https://www.591.com.tw/broker21434-sale, https://youtube.com/@bill20721?si=JPSTXKsJrh4oz7jD

0588賢仔房產店, Tainan (2026)

26/10/2026

「我明明自己住，房屋稅單怎麼變貴了？」🏠

這句話，很多台南屋主都問過。房子是自己的、人也天天住在裡面，結果五月稅單一打開，數字比以前多了一截。很常見的一個原因，就是：戶籍沒遷進去。

房屋稅2.0（大家俗稱的囤房稅2.0）上路以後，「自住」不是你說了算，是看你有沒有符合法定條件，而其中最容易被忽略的，就是「辦竣戶籍登記」。今天就用聊天的方式，一次把規則、台南的稅率、試算和常見問題講清楚，看完可以直接拿稅單出來對。

【一、先搞懂：房屋稅2.0 改了什麼？】

房屋稅條例第 5 條修正後，自 113 年 7 月 1 日起施行、114 年 5 月起開徵。重點有三個：

1️⃣ 自住住家用：稅率 1.2%。如果本人、配偶及未成年子女「全國只持有 1 戶」、供自住，而且房屋現值在當地門檻以下，可以再降到 1%。
2️⃣ 非自住的「其他住家用房屋」：法定稅率拉高到 2%～4.8%，各縣市要依「全國持有戶數」訂差別稅率。
3️⃣ 全國歸戶、全數累進：戶數不是只算台南，台北、高雄的房子一起算；一旦落到較高的級距，名下這類房屋每一戶都用那個稅率，不是只有多出來的那戶。

另外，房屋稅已經改成按年課徵，以每年 2 月末日當天的狀態為準。

【二、自住要「同時」符合 3 個條件】

依房屋稅條例第 5 條和財政部的自住認定標準，個人的住家用房屋要三個條件一起成立，才算自住：

✅ 房屋沒有出租，也沒有營業使用
✅ 本人、配偶或直系親屬實際居住，而且在這間辦竣戶籍登記
✅ 本人、配偶及未成年子女，全國合計 3 戶以內

注意第二點：不一定要屋主本人遷入。房子在你名下、爸媽住在裡面、戶籍也設在這裡，一樣可以算自住。反過來說，你天天住但戶籍還掛在老家，就不算。

【三、台南市的稅率長怎樣？】

台南市的非自住稅率，依「臺南市房屋稅徵收率自治條例」，臺南市政府財政稅務局公告自 114 年 7 月 1 日起施行（也就是 115 年期的稅單開始適用）：

🔹 自住（家戶全國 3 戶以內）：1.2%
🔹 全國單一自住、現值在門檻以下：1%
🔹 其他住家用（非自住），依全國持有戶數：
　2 戶以內 2.6%
　3～4 戶 3.8%
　5～6 戶 4.2%
　7 戶以上 4.8%

全國單一自住 1% 的現值門檻，台南市 115 年期是 157 萬 4,900 元，116 年期是 156 萬 5,000 元。門檻每年公告一次，申報前記得看當年期的數字。

【四、實際算給你看】🧮

先講清楚假設（這是示範用的虛構案例，不是真實個案）：

・小陳名下只有一間台南的公寓，稅單上的房屋現值 120 萬元
・他和配偶、未成年子女，全國就只有這一間
・沒有出租、沒有營業，小陳自己住
・唯一的變數：戶籍有沒有遷進來
・房屋稅＝房屋現值 × 稅率，以一整年計算、不考慮其他減免

情境 A：戶籍遷入，並在 3 月 22 日前申報
→ 全國單一自住，120 萬低於台南 116 年期門檻 156 萬 5,000 元，適用 1%
→ 120 萬 × 1% ＝ 12,000 元

情境 B：戶籍沒遷，家裡也沒有直系親屬設籍在這間
→ 不算自住，變成其他住家用；他全國只有這 1 戶非自住，落在「2 戶以內」
→ 120 萬 × 2.6% ＝ 31,200 元

同一間房子、同一個人住，只差一個戶籍，一年就差 31,200－12,000＝19,200 元，稅額直接變成 2.6 倍。

情境 C：如果小陳另外在外縣市有 2 間空屋，也都沒人設籍
→ 全國非自住變成 3 戶，台南這間要用「3～4 戶」的 3.8%
→ 120 萬 × 3.8% ＝ 45,600 元，比情境 A 多 33,600 元
（外縣市那 2 間，要用各自所在縣市的稅率另外算，這裡不列。）

