金華地政士聯合事務所

09/10/2026

陪你熱愛這個世界：把日子過成一首溫暖的歌 🌼

有些美好，是需要走出來才能親眼見證的。

這天陽光剛好，我們走進了這片盛開的橘黃色花海。 滿眼的鮮艷色彩在微風中輕輕搖曳，伸手觸碰花草的瞬間，感覺整個人都被大自然滿滿的活力給包圍了。

沿著小路繼續往前，景色漸漸切換到靜謐的湖畔。 水面平靜得像一面鏡子，映照著遠山與藍天，連空氣都變得格外清新。 最好玩的莫過於和大家一起踩著四人自行車，沿著兩旁開滿鮮花的道路前行，歡笑聲此起彼落。

路邊牆上寫著的那句「陪你熱愛這個世界」，正好為這一趟旅程下了最好的註解。

不論是獨自感受大自然的平靜，還是跟重要的人一起創造美好的回憶，這些溫暖又真實的片段，都是生活裡最寶貴的養分。

我是 金華代書（小瓏代書）。

在幫大家規劃不動產與資產手續的這條路上，我一直覺得，代書服務不只是處理冷冰冰的文件與合約，更是陪伴大家走向人生新階段、守護美好生活的一份承諾。

把那些繁瑣、複雜、需要細心把關的產權與法規細節安心交給我；你只管放慢腳步、帶上好心情，去記錄屬於你的燦爛風景，去好好熱愛這個世界！

✨ 生活裡總有一些瞬間，會讓你覺得「這個世界真美好」。
你最近一次感受到這種溫暖與放鬆，是什麼時候呢？
歡迎在下方留言分享，或者標記那個你最想帶他/她一起去戶外踏青的朋友吧！👇

我是小瓏代書
大家生活與不動產專業的好朋友
#花海漫步 #陪你熱愛這個世界 #湖畔風景 #戶外踏青 #把時間留給美好的事物
#分享貼文讓大家都收益🉐
#金華地政士聯合事務所
#楊允瓏代書
#愛值得更美好的傳承
#台中天使志工隊
#屏東伯大尼義工服務
#台中市北屯區安順東六街48號
#電話為 (04) 2247-5597

09/10/2026

持有近20年仍課35%？配偶贈與與剩餘財產分配對房地合一稅「取得日」的影響

一、案件始末
某房地於民國94年由A買入，108年A將其贈與配偶B，其後兩人離婚，109年B因剩餘財產差額分配將房地移轉回A，113年A出售該房地。

從外觀看，A自94年取得至113年出售，持有近20年。然而稅捐稽徵機關核定取得日為108年，持有期間未逾5年，適用35%稅率。A不服，提起訴願，經財政部115年6月23日台財法字第11513917750號訴願決定駁回。

二、納稅義務人的兩大主張

A主張：

第一，系爭房地原係A於94年買賣取得，雖經贈與B後再因剩餘財產差額分配移回，仍應以94年之原始取得日為取得日，適用舊制房屋交易損益規定。

第二，縱無舊制適用，亦應以夫妻持有期間合併計算，適用新制持有10年以上之15%稅率。

三、本案兩項關鍵法令依據

（一）財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令

個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間，並認定適用舊制或新制。

（二）房地合一稅申報作業要點第4點第13款

配偶之一方依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權取得之房屋、土地，其取得日為配偶之他方原取得之日。

四、訴願機關駁回之法律論述

訴願機關認為，贈與與剩餘財產差額分配請求權性質不同：

依民法第406條，贈與係基於當事人雙方合意，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約，屬契約行為。
依民法第1030條之1，剩餘財產差額分配請求權係於婚姻關係消滅時，由財產少的一方對多的一方請求分配差額，為債權之行使，屬單獨行為。
依民法第1018條，夫或妻各自管理、使用、收益及處分其財產。我國夫妻財產制係以分別財產制為基礎之法定財產制，並無將夫妻財產逕視為同一經濟實體之法律基礎（參照最高行政法院104年度判字第129號判決）。

因此，A主張夫妻為同一經濟實體、應以其原始取得日為取得日，難以採據。

五、取得日如何認定？逐步拆解

（一）財政部區分兩種取得原因

「因配偶贈與取得」與「因剩餘財產差額分配取得」，在稅法上適用不同的取得日認定規則。

（二）情境對照：若B受贈後直接出售

在符合遺產及贈與稅法第20條第1項第6款前提下，依106年令，取得日得回溯至夫妻第一次相互贈與前A於94年之原始取得日，原則上適用舊制。

（三）本案癥結：B並未出售，而是移轉回A

B於109年因剩餘財產分配將房地移轉回A，由A再次取得，並由A於113年出售。A出售時之取得原因屬剩餘財產差額分配，依申報要點，取得日為配偶他方B之原取得日，即108年A贈與B之日。

（四）106年令的適用界線

A係因剩餘財產分配取得，與106年令所規範之「因配偶贈與取得」要件不同，故不得再援引106年令，將取得日自108年進一步回溯至94年。

（五）時間軸

94年：A取得（A原始取得日）
108年：夫妻贈與，A→B（B之原取得日，亦為稅法認定之取得日）
109年：剩餘財產分配，B→A（A再取得）
113年：A出售（交易日）

