智行地政士事務所

06/09/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/09/06 焦點議題

📌 新聞重點：精明爸「假分割、真移轉」省稅神操作？稅務局祭實質課稅清查，重罰補稅270萬！

新竹一名父親為規避高額土地增值稅，先將名下極微小持分建地搭配大比例免稅農地贈與兒子，使父子形成土地「共有」關係；僅隔 2 個月便辦理「共有物分割」，讓兒子順利取得整筆建地的二分之一，表面上看似符合分割等值免稅規定。然而稅務局事後啟動專案清查，依《納稅者權利保護法》實質課稅原則，認定整套安排本質為藉由迂迴手段無償移轉高價值應稅建地，依法按公告現值重行補徵 270 萬元土增稅。

💡 專家觀點解析：

* 【形式合法難敵「實質課稅原則」】：依《土地稅法》規定，共有土地分割若各共有人取回價值相當，表面上免徵土增稅；但稅捐稽徵機關依《納稅者權利保護法》第 7 條享有實質課稅調查權。若刻意透過「贈與極微小持分創設共有、旋即短期辦理共有物分割」將建地移轉給特定親屬，稅局會穿透法律形式外觀，依實質經濟利益補稅，此類案件早已被列為每年稅捐機關專案清查的重點黑名單。

* 【合規傳承路徑與信託架構規劃】：

高價值建地傳承應採合法正規策略，切忌聽信民間取巧偏方。長輩可評估善用「土地增值稅自用住宅優惠稅率（一生一次／一生一屋）」減輕負擔；若持有年限長、土增稅金額龐大，亦可評估透過「身後繼承」方式由後代取得（繼承移轉免課土增稅，且前次移轉現值會墊高至繼承當年度）。此外，生前亦可結合「不動產信託規劃」鎖定產權管理權，並由地政士預先試算整體稅負成本，方能達成資產安全與稅務合規雙贏。

🔗 新聞來源與原文：
聯合新聞網：精明爸「假分割、真移轉」避稅神操作 稅務局清查抓包補稅270萬

https://udn.com/news/story/7243/9729020

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

土地分割明明符合免稅規定，為什麼最後還是被追稅？新竹市一名阿華（化名）先將名下部分建地及農地贈與兒子，當時建地部分僅繳納1萬元土地增值稅，沒想到2個月後，父子辦理共有土地分割，被稅務局認定整套安排實際上....

03/09/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/09/03 焦點議題

📌 新聞重點：精明爸「假分割、真移轉」省稅神操作？稅務局祭實質課稅清查，重罰補稅270萬！

新竹一名父親為規避高額土地增值稅，先將名下極微小持分建地搭配大比例免稅農地贈與兒子，使父子形成土地「共有」關係；僅隔 2 個月便辦理「共有物分割」，讓兒子順利取得整筆建地的二分之一，表面上看似符合分割等值免稅規定。然而稅務局事後啟動專案清查，依《納稅者權利保護法》實質課稅原則，認定整套安排本質為藉由迂迴手段無償移轉高價值應稅建地，依法按公告現值重行補徵 270 萬元土增稅。

💡 專家觀點解析：

* 【形式合法難敵「實質課稅原則」】：

依《土地稅法》規定，共有土地分割若各共有人取回價值相當，表面上免徵土增稅；但稅捐稽徵機關依《納稅者權利保護法》第 7 條享有實質課稅調查權。若刻意透過「贈與極微小持分創設共有、旋即短期辦理共有物分割」將建地移轉給特定親屬，稅局會穿透法律形式外觀，依實質經濟利益補稅，此類案件早已被列為每年稅捐機關專案清查的重點黑名單。

* 【合規傳承路徑與信託架構規劃】：

高價值建地傳承應採合法正規策略，切忌聽信民間取巧偏方。長輩可評估善用「土地增值稅自用住宅優惠稅率（一生一次／一生一屋）」減輕負擔；若持有年限長、土增稅金額龐大，亦可評估透過「身後繼承」方式由後代取得（繼承移轉免課土增稅，且前次移轉現值會墊高至繼承當年度）。此外，生前亦可結合「不動產信託規劃」鎖定產權管理權，並由地政士預先試算整體稅負成本，方能達成資產安全與稅務合規雙贏。

🔗 新聞來源與原文：
聯合新聞網：精明爸「假分割、真移轉」避稅神操作 稅務局清查抓包補稅270萬
https://udn.com/news/story/7243/9729020

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

土地分割明明符合免稅規定，為什麼最後還是被追稅？新竹市一名阿華（化名）先將名下部分建地及農地贈與兒子，當時建地部分僅繳納1萬元土地增值稅，沒想到2個月後，父子辦理共有土地分割，被稅務局認定整套安排實際上....

