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孫子繼承遺產,扣除額竟差一倍!情情:拋棄繼承不等於代位繼承【情情來了】明深地政士事務所主辦代書 嚴意情最近有民眾問情情:「如果爸爸、叔叔都不要祖父的遺產,全部拋棄繼承,改由孫子女來繼承,是不是每個孫子都能各自享有遺產稅扣除額?」很多人直覺會...
14/06/2026

孫子繼承遺產,扣除額竟差一倍!情情:拋棄繼承不等於代位繼承
【情情來了】明深地政士事務所主辦代書 嚴意情

最近有民眾問情情:「如果爸爸、叔叔都不要祖父的遺產,全部拋棄繼承,改由孫子女來繼承,是不是每個孫子都能各自享有遺產稅扣除額?」

很多人直覺會回答:「既然最後是孫子繼承,當然每個人都可以扣。」

但答案不一定。

同樣都是孫子女繼承祖父母遺產,究竟是因為父母輩拋棄繼承,還是依法發生代位繼承,遺產稅直系血親卑親屬扣除額可能差一倍。

先分清楚:拋棄繼承不是代位繼承
這兩個名詞常被混在一起,但法律效果完全不同。

所謂拋棄繼承,是被繼承人過世後,原本有繼承權的人在知道可以繼承起3個月內,向法院辦理拋棄。

例如祖父過世時,兒子與女兒原本都還在世,也有繼承權,但兩人決定不要繼承,向法院辦理拋棄,才由下一親等的孫子女接續繼承。

這種情況,孫子女雖然最後取得遺產,但法律上不是代位繼承。

真正的代位繼承,是祖父過世之前,他的子女就已經先過世,或已喪失繼承權。這時才由該名子女的直系血親卑親屬,也就是孫子女,代替父母的位置,繼承父母原本可以取得的應繼分。

情情用一句話區分:

父母在祖父母過世後才放棄,叫拋棄繼承;父母在祖父母過世前已死亡或喪失繼承權,才叫代位繼承。

每名直系血親卑親屬可扣56萬元
依現行遺產稅規定,繼承人屬於直系血親卑親屬,例如子女或符合規定的代位繼承孫子女,每人可從遺產總額中扣除56萬元。

若繼承人尚未成年,還可依其距離滿18歲的年數,每年再加扣56萬元;不足1年,也以1年計算。

但若是因為親等較近的子女拋棄繼承,才由孫子女繼承,扣除額就不是直接按照實際孫子女人數計算,而是以原本拋棄繼承的子女人數可扣除的金額為上限。

四名孫子繼承,為何只能算兩人?
國稅局舉例,甲先生過世後,留下兒子乙、女兒丙;乙與丙各有兩名成年子女,因此甲先生共有四名孫子女。

若乙、丙在甲先生過世後,均向法院辦理拋棄繼承,最後由四名孫子女繼承,雖然實際繼承人有四人,但遺產稅扣除額仍以原本兩名子女為上限。

計算方式為:

56萬元乘以2人,合計只能扣除112萬元。

不是四名孫子女各扣56萬元,也不是總共224萬元。

原因是稅法不希望透過子女拋棄繼承,人為增加扣除人數,進而擴大遺產稅扣除額。

代位繼承,每位孫子都可各自扣除
另一種情況,如果乙、丙在甲先生過世前就已經死亡,則四名孫子女是依法代位繼承。

因為代位繼承人是基於自己固有的繼承權,提前進入第一順位繼承人的位置,所以四名孫子女都能各自適用56萬元扣除額。

計算方式為:

56萬元乘以4人,合計可扣除224萬元。

和前面的拋棄繼承相比,整整多出112萬元。

所以,同樣是四名孫子女取得祖父遺產,只因法律原因不同,扣除額就可能差一倍。

別為了節稅,叫子女全部拋棄繼承
情情特別提醒,拋棄繼承不是節稅工具,也不是把遺產指定給下一代的方法。

辦理拋棄繼承後,拋棄的人原則上就退出該次繼承關係,不能事後因為發現遺產比預期多,就反悔要求分配。

而且,子女拋棄後,遺產如何往下一親等或其他順位移動,仍要依民法規定判斷,不是家人自己說「全部給孫子」就一定照想像進行。

如果長輩真正希望財產直接留給孫子女,比較適合透過遺囑、遺贈、生前贈與或信託規劃,而不是等到死亡後,再叫子女辦理拋棄繼承。

情情提醒
孫子女繼承祖父母遺產時,先不要只看最後由誰拿到財產,而要先確認法律原因。

子女過世後才由孫子女承接,是代位繼承;子女在繼承開始後主動放棄,則是拋棄繼承後由次親等卑親屬繼承。

兩者看似結果相同,實際上應繼分、程序與遺產稅扣除額都可能不同。

拋棄繼承不能創造更多扣除額,代位繼承才是每名孫子女各自計算。

遺產規劃最怕的是只聽到「可以少繳稅」就先簽文件。辦理之前,最好先把繼承順位、遺產與債務、應繼分及稅負一起試算,否則原本以為是在安排財產,最後可能變成把自己的繼承權一起放掉。