自108年至113年，持有期間未逾5年，適用35%稅率。

六、給納稅人的四點啟示
取得原因決定取得日。 贈與與剩餘財產分配為不同法律關係，取得日之認定規則不同，不得混用。
夫妻間贈與涉及後續風險。 配偶間贈與雖不計入贈與總額，但若日後離婚並因剩餘財產分配移轉回原所有人，持有期間可能因此重新起算。
稅率差距顯著。 房地合一稅持有期間不同，稅率可相差達20個百分點，對稅負影響重大。
事前規劃至關重要。 辦理夫妻間房地贈與、離婚協議之財產分配及房地出售前，宜先諮詢地政士、會計師或稅務專業人士，評估取得日及稅率之影響。

📌 不動產相關問題歡迎諮詢

#房地合一稅 #不動產稅務 #夫妻贈與 #剩餘財產分配 #取得日認定 #持有期間 #稅務案例 #訴願決定 #財稅實務 #置產規劃
#金華電話 : 04-22475597
#金華地址 : 台中市北屯區安順東六街48號

09/10/2026

【小瓏帶路】不用飛法國！日月潭竟然也有「環法賽道級」的絕美秘境？🚵‍♂️✨

哈囉！各位朋友們，我是小瓏代書。 👋

這兩天看著環法自行車賽的熱血轉播，心裡的單車魂又熊熊燃燒 🔥，腳底板也跟著癢了起來！

剛好趁著這週末，我把塵封已久的愛車——那台亮眼的 Time 公路車——從倉庫裡牽出來，一起到許久未見的日月潭透透氣。

湖光山色果然療癒，更讓我驚喜的是，沿途竟然遇到了好多來自世界各地的車友，大家都在環潭公路這條「台灣最美自行車道」上揮灑汗水，體驗這場屬於台灣的「類環法」魅力！🇫🇷💙🇹🇼

雖然我們沒有專業選手的體力，但騎乘在這條被 CNN 評選為全球十大最美之一的賽道上，感受微風輕拂，聆聽湖水拍打聲，絕對是人生一大享受。🚲💭

這次重遊日月潭，我特別以「單車旅遊」的角度，整理了幾個我覺得最值得停下來拍照打卡的「私房賽段」，保證讓你拍出媲美雜誌封面的夢幻美照！👇📸

🚩 第一站：
向山遊客中心
這座建築本身就是一件藝術品！清水模設計與流線型結構，完美融入湖景。騎累了，不妨停在這裡喝杯咖啡☕，欣賞湖面倒影，隨手一拍都是建築大師等級的照片。
✨ 亮點： 絕佳的湖景與建築美學結合。

🚩 第二站：
向山-月牙灣自行車道
這裡的自行車道是架設在湖面上的，騎起來就像在水上漫步，絕對是環潭的重頭戲！連接向山與伊達邵，視野極佳，湖水呈現夢幻的藍綠色，讓人忍不住放慢速度，享受這份靜謐。
✨ 亮點： 彷彿漂浮在湖面上的極致體驗。
🚩 第三站：
玄光寺碼頭
這裡不只是觀光客愛去的地方，更是欣賞日月潭日出與夕陽的最佳角度之一。將愛車停在岸邊，遠眺拉魯島，感受湖水與光影的變化，美得讓人屏息。

✨ 亮點： 經典的日月潭明信片視角。
🚩 第四站：
貓囒山自行車道 (隱藏版挑戰)
想要感受環法賽道的「爬坡」快感？貓囒山是不錯的選擇！雖然只有短短幾公里，但坡度頗具挑戰性。騎到山頂的氣象站，不僅能俯瞰日月潭全景，還有機會遇見可愛的山嵐雲海，絕對讓你大呼過癮！🏔️
✨ 亮點： 挑戰自我，收穫無敵全景與雲海。

🚩 加碼推薦：
邵族文化饗宴
騎累了，別忘了到伊達邵老街體驗道地的邵族風情。品嚐小米酒、體驗原住民美食、感受熱情的音樂舞蹈，讓身心靈都獲得滿足。
✨ 亮點： 豐富的原住民文化體驗。

這次的日月潭單車小旅行，讓我重新愛上了這片土地。即使沒有專業選手的裝備與體力，只要有一顆熱愛單車的心，每個人都能在台灣找到屬於自己的「環法賽道」。
你也心動了嗎？快把愛車牽出來，一起來日月潭感受這股「自行車魔法」吧！🚴‍♂️💨
我是小瓏代書，下次再帶大家去哪裡兜風呢？敬請期待！😉👋

#金華地政士聯合事務所所長 #楊允瓏
#日月潭 #日月潭自行車道 #環法自行車賽 #自行車旅遊 #台灣最美自行車道 #單車日記 #單車生活 #向山遊客中心 #月牙灣 #玄光寺 #貓囒山 #邵族文化 #台灣旅遊 #旅遊推薦 #小瓏代書帶你玩

