道律地政士事務所

08/07/2026

22/06/2026

【地政法學專欄】
宗教團體不動產自然人登記問題與法制檢視
——以臺灣高等法院114年度重上字第534號判決為中心
撰文／吳有道 博士
（豐愛AI複雜土地研究所主持人／地政法學研究者）

近年來，臺灣宗教團體因歷史因素未能取得法人資格，致大量寺廟、宮廟及宗教組織之土地、建物長期登記於住持、管理人或信徒個人名下。當登記名義人死亡、繼承發生或團體內部產生權力爭議時，往往引發所有權歸屬訴訟。臺灣高等法院114年度重上字第534號判決，即凸顯宗教團體財產與自然人名義登記間長期存在之制度困境。
一、具體案例與關係圖
某宗教團體於數十年前購置土地及建物作為宗教活動場所，因當時未具法人資格，遂由創辦人甲以個人名義登記所有權。多年後，甲死亡，其繼承人主張該不動產屬甲之遺產，依法應由繼承人取得；而宗教團體則主張購地資金來自信眾捐獻及團體財產，甲僅屬借名登記之名義人，實際所有權應歸宗教團體。
案例關係圖
宗教團體（實際出資、管理使用） 創辦人甲（登記名義人）
(借名登記)

▼
創辦人甲（登記名義人死亡）

▼
甲之繼承人│主張繼承取得
▼
所有權爭議訴訟
本案核心即在於：登記名義人是否為真正所有權人？宗教團體是否能證明借名登記法律關係存在？
二、問題爭點
本案主要涉及下列法律爭點：
（一）宗教團體未具法人資格時，是否具有獨立財產權主體地位？
（二）不動產登記於自然人名下，能否認定屬宗教團體所有？
（三）借名登記契約存在之舉證責任應由何人負擔？
（四）當登記名義人死亡後，繼承人是否仍受借名登記關係拘束？
（五）現行《宗教團體法制》與《民法》規範是否足以解決歷史遺留問題？
三、相關法源依據
（一）民法物權編
民法第758條規定，不動產物權之取得、設定、移轉及消滅，應經登記始生效力。故不動產登記具有重要公示功能。
（二）民法總則關於法人制度
依民法規定，法人經依法設立後始具權利能力。未完成法人登記之宗教團體，原則上不具獨立法人格，其財產權行使常須藉由自然人名義進行。
（三）借名登記法律關係
實務長期承認借名登記契約之存在。若能證明實際出資人與登記名義人間具有借名約定，則真正權利人得請求返還財產或移轉登記。
（四）監督寺廟條例及宗教團體相關法制
現行制度雖對部分寺廟財產管理有所規範，但對於大量歷史形成之自然人登記財產，仍缺乏完整清理機制。
四、問題解析
（一）形式登記與實質權利之衝突
我國不動產制度以登記為核心，登記名義人原則上推定為所有權人。然而宗教團體發展歷史特殊，許多財產取得時尚無法人制度可資利用，故不得不以住持、管理人或發起人名義登記。
因此，若僅以登記外觀判斷權利歸屬，可能導致宗教團體長期累積之公共財產被視為私人遺產，與實際財產形成過程顯有落差。
（二）借名登記舉證困難
實務上最大的問題在於證明：許多宗教團體成立歷史已逾數十年，原始購地文件、捐款紀錄或會議決議多已散失。當登記名義人死亡後，能證明借名關係之證人亦可能凋零。
法院因此通常須綜合判斷：
1. 購地資金來源；
2. 長期管理使用情形；
3. 財產收益歸屬；
4. 團體章程及會議紀錄；
5. 信徒及管理人證述內容。
若整體證據足認財產長期作為宗教團體使用，且名義人未曾主張私人所有，則有可能認定借名登記關係成立。
（三）繼承人權利並非絕對優先
本案另一重要意義在於提醒社會大眾：繼承人所繼承者僅為被繼承人真正享有之權利。
若被繼承人僅係借名登記人，並非實際所有權人，則其繼承人自不得因繼承而取得實質所有權。換言之，繼承制度不能突破原有財產權歸屬。
（四）制度缺口仍待補強
114年度重上字第534號判決所反映者，並非單一個案，而是臺灣宗教財產制度的普遍現象。目前仍有大量宮廟、寺院及宗教組織財產登記於個人名下。一旦涉及世代交替或組織分裂，即可能產生所有權爭議。
從法制面觀察，現行制度至少存在三項缺口：
第一，宗教團體法人化程序仍有門檻。
第二，歷史性借名財產缺乏專案清理機制。
第三，財產公開與監督制度尚未健全。
若未建立完整制度，類似訴訟仍將持續發生。
（五）未來改革方向
為避免宗教公共財產流失，未來可考慮：
1. 建立宗教團體財產登記轉換制度。
2. 設置歷史借名財產專案認證機制。
3. 強化宗教法人制度之普及化。
4. 建立財產資訊公開制度。
5. 降低宗教團體法人化行政成本。
如此方能兼顧財產安全與宗教自治。
五、結語
臺灣高等法院114年度重上字第534號判決所揭示者，不僅是單純不動產所有權爭議，更反映宗教團體法人化不足與歷史借名登記制度遺緒所衍生的結構性問題。在法治國原則下，不動產登記固然具有公示公信功能，但法律亦應探求實質權利歸屬，避免宗教團體長年累積之公共財產因形式登記而流失於私人繼承體系之中。未來應透過宗教法人制度健全化、歷史財產清理機制建立及財產治理透明化三大方向改革，方能兼顧宗教自由、財產權保障與社會公益，並減少類似訴訟反覆發生，促進宗教團體永續發展與法制完善。

