或未售車位，估價精準、決策迅速，不拖泥帶水。
◎封閉式作業，全面嚴格保密： 全程不公開破壞現場行情，維護建商商譽與已購客戶信任，悄悄替您抽回資金。
◎疑難產權即刻梳理： 不論是持分土地整合、融資抵押複雜或未售車位配置等棘手產權問題，憑藉三十年專業法規經驗，一站式盤整化解。
商場如戰場，能打勝仗的是好漢，但能在敗局中果斷斷尾、全身而退的，才是真正的贏家。

若貴公司目前在大台北、新北、桃園等重點區域，有已完工但去化陷入瓶頸的成屋案件，歡迎直接對接，共商止血對策。

或許您會問：我都賣不掉了，為什麼你敢買？

很多建商老闆坐在我對面，心裡第一個浮現的疑問往往就是這句話：

「現在市場買氣冷、量縮價盤，我整批成屋掛在那裡找代銷、辦活動都動彈不得，你憑什麼敢接？接了你賣得掉嗎？」

答案很直白：建商是在「賣房子給自住散客」，而我們是在做「階段性的換手與清場」。

你我站在完全不同的資金維度、營運軌道與風險計算模型上。

一、 我們的「解題工具」與建商完全不同
建商面對成屋餘屋，往往受制於既有的推案架構：
1.我們沒有銀行土建融即期展延的倒數計時
建商的資金有極高的「時間成本」，每過一個月，融資利息、代銷管銷與囤房稅 2.0 的階梯稅率都在大口吞噬毛利。我們進場是用自有儲備資金與長期配置資本，不需要被迫在三、五個月內趕著向銀行交代。

2.我們不受限於「破壞全案行情」的定錨包袱
建商自己若在案場直接降價出清，前面已經交屋的住戶會群起抗議，現場行情立刻崩壞，甚至引發合約糾紛。但我們透過封閉式批次收購接手後，資產已經移轉，我們可以採取租賃收益、企業自用盤整、法人資產包打包、分階段處分等多元退場機制，完全跳脫單一成屋案場的散客零售邏輯。

3.我們專精於「疑難雜症的產權加工」
很多建商餘屋賣不掉，並非缺乏產品力，而是卡在棘手的結構性與市場性問題：例如車位空間配置失衡導致影響銷售、公共設施比例過高壓縮室內實坪(虛坪多、購屋款增多)，或是剩餘店面總價過高導致市場客層無人承接。
找出餘屋的缺點，用銷售價格的讓利，讓消費者認同，而不是用原價賣到天荒地老，依然無動於衷!

預售屋賣的是夢想，而成屋給的是現況，現況含的是屋體、產權、總價市場、周遭環境、及可期性未來！一個豐富經驗的銷售老手才能用精準行銷鎖定合適買方，去化餘屋。

二、 建商要的是「流動性」，我們要的是「安全邊際」
這是一場各取所需的理性商業交換：
◎對貴公司而言：
多拖一年，利息加重稅可能就吃掉 8%～10%，若再遇上市場進一步下修，損失更難以估計。此時以合理的盤整折價一次出清，換回的是「乾淨的資產負債表」、「免除個人連帶保證的安心」，以及「隨時能投入下一輪優質標的的現金活水」。

◎對我們而言：
我們承擔了去化時間的風險與市場波動，交換的是足夠深厚的安全邊際與資產定價權。我們不賭短線暴利，靠的是精準估價與長線消化的耐心。

三、 敢買，是因為看過太多週期，算得清退場路徑
從業數十載，看盡無數次景氣榮枯。房地產沒有永遠賣不掉的房子，只有「不對的價格」與「缺乏靈活度的操作框架」。
你賣不掉，是因為你背著整個建案的包袱、銀行的繩索與品牌的壓力；

我們敢買，是因為我們卸下了這些包袱，從市場角度切入個案滿足成交的關鍵點。

「你迅速安全退場，我們接手承擔風險。」 這才是餘屋盤整收購最純粹的商業本質。

#餘屋 #0912-913923 #高仕不動產陳總

02/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44562
賣共有地遇「夫妻贈與」搶過戶：多存85萬提存金，究竟向誰討？
案件緣起：依法賣地與第一次提存
許○玉等 4 人與林○澎共同持有 17 筆土地，林○澎的應有部分（持分）為萬分之 543。