09/10/2026

🥊🥊打敗我的不是代書同業，而是 AI！

進入 AI 戰國時代，最可怕的不是你不會用 AI，而是你以為自己已經比專業人士更懂了。

前陣子，我在房仲店頭主簽一份不動產買賣契約。

簽約過程中，賣方陳先生突然問我：

「楊代書，我這間房子是父親遺贈給我的，我是不是可以適用舊制財產交易所得稅？」

這個問題，本身就不簡單。

沒想到，陳先生接下來愈講愈有架勢。

從不動產稅制、取得時間，到各種專業名詞，一套一套地搬出來，甚至開始和我爭論專業法令。

我心裡不禁納悶：這位陳先生，什麼時候變得這麼專業了？

聊到後來，我忍不住問了一句：

「陳先生，您是不是查 AI 的？」
他支支吾吾，似乎還想努力維持專業人設。

那一刻，我突然有一種很深的感觸。
以前，我們或許擔心被同業超越；現在，連客戶都可能拿著 AI 給的答案，來挑戰專業人士。

這不是笑話，而是正在發生的改變。

一、AI 給了答案，不代表你真的懂了
如果只是打幾行字問 AI，卻沒有進一步尋求專業諮詢，可能會發生什麼事？

📝第一種可能：問錯問題，得到看似正確的答案。

你問的是「遺贈的房子能不能適用舊制」，但真正需要釐清的，可能包括取得原因、取得日期、前手取得時間、移轉方式，以及適用的稅法規定。

問題少了一個關鍵條件，答案就可能走向不同方向。

📝第二種可能：把一般原則，當成自己的個案結論。

AI 提供的資訊可能有參考價值，但一般性的說明，不等於已經核對過你的權狀、登記資料、契約與相關稅務文件。

📝第三種可能：引用了正確的名詞，卻拼錯了整套邏輯。

專業不是把名詞講得多漂亮，而是能不能把事實、法規、適用條件與法律效果連結起來。

📝第四種可能：發現答案有問題時，已經錯過處理時機。

不動產交易涉及的金額往往不小。

如果因為錯誤判斷而延誤申報、忽略期限，甚至在契約中做出不適當的約定，後續付出的代價，可能遠超過當初省下的諮詢費。

二、一間父親留下的房子，為什麼不能只靠一句話判斷？
回到陳先生的問題。

房子是父親留下來的，就一定適用舊制財產交易所得稅嗎？
不能只憑這一句話下結論。

必須先釐清，所謂的「遺贈」究竟是遺囑遺贈，還是一般繼承；再檢視相關取得日期、前手取得情形、不動產移轉與登記資料，以及所得稅制度的適用規定。

舉例來說，同樣是父親留下的房子：

甲的房子，可能涉及早年取得的不動產與舊制所得稅判斷。

乙的房子，則可能需要進一步檢視房地合一稅的適用及相關取得、持有期間規定。

兩個人都說「這是爸爸留下來的」，並不代表適用相同的稅務規則。

實際適用哪一種制度，仍須依個案事實及相關法令判斷，不能只憑一句「繼承來的」，就認定一定免稅、一定適用舊制，或一定適用新制。

這也是為什麼，真正的專業諮詢，不是只回答你問的那一句話，而是先找出你可能沒想到、卻足以影響結果的關鍵問題。

三、AI 時代，地政士的價值在哪裡？
我不會說 AI 沒有用。

相反地，我認為 AI 正在改變我們的工作方式，也能幫助專業人士提高效率、整理資訊、分析情境，甚至讓民眾更容易理解複雜的法律與稅務問題。

但是，資訊整理與個案判斷，終究不是同一件事。

真正的地政士工作，包含：
・釐清交易當事人的真實需求與法律關係。

・核對權狀、登記謄本、契約及相關文件。

・依照實際事實，確認適用的法規與稅務規定。

・辨識交易風險，協助當事人理解可能的法律效果。

・在法令允許的範圍內，提供適當的處理建議，必要時協同會計師、律師或其他專業人士。

AI 可以協助我們找資料，但不能因為一段回答寫得很有自信，就把尚未核實的內容當成法律結論。

同樣地，專業人士也不能拒絕學習 AI。

如果 AI 能讓工作更有效率，我們就應該善用它；如果 AI 的答案有疑慮，我們就更應該回到法規、文件與實際事實。

未來真正的競爭，不是人類對抗 AI，而是懂得運用 AI、又能承擔專業判斷責任的人，與只會複製答案的人之間的差距。

四、與其害怕 AI，不如學會如何使用 AI

我認為，民眾完全可以先用 AI 做功課。

你可以請它整理房地合一稅的基本概念、列出需要準備的文件、解釋契約中的專業用語，甚至請它幫你整理一份要向代書詢問的問題清單。

但當問題涉及自己的房產、繼承、贈與、稅務申報或重大交易時，請再多做一步：

把 AI 提供的資訊，交由真正了解個案、能核對文件與法規的專業人士確認。

這不是迷信專業，而是對自己的財產負責。

畢竟，AI 回答錯了，不會替你繳稅；AI 判斷失準，也不會替你承擔交易的法律責任。

而專業人士的責任，就是在資訊紛亂的時代，協助你把問題釐清，把風險看清楚。

我是小瓏代書。

AI 戰國時代已經來臨，我們不必害怕改變，但更不能把「看過答案」誤認為「已經具備判斷能力」。

留言聊聊

如果有一天，你的客戶拿著 AI 整理的法規與稅務分析來找你，甚至堅持 AI 說的才是對的，你會怎麼做？
A💡先肯定他做功課，再逐項核對法規與事實。

B💡請他提供 AI 的完整回答，一起找出判斷依據。

C💡直接請他尋求正式專業諮詢，避免誤判造成損失。

D💡AI 真的愈來愈厲害，專業人士也必須全面升級。

歡迎留言分享你的看法。

#小瓏代書 #金華代書 #地政士 #不動產稅務 #房地合一稅 #財產交易所得 #專業不是只會背答案

09/10/2026

08/10/2026

好朋友買了預售屋的露臺戶，興沖沖來找我喝咖啡，我卻請他先別叫工班——問題全出在代銷畫的那張大餅

王先生是我認識十幾年的朋友，前幾天特地跑來事務所找我，一進門就把手機裡的建案圖秀給我看：接待中心的樣品屋模型上，五樓有一整片露臺，設計師還貼心地畫上了兩張躺椅跟一株小樹。