親人過世,該辦拋棄繼承嗎?情情三分鐘帶你看懂時效、流程與風險嚴意情(情情來了)/明深地政士事務所主辦代書接到家人過世的消息,悲傷之餘,很多人第一個反應就是:「要不要辦拋棄繼承?會不會繼承到債務?」情情今天直接幫大家整理清楚。先說結論:不要急...
11/06/2026

親人過世,該辦拋棄繼承嗎?情情三分鐘帶你看懂時效、流程與風險
嚴意情(情情來了)/明深地政士事務所主辦代書

接到家人過世的消息,悲傷之餘,很多人第一個反應就是:「要不要辦拋棄繼承?會不會繼承到債務?」

情情今天直接幫大家整理清楚。先說結論:不要急著拋棄,先查清楚財產再決定。

什麼是拋棄繼承?

拋棄繼承,就是繼承人向法院聲明「我不要這個人的財產,也不要他的債務」。簡單說,就是全部都不要。

只要在期限內完成聲請,你就不會被債權人追討被繼承人的債務。但相對的,如果有留下房子、存款、土地,你也通通拿不到。

重點來了:一旦拋棄,不能反悔。 就算後來發現被繼承人其實很有錢,你也沒辦法回頭說「我要繼承」。

什麼情況該考慮拋棄繼承?

情情建議,只要懷疑被繼承人生前有債務、貸款、卡債、民間借款,就應該先考慮要不要辦拋棄繼承。

最常見的狀況包括:

被繼承人有欠銀行貸款、信用卡債

有向親友或民間借錢

有欠稅、罰單沒繳

財務狀況不明,怕有隱藏債務

反過來說,如果你確定被繼承人名下有房子、現金、股票,而且沒有負債或負債很少,那就不用急著拋棄,可以考慮「限定繼承」或直接繼承。

時效只有三個月,錯過就來不及了!

情情要特別提醒:拋棄繼承有嚴格的三個月期限。

法律規定,必須在「知道可以繼承的那一天」起算三個月內,向法院提出拋棄聲請。超過時限,法院會視為你已經「承認繼承」,到時候債務就會跟著你跑,無法補救。

注意,這個三個月不是從死亡日起算,是從「你知道自己可以繼承」的那天起算。但實務上,情情建議不要拖,越快處理越好。

拋棄繼承的流程:要去哪裡辦?

要去被繼承人死亡時戶籍所在地的地方法院(家事法庭)提出聲請。

需要的文件包括:

家事聲請狀(印章要跟印鑑證明一樣)

被繼承人的除戶謄本

所有繼承人的戶籍謄本

聲請人的印鑑證明

通知次順位繼承人的存證信函或回執

如果未成年子女要辦,還要法定代理人的戶籍謄本、印鑑證明、同意書、切結書

情情知道這些文件看起來很複雜,但每個都不能少。漏一個,法院就會退件,時間就拖到了。

繼承順位怎麼看?誰要辦?

拋棄繼承不是「我一個人拋棄就好」,而是要按照順位來。

繼承順位是這樣排的:

第一順位:配偶+直系血親卑親屬(子女、孫子女)
第二順位:父母
第三順位:兄弟姊妹
第四順位:祖父母

規則是: 只有當「前一個順位的人全部拋棄」時,下一個順位的人才會輪到繼承。

舉例來說,如果子女全部辦了拋棄繼承,那繼承權就會輪到父母。如果父母也拋棄,就輪到兄弟姊妹,以此類推。

情情要特別提醒:拋棄繼承不是「讓給媽媽」,是「退出繼承隊伍」。 你一退出,下一個順位的親戚就會被拉進來。這個重排的結果,可能讓原本完全沒想過會進來的親戚,也一起變成繼承人。

未成年或胎兒怎麼辦?

