02/08/2026
跟房仲買房 vs 跟自售屋主買房｜成本分析懶人包
賣厝阿明 知識+
買房要找房仲還是直接找屋主？這是很多首購族和換屋族最常糾結的問題。表面上，「省下仲介費」是自售的最大誘因，但實際上的成本差異，遠比「有無仲介費」複雜得多。
一、成本面｜最直接的費用差異
仲介服務費
這是兩者最明顯的成本差距。
透過房仲買房：買方通常需支付成交總價的1%～2%作為仲介服務費。以1,000萬的房子為例，仲介費約為10萬～20萬元。
跟自售屋主買房：直接省下買方服務費1%～2%。此外，一般透過房仲交易時，賣方通常還需支付4%的仲介服務費，雖然這筆錢名義上是賣方出的，但實務上往往會被墊高在總價裡，等於買方也間接負擔了這筆成本。
如果跟自售屋主買房，可以爭取將這4%的賣方服務費也反映在價格談判中，等於有機會省下總共5%～6%的費用。
有地政士指出，省下20萬元就足以添購全套家電，或直接補貼頭期款。
其他規費與稅費
無論透過哪種方式買房，以下費用都是必須支付的固定成本：
費用項目 估算金額
契稅 房屋評定現值的6%
印花稅 房屋及土地評定現值的0.1%
代書費 約1.5萬～4萬元
地政登記規費 房屋評定現值+土地公告現值的0.1%
銀行開辦費 3,000～6,000元
火險地震險 每年約2,000～3,500元
履約保證費 總價的萬分之三至萬分之六
關鍵點：這些費用不管你是找房仲還是找自售屋主，一毛都不會少。真正有差的，只有仲介服務費。
二、跟自售屋主買房的省錢邏輯
選擇與自售屋主交易，可以省下兩筆錢：
費用項目 節省金額（以1,000萬房屋為例）
買方服務費 省下1%～2% ＝ 10萬～20萬
賣方服務費（爭取價差） 爭取4% ＝ 40萬
總計可節省空間 最高約50萬～60萬
不過要提醒的是，賣方服務費這4%並不會自動從總價中扣除，而是要靠你的議價能力去爭取。如果屋主已經把這4%算進定價裡，那你的目標就是說服他反映在成交價上。
三、風險如何控制？｜兩道防線規避98%風險
很多人擔心自售交易缺少房仲把關會有風險，但專家指出，只要堅持兩個原則，就可以規避絕大多數風險：
第一道防線：履約保證程序
買賣雙方將款項交由銀行或建經公司代管，待所有過戶程序完成後，再由銀行將款項撥給賣方。這樣可以確保：
買方不會在過戶前就被拿走全部款項
賣方不會在過戶後收不到錢
避免詐騙集團偽造權狀或身分進行交易
第二道防線：驗屋保留10%尾款
在買賣合約中約定，於完成驗屋且確認無重大瑕疵後，才支付最後10%的尾款。這樣可以確保：
賣方有責任將屋況維持在可交付的狀態
若發現漏水、壁癌等問題，買方有籌碼要求賣方修繕或折讓
避免交屋後才發現問題卻求助無門
專家提醒：只要確實做好履約保證和保留尾款，幾乎可以規避98%以上的交易風險。剩下的2%屬於極端狀況（如天災、政策突然變動等），是連房仲也難以完全防範的。
四、議價空間｜自售不一定比較便宜
很多人以為「跳過房仲直接跟屋主買，房子會比較便宜」，但實務上並非如此。
有資深房仲直言：「就算屋主不透過仲介賣房，也不會賣得比較便宜。更多的是，屋主把仲介費省起來，轉換成他要的獲利。」
以一般屋主的定價邏輯來說，社區上一筆成交1,000萬，屋主不會管這1,000萬裡含多少仲介費、稅金、淨拿多少，他只會認為「我房子的合理起始價，至少就是1,000萬起跳」。
所以，要真的讓自售省下仲介費，關鍵在於你必須主動爭取把賣方服務費4%的價差反映在成交價上，而不是期待屋主會自動降價。
五、總成本對照表
以1,000萬房屋為例：
成本項目 透過房仲買房 跟自售屋主買房
仲介服務費（買方） 10萬～20萬 0元（省1%～2%）
仲介服務費（賣方） 賣方支付，隱含在總價中 透過議價爭取4%價差
契稅（6%） 依房屋評定現值 依房屋評定現值
代書費 1.5萬～4萬 1.5萬～4萬
登記規費 依公告現值 依公告現值
銀行開辦費 3,000～6,000元 3,000～6,000元
火險地震險 2,000～3,500元/年 2,000～3,500元/年
潛在節省總額 — 最高約50萬～60萬
總結建議
情境 建議
首購族、不熟流程 建議透過大型連鎖房仲品牌，花錢買保障和效率
熟悉房產、懂法律稅務 可考慮自售，省下仲介費，但須自行把關風險
想省錢且願意花時間研究 自售可省仲介費，但務必堅持履約保證＋10%尾款保留
最關鍵的一點：不要以為「跳過房仲＝買到便宜」。
自售屋主不一定會自動降價，你必須主動爭取將賣方服務費4%的價差反映在成交價上。
同時，只要堅持履約保證和驗屋保留10%尾款，就可以規避98%以上的交易風險。對有能力自己把關的人來說，自售確實是個省錢的選擇；但如果對流程不熟，花錢找品牌房仲買保障，也是一種合理的選擇。