「小瓏，我終於買到我夢想中的房子了，你看，等蓋好交屋，這片露臺就是我的，以後可以在這裡欣賞風景、喝咖啡，跟現在完全不一樣的生活！」他講得眉飛色舞

我一邊倒咖啡一邊聽他把當天在接待中心的畫面重講一遍——業務指著模型上那塊露臺跟他說：「這塊是約定專用，講白了就跟你自己的一樣，你儘管規劃。」他當下就被這張大餅說服了，回去跟太太商量三天，就簽了預售屋的買賣契約。

我們喝著咖啡，他隨口問了一句：「對了，現在快交屋了，我已經在跟工班談，想鋪個木地板，上面再搭個玻璃棚遮雨，你覺得需要注意什麼嗎？」

我把咖啡杯放下，問他：「你簽約時拿到的那份契約，附件都留著嗎？」他說有，整份合約他都收在檔案夾裡，順手從包包裡翻出來。翻了一會兒，他有點不確定：「權狀還沒下來，但我記得業務有秀過一份謄本範例給我看，上面好像沒寫到露臺。」

我笑了笑，跟他說：這一題，剛好是大家最容易被那張大餅騙過去的地方，我陪你一項一項看清楚。

🔍第一，謄本上不會有這塊露臺，不是漏登，是規定就不能登記
露臺是直上方沒有遮蓋物的空間，跟有遮蓋物的陽臺不同。民國85年6月4日，台內地字第8575210號函修正登記規定，從那天起，露臺除非竣工圖已計入樓地板面積，否則一律不予登記。

他的建案是新案，將來謄本上不會有露臺，這是正常的。他拿到的是使用權，不是所有權，業務那句「跟你的一樣」只說了一半。

📄第二，合約附件裡那份規約草約，才是真正的依據
依《公寓大廈管理條例》第56條，起造人申請建照時必須檢附規約草約，這份文件經買受人簽署後，在區分所有權人會議訂定規約前視為規約。這正是預售屋契約範本裡的法定附件。他回去翻出契約，果然找到露臺約定由五樓專用的條款，也有他的簽名。我請他多影印幾份收好，這是他手上最重要的文件。

🚧第三，有使用權不代表想做什麼都行
露臺屬於共用部分，依第9條，使用要依約定或通常方法，不能違反建築法令；若涉及構造、外觀變更，依第8條還要受規約或區分所有權人會議決議限制。違反者管委會可先制止，制止不聽可報請主管機關處理，逾期未回復原狀可代為處理，費用由住戶負擔。玻璃棚這類會動到構造外觀的裝修，務必先與管委會或建商確認再動工。

🕰️第四，同樣是露臺，老房子答案卻有所不同
他姊姊的老公寓是85年6月4日前領照的，適用修正前規定，因退縮建築形成、竣工圖載明為露台者原本就可能登記，但屋頂露台不行。所以露臺能不能登記，關鍵在領照時間與竣工圖，不是看現場。

✅好消息是，王先生這份規約草約既然是依第56條成立，依第33條，日後若要變更，須經使用該部分的住戶同意，不能被多數決任意收回。使用權是有保障的，只是要把文件看懂、收好。

簽約前先確認契約附件有沒有規約草約，別只聽業務口頭畫的大餅；交屋前也要對照建照時間，確認露臺登記狀況；任何裝修，先問過管委會再動工。

金華地政士聯合事務所　小瓏代書幫你看清楚再決定。

#露臺戶 #約定專用 #專有部分 #預售屋 #買房須知 #公寓大廈管理條例
#規約草約 #建物謄本 #房產知識 #買房陷阱 #交屋須知
#分享貼文讓大家都收益🉐
#金華地政士聯合事務所
#楊允瓏代書
#愛值得更美好的傳承
#台中天使志工隊
#屏東伯大尼義工服務
#台中市北屯區安順東六街48號
#電話為 (04) 2247-5597