如果繼承人是未成年人,還是要依法聲請:

未滿7歲:由法定代理人(爸媽)代為簽名聲請

滿7歲以上:由本人簽名,但需要法定代理人同意

胎兒:由母親代表,要檢附懷孕證明

情情提醒,未成年子女辦拋棄繼承要多準備幾份文件:法定代理人的印鑑證明、戶籍謄本、同意子女拋棄的聲明書,以及「為未成年子女利益拋棄繼承切結書」。

這個切結書是在告訴法院:我幫小孩拋棄繼承,是因為繼承債務對小孩不利,不是要損害小孩的權益。

情情的專業建議:三步驟決定要不要拋棄

第一步:先查財產,不要急著拋棄。

情情建議,先由代書或地政士協助調查被繼承人名下有多少財產、多少債務。查清楚再決定。

如果資產大於負債(比如有房子、存款,欠債不多)→ 直接繼承或限定繼承

如果負債大於資產(欠債比財產多)→ 考慮拋棄繼承

第二步:確認時效,三個月內要拋棄。

從知道可以繼承那天起算,只有三個月。情情建議,越早處理越好,不要拖到最後一刻。

第三步:不確定的話,找專業協助。

拋棄繼承看似簡單,但文件繁多、期限嚴格,稍有不慎就可能錯失時機。如果不確定該不該辦、怎麼辦,建議找專業地政士或律師協助,避免損及自身權益。

情情小結:拋棄繼承不是唯一解,先查清楚再說

很多人聽到「有債務」就急著拋棄,但情情要說:拋棄繼承不是唯一解,也不一定是最佳解。

如果被繼承人留下房子,但同時有一些債務,你可以評估:賣掉房子還債後,還有剩嗎?如果還有剩,直接繼承可能比拋棄更好。

如果完全不想處理、不確定、怕麻煩,那拋棄繼承確實是一個「一刀兩斷」的選擇。但記住:拋棄了就回不來了,財產跟債務一起放棄。

繼承涉及法律與財產權益,建議諮詢專業地政士或律師,才不會錯失時效或損及自己的權益。

情情今天說到這裡,有問題歡迎問我,我們下次見。

親屬間「假買賣真贈與」?情情:省不到10%優惠稅率,還可能被告偽造文書情情來了/明深地政士事務所主辦代書最近有不少客戶來問情情:「爸媽要過土地給我,申報成買賣是不是就可以用10%的自用住宅優惠稅率?」情情直接告訴你:千萬不要這樣做。稅務局已...
10/06/2026

親屬間「假買賣真贈與」?情情:省不到10%優惠稅率,還可能被告偽造文書
情情來了/明深地政士事務所主辦代書

最近有不少客戶來問情情:「爸媽要過土地給我,申報成買賣是不是就可以用10%的自用住宅優惠稅率?」

情情直接告訴你:千萬不要這樣做。

稅務局已經多次提醒,親屬間土地移轉,如果實際上是贈與,卻刻意用買賣名義申報,不只省不到10%的優惠稅率,還可能被補稅加罰,甚至涉及偽造文書的法律責任。

二親等親屬間移轉土地,優惠稅率怎麼算?
二親等親屬包括:父母與子女、祖父母與孫子女、兄弟姊妹。

關鍵在於「真實交易性質」:

如果是真實買賣,且符合自用住宅用地的相關規定,可以適用10%的優惠稅率。

如果實際上是贈與,即使你用買賣名義申報,還是不能適用10%優惠稅率。必須依土地漲價總數額,按20%、30%、40% 的累進稅率課徵土地增值稅。

也就是說,你以為可以省稅,結果稅率可能從10%跳到20%起跳,還可能被罰。

「一生一次」自用住宅優惠稅率,條件要確認
情情幫大家整理,要適用「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率,必須同時符合以下條件:

第一,所有權人條件。 地上房屋須為土地所有權人、其配偶或直系親屬所有。

第二,設籍與使用條件。 出售前一年內不得有出租或供營業使用的情況,且土地所有權人、配偶或直系親屬其中一人須在該地辦妥戶籍登記。

第三,面積限制。 都市土地面積以300平方公尺(約90.75坪)為限,非都市土地則以700平方公尺(約211.75坪)為限。

第四,房屋價值條件。 自用住宅的房屋評定現值,若低於所占基地公告土地現值的10%,原則上不適用優惠稅率。但若房屋建築完成已滿一年,則不受此限制。

這些條件缺一不可,不是隨便申報就能用的。

「假買賣真贈與」的三大風險
情情處理過很多繼承、贈與案件,稅務局對親屬間的交易查核非常嚴格。千萬不要以為「寫買賣」就不會被發現。

風險一:無法適用優惠稅率,稅負更重。

贈與案件本來就不能用10%優惠稅率。即使你用買賣名義申報,被查獲後還是要按20%到40%的累進稅率補稅。

風險二:補稅加罰。

稅捐機關發現「假買賣真贈與」,除了補稅之外,還會開罰。情情看過太多案例,原本想省稅,結果罰單比原本該繳的稅還多。

風險三:涉及偽造文書等法律責任。

明知是贈與,卻偽造買賣契約去申報,可能涉及刑法第210條偽造私文書罪。法院實務上已經有相關判決案例,不要以為稅務局查不到。

二親等買賣還要注意贈與稅
情情要特別提醒:根據遺產及贈與稅法第5條第6款,二親等以內親屬間財產的買賣,原則上以贈與論,必須課徵贈與稅。

唯一的例外是:你必須提出已支付買賣價款的確實證明,而且這筆錢不能是賣方借給你的,也不能是賣方幫你擔保借來的。

換句話說:

父母要把土地賣給你,你必須真的匯款給父母

必須有完整的銀行匯款紀錄

不能是「父母先借你錢,你再還給父母」這種形式

如果拿不出完整的資金流向證明,國稅局還是會認定為贈與,課徵贈與稅。

情情三點建議
第一,誠實申報,不要心存僥倖。

稅務機關對於親屬間的交易,查核非常嚴格。你以為「寫買賣」不會被發現,但國稅局系統比你想像的聰明。與其冒險被罰,不如誠實申報,依法繳稅。

第二,如果是真實買賣,務必保留完整資金證明。

匯款單、存摺影本、金流紀錄,全部要留好。不要用現金交易,否則你拿不出證明,國稅局一樣認定是贈與。

第三,移轉前先諮詢專業人士。

土地增值稅、贈與稅、契稅、房地合一稅,各種稅目交錯,建議先找專業地政士或會計師諮詢,選擇最適合的移轉方式。不要為了省小錢,結果被罰大錢。

情情總結
親屬間移轉土地,想節稅是人之常情。但稅務局已經講得很清楚:贈與就是贈與,買賣就是買賣,不能混為一談。

以為用買賣名義申報就能適用10%優惠稅率,結果被查獲後反而要補繳20%到40%的累進稅率,加上罰鍰,甚至被告偽造文書——這代價太大了。

誠實申報、保留證明、事先諮詢。不要為了省稅,把自己搞到補稅加罰還吃官司。

如果您有土地增值稅、贈與稅、遺產繼承相關問題,歡迎來找情情聊聊。我是嚴意情,明深地政士事務所主辦代書,專長遺產、繼承、贈與及不動產交易規劃。「情情來了」陪你走過每個重要的資產決定,確保你的心血與愛護,能穩妥地落實在所愛之人的生活裡。

10/06/2026

#錢不能亂領! #情情地政小教室
別以為戶頭沒錢就代表沒有遺產
有些人因為不懂遺產課稅問題,
以為只要戶頭沒有錢就不算遺產,
天真地去銀行把錢錢都領出來~
結果就出事了@@

#情情地政小教室
Q:家人剛過世,可以把存款領出來分?
A:絕對不行!

Q:為什麼領自己的錢會被罰?
A:要先申報才能合法分配!

Q:如果急需用錢怎麼辦?
A:可申請「遺產稅分期繳納」,
或聲請「遺產管理人」提領必要費用

戶頭的錢到底要怎麼領?
讓我們一起看下去~

大雨特報來了,雨勢久、雨量大,居家防範真的要先做好!明深地政士事務所提醒大家,豪雨期間除了出門注意安全,家裡這些地方也要先檢查,避免積水、滲水或臨時停電時手忙腳亂。✅ 檢查排水孔、落水頭清除落葉、雜物,避免堵塞造成積水。✅ 固定陽台、戶外物...
09/06/2026

大雨特報來了,雨勢久、雨量大,居家防範真的要先做好!