順便附上同一間 120 萬的房子，在台南各級距一年的稅額：1% 是 12,000 元、1.2% 是 14,400 元、2.6% 是 31,200 元、3.8% 是 45,600 元、4.2% 是 50,400 元、4.8% 是 57,600 元。

【五、自住戶檢查清單】📋

拿出稅單，一條一條勾：
☐ 房子沒有出租、沒有拿來開店或當工作室
☐ 我、配偶或直系親屬（例如爸媽、子女）真的住在這裡
☐ 上面這位住的人，戶籍已經設在這一間
☐ 我、配偶、未成年子女全國加起來 3 戶以內（外縣市也要算）
☐ 已經向房屋所在地的稅務局申報自住（可以用財政部稅務入口網線上申請）
☐ 申報有趕在 3 月 22 日前（遇假日順延到下一個上班日）
☐ 想拿 1%：確認全家全國只有這 1 戶，而且現值沒超過當年期門檻

已經核准過、使用情形和戶數都沒變的，不用每年重新申報。

【六、常見問答】💬

Q1：我已經住很多年了，現在才遷戶籍還來得及嗎？
A：來得及，但看時間點。在每年 3 月 22 日（遇假日順延）前完成設籍並申報，當年 5 月的房屋稅就能用自住稅率；過了這天才申報，要從下一期才適用。

Q2：房子登記在我名下，但給爸媽住，要我本人遷過去嗎？
A：不用。只要爸媽（直系親屬）實際住在這裡、戶籍也設在這間，而且沒有出租營業、全家自住在 3 戶以內，就能申請自住。

Q3：我在台南只有 2 間，應該不算多吧？
A：要看全國。外縣市的房子一起歸戶計算，加起來落在哪個級距，名下非自住的每一戶都用那個稅率。

Q4：夫妻的戶數是合起來算還是分開算？
A：自住的 3 戶，是本人、配偶、未成年子女一起算；超過 3 戶以外的非自住房屋，則由夫、妻各自全國歸戶算戶數。

Q5：跟兄弟姊妹共有一間房子，怎麼算？
A：一般共有房屋，每位共有人各以 1 戶歸戶。至於自住或單一自住，是看各共有人自己家戶的持有情形，所以同一間房子，兄弟兩人的稅率可能不同。

【七、最後提醒】

明年（116 年期）的申報期限是 116 年 3 月 22 日，剛好是星期一。家裡如果有「人住但沒設籍」的房子，現在開始整理還來得及，先把名下全國的房子列出來，再對照上面的清單一戶一戶看。

有問題歡迎私訊，賢仔可以陪你把戶數和稅率一間一間對清楚。

※ 本文為一般知識分享，不是稅務建議，個案仍以臺南市政府財政稅務局核定為準。

📚 資料來源
1. 全國法規資料庫｜房屋稅條例第 5 條
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?FLNO=5&Pcode=G0340102
2. 財政部｜房屋稅2.0 常見問答
https://www.mof.gov.tw/house/multiplehtml/41e7424fa26e4d41905ed1800fd9fabc
3. 財政部新聞稿（115.03.18）｜115年期房屋稅適用優惠稅率或減免徵規定者，請於3月23日以前申報
https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=8d17314ec8244951a336b19a0c17de98
4. 臺南市政府財政稅務局｜房屋稅稅率與計算方式
https://www.tntb.gov.tw/showpage.php?lmenuid=4&pagetype=0&smenuid=39&tmenuid=92
5. 財政部稅務入口網（臺南市財稅局）｜一次搞懂自住房屋稅率（115年期門檻）
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/lDrm8kW
6. 財政部稅務入口網（臺南市財稅局，115.09.10）｜自住房屋稅率有2種（116年期門檻）
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/xKK5oQ
7. 財政部稅務入口網（臺南市財稅局）｜夫妻房屋自住戶數綁一起、非自住則分開算
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/announcement/news/El8e9wg

建安不動產經紀有限公司
0588賢仔房產店
☎ 06-2226909

31/07/2026

父親生前留下遺囑，寫明某間房屋由小女兒取得。

家人也同意出售，甚至已經有人準備出價。

一家人原本以為，只要小女兒簽委託、簽買賣契約，就可以完成交易。

後來才發現：

* 土地及建物仍登記在父親名下。
* 法定繼承人不只有小女兒。
* 遺囑指定的受遺贈人與法定繼承人並不完全相同。
* 稅務及登記程序尚未完成。
* 沒有人能在當下單獨承諾交屋日期。