08/10/2026

🪽 有些家庭訪視，走出門後，我們需要很長的時間，才能平復心情。

台中天使志工協會 / 扶貧專案紀實

這是協會成立的第一個個案
（成立前已經有許多訪視資助案例）

在眾人的支持下，小瓏代書成為第一屆理事長，任重道遠

一般人或許會認為，家庭訪視不過就是依照問卷，了解家庭收入、生活環境、家庭成員及實際需求，再將資料帶回協會，討論是否提供補助。

但真正走進一個家庭，你會發現，問卷上的每一個欄位背後，都可能是一段我們難以想像的人生。

今天，我們在台中東海商圈，訪視了幾個國小學童的家庭。

其中一個家庭，讓我們久久無法平復。
💔 一位癌症末期的母親，最放不下的，是兩個女兒。

小學一年級的H妹妹，和就讀國中的姊姊，跟著媽媽租屋生活。

媽媽因為無法再承受婚姻中的暴力而離婚，獨自承擔起照顧兩個孩子的責任。

離婚過程並不容易。面對前夫提出的條件、家庭關係的撕裂，以及生活經濟的壓力，她必須在有限的選擇中，想辦法讓孩子繼續生活下去。

然而，命運並沒有因此放過她。

這位媽媽罹患癌症末期，剛剛接受完化療。

訪談時，她微笑著告訴我們，目前病情暫時受到控制。

她說得平靜，卻讓人難以想像，這份微笑背後究竟承受了多少痛苦。

家庭中還曾發生涉及女兒的性侵害事件。當她選擇站出來、尋求司法協助後，換來的卻是部分家人的不諒解。

原本應該成為依靠的親情，反而成了另一道傷口。

生活的困境，也不只有疾病與家庭關係。

早年，父母居住的房屋登記在她名下，讓她在申請部分社會福利與經濟補助時遭遇障礙。

明明生活已經如此艱難，卻仍可能因為名下財產等條件，無法順利取得原本期待的協助。

我們坐在她面前，聽著她訴說這些事情。

有時候，真的不知道該說什麼。

因為我們知道，幾句安慰的話，無法改變她眼前的困境。

🎨 可是，這個家裡，仍然有孩子認真描繪著自己的世界。

訪談時，小學一年級的H妹妹坐在書桌旁，拿起五顏六色的畫筆，專心畫著畫。

媽媽告訴我們，受到姊姊的影響，妹妹也很喜歡繪畫。

接著，我們欣賞了姊姊自己創作的動漫人物。

細膩的畫工、溫柔的筆觸，以及充滿想像力的角色設計，讓人看見這個孩子身上難得的天分。

看著那些作品，很難不去想：
如果有更多支持，如果有更好的學習環境，這些孩子是不是能夠走得更遠？

媽媽還告訴我們，家中的電腦是好心人士捐贈的，後來突然故障了。

因為沒有多餘的錢，她不敢拿去維修。

對有些家庭來說，電腦壞了，換一台就好。

但對這個家庭而言，即使只是一次維修費用，也可能成為無法負擔的開銷。

我們看到的不只是經濟上的不足，而是當生活已經耗盡一個人的力氣時，她仍然要努力想辦法，讓孩子能夠繼續學習、繼續成長。

最讓人心疼的，是媽媽開始教女兒煮菜。

她擔心自己的病情，也擔心未來某一天，自己可能突然無法再照顧孩子。

所以，她開始教女兒學習煮菜。

這是一個再平常不過的生活技能。

但當我們知道這背後的原因，就很難再用平常的眼光看待。

對這位媽媽而言，教孩子煮菜，或許不只是教會她們如何準備一餐飯。

更是她在與疾病搏鬥的同時，努力為孩子多準備一點未來。

身為母親，即使自己已經很辛苦，心裡惦記的，依然是孩子。

而我們能做的，就是在她仍然努力支撐這個家的時候，看看還能為她與孩子多做些什麼。

💡💡💡💡💡💡💡💡💡

🪽 為什麼，扶貧訪視需要專業訓練？

台中天使志工協會的扶貧專案，由學校校長或主任提供需要關懷的學生個案，再由協會安排時間進行家庭訪視。

訪視人員必須深入了解家庭的經濟狀況、照顧能力、生活環境與實際需求，將資訊帶回協會，經過會議討論後，再決議是否給予補助，以及適當的補助金額。

但真正的訪視，絕不只是完成一份問卷。

我們必須具備觀察與判斷能力，了解家庭真正需要的是什麼；也要知道，哪些問題可能透過社會福利資源協助，哪些困境需要進一步轉介專業單位。

更重要的是，訪視人員需要有足夠的心理素質。

我們要學會同理，卻不能被情緒牽著走；要願意傾聽，也要知道如何適切地回應。

因為一個家庭裡，不只有一位需要幫助的人。

媽媽需要支持，孩子需要安全感與成長的機會，每一位家庭成員也可能有不同的困境，需要不同的協助與方向。

真正的幫助，不是替別人難過，而是理解他們的困難之後，仍然有能力陪他們尋找出路。

然而，即使受過訓練，每一次訪視仍然可能帶來很深的情緒衝擊。

━━━━━━━━━━━━━━

❤️ 每一次走進個案家庭，都像在短時間內，看見一段人生最艱難的篇章。

有些事情，當事人可能已經承受很多年。

但對訪視人員而言，卻是在短短一、兩個小時內，突然理解一個家庭所經歷的疾病、暴力、經濟壓力與對未來的恐懼。

離開之後，我們還需要一些時間，才能慢慢平復心情。

我們不是沒有情緒。

恰恰相反，是因為我們看見了、聽見了，也真切感受到那些困境，才更明白這份工作的重量。

只是，感動與難過之後，我們還是必須回到專業。

回到個案資料，回到資源評估，回到協會的討論與決議。

因為我們不能只停留在心疼。

我們希望，這份心疼，最後能夠轉化成真正有用的幫助。

也許是一筆適時的補助，也許是協助家庭找到其他社福資源，也許是讓孩子的學習與成長多一個被支持的機會。

我們無法保證改變每一個家庭的命運。

但至少，在他們最艱難的時候，希望有人願意走進去，認真聽他們說話，理解他們的需要，並且想辦法為他們多做一點事。

我們是台中天使志工協會。

走進家庭，是為了看見需要；理解困境，是為了找到方向；而每一次伸出的援手，都希望成為一個家庭繼續走下去的力量。

特此感謝 提供我們訪視個案
#黃中興校長 勤校務愛孩子
#台中市龍峰國小
#台中天使志工協會
#扶貧專案 #家庭訪視 #弱勢家庭關懷
#看見需要 #讓愛成為實際的力量