明深地政士事務所提醒大家,豪雨期間除了出門注意安全,家裡這些地方也要先檢查,避免積水、滲水或臨時停電時手忙腳亂。

✅ 檢查排水孔、落水頭
清除落葉、雜物,避免堵塞造成積水。

✅ 固定陽台、戶外物品
花盆、雜物、曬衣架等能收就收,不能收也要固定好。

✅ 注意門窗、滲水問題
檢查門窗膠條是否老化,有滲水狀況可以先處理。

✅ 備妥生活必需品
手電筒、電池、飲用水、乾糧等基本用品先準備好。

✅ 留意停電、斷訊風險
手機先充飽電,行動電源也記得備妥。

✅ 低窪地區多留意
山區、河邊、地下道、易積淹水路段,雨勢大時盡量避免前往。

雨天不是只怕淋濕,
更怕一時疏忽,讓家中出現積水、滲水或安全風險。

提早準備,注意安全,
守護自己,也守護家人平安。

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法務部刪兄弟姊妹特留分 情情代書:自己的財產交給自己決定文/嚴意情(情情來了)・明深地政士事務所主辦代書資深藝人曹西平過世後,遺產分配和「乾兒子」照顧關係引發討論,也讓很多人第一次認真面對一件事:你辛苦一輩子的財產,最後真的能照你的意思分配...
08/06/2026

法務部刪兄弟姊妹特留分 情情代書:自己的財產交給自己決定
文/嚴意情(情情來了)・明深地政士事務所主辦代書

資深藝人曹西平過世後,遺產分配和「乾兒子」照顧關係引發討論,也讓很多人第一次認真面對一件事:你辛苦一輩子的財產,最後真的能照你的意思分配嗎?

法務部日前預告《民法繼承編部分條文修正草案》,其中最受矚目的,就是刪除「兄弟姊妹特留分」。情情看完只想說:這方向早該修了。

所謂特留分,白話講就是法律保障特定繼承人最低可以拿到遺產的比例。現行《民法》第1223條規定,兄弟姊妹的特留分是應繼分的三分之一。

問題來了。

如果一個人晚年是配偶、伴侶、朋友、姪甥、乾兒子、乾女兒或看護陪在身邊,兄弟姊妹幾十年沒聯絡,等人一走,突然跳出來說:「我是你手足,我有特留分。」

你覺得合理嗎?

情情講直接一點,血緣不是提款卡。不是有血緣,就可以在別人最後一段人生完全缺席後,還理直氣壯分遺產。

現代家庭早就不是以前那種兄弟姊妹住隔壁、一起照顧長輩、共同生活的型態。很多人不婚、晚婚、無子女,晚年真正陪伴的人,可能根本不是兄弟姊妹。法律如果還硬要讓很少往來的手足保留一份,等於是用舊家庭想像,綁住現代人的財產自由。

尷尬的是,如果被繼承人沒有子女、父母也不在,只剩高齡配偶和兄弟姊妹,現行制度下,配偶仍可能要和對方手足分遺產。陪一輩子的人,最後還要跟「很久沒出現的家人」坐下來談分產,這種畫面,很多人光想就吞不下去。

所以這次法務部刪除兄弟姊妹特留分,情情認為不是無情,而是更尊重當事人生前意願。

但要講清楚,刪除特留分不代表兄弟姊妹完全不能繼承。

如果被繼承人沒有立遺囑,還是會依照法定繼承順位走,兄弟姊妹仍可能繼承。真正改變的是:如果當事人有立遺囑,明確把財產留給自己想給的人,兄弟姊妹就不能再用「特留分」強迫保留一份。

簡單說,以後不是血緣說了算,而是遺囑更有重量。

當然,法律也不是完全不顧弱勢手足。草案同步修正遺產酌給制度,若兄弟姊妹生前長期受被繼承人扶養,因被繼承人死亡而陷入生活困難,又沒有從遺囑中取得適當財產,仍可向法院請求酌給遺產。

這才合理。

法律不該保障所有「名義上的手足」,而該照顧真正有依賴、真正有需要的人。

草案也新增「繼承人特別貢獻分」制度。未來如果繼承人長期照顧被繼承人、提供勞務、財產給付,或協助維持、增加財產,這些付出可以在遺產分割時被評價。

這一點對很多家庭很重要。

過去常看到一個孩子照顧父母十幾年,其他人逢年過節才出現,最後分遺產時卻一句「大家平分」。照顧的人做到心寒,沒照顧的人分得理直氣壯。未來若貢獻分制度通過,至少讓真正付出的人,有機會在法律上被看見。

但情情也要踩煞車,特別貢獻分不是「乾兒子自動分遺產條款」。

目前草案講的是「繼承人」的特別貢獻。乾兒子、同居伴侶、朋友、看護,如果沒有收養關係,不是法定繼承人,不能只因為有照顧就當然分遺產。

所以,不要以為「我對他很好」就一定拿得到。法律不是看感動故事,法律看身分、文件和證據。

如果你真的想把財產留給沒有血緣、沒有法定繼承身分的人,就要提前安排:寫遺囑、做遺贈、生前贈與、信託、指定保險受益人,或在符合條件時辦理收養。不要等到人走了,才讓真正照顧的人站在門外,看著很少往來的親戚進來分產。