1.多數共有人拍板出售

許○玉等 4 人依《土地法》第 34 條之 1 規定，決定以總價 9,651 萬 2,820 元將全部土地售予第三人，並於 107 年 10 月發存證信函通知林○澎：是否在 15 日內行使同等條件之「優先承購權」。

2.逾期不行使，依法辦理提存

林○澎收信後逾期未回覆，依法視為放棄優先承購。依規定，處分共有人必須先清償或提存他共有人應得之價款，始能向地政機關辦理所有權移轉登記。許○玉等人通知林○澎領取買賣價款未果，遂向法院提存所辦理 甲提存（新臺幣 121 萬 5,128 元），供林○澎受領。

爭議爆發：半路殺出的「夫妻贈與」
就在許○玉等人送件地政機關辦理土地過戶期間，林○澎採取了反制手段：

過戶途中移轉持分：

108 年 3 月，林○澎以「夫妻贈與」為由，將自己萬分之 543 持分中的「萬分之 300」移轉登記給配偶吳○瓊，自己僅保留萬分之 243。

地政審查卡件補正：

地政機關審查發現土地登記簿上多了新共有人吳○瓊，遂要求許○玉等人補具「吳○瓊已受領價款或提存之證明」，否則不予過戶。

賣方無奈二度提存：

為順利完成過戶，許○玉等人只得另向法院辦理 乙提存（85 萬 3,401 元） 供吳○瓊受領。事後，林○澎與吳○瓊分別自法院領走甲、乙兩筆提存金。

訴訟攻防：多付的 85 萬究竟該找誰討？
許○玉等人認為林家同一筆持分份額重複請領價款，溢付了 85 萬 3,401 元，遂向法院提起訴訟：
先位聲明（對林○澎）：

林○澎既已將持分移轉給妻子，甲提存中對應的 85 萬餘元即失去法律上原因，林○澎受領屬於不當得利，應予返還。

備位聲明（對吳○瓊）：

若林○澎不構成不當得利，則吳○瓊在法律上自始無權向處分共有人領取買賣價款，乙提存僅為應付地政審查之用，吳○瓊受領 85 萬餘元欠缺法律上原因，應予返還。

法院判決核心：吳○瓊全額吐還、林○澎免返還
臺灣高等法院高雄分院（110 年度上易字第 240 號）判決：駁回對林○澎的請求，改判吳○瓊應全額返還 85 萬 3,401 元本息。

1. 吳○瓊自始無對價請求權（成立不當得利）
時點基準： 土地法第 34 條之 1 第 3 項之「應得對價請求權」，僅專屬於受通知而逾期未行使優先承購權之原他共有人（即林○澎）。

避免程序反覆： 他共有人放棄優先購買後，於登記前將應有部分轉讓給第三人，該第三人既無優先承購權，亦無對價請求權，否則將使共有物處分程序陷入長期不安定。

提存僅為配合行政審查： 許○玉等人辦理乙提存是配合地政機關要求，吳○瓊在實體法上毫無受領該筆款項的法律依據，其受領欠缺給付目的，構成給付型不當得利。

2. 林○澎為何毋庸返還？
應得價金應以「土地總售價」計算： 共有土地出賣之對價，應以全案買賣總價按持分計算，而非以賣方「實際已收取的頭期款」計算。
提存金額本就嚴重不足：

系爭土地總價 9,651萬 2,820 元×（543／10000）－應分擔稅費 31萬 3,809 元 ＝492萬 6,837 元

林○澎依持分實質應得之對價為 492 萬餘元，許○玉等人當初辦理之甲提存僅 121 萬 5,128 元，林○澎受領該款項並無溢領，不成立不當得利。

本案重要實務啟示
1.處分程序的確定效力： 依土地法第 34 條之 1 處分共有物時，受通知之共有人一旦逾期未主張優先購買，對價請求權即告固定。事後將持分轉讓他人，受讓之第三人無法向處分共有人請求分配價金，僅能回歸其內部契約向讓與人求償。

2.提存金之計算基準： 為他共有人辦理清償提存時，應依「買賣契約全額總價」按比例扣除稅費計算，不得僅以賣方實收之部分簽約款或期款計算，否則恐面臨提存清償效力不足之風險。

#共有不動產買賣:0912-913923高仕陳總

共有人依土地法第 34 條之 1 規定處分共有物並踐行通知後，他共有人 未於期限內行使優先承購權，並於土地所有權移轉登記完成前，將其應有 部分之全部或一部移轉登記予第三人，該第三人是否得主張同條第 3 項 、第 4 項規.....