這類案件不是不能處理，而是順序不能顛倒。

# # 先分清楚四種角色

# # # 一、被繼承人

也就是已過世、原本持有土地或房屋的人。

應確認：

* 姓名與死亡資料。
* 土地及建物登記情況。
* 是否仍有貸款、抵押或欠稅。
* 遺產中是否包含完整土地與建物。

# # # 二、法定繼承人

依法可能具有繼承權的人。

需要確認：

* 配偶、子女或其他法定繼承人。
* 是否有人拋棄繼承。
* 是否有代位繼承或其他特殊狀況。
* 家庭成員對權利與分配的理解是否一致。

# # # 三、受遺贈人

遺囑指定取得特定財產的人。

受遺贈人不一定等於法定繼承人。

這也是為什麼不能把「遺囑寫給誰」直接等同「土地現在就登記給誰」。

# # # 四、遺囑執行人

遺囑中若指定執行人，或依個案另有執行安排，應確認其權限、文件及實際可辦理事項。

仲介不能只看一張遺囑，就自行判斷誰具有完整處分權。

# # 第一步：確認遺囑與財產標的

需要先確認：

* 遺囑形式及內容。
* 遺囑指定的是房屋、土地、持分或特定財產。
* 土地與建物是否為同一權利人。
* 門牌、地號、建號及實際房屋是否一致。
* 是否有未登記建物或增建。
* 是否涉及共有、抵押或其他權利。