🔔🔔🔔
拍攝影片均有獲得訪視個案家庭同意
將個案家庭人物面部做適當遮蔽
並隱匿重要個資

影片旨在：更多愛的關注到社會角落🙏

08/10/2026

繼承農地五年不能動? 其實可以! 九成人不知道的農地繼承，代書告訴你最新函釋內容

你家有繼承農地嗎？如果有，你很可能聽過這句話：「農地5年內不能任意出售或移轉。」

於是很多家庭就這樣卡住了。爸爸過世，留下一塊農地，免徵遺產稅，兄弟姊妹一起繼承。有人想退出，有人想買斷，卻全都不敢動，因為怕一動就被補稅。

但規定其實不是這樣寫的。五年內可以買賣，只是有條件，條件沒顧好，原本免徵的遺產稅就要被追繳。這篇就依照財政部的函釋，把重點一次講清楚。

🤝 五年內不能移轉？繼承人之間可以
財政部相關函釋規定，免徵遺產稅的列管農地，5年內若移轉給「同為繼承之人」，因為土地仍屬於同一被繼承人的繼承人所有，且未改變農用目的，所以不受5年不得移轉的限制，也不會觸發補稅。

白話來說，「同為繼承之人」，就是一起繼承這位被繼承人遺產的人。農地在這群人之間換手，土地還是在同一位被繼承人的繼承人手上，用途也沒變，所以不算違反管制。

🚫 買方資格限定，連自己的孩子都不行
買受人必須是原本對這筆遺產具備繼承權的人，例如其他兄弟姊妹、配偶。

如果轉賣或贈與給「繼承人以外的第三人」，例如繼承人的子女、次代孫輩或外人，即使這塊地仍維持農用，也會被視為違規移轉，追繳原本免徵的遺產稅。

很多人會覺得：「是我自己的孩子，怎麼會有問題？」但規定寫得很清楚，繼承人的子女、次代孫輩都在「第三人」的範圍裡。所以重點不是土地有沒有繼續種田，而是買的人有沒有繼承資格。

🌾 買完之後，農地還是要持續作農業使用
可以買賣的前提，是買受後該農地持續作農業使用。所以過戶完成不代表責任結束，新取得持分的繼承人，仍須確保農地持續作農業使用。

這裡有個容易搞混的地方。「持續農用」是條件之一，但它不能彌補買方資格的問題。對象不對，就算仍維持農用，一樣會被視為違規移轉。

⏳ 五年怎麼算？會不會因為買賣重新計算?
很多人會問，繼承人之間買賣之後，是不是要重新等五年？不用。5年的管制期限，仍然以被繼承人死亡之日起算，並不會因為繼承人之間的買賣而重新計算。

所以起算點只有一個，就是被繼承人過世那一天，中間發生再多次繼承人之間的買賣，時間都不會歸零。

💰 繼承人之間買賣，錢要真的付，證明要留下來
繼承人之間買賣農地，若符合農業使用條件，可以申請「不課徵土地增值稅」。

不過因為屬於二親等或親屬間買賣，需向國稅局提出實際支付價款的證明，例如匯款單、存摺紀錄，否則可能被視為贈與而課徵贈與稅。

白話來說，兄弟之間簽了買賣契約，國稅局還是會要求你證明「真的有付錢」。拿不出證明，這筆交易就可能被當成贈與來課稅。

📋 簽約前，先對這三題
第一，買方是不是同一位被繼承人的繼承人？
第二，買完之後，農地會不會持續作農業使用？
第三，實際支付價款的證明，匯款單或存摺紀錄有沒有留好？

三題只要有一題答不出來，先停一下，不要急著簽約。

📩 想整理農地持分的你，先來問小瓏代書
農地繼承牽涉遺產稅、土地增值稅、贈與稅，每一個環節都有自己的條件。簽約前先確認清楚，可以少走很多冤枉路。

如果你家剛好有農地要整理，歡迎留言或私訊小瓏代書，我們先把狀況看清楚，再一步一步處理。

我是小瓏代書
大家生活與不動產專業的好朋友
#農地繼承 #農地買賣 #遺產稅 #免徵遺產稅 #農業用地 #財政部函釋
#分享貼文讓大家都收益🉐
#金華地政士聯合事務所
#楊允瓏代書
#愛值得更美好的傳承
#台中天使志工隊
#屏東伯大尼義工服務
#台中市北屯區安順東六街48號
#電話為 (04) 2247-5597