情情看過太多家庭爭產,不是因為財產太多,而是因為生前沒有講清楚、寫清楚、辦清楚。

這次修法如果順利通過,會是一個重要訊號:繼承制度不能只問「誰跟你有血緣」,也要問「誰真的陪你走到最後」。血緣很重要,但血緣不該凌駕本人意願,更不該變成死後分財產的入場券。

情情最後提醒,修法不是萬靈丹。

不想讓財產流向你不想給的人,就不要只在心裡想。遺囑要寫,受益人要指定,不動產要規劃,信託要評估。財產傳承不是等到人走了才處理,而是人在清醒時就要面對。

一句話說,感情可以靠心意,遺產一定要靠法律文件。

我是嚴意情,明深地政士事務所主辦代書。「情情來了」陪你看懂繼承、贈與與不動產規劃,把你真正想留下的心意,變成法律上站得住腳的安排。

獨居長者房產成詐團目標!偽造遺囑盜產上億 情情提醒:房子防詐不能等出事才補救嚴意情(情情來了)・明深地政士事務所主辦代書近期一起不動產詐騙案件引發社會關注。詐騙集團疑似鎖定獨居長者、親屬關係薄弱或繼承狀況複雜的家庭,透過偽造代筆遺囑、安排不...
07/06/2026

獨居長者房產成詐團目標!偽造遺囑盜產上億 
情情提醒:房子防詐不能等出事才補救
嚴意情(情情來了)・明深地政士事務所主辦代書

近期一起不動產詐騙案件引發社會關注。詐騙集團疑似鎖定獨居長者、親屬關係薄弱或繼承狀況複雜的家庭,透過偽造代筆遺囑、安排不實見證人、利用地方人脈與專業知識,將被害人的存款、不動產及相關財產利益逐步移轉,涉案金額高達上億元。

很多人看到這類新聞,第一時間會覺得:「房子怎麼可能這樣被騙走?」但站在地政士實務角度來看,這類案件最可怕的地方,往往不是單一文件,而是詐團懂得利用人性、制度縫隙與資訊落差。

情情要提醒大家,房產詐騙不是只有買賣交易才會發生。獨居長者、無子女者、親屬關係疏離者、長期旅居海外者,甚至名下有老屋、土地、未辦繼承不動產的人,都可能成為高風險族群。只要有人掌握產權狀況、戶籍資料、家庭關係,再搭配偽造文件或假見證人,就可能一步步把財產轉出去。

這也是為什麼我一直提醒,房產防詐不能只靠一句「我很小心」就結束。真正的防詐,是平常就要把關卡設好。

第一件事,就是申請地政機關推動的「防詐三寶」。

第一項是「地籍異動即時通」。當名下不動產出現買賣、贈與、抵押權設定、移轉等登記案件時,系統會透過簡訊或電子郵件通知屋主。很多詐騙案件最怕的是屋主太晚知道,等發現時登記程序可能已經走完,後續要打官司、追回產權,成本和時間都非常可怕。

第二項是「住址隱匿」。許多民眾不知道,土地建物謄本可能讓有心人士掌握屋主資訊。申請住址隱匿後,可以降低個資外洩風險,避免詐團透過資料拼湊,進一步鎖定屋主或家屬下手。

第三項是「指定送達處所」。政府機關的重要通知,如果只寄到戶籍地,但屋主根本沒有住在那裡,公文就可能被他人代收,甚至完全錯過預警。指定送達處所,就是讓重要通知寄到本人真正收得到的地方。

情情也建議,年長者如果不熟悉手機簡訊或電子信箱,可以請可信任的子女、親友一起協助留意。防詐不是什麼都自己扛,多一個人幫忙看,就多一道保護。

另外,買賣房屋時,建議採取雙地政士制度。也就是買方、賣方各自委託自己信任的合法地政士。不要因為仲介、對方或親友說「大家都用同一位比較方便」,就放棄自己的專業把關。交易金額動輒上千萬,一個文件錯了、一個章蓋錯了,後面可能就是一輩子的麻煩。

印鑑章、身分證、權狀更不能隨便交給別人。即使委託地政士辦理,也要確認對方是否具備合法資格,並且清楚了解每一份文件用途。申請印鑑證明時,更應註明授權用途,不要開空白支票給別人使用。