遺囑內容或效力有疑義時，應轉由法律專業人員確認。

# # 第二步：確認稅務與欠稅

祖產處理可能涉及：

* 遺產稅申報及相關證明。
* 土地增值稅申報。
* 房屋稅、地價稅或其他欠稅。
* 實際移轉方式所需的稅務程序。

不能在尚未確認個案條件前，向家人保證一定免稅、一定只繳多少，或一定採用某一種程序。

# # 第三步：確認登記順序

官方實務說明已提醒：

遺贈與繼承不是完全相同的登記概念。

特定遺贈案件可能涉及先辦理繼承登記，再由繼承人移轉給受遺贈人；但實際程序仍須依遺囑、權利人、標的及個案文件，由地政士、稅務或法律專業確認。

因此，不能把網路上某一個案例直接套用到所有家庭。

# # 第四步：確認出售資格

進入交易前，至少要確認四道門檻。

# # # 可估價

即使產權尚未完成，通常仍可先盤點：

* 房屋現況。
* 市場價格。
* 修繕及清理成本。
* 家庭可能的處理選項。

但估價不代表已經可以簽約出售。

# # # 可委託

需要確認：

* 誰是目前登記權利人。
* 誰有合法授權。
* 是否需要全體權利人或特定文件。
* 委託範圍及簽署方式。

# # # 可簽約

正式買賣契約涉及履約、過戶與違約責任。

若權利人與登記仍未明確，不宜只因買方願意出價就急著簽約。

# # # 可移轉

必須確認：

* 稅務文件。
* 登記程序。
* 貸款及抵押權。
* 欠稅。
* 權利人簽署及移轉文件。

只有這些條件具備，才能合理承諾過戶及交屋。

# # 哪些情況應立即轉介專業人員？

# # # 找地政士

* 需要確認登記順序。
* 土地、建物及持分複雜。
* 多人公同共有。
* 需要辦理繼承或遺贈登記。
* 有抵押、查封或其他登記事項。

# # # 找稅務機關或稅務專業

* 遺產稅、土地增值稅或欠稅不明。
* 想確認申報文件與期限。
* 土地及房屋移轉方式可能影響稅務。

# # # 找律師

* 遺囑效力有爭議。
* 家族成員對權利歸屬意見衝突。
* 已進入訴訟。
* 有人主張遺囑無效或權利遭侵害。
* 需要法律文件或訴訟策略。

建安的工作不是代替地政士、稅務機關或律師作最終判斷。

我們會先協助整理：

* 房屋與土地目前登記狀態。
* 家庭角色與權利關係。
* 文件缺口。
* 房屋現況與市場價格。
* 可估價、可委託、可簽約及可移轉做到哪一步。

**先確認出售資格，再談價格與委託。**

在權利人、稅務及登記順序尚未確認前，不建議急著收訂、簽正式契約或承諾交屋日期。

私訊「出售資格」，索取繼承／遺贈房屋出售準備表。

#房屋繼承 #遺囑 #遺贈 #祖產 #多人繼承 #共有房屋 #不動產登記 #祖產出售 #交易安全 #建安不動產

30/07/2026

同一社區、同一年成交的兩戶住宅，每坪單價明顯不同。

屋主看到高價案例，認為自己的房子不能賣低。

買方看到低價案例，認為目前開價不合理。

兩邊都引用實價登錄，卻仍然沒有共識。

問題通常不在「誰沒有查資料」，而在於兩邊選的案例是否真的可以比較。

一、樓層與棟別

同一社區可能有不同棟別、出入口、梯廳、車道位置及臨路條件。

即使在同一棟：

* 高樓可能有景觀與採光優勢。
* 低樓可能受到車流、噪音或隱私影響。
* 中間樓層可能兼顧價格與居住便利。
* 頂樓或特殊樓層可能有不同條件。
* 面車道、垃圾處理區或公共設施的戶別，感受也不同。

因此，不能看到同社區高樓成交，就直接套用到低樓層物件。

二、朝向、採光、棟距與景觀

房屋不是只有權狀坪數。

同社區內可能分成：

* 面公園。
* 面水岸。
* 面永久棟距。
* 面中庭。
* 面鄰棟。
* 面主要道路。
* 西曬。
* 採光較弱的內棟戶。

景觀價值也不能只看「現在看得到什麼」，還應了解周邊土地及未來可能遮蔽。

買方不應只因照片漂亮就加價，賣方也不應只用「景觀戶」三個字直接套用最高單價。

三、坪數與產品類型

小坪數房屋常因總價較低，單價看起來較高。

百坪住宅可能單價低一點，總價卻高出很多，買方族群也更窄。

比較時應先區分：

* 兩房、三房、四房。
* 小宅、標準家庭宅、大坪數住宅。
* 一般住宅、樓中樓或特殊格局。
* 同樣權狀坪數，室內實際使用效率是否相近。

坪數級距不同，不能只用每坪單價直接比較。

四、車位類型、數量與拆算

實價登錄總價有時包含車位，有時能看到車位拆價，有時資料不完整。

至少要確認：

* 有沒有車位。
* 一個或兩個車位。
* 坡道平面、機械或其他形式。
* 車位位置與進出難度。
* 是否適合大型車。
* 車位價格是否已從住宅總價中拆除。

若一戶有雙平面車位，另一戶沒有車位，直接比較總價與單價，很容易失真。

五、屋況、裝潢與修繕

原始屋況、一般自住裝潢、完整翻修與高額設計裝潢，不是同一種產品。

但裝潢花費也不等於成交價可以一比一增加。

應確認：

* 水電管線是否更新。
* 廚房及衛浴年份。
* 窗框、防水及漏水修繕。
* 冷氣、設備及固定裝修。
* 格局是否符合目前家庭需求。
* 裝潢是否具有普遍接受度。

買方應計算入住後還要花多少錢；賣方則應提供修繕及裝修證據，而不是只說「花很多」。

六、特殊交易與附帶條件

部分成交可能涉及：

* 親友或關係人交易。
* 急售。
* 帶租約。
* 家具及裝潢附帶移轉。
* 債務或共有處理。
* 特殊付款、點交或交易條件。

特殊交易不代表價格一定不真實，也不能未查證就說是作價。

但若交易條件與一般市場不同，就不適合直接當成普遍行情。

可比案例應如何篩選？

第一層：先確認同社區、同產品。
第二層：篩選相近坪數級距。
第三層：篩選相近樓層、棟別與景觀。
第四層：統一車位拆算方式。
第五層：調整屋況、裝潢及修繕差異。
第六層：排除或註記特殊交易。