07/10/2026

【中古屋到底該不該賣？】住了30年的老房子，可能是資產，也可能是你不敢面對的風險！

房子老了，究竟該守？還是該換？

一間住了30年的房子，可能陪你走過結婚、生子、孩子長大，甚至看著父母從年輕住到老。

巷口的早餐店沒變，熟悉的鄰居還在，走路5分鐘就能買菜，孩子從小讀到大的學區也在附近。

要搬家，真的不是一句「換間新房」這麼簡單。

但現實是，房價高、房貸難、營建成本不斷墊高，老屋又逐漸面臨管線老化、結構安全與未來轉手等問題。

繼續住，怕房子越來越不值錢；現在換，又怕背上更沉重的房貸。

站在地政士的實務角度，我認為中古屋的去留，不能只看屋齡，更不能單憑「聽說這裡以後會都更」就決定人生下一步。

真正值得思考的，是以下5個關鍵問題。

━━━━━━━━━━━━━━

一、生活住得好好的，為什麼一定要換？

很多人談到老屋，第一個想到的就是折舊。

但買房有一個很現實的道理：

房子會老，土地卻不會跟著消失。

如果一間中古屋位於成熟生活圈，交通、醫療、採買、學區都方便，生活機能早已融入日常，即使屋齡超過30年，也不代表它失去居住價值。

尤其現在換屋，除了房價差額，還有仲介費、稅費、搬遷費、新屋裝潢與貸款利息。

原本住得舒服，卻為了追求新房而讓家庭財務變得緊繃，未必划算。

不過，有一件事不能妥協。

如果房屋經過地震後，主要梁柱出現明顯斜向裂縫、混凝土剝落或鋼筋外露，就不能只用「住習慣了」說服自己繼續住。

這時候應該儘速請專業結構技師評估，而不是自行判斷安全與否。

熟悉的家值得珍惜，但家人的安全更沒有討價還價的空間。

二、屋齡30年、40年，真的就沒有價值了？

這是中古屋市場最常見的誤解。

從不動產價值來看，房屋與土地是兩個不同的概念。

房屋本身會隨時間折舊，但土地價值仍受到地段、交通、都市發展及市場需求影響。

舉個例子：

同樣是屋齡40年的公寓，一間位於市中心、鄰近捷運與主要道路；另一間位於交通不便、生活機能薄弱的區域。

即使屋齡相同，未來的市場接受度、土地價值與轉手條件，也可能有很大差異。

另外，老屋出售還有一個容易被忽略的問題：貸款。

銀行評估中古屋貸款時，除了買方收入與信用條件，也會考量屋齡、建物狀況、鑑價及擔保品條件。

因此，老屋不是不能賣，而是未來買方的貸款條件可能影響成交速度與價格。

買中古屋，買方看的是房子；真正懂土地的人，還會看這塊土地未來能做什麼。

三、老屋等都更，究竟是等待翻身，還是等待落空？

「代書，這間房子再等幾年就會都更了吧？」

這句話，我相信不少不動產從業人員都聽過。

都更確實可能讓老屋產生新的價值，但必須先釐清一件事：

有都更潛力，跟都更一定會發生，是完全不同的兩回事。

評估一間老屋是否具備都更機會，至少要觀察：

土地區位：是否位於發展成熟、具重建需求的區域？

基地條件：面積、形狀、臨路條件是否有利整合？

土地持分：公寓住戶持有的土地比例，是否具備一定優勢？

整合難度：所有權人數量、意見是否容易取得共識？

開發效益：容積、建築成本與未來銷售收益是否能支撐重建？

尤其是市中心、土地持分較大、周邊老舊建物密集的公寓，確實值得進一步評估。

但如果基地條件不佳、整合困難，甚至多年來連基本共識都無法形成，單靠一句「以後會都更」，可能只是把希望當成資產。

地政士提醒：都更可以是加分項，不能當成唯一的退休計畫。

四、想換新房，真正困難的不是找房，而是資金接不接得上！

現在換屋族最頭痛的，往往不是找不到喜歡的房子，而是錢怎麼安排。

實務上，換屋大致有兩種方式：

先買後賣：

優點是可以慢慢找房，不必急著搬家。

但前提是自備款與短期資金必須充足，否則舊屋還沒賣掉，新屋房貸已經開始壓得喘不過氣。

先賣後買：

可以先取得售屋資金，降低資金壓力。

但賣掉舊屋後，若遲遲找不到合適的新房，可能面臨租屋、搬遷及房價變動等問題。

更重要的是，符合條件的自住房地重購退稅，涉及出售與重購的時間、設籍、居住及持有等法定要件。

房地合一稅的重購退稅，原則上須於出售舊屋完成移轉登記日起2年內完成重購；土地增值稅也有自己的重購退稅規定，兩者不能混為一談。

如果沒有事先規劃，原本以為能退回的稅款，可能因為時間或資格不符而落空。

現在銀行房貸審核又相當重視還款能力，換屋前務必先確認貸款額度、資金缺口及每月負擔。

房子買得起，不代表生活一定撐得住。

五、現在住得下，不代表10年後還住得下！

房子最容易被忽略的問題，是家庭需求會改變。

年輕時覺得沒有電梯沒關係，爬4樓當運動。

等到父母年紀大了、自己膝蓋退化，才發現每天上下樓都是考驗。

年輕夫妻需要的是學區、通勤與生活機能；中年家庭在意的是空間、長輩照護與財務穩定；退休後，電梯、醫療距離、無障礙動線可能比客廳大不大更重要。

因此，評估中古屋要不要換，不能只問：

「現在住得舒不舒服？」

還要問：

「10年後，這間房子還適合我的家庭嗎？」

如果老屋結構安全，管線與設備經過適當更新，透過裝修、衛浴改善或無障礙設施調整，就能滿足未來需求，續住也許是很好的選擇。

但若結構安全不足，單純拉皮、裝潢或加裝電梯，並不能取代專業結構評估。

房子可以整修，安全不能靠裝潢掩蓋。

━━━━━━━━━━━━━━

金華代書提醒
買賣、換屋、都更、重購退稅，決定之前先把法律、稅務與資金成本算清楚，才不會為了換一間房，賠上原本安穩的生活。

📌 不動產相關問題歡迎諮詢

#金華地政士聯合事務所
#金華代書 #小瓏代書
#中古屋 #老屋換屋 #老屋續住
#房屋買賣 #不動產規劃 #都更危老
#土地持分 #房地合一稅 #重購退稅
#房屋結構安全 #老宅延壽 #房產稅務
#金華電話 : 04-22475597
#金華地址 : 台中市北屯區安順東六街48號