11/06/2026

【地政法學專欄】
遺囑自由與保障弱勢之平衡——評法務部刪除兄弟姊妹特留分修法草案
撰文／吳有道 博士
（豐愛AI複雜土地研究所主持人／地政法學專家）
法務部於民國115年6月2日預告《民法繼承編部分條文修正草案》，其中最受矚目的改革，莫過於刪除兄弟姊妹之特留分制度，並同步增訂遺產酌給及特別貢獻分等配套措施。此項修法不僅涉及我國繼承制度的重要變革，更反映現代家庭結構與財產自主理念之轉變。
壹、具體案例
甲先生終身未婚，經營企業有成，累積財產新臺幣八千萬元。甲長年由其外甥女乙照顧生活起居及就醫看護，雙方情感深厚。甲生前立下遺囑，將名下土地等全部遺產指定由乙繼承。
甲死亡後，其弟弟丙及妹妹丁主張依現行民法第1223條規定，兄弟姊妹仍享有法定應繼分三分之一之特留分權利，因此要求乙返還部分遺產。雖然丙、丁多年來鮮少探望甲，也未曾參與照顧，但仍可依法取得相當數額之財產。
此類案例在實務上屢見不鮮，也正是此次修法所欲解決的重要問題。
貳、法律爭點分析
本案涉及三項核心法律爭點：
第一，遺囑自由與特留分保障是否產生衝突？
特留分制度原意在於保障法定繼承人基本生活權益，避免被繼承人完全剝奪近親繼承權。然而兄弟姊妹與配偶、子女、父母不同，其間通常不具有直接扶養義務或經濟依賴關係，是否仍有強制保障必要，值得檢討。
第二，未實際照顧被繼承人者，是否應與照顧者享有相同繼承利益？
高齡化社會下，許多被繼承人晚年主要由特定親屬長期照顧。現行制度往往忽略照顧貢獻價值，導致實際付出者與未盡責任者獲得相近甚至相同利益，引發公平性爭議。
第三，刪除兄弟姊妹特留分後，弱勢手足如何獲得保障？
部分兄弟姊妹可能長期受被繼承人扶養，一旦被繼承人死亡且遺囑未給予財產，其生活可能陷入困境。因此修法不能只強調遺囑自由，也必須兼顧社會弱勢保護。
參 、法律與事實函攝
依現行法規定，丙、丁雖未照顧甲，仍可主張特留分權利。換言之，法律重視的是身分關係，而非實際貢獻程度。若依此次修正草案處理，結果將產生重大改變。
首先，兄弟姊妹特留分被刪除後，甲之遺囑原則上得完全依其意願執行，乙可繼承全部遺產，充分實現甲之財產處分自由。
其次，若乙長期照顧甲，符合草案新增之「特別貢獻分」規定，其照護勞務及對財產維持增加之貢獻，可於遺產分割時獲得額外評價與補償。
最後，假設丁因身心障礙而長期受甲扶養，且遺囑未分配財產予丁，則丁仍可依修正後第1149條向法院請求酌給遺產，以維持基本生活需求。
因此，新制度已由形式平等轉向實質公平，兼顧財產自主與弱勢保護。
肆、法律解決新妙方
此次修法最具創新價值者，在於建立「遺囑自由、貢獻補償、弱勢保障」三軌並行機制。
一、是尊重遺囑自由。
現代社會財產形成多來自個人努力，立法應尊重被繼承人自主決定財產流向之權利，而非以法律過度干預。
二、是建立特別貢獻分制度
過去長期照顧父母或親屬者，常因無法量化其付出而遭受不公平對待。未來透過貢獻分制度，可將照護勞務轉化為法律上可評價之財產利益，符合高齡社會需求。
三、是強化遺產酌給制度
真正需要保障的，不是所有兄弟姊妹，而是因依賴被繼承人生計而可能陷入困境之弱勢手足。由法院依個案審酌生活狀況、扶養事實及經濟能力裁量，更能實現個案正義。
此種設計已從傳統「平均主義」走向「需求與貢獻並重」的新型繼承法思維。
伍、吳博士觀點
筆者認為，本次修法方向值得肯定。兄弟姊妹特留分制度形成於傳統大家族時代，當時家族成員彼此依存程度高，財產亦具有家族共有色彩。然而現代社會已進入核心家庭及高齡化時代，兄弟姊妹成年後多各自獨立生活，彼此經濟依附關係已大幅降低。若仍強制保障兄弟姊妹特留分，不僅限制被繼承人遺囑自由，更可能導致「未照顧者分財產、照顧者受委屈」之不合理現象。法務部此次採取刪除特留分、增設酌給遺產與特別貢獻分制度之配套模式，實已兼顧個人自主、家庭倫理與社會公平三項價值。當然，未來實務運作仍須建立明確的貢獻認定標準及酌給裁量基準，以避免法院見解歧異。若能透過後續司法實務累積判例與審酌原則，相信我國繼承法制將更符合現代社會需求。這正是現代繼承法追求的核心價值，也是本次修法最重要的歷史意義。(參閱法務部網站https://www.moj.gov.tw/2204/2795/2796/278401/post)