31/08/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/09/01 焦點議題

📌 新聞重點：繼承高額房產卻沒現金繳遺產稅？新法三讀「不動產可抵押給稅局」，符合條件可先辦過戶！

許多繼承人在繼承長輩遺留的高價值不動產時，常因自身缺乏充裕現金繳納龐大遺產稅，面臨「無法辦理過戶」甚至遭加徵滯納金的窘境。立法院最新三讀通過《遺產及贈與稅法》修正案，新增繼承人得將遺產中的不動產提供給稅捐稽徵機關設定抵押權作為擔保，經審查核准後即可先行核發「同意移轉證明書」，讓繼承人順利完成產權過戶，大幅解套「有房無現金」的傳承僵局。

💡 專家觀點解析：

* 【遺產稅擔保解套：善用抵押先行移轉】：依新修正《遺產及贈與稅法》規定，過去「未繳清稅款即不得移轉登記」的硬性規定正式放寬。繼承人若無力一次繳清大額遺產稅，除申請分期繳納或實物抵繳外，可主張將具足額擔保價值的繼承房產設定抵押權予國稅局，取得同意移轉證明書先行過戶，以便後續向銀行申辦房貸或尋求買方處分資產籌措稅款。

* 【源頭預防：生前預留稅源與信託佈局】：

雖然新法提供事後抵押擔保的救濟途徑，但辦理抵押審查及後續清償仍具行政程序與時間成本。建議長輩在生前規劃資產時，應透過「人壽保險指定受益人」預留專屬的流動現金作為遺產稅源，或提早設立「遺囑信託」指定遺產管理與稅款清償順序，確保後代在無資金壓力下順利接班傳承。

🔗 新聞來源與原文：
風傳媒：繼承房產沒現金繳遺產稅怎麼辦？新法三讀「房子可抵押給國稅局」，符合條件可先辦移轉
https://www.storm.mg/lifestyle/11160443

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

繼承父母留下的房子，未必代表馬上「多了一筆錢」，如果遺產大多是不動產，反而可能遇上房子價值高、手上現金卻不夠繳遺產稅的窘境。立法院日前三讀通過《遺產及贈與稅法》部分條文修正，其中一項重要變革，就是針對...

31/08/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/08/31 焦點議題

📌 新聞重點：資產傳承族群迎減稅利多！CPI累計漲逾11%，明年遺產稅免稅額估破1,486萬、贈與稅調高至272萬

因近年消費者物價指數（CPI）累計漲幅已達 11.49%，依法達調整門檻。財政部依規定試算，明年（2027年）遺產稅免稅額預計將從現行 1,333 萬元調升至 1,486 萬元以上，每年贈與稅免稅額亦將由 244 萬元調高至 272 萬元以上；若加計配偶、子女扣除額及喪葬費，一般家庭遺產總額在 2,700 萬元以內有望全額免課遺產稅。

💡 專家觀點解析：
* 【免稅額調升與分年贈與節奏】：依《遺產及贈與稅法》第 12 條之 1 規定，遺贈稅免稅額隨物價指數漲幅達 10% 啟動調整。贈與稅免稅額明年調高至 272 萬元後，父母兩人合併每年最高可合法免稅贈與子女 544 萬元；若逢子女結婚年度，父母各自還可再追加 100 萬元的婚嫁贈與免稅額，建議有長期傳承規劃的家庭，可重新試算並調整每年分年移轉資金的節奏。

* 【高資產族群的整合傳承策略】：
免稅額調高雖能讓一般家庭受惠，但高資產族群若持有多筆精華區房產或大額股權，資產增值幅度往往遠高於免稅額調幅，仍可能面臨 15%～20% 的累進遺產稅率。建議不能僅單靠免稅額節稅，應及早導入「不動產／股權自益與他益信託」、「預立遺囑」並搭配「保單稅源籌措」，方能確保生前控制權不流失、死後資產順利定向傳承。

🔗 新聞來源與原文：
自由財經：＜財經週報-遺贈新制＞繼承族群利多！CPI累計大漲，明年遺產稅免稅額可望突破1,486萬元
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/5557544

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

29/08/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】
📅 2026/08/30 焦點議題

📌 新聞重點：父母轉移保單給子女，2年內過世漏報「這件事」慘遭補稅加罰款！
許多長輩以為將高額保單的「要保人」變更為子女即可完成資產傳承，但國稅局示警，變更要保人等同將具有財產價值的保單權利無償移轉，本質上屬於贈與行為。若原要保人在變更後 2 年內不幸辭世，該保單之價值準備金依法屬「死亡前 2 年內贈與財產」，必須全數併入遺產總額申報，繼承人若漏未申報將面臨補稅及裁處罰鍰。