07/10/2026

車籍超過五年價值等於零元？代書告訴你，先搞懂這100萬到底怎麼算

爸爸那台開了二十年的老車，國稅局說：你漏報了。

常常有人坐下來辦繼承，第一句話就是：「小瓏代書，我爸就留一台舊車，很舊了，應該不用報遺產吧？」這句話我一年要聽好幾次。大家的想法很一致，人都走了，還在乎那台掉漆的老車嗎？價值不高，申報書上直接略過就好。但稅務上的認定，跟我們的人情感受，常常是兩回事。

⚠️ 先分清楚：這不是「扣除額」
一講到遺產稅減免，多數人想到的是配偶、子女、父母扣除額，還有喪葬費，這些規定在遺產及贈與稅法第17條。汽車、機車走的是另一條路，規定在第16條，叫做「不計入遺產總額」。

兩者名字很像，效果卻不同：扣除額是先把財產列入遺產總額，再從中減掉；不計入遺產總額，則是這部分財產在額度內，根本不進入遺產總額的計算。所以重點不只是「能不能免」，而是你有沒有正確申報、歸類，讓國稅局依規定認列這個額度。

車子，歸在「日常生活必需用品」
依第16條第1項第6款，被繼承人日常生活必需之器具及用品，總價值在100萬元以下的部分，不計入遺產總額，實務上汽車、機車就是歸在這一類。看到這裡，很多人會鬆一口氣，覺得100萬以內都不用管。先別急著放心，因為這100萬是「合計」的額度，不是一台車100萬，也不是汽車、機車各一個100萬。

💰 這100萬，是全部加起來算
爸爸的汽車、媽媽留下的機車，再加上家具、家電，全部合併計算。假設合計價值150萬，超過的50萬就要列入遺產總額。這是我看過最多人踩到的地方，大家只記得「100萬免稅」，卻沒想到它是共用的額度，不是每樣東西各發一份。

「車很舊，應該沒價值」，是第二個盲區
車子的價值，是依被繼承人死亡時的時價來估算（遺產及贈與稅法第10條），最後由國稅局核定。不是你覺得它舊，就當作沒價值，也不是開了很多年，就自動歸零。

保養得宜的車、進口車、車齡不算太老的車，市價都可能不低。如果爸爸名下不只一台，累積起來，很容易就超過那100萬。

🔧 那「職業專門使用之必要工具」呢？也是為了生活，可以一起算進去嗎？
這是我很常被問到的問題，既然日常生活必需品有100萬額度，那爸爸的職業工具，也是為了賺錢維生、為了生活，是不是也可以併進這個額度裡？

道理聽起來說得通，但法律不是這樣分的。第16條把兩種東西分成不同款項：第1項第6款是日常生活必需之器具及用品，額度100萬；第7款是職業上之工具，額度56萬。兩款各有各的額度，不能互相挪用，日常用品超過100萬，不能拿職業工具的額度去抵，反過來也一樣。同一件東西，也只能歸在其中一邊，不能兩邊重複主張。

有人會接著問：「我爸是開貨車跑運輸的，那台貨車算職業工具嗎？」這要看被繼承人生前的實際使用情形，是不是確實用在職業上，以及能不能提出佐證資料，沒有一句話可以一概而論。建議申報前先跟國稅局確認歸類，不要憑感覺主張，因為歸錯邊，額度可能就用不到。

🚨 漏報的代價，比多數人想的重
北區國稅局曾公開一個案例：被繼承人留有三台車，價值合計160萬，家屬漏報。扣除免稅限額之後，短漏報的部分不只要補稅，還依遺產及贈與稅法第45條，被處以所漏稅額0.4倍的罰鍰。

這裡要特別說明，這是整份遺產屬於「應稅案件」的情況，如果整體遺產扣除免稅額和各項扣除額之後，本來就沒有稅，也就不會有補稅和罰鍰的問題。但只要有課稅，車子就是很容易被查到的項目，因為車籍資料在監理機關，國稅局查得到，不像放在家裡的現金那麼難掌握。

如果已經漏報了，還來得及
只要案件還沒被檢舉，也還沒被稽徵機關或財政部指定人員調查，依稅捐稽徵法第48條之1，可以自動補報補繳，只要加計利息，就可以免予處罰。所以如果你現在才發現，先不要慌，也不要放著不管，愈早處理，代價愈小。

📍最後小瓏代書想跟你說
處理親人的後事，心情本來就已經很沉重，很多人只想趕快把事情結束。但有些看似不起眼的細節，比如一台老車、一台舊機車，事後回頭補救，花的力氣和金錢，往往比一開始花十分鐘問清楚還要多。

如果家裡剛好有這樣的狀況，不確定車子該怎麼報、怎麼分類，歡迎直接私訊留言或是來電諮詢。

我是小瓏代書
大家生活與不動產專業的好朋友
#遺產稅免稅額 #汽機車繼承 #不計入遺產總額 #繼承登記
#財產傳承 #職業專門使用之必要工具 #日常生活必需用品
#分享貼文讓大家都收益🉐
#金華地政士聯合事務所
#楊允瓏代書
#愛值得更美好的傳承
#台中市天使志工協會
#屏東伯大尼義工服務
#台中市北屯區安順東六街48號
#電話為 (04) 2247-5597