完成後，再建立三層價格區間。

保守、合理、樂觀三層價格區間

保守區間

適合重視成交時間、屋況仍需整理，或市場反饋偏弱的情況。

合理區間

由最接近本戶條件的可比成交、目前競品及買方承接能力共同建立。

樂觀區間

需要戶別條件明顯較佳、屋況完整、景觀或車位具優勢，而且能接受較長銷售期。

三層區間不是保證成交價，而是讓屋主看見：

價格與時間的關係。
哪些條件支持加價。
哪些差異需要扣除。
什麼情況應調整策略。

買方與賣方怎麼使用？

買方：

用保守區間設定初始出價。
用合理區間決定是否繼續加價。
用樂觀區間設定最高承受界線。

賣方：

用樂觀區間設定有證據的測試開價。
用合理區間設定目標成交帶。
用保守區間設定時間壓力出現時的策略底線。

建安的估價不是報一個討喜數字。

我們會讓買賣雙方看見：

這個價格由哪些證據組成，又有哪些案例不應該被放進比較

第一件該做的事，不是算平均單價，而是建立可比案例保留／排除表。

#台南房市 #台南買房 #台南賣房 #實價登錄 #房屋估價 #社區行情 #中古大樓 #買房出價 #賣房定價 #建安不動產

26/07/2026

牆乾了不代表沒進水：

豪雨後看屋要查的七個證據

晴天看屋時，牆面乾燥、室內明亮、油漆看起來也很新。

屋主說：「這間房子沒有漏水。」

但前一場豪雨留下的證據，不一定會在看屋當下滴水給你看。

漏水、滲水或地下室積水，經過幾天通風、除濕及重新油漆後，表面可能恢復乾燥。

因此，豪雨後看屋不能只問：

「現在有沒有水？」

真正要查的是七組可以交叉確認的證據。

第一項：牆角、踢腳板、天花板與油漆色差

看牆面時，不要只站在房間中央看整體。

應靠近檢查：

* 牆角是否有水痕或粉化。
* 踢腳板是否膨脹、脫落或重新更換。
* 天花板是否有局部補漆。
* 同一面牆是否出現不同光澤或色差。
* 油漆表面是否起泡、龜裂或有鹽析。
* 衣櫃及大型家具後方是否有霉斑。

如果只有一小段牆面特別新，不代表一定有漏水，但需要追問為什麼只修補這個位置。

第二項：窗框、陽台門、冷氣孔與外牆接縫

台南豪雨常伴隨強風，水不一定只從屋頂進入，也可能從窗框、外牆接縫、冷氣孔或陽台門滲入。

可檢查：

* 窗框四周是否有新打矽利康。
* 窗台下方是否有水痕。
* 陽台門軌道是否積水。
* 冷氣管線孔周圍是否重新封補。
* 外牆磁磚或接縫是否有修補痕跡。
* 邊間外牆是否有長期受潮。

大量重新打過的矽利康不一定代表問題仍存在，但應詢問何時修繕、由誰施工，以及修繕後是否經過大雨測試。

第三項：插座、配電箱、木作與地板受潮痕跡

水進入室內後，受影響的不只是油漆。

還要檢查：

* 低處插座是否有氧化或水痕。
* 配電箱附近是否潮濕。
* 木作櫃體是否膨脹、脫皮或變形。
* 木地板是否翹起、變色或踩起來有異音。
* 門框底部是否膨脹。
* 牆面與地板交界是否有霉味。

若疑似有電氣設備受潮，不應只自行觸碰測試，應由專業人員進一步檢查。

第四項：地下室坡道、集水坑、抽水泵與停車位水痕

購買大樓時，不能只看住家室內。

豪雨後應特別檢查地下室：

* 車道坡道是否有進水痕跡。
* 地面及牆柱是否出現水位線。
* 集水坑是否有異味或淤泥。
* 抽水泵數量、維護與啟動狀況。
* 停車位是否位於低點。
* 車道入口是否有防水閘門或擋水設施。
* 公共電氣、機械及消防設備是否曾受影響。

若地下室重新清洗過，仍可觀察牆角、柱腳、設備底座與金屬零件是否有泥沙、鏽蝕或色差。

第五項：霉味、除濕設備、重新矽利康與局部修補

看屋前若屋主已長時間開冷氣、除濕機或芳香設備，可能會降低霉味。

進屋時可觀察：

* 是否有多台除濕機持續運作。
* 櫃體內部是否有除濕盒。
* 房間是否有濃烈香味。
* 矽利康是否只有局部特別新。
* 牆面是否只在特定位置重新粉刷。
* 家具是否刻意遮住牆角或窗邊。

這些都不是直接判定漏水的證據，但可以作為需要進一步追問的線索。

第六項：管委會會議紀錄、公共修繕與基金支出

大樓漏水、外牆、防水、地下室排水及抽水設備，很多屬於公共區域或涉及專有與共用責任。

買方可以詢問：

* 近年是否有外牆防水工程。
* 電梯或機電設備是否曾因進水停用。
* 地下室是否曾積水。
* 抽水泵多久保養一次。
* 是否有重大修繕決議。
* 修繕基金是否足以支應工程。
* 是否有尚未執行的防水或外牆工程。

不要只問管理員一句「以前有沒有淹水」，而應確認是否有公告、會議紀錄、報價、施工及驗收資料。

第七項：賣方說明、修繕單據、保險或災損紀錄

屋主若曾經處理漏水或進水，完整的修繕證據反而有助於交易。

可要求或詢問：

* 問題發生時間。
* 進水或滲水位置。
* 原因判斷。
* 施工廠商。
* 修繕內容。
* 保固期限。
* 修繕後是否經過豪雨測試。
* 是否曾有保險、災損或稅捐減免申請。
* 是否有鄰戶或管委會共同處理。