💡 專家觀點解析：
* 【擬制遺產與回溯課稅風險】：依《遺產及贈與稅法》第 15 條規定，被繼承人死亡前 2 年內贈與給配偶、子女等特定親屬的財產，不論當時是否在免稅額內或已申報贈與稅，死亡時皆視為「擬制遺產」強制併入遺產總額課稅。變更要保人時應以變更日當天的「保單價值準備金」計價，若長輩於 2 年內過世，繼承人申報遺產稅時務必主動列入，已納贈與稅則可依規定扣抵應納遺產稅額。

* 【保險傳承與信託架構佈局】：臨終前匆促變更要保人，不僅難以規避遺產稅，還可能衍生子女私自解約侵吞或家庭分配不均的紛爭。建議高資產族群在身體健康時提早佈局，可善用每人每年贈與免稅額分年贈與現金給子女作為保費來源，或結合「保險金信託」與「預立遺囑」，兼顧照顧後代、專款專用與稅源籌措，確保家族財富安全穩健傳承。

🔗 新聞來源與原文：
經濟日報：很多人不知道！父母轉移保單給子女後2年內過世漏做這事恐挨罰
https://money.udn.com/money/story/6710/9719305

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

保單變更要保人給子女，也可能涉及贈與稅，甚至在父母過世後被追課遺產稅。高雄國稅局提醒，父母將自己保單的要保人改為子女，等同把具有財產價值的權利無償移轉給子女，屬於贈與行為；若父母在變更要保人後2年內過.....

28/08/2026

信託新制與實務進展

​金控共同行銷放寬安養與保險金信託：金管會修正發布辦法，放寬保險子公司跨業推介「保險金信託」與「安養信託」，並由信託公會訂定簡化之單一信託商品業務培訓規範。
來源：法源法律網 — 共同行銷管理辦法修正報導
網址：https://www.lawbank.com.tw/news/NewsContent.aspx?NID=214772.00

​預售屋價金信託落實專款專用：行政院核定預售屋定型化契約修正，明定買方款項原則直存專戶，且專款僅能支應實質工程款與法定稅費，杜絕建商資金挪用。
來源：行政院 — 預售屋定型化契約修正說明
網址：https://www.ey.gov.tw/Page/F7408A6FCA4B0A8A/aa50b3f7-018c-4925-9e23-78b9c70e041c

有鑑於現今社會對於保險金信託及安養信託日漸重視，相關商品的需求也日漸提升。為擴大信託業辦理保險金信託及安養信託之推廣管道，金融管理委員會七日修正金融控股公司子公司間共同行銷管理辦法第６條及第８條，放寬

27/08/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/08/26 焦點議題

📌 新聞重點：繼承合建都更屋不到2年轉售！國稅局揭「回溯併計」規定，45%房地合一重稅驟降至15%
民眾出售繼承取得的非自住房地時，常因自身持有未滿 2 年而擔憂面臨最高 45% 的房地合一短期重稅。國稅局最新說明，若繼承的房屋屬於長輩生前以自有土地與建商「合建分屋」、或參與「都市更新／危老重建」所分配取得，計算房屋持有期間時，依法可「向前回溯」合併計算長輩當初取得土地的持有期間，若合計超過 10 年即可適用最低 15% 稅率。

💡 專家觀點解析：

* 【持有期間「穿透併計」】：依《所得稅法》第 14 條之 4 規定，繼承取得不動產出售時，持有期間可合併計算被繼承人的持有年限；針對「自地自建、合建分屋、都更或危老重建」取得的房屋，房屋持有期更可直接回溯併計長輩當初取得土地的持有期間，大幅降低因短期持有被課徵 35%～45% 重稅的風險。

* 【成本認定與傳承規劃】：雖然持有期間回溯能有效降低適用稅率，但繼承不動產在房地合一稅制下，法定取得成本是以「繼承時的房屋評定現值＋土地公告現值」計算（遠低於市價），未來出售時仍可能產生龐大的課稅所得額。建議家族在參與都更合建或進行資產移轉前，應提早結合「不動產信託規劃」或「預立遺囑」，並預先規劃稅源籌措方案，避免繼承人面臨無現金繳稅或被迫倉促售屋的困境。

🔗 新聞來源與原文：
自由時報地產天下：繼承合建屋不到2年賣掉！45%稅率竟驟降至15% 國稅局揭「回溯併計」神招
https://estate.ltn.com.tw/article/28712

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

近年都更改建熱絡，若繼承取得的合建分屋想要出售，房屋持有期間怎麼算？財政部臺北國稅局表示，若繼承父母與建商合建分屋的房屋，只要符合自地自建、合建分屋、都更或危老重建等條件的房屋，房屋持有期間可以併計父...