至於遺囑、繼承、贈與、借名登記、房產移轉這類案件,情情強烈建議不要只靠口頭承諾。家人之間越是覺得「不會出事」,越容易留下模糊空間。重要文件最好事前請律師、地政士或公證人協助確認,尤其代筆遺囑、公證遺囑、繼承分割協議,都應該讓程序更嚴謹,避免日後被質疑真偽。

這類案件給所有屋主一個警訊:房子不是只有貸款、買賣、繳稅才需要管理,產權安全本身就是家庭資產管理的一環。

很多長輩一輩子省吃儉用,最後留下來最值錢的資產就是一間房子。可是如果沒有提前做好保護,可能不是孩子繼承,而是被有心人士盯上。

情情提醒您:

房產防詐要趁早,不要等到產權異動才驚覺不對。地籍異動即時通、住址隱匿、指定送達處所,這三項該申請就申請;重要契約該審就審;買賣房屋該找合法地政士就不要省;印鑑、身分證、權狀更不能隨便交出去。

真正的防詐,不是相信「壞人不會找上我」,而是讓壞人就算想下手,也沒有那麼容易得逞。

05/06/2026

#口說無憑白紙黑字才算數 #情情地政小教室
卡早攏麻系長輩口述,說什麼就怎樣…
現在這套不僅不時興還基本無效~

關於遺產這件事只能白紙黑字才算數XD
對,親兄弟明算帳,三頭六面講清楚!!

想知道財產怎麼分不吃虧!!
讓我們一起看下去~~~

今天是 24 節氣中的「芒種」芒種,是一年中帶著「忙碌感」的節氣。「芒」指的是有芒的穀物,像稻子、麥子;「種」則代表播種。也就是說,芒種象徵著:有些作物準備收成,有些作物正適合播種,是收穫與開始並行的季節。這個時節天氣也會越來越悶熱、濕氣變...
04/06/2026

今天是 24 節氣中的「芒種」

芒種,是一年中帶著「忙碌感」的節氣。
「芒」指的是有芒的穀物,像稻子、麥子;
「種」則代表播種。

也就是說,芒種象徵著:
有些作物準備收成,有些作物正適合播種,
是收穫與開始並行的季節。

這個時節天氣也會越來越悶熱、濕氣變重,
情情代書提醒大家,記得多補水、飲食清爽、作息規律,
讓身體跟著季節一起慢慢調整。

明深地政士事務所
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換屋重購退稅別亂算!代書費、仲介費能不能加進新屋成本?情情一次說清楚最近有個換屋客人問情情:「我買新房子付了代書費、仲介費、政府規費,這些能不能算進新屋成交價?如果我是大屋換小屋,這樣是不是可以退多一點房地合一稅?」情情先給答案:不可以。買...
02/06/2026

換屋重購退稅別亂算!代書費、仲介費能不能加進新屋成本?情情一次說清楚

最近有個換屋客人問情情:「我買新房子付了代書費、仲介費、政府規費,這些能不能算進新屋成交價?如果我是大屋換小屋,這樣是不是可以退多一點房地合一稅?」

情情先給答案:不可以。

買新屋時支付的代書費、仲介費、規費、謄本費、印花稅等,不能拿來增加房地合一稅重購退稅中的「重購價額」。國稅局在計算重購退稅比例時,看的是你買賣契約上的房地成交價額,不是把所有交易雜費都加進去的總支出。

很多人會混淆,是因為買房時真的花了不只成交價。除了付給賣方的買賣價金,還會有仲介費、代書費、契稅、規費、履約保證費、謄本費等支出。這些錢確實是你真金白銀付出去的,但在房地合一稅重購退稅計算裡,不能拿來把新屋價額墊高。

舉例來說,你賣掉舊屋,出售價額2,000萬元,已繳房地合一稅100萬元。之後買了一間新屋,契約成交價1,200萬元,另外支付代書費、仲介費、規費等20萬元。

錯誤算法是把新屋當成1,220萬元,退稅金額變成100萬元×1,220萬元÷2,000萬元,等於61萬元。

但正確算法是只認1,200萬元,退稅金額為100萬元×1,200萬元÷2,000萬元,等於60萬元。

也就是說,那20萬元交易費用,不能拿來增加這次房地合一稅重購退稅的重購價額。

那這些費用是不是完全沒用?也不是。

重點是要分清楚:這些費用是屬於哪一間房子的費用。

如果是「賣舊屋」時發生的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、代書費、規費等必要費用,或是當初「買舊屋」時取得該房地所支付的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等,符合規定並能提出憑證,就可能在申報賣舊屋房地合一稅時,作為成本或費用減除。