01/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44521
共有物分割後的「拆屋還地」風暴：最高法院 110 台上 409 號判決、裁判配地考量與民法第 148 條抗辯極限
在土地共有實務中，一個長年困擾土地所有權人的經典爭議是：「早年經過全體共有人同意、依分管契約合法蓋的房子，在法院判決分割後分給別人，到底要不要拆？」

許多建屋共有人往往抱持兩大僥倖心態：一是認為「當初合法興建，可類推適用民法第 425 條之 1 成立法定租賃」；二是認為「法官審理分割時通常會依現況配地，就算分給別人，拆除高價值房屋也構成民法第 148 條權利濫用」。

然而，最高法院 110 年度台上字第 409 號判決已確立極其嚴格的裁判準則，徹底打破這些法律迷思。本文將從該判決之法理核心出發，剖析審判實務中「何時會打破現況將地判給他人」，並深度檢驗被告主張「權利濫用」的抗辯邊界與全案實戰策略。

一、 最高法院 110 台上 409 號的核心法律架構
該判決對於共有物分割後地上建物的法律地位，建立了三個環環相扣且具高度拘束力的裁判邏輯：

1.提起分割即擬制「終止分管契約」
分管契約本質上僅是共有人間的暫定債權使用協議，絕非物權性質的永久占有權源。共有人向法院請求分割共有物，法律上直接擬制其具有終止分管契約之意思。因此，共有物分割判決一旦確定，先前的分管協議當然終止。

2.失其占有權源，直接淪為無權占有
原分管共有人當初建屋雖屬合法，但土地分割確定後分管關係消滅，若該房屋坐落之基地分歸其他共有人單獨取得，該房屋自判決確定之日起，對新地主即失其合法占有權源，構成民法第 767 條之無權占有。

3.共有人互負擔保責任，嚴格排除「法定租賃關係」
◎民法第 825 條的瑕疵擔保： 共有物分割時，各共有人對他共有人因分割而得之物，按其應有部分負與「出賣人同一之擔保責任」（即必須交付無權利負擔、無他人無權占有之完整產權）。

◎不得類推民法第 425 條之 1： 該條立法意旨係解決「房地原同屬一人，其後房地異主」的基地使用權一體化保障。共有物分割並非房地原屬同一人；共有人間既然互負交付清白土地之法定擔保責任，法律上絕不容許推定存在租賃關係，否則將徹底架空第 825 條的法定擔保目的。

二、 破除「現況分配」迷思：法官何時會將基地判給無地上物之人？
實務上，法官在審理分割共有物訴訟時，固然常依「儘量維持地上物現狀、避免拆除造成社會經濟浪費」之原則（現況分配）。但避免拆屋並非不可動搖的絕對原則。

當個案面臨下列六大情境時，法官通常會打破建物現狀，裁定房地割離，將土地分給非建屋共有人：

建屋人持分過小且無力補償： 建屋共有人持分換算面積僅 10 坪，卻實際占地蓋了 50 坪。若要依現況分給他，勢必嚴重剝奪大持分共有人的受配權；且當其資力不足、無力依法提出大額金錢找補（民法第 824 條第 3 項）時，法官絕不可能強行配地給他。
建物已無實質保存價值： 地上物屬於已達報廢折舊年限的老舊土埆造、加強磚造，或屬於拆除重建成本低廉的鐵皮棚架、違建工寮等。在利益衡量上，拆除此類低價值建物對整體社會經濟的損害極小。
原屋坐落位置嚴重扼殺土地整體利用： 房屋剛好卡住全筆土地唯一的對外聯絡道路面或街角精華區。若遷就該建物，會導致後方分給其他人的土地全數淪為袋地或畸零地（無法請領建築執照），嚴重破壞整筆土地之開發效益。
牴觸公法強制規定： 例如受限於《農業發展條例》第 16 條耕地分割每人未達 0.25 公頃之限制，或違反地方建築管理自治條例之「最小建築基地規模」（面寬、深度規定），導致客觀上無法單獨劃分出合法獨立地號。
主觀惡意與投機搶建： 當事人在明知土地即將分割或訴訟繫屬中，為製造既成事實逼迫法院現況分配而刻意搶搭工寮，或明知無分管協議擅自越界擴建，法院基於誠信原則不予保護。
裁判變價分割： 因各共有人持分懸殊、建物盤根錯節，導致任何實物分配方案均顯失公平，法官最終裁定「全筆拍賣、價金分配」。此時土地由拍定人取得，地上物所有權人同樣喪失基地所有權，面臨拆除風險。
三、 最後防線破滅？民法第 148 條「權利濫用」的實務抗辯邊界
當基地確定被判給他人，且分管契約、法定租賃全數失效後，建屋者在後續的拆屋還地訴訟中，唯一的抗辯手段通常僅剩：「原告執意拆除既有合法房屋，構成民法第 148 條第 1 項之權利濫用。」