有申請災損或減免紀錄，不代表房屋一定有重大缺陷；但若涉及房屋現況，應進一步了解原因及修繕結果。

哪些物件特別適合雨後複看？

* 一樓住宅。
* 頂樓住宅。
* 邊間。
* 老公寓。
* 曾重新粉刷的房屋。
* 有地下車位的大樓。
* 鄰近低窪道路或排水設施者。
* 屋主與管委會說法不一致者。

什麼情況下應安排專業驗屋？

* 無法確認水痕來源。
* 疑似牆內或外牆滲水。
* 木作、插座或配電設備疑似受潮。
* 地下室設備曾經進水。
* 修繕紀錄不完整。
* 買賣雙方對漏水狀況認知不同。
* 房屋總價或整修成本高，錯誤判斷風險大。

建安看屋不只看裝潢與採光，而是協助買方留下可驗證、可追問、可寫進交易文件的證據。

我們的立場是：

證據不足就不急著下決定。

重新油漆、除濕或晴天沒有水痕，都不能取代修繕紀錄、公共資料及雨後複查。

私訊「雨後檢查」，索取雨後看屋七項證據檢查表與文件索取清單。

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#漏水檢查
#中古屋驗屋
#地下室積水
#房屋現況
#買房檢查
#交易安全
#台南中古屋
#建安不動產

25/07/2026

新屋要交屋、舊屋還沒賣：換屋家庭如何排好四條時間線？

新屋通知兩個月後交屋，舊屋卻還沒完成整理、拍照與上架。

銀行正在等對保，裝潢公司正在等確認，家人也開始討論搬家日期。

這時候，多數家庭最先問的問題是：

「舊屋可以賣多少？」

但換屋真正需要先解決的問題，往往不是售價，而是四條時間線能不能接得起來。

第一條：銀行核貸與自備款時間線

換屋前不能只用建案業務、網路試算或自己預估的貸款金額安排資金。

應先確認：

* 銀行鑑價是多少。
* 實際可貸成數是多少。
* 是否有寬限期。
* 每月本息支出是多少。
* 對保及撥款日期。
* 契稅、代書費、規費與其他交屋費用。
* 裝潢費是否需要另外準備現金。

部分換屋家庭雖然可以申請第二戶貸款，但實際核貸仍會受到收入、負債比、房屋鑑價及銀行內部授信影響。

若房貸比原先預期少一成，可能就不是「多準備一點錢」而已，而是裝潢、搬家與舊屋出售時間全部要重新調整。

第二條：新屋驗屋、交屋與撥款時間線

新屋交屋不是只有收到鑰匙的那一天。

中間通常還包括：

1. 建商通知驗屋。
2. 缺失複驗。
3. 銀行對保。
4. 尾款及相關費用準備。
5. 所有權移轉。
6. 銀行撥款。
7. 正式點交。
8. 管理費及其他費用開始計算。

如果缺失改善、文件或銀行流程延誤，交屋日期可能變動；但如果建商流程比預期快，家庭準備資金的時間也可能縮短。

因此，不能只在行事曆寫一個「交屋日」，而要把前後所有節點一起排入。

第三條：裝潢、搬家與暫住時間線

很多家庭在買新屋時，只計算裝潢預算，卻沒有計算裝潢期間的時間成本。

需要確認：

* 何時可以進場丈量。
* 設計及報價需要多久。
* 工程何時開始。
* 預計施工多久。
* 家具及家電何時進場。
* 實際搬家日期。
* 舊屋是否需要清空後才能交屋。
* 若新舊屋時間接不上，是否需要暫住。

如果舊屋太早成交，可能增加租屋、寄放家具、搬家兩次及家庭生活不便。

如果舊屋太晚出售，則可能延長雙屋貸款、管理費、房屋稅、裝潢款及生活支出的重疊期間。

第四條：舊屋出售時間線

舊屋出售不是「決定賣」之後就會立即成交。

完整流程通常包括：

1. 產權及文件整理。
2. 增建、共有、貸款及稅務問題確認。
3. 屋況盤點及必要修繕。
4. 清潔、攝影及廣告準備。
5. 正式上架。
6. 帶看與買方反饋。
7. 價格或策略調整。
8. 收到出價。
9. 簽約。
10. 買方貸款及過戶。
11. 點交及取得尾款。