11/06/2026

【地政法學專欄】
土地如何一夕易主？
——從《民法》第1149條解析高齡社會下不動產贈與與照護繼承爭議
撰文／吳有道 博士
（豐愛AI複雜土地研究所主持人／地政法學專家）
隨著高齡社會來臨，許多長者晚年生活高度依賴照服員、看護或管家照顧，當不動產傳承涉及非親屬照護者時，往往成為繼承訴訟焦點。
壹、案例背景
雲林某八旬林姓地主擁有價值約2,500萬元建地，因配偶早逝、子女長居國外，十餘年來皆由照服員陳小姐照料生活與就醫事宜。林翁感念其長期付出，在律師見證下立遺囑將土地遺贈予陳小姐，並設立信託，以部分租金收益作為照護報酬。林翁過世後，子女返國主張陳小姐非繼承人、遺囑可能非真意表示，且遺贈侵害特留分，因而引發鉅額不動產繼承爭議。
貳、法律爭點分析
首先，照服員雖非法定繼承人，但依契約自由與遺囑自由原則，長者仍可透過贈與、遺贈或信託方式移轉財產。因此，「不能繼承」不等於「不能取得財產」。
其次，《民法》第1149條規定，被繼承人生前持續扶養之人，若未獲相當遺贈，得請求酌給遺產之一部。其目的在保障實際受扶養者的生活，而非賦予繼承權。若照護者能證明長期受扶助並形成依賴關係，即可能主張相關權利。
再者，被繼承人雖享有財產處分自由，但仍受特留分制度限制。若遺贈土地價值過高，侵害法定繼承人最低應繼承比例，繼承人仍可依法提起特留分扣減訴訟。
實務上，高齡者將土地贈與或遺贈他人時，常遭質疑是否受到脅迫、不當影響、意識不清，或利用照護關係取得利益，因此相關證據保存極為重要。
參、法律與事實函攝
一、《民法》第1149條：保障長期受扶養者於被繼承人死亡後之基本生活。
二、《民法》第1187條：肯認遺囑自由，被繼承人得依法指定財產歸屬。
三、《民法》第1223條等特留分規定：保障法定繼承人最低權益。
四、《信託法》第1條：允許透過信託制度進行財產管理與利益分配。
肆、解決妙方
預防爭議三道防火牆；如下：
第一、公證遺囑：由公證人依法製作，形式最完備、證明力最高，也是最不易被推翻的遺囑方式。
第二、意思能力證明：立遺囑當日可取得精神科醫師診斷證明、保存醫療紀錄及錄影存證，以證明立遺囑時具有完全意思能力。
第三、照護信託制度：與其直接將土地移轉給照護者，不如透過信託設計保留土地所有權給繼承人，並以租金收益作為照護報酬。例如土地價值2,000萬元、月租金5萬元，於15年信託期間內分配收益，既能保障照護者，也能兼顧家族傳承。
伍、吳博士觀點
不動產繼承不僅是血緣關係的延續，更涉及照護價值與財產自主權的平衡。法律並未禁止長者將財產利益回饋給真正照顧自己的人，但必須兼顧繼承公平與程序正當。《民法》第1149條彰顯對照護貢獻的尊重，而遺囑、公證及信託制度則提供兼顧情感、財產與法律安定性的規劃工具。唯有事先做好合法、透明且可受檢驗的傳承安排，才能避免身後爭訟，保障照顧者權益，並促進家族資產和平傳承。(參閱https://www.chinatimes.com/realtimenews/20190308004568-260402?chdtv中時新聞網)