然而，實務裁判對權利濫用的審查設有極高的門檻，採取嚴格的「主客觀利益衡量原則」：
1. 審查標準
主觀目的： 權利人之行使權利，是否「專以損害他人為主要目的」。只要新地主是為了行使所有權、排除無權占有以供自己使用、收益或處分，即難認定為純粹惡意害人。
客觀衡量： 權利人行使物上請求權所能獲得的利益，是否與建屋人及國家社會所受之損失「極不相當」。
2. 實務認定「不構成權利濫用」（原告勝訴拆除）的典型情境
建物價值低落： 地上物為未辦保存登記之鐵皮屋、老舊磚造或已逾耐用年限，拆除損失輕微。
土地具有明確開發效益： 地主收回土地係為整合開發、申請建照、出售融資或建築使用，保護土地所有權之效益明顯高於保留違建或殘值老屋。
分割前役程序已給予調處機會： 在前階段分割共有物訴訟中，法院已給予多次作價收購、金錢補償或協議配地方案，被告均固執己見拒絕配合，判決確定後再主張地主權利濫用，法院多不予採信。
3. 「少數可能構成權利濫用」（被告阻卻拆除）的例外邊界
越界與占用面積極微小： 房屋占用土地面積僅幾十公分或數平方公尺之邊緣，拆除將嚴重破壞整棟大樓結構安全，且地主收回該極小畸零地完全無任何實質利用價值。
高價值且具公共安全效益之合法集合住宅： 建物為取得合法使照之鋼筋混凝土（RC）或鋼骨結構高樓，尚有長達數十年耐用年限，強制拆除將造成極端嚴重的整體社會經濟動盪。
惡意勒索型投機客： 原告明知高價值合法建物坐落其上，刻意以低價收購爭議持分並於分割時割離房地，訴請拆除的唯一目的在於藉由強制執行威脅，逼迫被告以高於市價數倍之暴利買回土地。
四、 實務攻防策略與行動指引
共有物分割與拆屋還地本質上是「前後兩役」的連續戰場，當事人在不同階段應採取精準的法律行動：
訴訟階段／角色 建屋共有人（地上物所有權人） 分得土地共有人（單獨所有權人）