如果新屋交屋日已確定，但舊屋連第一步都還沒開始，就不能只用理想售價推估換屋是否安全。

先買後賣，適合哪些家庭？

比較適合：

* 已取得銀行初步核貸評估。
* 有數個月現金緩衝。
* 舊屋產權與屋況正常。
* 舊屋有合理市場流動性。
* 願意依帶看及出價反饋調整價格。
* 能承擔一段時間的雙屋持有成本。

哪些家庭不適合把先買後賣當成安全前提？

* 自備款、裝潢款及稅費全部依賴舊屋立即成交。
* 完全不能接受售價調整。
* 舊屋有共有、增建、繼承、貸款塗銷或產權問題。
* 家庭每月現金流無法承擔雙屋支出。
* 尚未取得銀行初步核貸評估。
* 把政策期限視為一定不會發生風險的保證。

舊屋什麼時候該調整價格？

不是看到市場新聞就立刻降價，也不是堅持到最後一刻才處理。

可先設定幾個觸發條件：

* 上架後有效詢問明顯低於同類物件。
* 有帶看但長期沒有出價。
* 多組買方反覆提出相同缺點。
* 銀行鑑價與開價落差過大。
* 新屋交屋日逼近，但成交流程仍未開始。
* 雙屋支出已接近家庭預設上限。