但如果是「買新屋」時發生的代書費、仲介費、規費,原則上不能拿去扣這次賣舊屋的房地合一稅。它們應該保存好,等未來你出售這間新屋時,才可能成為這間新屋的取得成本或相關費用。

這是很多人最容易搞錯的地方。

情情用白話說:舊屋的成本費用,扣舊屋賣出時的稅;新屋的成本費用,留到以後新屋賣出時再用。不要把新屋費用拿來增加重購退稅金額,也不要拿新屋費用去扣舊屋稅。

如果申報房地合一稅時,部分費用收據找不到怎麼辦?

依現行規定,若未能提示相關費用證明文件,或所提示費用證明金額未達成交價額3%,稽徵機關可按成交價額3%計算得減除費用總額,並以30萬元為限。但這是房地合一稅計算所得時的費用認定規則,不是重購退稅時拿來墊高新屋價額的工具。

所以情情一再提醒,所有買賣過程中的契約書、發票、收據、規費繳納證明、履約保證費用資料都要保存。這些不是拿來亂加價,而是未來申報稅務時的重要憑證。

接下來,重購退稅還有三個常見地雷。

第一個地雷,是五年列管期。

房地合一稅重購退稅成功後,重購的新房地如果在五年內改作其他用途,或再行移轉,國稅局會追繳原退還或扣抵的稅額。所謂改作其他用途,包括出租、供營業或執行業務使用,或不符合自住要件。

土地增值稅的重購退稅也有五年列管。重購土地自登記日起五年內,不能再移轉、出租、營業,且戶籍也要維持符合自用住宅用地條件,否則地方稅捐機關會追回原退還的土地增值稅。

這裡要注意,房地合一稅和土地增值稅的規定不是完全一樣。房地合一稅看的是本人、配偶或未成年子女是否設籍並居住;土地增值稅自用住宅用地,則是土地所有權人本人、配偶或直系親屬設籍,且無出租或營業使用。兩個稅目不要混在一起。

第二個地雷,是只有設籍,沒有實際居住。

很多人以為戶籍遷進去就一定沒事,但自住優惠與重購退稅,不是只看戶籍而已,也會看有沒有實際居住事實。稅捐機關可能參考水電使用情形、房屋實際使用狀況、租賃或營業資料等綜合判斷。

所以不要只做表面設籍。如果實際沒有住,水電使用量長期異常偏低,又查到房屋出租或營業,就可能被認定不符合自住要件。

第三個地雷,是搞錯稅目。

重購退稅常見有兩大類,一種是房地合一稅重購退稅,一種是土地增值稅重購退稅。

房地合一稅重購退稅,看的是房屋加土地的實際成交價額。出售小屋再買大屋,若符合條件,可全額退還或扣抵;出售大屋再買小屋,則按重購價額占出售價額比例退還或扣抵。

土地增值稅重購退稅,看的是土地移轉現值、土地地價,不是房屋成交總價,也不是房屋現值。它的核心是新購土地地價,必須超過原出售土地地價扣除已繳土地增值稅後的餘額,才可能申請退還土地增值稅。

所以千萬不要說「房地合一稅看房屋現值」。這是錯的。房地合一稅重購退稅看實際成交價額;土地增值稅重購退稅才看土地移轉現值相關計算。若把兩套規則混在一起,很容易申請錯、算錯,也可能白忙一場。

情情最後整理三個重點。

第一,買新屋的代書費、仲介費、規費,不能加進新屋重購價額,不能拿來讓房地合一稅重購退稅多退一點。

第二,舊屋相關成本費用扣舊屋,新屋相關成本費用留新屋。憑證要保存,但不能亂用。

第三,房地合一稅和土地增值稅是兩套不同重購退稅制度。房地合一稅看實際房地成交價額,土地增值稅看土地移轉現值與土地地價,千萬不要混用。

重購退稅是很好的節稅制度,但細節非常多。換屋前最好先把新舊屋成交價、設籍狀況、實際居住、持有期間、出租營業情形、稅目適用與相關憑證整理清楚。

稅法不是不能節省,而是要用對方法。

我是嚴意情,明深地政士事務所主辦代書。「情情來了」陪你看懂每一個重要的不動產交易與資產規劃決定,讓你的權利、稅務與家人安排,都能走得更穩。

文/嚴意情(情情來了)・明深地政士事務所主辦代書

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