第一階段：

分割共有物訴訟

核心目標：力爭原位置分配或確保金錢補償

1. 聲請建築物現況與殘值鑑定，強調拆除將造成巨大社會經濟浪費。

2. 提出合理的「金錢找補方案」，展現承擔價金之資力，爭取法官將建物基地完整判給自己。

3. 若持分過小無力承購，應及早協調由他共有人作價收購房屋，切勿消極等待判決確定。

核心目標：確保土地劃分方整與產權清白

1. 提出土地利用規劃圖，舉證原建物已阻礙全區通行、排水或建築線，保留將使分割地淪為袋地。

2. 舉證地上物屬於已達耐用年限之危老建物或違建，不具實質保存價值，徹底瓦解現況分配基礎。

3. 爭取不留負擔的實物分割或全面變價拍賣。

第二階段：

拆屋還地訴訟

核心目標：極力主張權利濫用並爭取和解

1. 舉證建物具備高額經濟殘值與結構安全性，拆除將侵害整體公共利益。

2. 舉證原告收回土地面積狹小、形狀畸零無法單獨利用，證明其訴請拆除「專以損害他人為主要目的」。

3. 及早提出依市價買受土地或協議設定地上權之和解方案。

核心目標：依法排除負擔並追償利益

1. 援引 110 台上 409 號判決，主張分管契約已隨判決確定終止，排除民法第 425 條之 1 適用。

2. 備妥自用建照申請、整合開發合約或整體利用企劃，向法官證明收回土地具有強大正當利益，封殺被告之民法第 148 條抗辯。

3. 依民法第 767 條訴請拆除，並併案請求起訴前 5 年至返還土地之日止相當於租金之「不當得利」（民法第 179 條）。

陳總結語
從事不動產實務數十年，我看過太多共有人在面對土地分割時，抱著「我有合法分管契約、我上面有蓋房子，法官一定不敢判拆」的鴕鳥心態，一路拖延消極以對。等到最高法院 110 台上 409 號判決這樣的法理一落槌，分管契約直接終止、法定租賃全盤落空、權利濫用抗辯又難如登天，最後只能眼睜睜看著怪手進場拆屋，連一毛補償都拿不到，甚至還要倒賠數年相當於租金的不當得利。

共有土地問題「預防永遠勝於治療，前役佈局重於後役掙扎」：
1.真正的關鍵在「分割共有物訴訟」，而不是「拆屋還地訴訟」： 建物若有價值，建屋人務必在分割訴訟中展現補償實力，全力爭取基地單獨分配；若持分太小、資力不足，就該務實透過調解作價讓售，把房屋殘值變現離場，切莫拖到產權分割底定。
2.對分得空地的地主而言： 產權完整是開發融資的前提。既然法律賦予民法第 825 條的擔保請求權，收回土地時就必須精準備妥整體利用企劃，徹底阻斷對方的權利濫用抗辯，乾淨俐落地排除地上物負擔。
產權越複雜的共有物件，越容不下半點法律僥倖；及早看清裁判底線、用精準的法律與商業談判同步收尾，才是化解產權死局的唯一正道。

#持分不動產:0912-93923高仕陳總

在土地共有實務中，一個長年困擾土地所有權人的經典爭議是：「早年經過全體共有人同意、依分管契約合法蓋的房子，在法院判決分割後分給別人，到底要不要拆？」 許多建屋共有人往往抱持兩大僥倖心態：一是認為「當初.....

01/10/2026

共有農地部分遭套繪還能分嗎？臺中高分院 109 年度上字第 300 號判決解析與實務操作指南
一、 問題緣起：整筆農地被「套繪管制」，其他共有人只能認倒楣？
在臺灣農地共有關係中，常見「其中一位共有人蓋了農舍，導致整筆農地被建管機關註記套繪管制」的情形。過去行政實務與地政機關常採取嚴格立場：只要土地謄本或建管系統標註有農舍套繪管制，就認定「整筆地號均不得分割」，造成未起造農舍的其他共有人土地權利長年遭「凍結」，無法處分也難以利用。

然而，臺灣高等法院臺中分院 109 年度上字第 300 號民事判決（同見解亦見於彰化地方法院 111 年度訴字第 530 號）為此困境開闢了明確的法律活路。

二、 判決核心見解：目的性限縮「不得分割」範圍
1. 貫徹管制目的，以「著色標示範圍」為限
《農業用地興建農舍辦法》第 12 條第 2 項、第 3 項禁止經套繪管制之農地分割，核心目的在於落實《農業發展條例》第 18 條第 4 項：

確保農舍用地面積不超過農地面積 10%。

避免農舍與應保留之農業用地分由不同人所有，導致農地過度細分、脫離農業經營。

因此，法院認為禁止分割的限制，應嚴格限於「原建管執照著色標示為農舍基地及應配合保留農地」的範圍內。

2. 避免過度侵害憲法財產權（比例原則）
法院特別指出：若僅因共有土地的一小部分興建農舍遭套繪，就全面禁止整筆共有農地分割，無異於無限期剝奪其他非套繪區共有人的分割請求權與財產處分權，明顯違反憲法第 15 條保障人民財產權之意旨，並非適法。