26/08/2026

⚖️ 【每日不動產法律與資產傳承快訊】

📅 2026/08/26 焦點議題

📌 新聞重點：繼承合建都更屋不到2年轉售！國稅局揭「回溯併計」規定，45%房地合一重稅驟降至15%
民眾出售繼承取得的非自住房地時，常因自身持有未滿 2 年而擔憂面臨最高 45% 的房地合一短期重稅。國稅局最新說明，若繼承的房屋屬於長輩生前以自有土地與建商「合建分屋」、或參與「都市更新／危老重建」所分配取得，計算房屋持有期間時，依法可「向前回溯」合併計算長輩當初取得土地的持有期間，若合計超過 10 年即可適用最低 15% 稅率。

💡 專家觀點解析：
* 【持有期間「穿透併計」】：依《所得稅法》第 14 條之 4 規定，繼承取得不動產出售時，持有期間可合併計算被繼承人的持有年限；針對「自地自建、合建分屋、都更或危老重建」取得的房屋，房屋持有期更可直接回溯併計長輩當初取得土地的持有期間，大幅降低因短期持有被課徵 35%～45% 重稅的風險。

* 【成本認定與傳承規劃】：雖然持有期間回溯能有效降低適用稅率，但繼承不動產在房地合一稅制下，法定取得成本是以「繼承時的房屋評定現值＋土地公告現值」計算（遠低於市價），未來出售時仍可能產生龐大的課稅所得額。建議家族在參與都更合建或進行資產移轉前，應提早結合「不動產信託規劃」或「預立遺囑」，並預先規劃稅源籌措方案，避免繼承人面臨無現金繳稅或被迫倉促售屋的困境。

🔗 新聞來源與原文：
自由時報地產天下：繼承合建屋不到2年賣掉！45%稅率竟驟降至15% 國稅局揭「回溯併計」神招

https://estate.ltn.com.tw/article/28712

🏛️ 智行地政士事務所｜詹連財地政士
專業提供：遺產繼承與預立遺囑／不動產信託規劃／家族資產傳承稅務諮詢

近年都更改建熱絡，若繼承取得的合建分屋想要出售，房屋持有期間怎麼算？財政部臺北國稅局表示，若繼承父母與建商合建分屋的房屋，只要符合自地自建、合建分屋、都更或危老重建等條件的房屋，房屋持有期間可以併計父...

25/08/2026

都市更新及不動產法令
​都市更新與危老重建

​《都市更新條例》第 65 條原容積認定：原建築容積獎勵適用對象擴大納入實施容積管制前「已申請建造執照」且於 921 前完工之合法建物；海砂屋及耐震不足危害公安建物，容獎上限提高至 1.3 倍原建築容積，化解中高樓老宅重建室內坪數縮水之僵局（詳見 法源法律網 — 都更條例第65條修正草案、遠見雜誌 — 都更容積獎勵放寬報導）。

​《危老條例》轉型「危老 2.0」：時程容獎落日後，修法朝向規模導向、抑制紙片屋開發、增設最小基地規模門檻，並納入老宅耐震補強與結構延壽獎勵，引導具潛力基地銜接都更程序（詳見 內政部 — 危老條例納老宅延壽機制說明）。

​雙北防災都更與地方招商推動：台北市推動「防災型都更專案」與「公辦都更 7599 專案」；新北市落實「都更審議原則」及「防災都更 2.0 PLUS」；基隆市等地方政府亦陸續釋出公辦都更招商說明會（詳見 基隆市政府 — 都市更新招商說明會公告、臺北市都市更新處 — 防災型都更專案）。

​土地法規與交易管理
​《國土計畫法》功能分區公告展延：立法院三讀修正《國土計畫法》，直轄市與縣市「國土功能分區圖」法定公告期限展延至 2031 年，期間非都市土地持續依《區域計畫法》管制（詳見 公視新聞 — 國土計畫法展延至2031年報導、中信房屋 — 國土計畫法進度懶人包）。

​《平均地權條例》常態執法：落實私法人買受住宅許可制（取得後 5 年內不得移轉）、預售屋換約轉售禁令及解約 30 日內申報登錄（參考 政大不動產研究中心 — 私法人買受住宅許可制簡介）。

​《租賃條例》修法保障：內政部推動修正草案，保障租客享有 3 年租期保障並限制續約租金漲幅，個人出租契約全面納入消保法定型化契約管理（參考 法源法律網 — 租賃條例修正草案報導）。

​房地產市場管制與建管新制
​央行選擇性信用管制嚴格執行：維持自然人第 2 戶房貸上限 6 成（無寬限期）、第 3 戶以上及豪宅/法人購屋貸款上限 3 成，並嚴密監控銀行放款集中度及新青安自住查核（詳見 中央銀行 — 選擇性信用管制措施說明）。

​虛坪改革法規進度：內政部推動修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，將停車空間獨立為「專有部分」（未買車位者免分攤車道公設）、一般電梯改列免計容積，並合理限縮管委會空間，預期新成屋公設比將降至約 28%~30%（詳見 公視新聞 — 內政部虛坪改革方案報導、內政部 — 虛坪改革修正草案說明）。