價格調整不是失敗，而是時間、現金流與成交機率之間的重新排序。

建安不只協助賣房，而是先把換屋家庭的整體交易順序排清楚
再決定售價與出售時機。

需要「換屋四線倒排表」、六個月家庭現金流欄位，
或舊屋合理可售區間與去化期評估，可私訊「四線表」。

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24/07/2026

看到交易量暴增，先不要急著判斷房價要漲。
你必須先問：增加的是新屋交屋，還是中古屋真的變好賣？

24/07/2026

增加的是新屋交屋，還是中古屋真的變好賣？

永康交易量年增近一倍，為什麼還不能說台南房市全面復甦？

最近如果只看台南各行政區的交易量，很容易得到一個非常樂觀的結論：

「永康第2季交易量年增97.90%，房市是不是已經回來了？」

但把數字拆開後，會看到完全不同的市場結構。

2026年第2季，台南市建物買賣移轉共4,835棟，較上一季減少2.20%，與去年同期相比仍減少14.35%。

永康區則有944棟，較上一季增加57.33%，比去年同期增加97.90%，確實是台南第2季交易量最高的行政區。

不過，永康這944棟移轉中，新屋完成第一次登記後的移轉占54.34%。換句話說，超過一半的交易量，主要來自新建案完工後的集中交屋。

這也是為什麼我們不能直接把「建物移轉量增加」解讀成「所有房子都變好賣」。

第一個差別：交屋是過去契約的完成

預售屋從簽約、施工到正式交屋，可能經過數年。

當建案集中完工，買方依照原本契約辦理過戶，這些案件會進入當期的建物移轉統計。

因此，當季移轉量突然放大，可能反映的是幾年前銷售案件進入交屋，而不是當季突然出現大量新買氣。

第二個差別：中古屋要看現在有沒有人願意出價

中古屋的真實市場溫度，不能只看整個行政區的移轉量。

還要觀察：

同類型物件的帶看次數。
買方是否願意提出斡旋。
屋主實際讓價幅度。
從上架到成交需要多久。
同總價帶有多少新成屋及中古屋競爭。
銀行鑑價與買方可貸成數。

如果新屋交屋很多，但中古屋帶看、出價與去化速度沒有同步改善，就不能說中古市場已經全面回溫。

第三個差別：不同產品可能完全不同溫度

永康的新成屋、十年內大樓、二十年以上大樓、透天及店住，不會因為行政區總量增加就同時上漲。

甚至對部分中古屋主而言，新成屋大量交屋後，市場上可能出現更多：

裝潢後轉售物件。
換屋族準備出售的舊屋。
同總價帶的新成屋供給。
屋主需要處理雙屋持有成本的案件。

這些因素反而可能增加個別價格帶的競爭。

買方現在怎麼做？

不要因為看到永康交易量大增，就急著追價。

應該把新成屋與中古屋放在同一張比較表，檢查總價、車位、裝潢、管理費、屋況、可入住時間與未來轉售性。

賣方現在怎麼做？

不要直接把「永康年增97.90%」當成提高開價的依據。

應先確認自己的房子，是不是屬於目前市場真正有承接力的總價、屋齡與產品類型，再決定售價與合理去化期。

建安不只報交易量，而是協助客戶判讀交易量背後真正的產品結構。

需要永康、仁德、安南或歸仁的交易結構判讀、舊屋估價，或換屋出售時間表，可以預約「換屋四時間線健檢」。

資料依臺南市政府地政局2026年第2季統計整理。行政區交易量不代表個別社區或物件價格，實際出售及購屋決策仍須依產品、屋況、樓層、總價與最新成交個別判斷。

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23/07/2026

成為公益出租人，頂樓加蓋也能一起使用1.2%房屋稅率嗎？

台南有不少透天、老屋及頂樓公寓，實際使用面積會比建物謄本登記面積更大。

常見情況包括：

* 透天頂樓加蓋一層。
* 後方增建廚房或房間。
* 老公寓頂樓隔成出租套房。
* 一樓騎樓或空地加蓋。
* 原本未登記的空間後來改成出租使用。

當屋主成為公益出租人後，很容易產生一個疑問：

「既然整棟都出租給符合資格的房客，是不是所有空間都能使用1.2%房屋稅率？」

這件事不能只看「有沒有出租」。

公益出租人將房屋出租供住家使用，符合主管機關認定條件時，在認定有效期間內，房屋稅可適用1.2%的優惠稅率。

但實務上，房東還必須先分清楚三種資料。

# # 第一種：建物謄本及合法登記面積

這是依法完成建物登記的範圍。

購買、出售、貸款、估價及不動產說明書揭露時，都必須核對登記資料與實際現況是否一致。

# # 第二種：房屋稅籍及課稅面積

部分未辦理建物登記的增建物，仍可能因為增加房屋使用價值，而被要求申報房屋稅籍及繳納房屋稅。

但繳納房屋稅，只代表履行納稅義務。

臺南市政府財政稅務局已明確提醒，違章建築即使申報房屋稅籍並繳納房屋稅，也不會因此取得合法建築地位。

# # 第三種：現場實際出租範圍

租約中實際提供房客使用的範圍，可能包含合法主建物，也可能包含頂樓加蓋、後方增建或其他未登記空間。

因此，「租約出租範圍」「稅籍課稅範圍」與「合法登記範圍」可能並不完全相同。

這也是為什麼，不能只因為：

* 房子有出租。
* 房客有申請租金補貼。
* 屋主被認定為公益出租人。
* 增建部分有繳房屋稅。

就直接認定整棟所有空間，都已經取得相同的合法性或優惠適用條件。

# # 出租前至少要檢查什麼？

建議房東把以下資料放在一起核對：

1. 建物謄本。
2. 建物測量成果圖。
3. 使用執照或相關合法建物資料。
4. 房屋稅籍資料。
5. 現場實際格局與面積。
6. 租約所載出租範圍。
7. 公益出租人認定資料。

# # 準備出售時更不能忽略

增建空間有使用價值，不代表可以直接按照合法主建物單價計算。

出售時仍須如實揭露現況、登記面積、未登記增建範圍及相關風險，並確認銀行估價與買方貸款是否受到影響。

租金報酬不能只算每月收入。

建物合法性、房屋稅籍、維修成本、貸款估價及未來出售風險，都應該一起放進評估。

建安可協助老屋、透天及分租型產品進行出租前或出售前的資料盤點；實際稅率及個案認定，仍應由主管稅捐機關、建管機關、地政士或相關專業人員確認。

私訊「出租盤點」，索取房東出租與出售前檢查清單。

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10/05/2026

🌷｜母親節快樂｜🌷

長大後才發現，原來這世界上最不求回報的人，一直都是媽媽。

小時候她總說：「我不累。」但現在才懂，那句話背後藏了多少辛苦與捨不得。

她把最好的留給我們，把委屈吞下去，把愛變成每天最平凡的小事。

長大後的我們，開始忙著工作、生活、追夢，卻常常忘了—— 那個永遠等你回家的人，其實也會老、也會累。

今年母親節，別只說一句「母親節快樂」。

抱抱她、陪陪她、打通電話給她。因為對媽媽來說，你的一句關心，就足夠讓她開心很久很久。❤️

謝謝每一位媽媽，把愛活成了我們人生裡最溫柔的光。

🌸 母親節快樂 🌸

━━━━━━━━━━━━━━━ 💬 留言區想看大家分享：「媽媽最常對你說的一句話是什麼？」一起把最想對媽媽說的話蓋樓留言吧👇 ━━━━━━━━━━━━━━━

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06/05/2026

十分感謝

翁崇智

你的支持！恭喜你接連上榜成為頭號粉絲 🔥！

0588賢仔房產店

26/10/2026

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