3. 可行之分割處理原則
已著色標示之套繪管制範圍： 不得割裂細分，在分割方案中應判由農舍所有權人單獨取得，或由其特定人維持共有，以符合農舍管理法令。
非著色標示之範圍（管制外）： 不受不得分割之限制，法院得依法將其細分歸其他共有人取得或為適當處分。
三、 實戰指引：共有農地裁判分割時，如何向建管與地政機關調閱及辦理套繪界線測量？
在訴訟實務中，主張「著色範圍與非著色範圍可割裂分割」，關鍵在於舉證劃定出精確的套繪邊界。實務操作可依序落實以下三步驟：

步驟 1：向工務／建管主管機關調閱原始圖說
起造農舍時留存於主管機關（各縣市政府工務局、建管處或城鄉發展局）的檔案，是認定管制範圍的唯一依據。

調閱標的： 該農舍之建造執照、使用執照卷宗，特別是「現地配置圖」及「地籍套繪圖」。

申請方式：

起訴前（協議階段）： 共有人可檢具身分證明與土地登記第一類謄本，以利害關係人身分向建管機關申請抄錄或調閱使用執照圖說。

起訴後（訴訟階段）： 具狀聲明證據，請求法院發函建管機關，調取該農舍使用執照全卷並函詢「該建照實際著色套繪管制之具體範圍及面積」。

步驟 2：比對原圖並確認「著色標示範圍」
調得圖說後，重點在於檢視圖面上的著色線與標記：

確認範圍： 原案於核發執照時，究係將「全筆地號」塗色套繪，抑或僅將「農舍坐落基地及其法定 90% 配合保留農地」著色。

確認計算數據： 核對執照內登載之基地面積、建築面積與保留農地面積，作為後續地政機關測量割劃的基準數據。

步驟 3：聲請法院囑託地政事務所進行「實地套繪與複丈」
單憑建管紙本圖說無法直接辦理地籍分割，必須經過地政機關的現況測量與套疊：

聲請現場勘驗與測量： 於訴訟中聲請法官會同地政人員辦理現地勘測。

囑託地政事務所套疊圖面： 促請法院要求地政機關依據建管機關調來的使用執照配置圖，精確將著色範圍轉繪至「地籍圖」上，製作包含下列代號的土地複丈成果圖（鑑定圖）：

A 區（套繪管制區）： 包含農舍現況建物坐落位置及依建管圖說需配合之農地範圍。

B 區、C 區（非著色區）： 釐清脫離套繪管制外的淨農地，供其他共有人分配。

四、 訴訟分割方案規劃之注意事項
農舍歸屬不得分離： A 區（套繪管制農地）原則上必須全部分由農舍合法所有權人單獨取得；若受限於應有部分比例而無法完全抵充，可透過金錢補償（找補）方式解決，萬不可在 A 區內部再切割，否則將牴觸農舍管制目的而遭地政機關駁回登記。
農地細分最小面積限制： 切割非著色區（B 區、C 區）時，仍須遵守《農業發展條例》第 16 條關於耕地分割每宗面積不得小於 0.25 公頃（2,500 平方公尺）之限制（除非符合該條但書例外的共有持分例外條件）。
事先函詢地政與建管機關意見： 法院在作成判決前，通常會將地政機關做成的分割草圖再次函詢建管單位「若依此方案分割，是否符合解除或區隔套繪之要件」，確保判決確定後得順利向地政事務所辦理分割登記。
#農地專任買賣:0912-913923高仕陳總

01/10/2026

https://www.gogoods.com.tw/h/NewsInfo?key=icv15&cont=44518
共有農地部分遭套繪還能分嗎？臺中高分院 109 年度上字第 300 號判決解析與實務操作指南
一、 問題緣起：整筆農地被「套繪管制」，其他共有人只能認倒楣？
在臺灣農地共有關係中，常見「其中一位共有人蓋了農舍，導致整筆農地被建管機關註記套繪管制」的情形。過去行政實務與地政機關常採取嚴格立場：只要土地謄本或建管系統標註有農舍套繪管制，就認定「整筆地號均不得分割」，造成未起造農舍的其他共有人土地權利長年遭「凍結」，無法處分也難以利用。

然而，臺灣高等法院臺中分院 109 年度上字第 300 號民事判決（同見解亦見於彰化地方法院 111 年度訴字第 530 號）為此困境開闢了明確的法律活路。

二、 判決核心見解：目的性限縮「不得分割」範圍
1. 貫徹管制目的，以「著色標示範圍」為限
《農業用地興建農舍辦法》第 12 條第 2 項、第 3 項禁止經套繪管制之農地分割，核心目的在於落實《農業發展條例》第 18 條第 4 項：

確保農舍用地面積不超過農地面積 10%。

避免農舍與應保留之農業用地分由不同人所有，導致農地過度細分、脫離農業經營。

因此，法院認為禁止分割的限制，應嚴格限於「原建管執照著色標示為農舍基地及應配合保留農地」的範圍內。

2. 避免過度侵害憲法財產權（比例原則）
法院特別指出：若僅因共有土地的一小部分興建農舍遭套繪，就全面禁止整筆共有農地分割，無異於無限期剝奪其他非套繪區共有人的分割請求權與財產處分權，明顯違反憲法第 15 條保障人民財產權之意旨，並非適法。

3. 可行之分割處理原則
已著色標示之套繪管制範圍： 不得割裂細分，在分割方案中應判由農舍所有權人單獨取得，或由其特定人維持共有，以符合農舍管理法令。
非著色標示之範圍（管制外）： 不受不得分割之限制，法院得依法將其細分歸其他共有人取得或為適當處分。
三、 實戰指引：共有農地裁判分割時，如何向建管與地政機關調閱及辦理套繪界線測量？
在訴訟實務中，主張「著色範圍與非著色範圍可割裂分割」，關鍵在於舉證劃定出精確的套繪邊界。實務操作可依序落實以下三步驟：

步驟 1：向工務／建管主管機關調閱原始圖說
起造農舍時留存於主管機關（各縣市政府工務局、建管處或城鄉發展局）的檔案，是認定管制範圍的唯一依據。

調閱標的： 該農舍之建造執照、使用執照卷宗，特別是「現地配置圖」及「地籍套繪圖」。

申請方式：

起訴前（協議階段）： 共有人可檢具身分證明與土地登記第一類謄本，以利害關係人身分向建管機關申請抄錄或調閱使用執照圖說。

起訴後（訴訟階段）： 具狀聲明證據，請求法院發函建管機關，調取該農舍使用執照全卷並函詢「該建照實際著色套繪管制之具體範圍及面積」。

步驟 2：比對原圖並確認「著色標示範圍」
調得圖說後，重點在於檢視圖面上的著色線與標記：

確認範圍： 原案於核發執照時，究係將「全筆地號」塗色套繪，抑或僅將「農舍坐落基地及其法定 90% 配合保留農地」著色。

確認計算數據： 核對執照內登載之基地面積、建築面積與保留農地面積，作為後續地政機關測量割劃的基準數據。

步驟 3：聲請法院囑託地政事務所進行「實地套繪與複丈」
單憑建管紙本圖說無法直接辦理地籍分割，必須經過地政機關的現況測量與套疊：

聲請現場勘驗與測量： 於訴訟中聲請法官會同地政人員辦理現地勘測。

囑託地政事務所套疊圖面： 促請法院要求地政機關依據建管機關調來的使用執照配置圖，精確將著色範圍轉繪至「地籍圖」上，製作包含下列代號的土地複丈成果圖（鑑定圖）：

A 區（套繪管制區）： 包含農舍現況建物坐落位置及依建管圖說需配合之農地範圍。

B 區、C 區（非著色區）： 釐清脫離套繪管制外的淨農地，供其他共有人分配。

四、 訴訟分割方案規劃之注意事項
農舍歸屬不得分離： A 區（套繪管制農地）原則上必須全部分由農舍合法所有權人單獨取得；若受限於應有部分比例而無法完全抵充，可透過金錢補償（找補）方式解決，萬不可在 A 區內部再切割，否則將牴觸農舍管制目的而遭地政機關駁回登記。
農地細分最小面積限制： 切割非著色區（B 區、C 區）時，仍須遵守《農業發展條例》第 16 條關於耕地分割每宗面積不得小於 0.25 公頃（2,500 平方公尺）之限制（除非符合該條但書例外的共有持分例外條件）。
事先函詢地政與建管機關意見： 法院在作成判決前，通常會將地政機關做成的分割草圖再次函詢建管單位「若依此方案分割，是否符合解除或區隔套繪之要件」，確保判決確定後得順利向地政事務所辦理分割登記。
#農地專任買賣:0912-913923高仕陳總