唐傳青地政士事務所

唐傳青地政士事務所 看到顧客滿意的笑容,
是本地政士事務所最大的鼓勵,
期待有機會為您服?

地政士(代書)的執業範圍包括:
1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.代理不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。

18/04/2026

提供實務案件,供參考:

夫妻倆相差一個月內先後過世,這類案件通常涉及 連續繼承〈再轉繼承〉,程序比一般單一繼承複雜,尤其有 遺產稅申報、繼承人變動、登記順序 等問題。

一、什麼是「再轉繼承」?
例如:先生先過世(先死亡),太太一個月後再過世(後死亡)。→若太太在先生死亡時仍在世,太太先取得先生遺產的繼承權,但尚未辦完登記就死亡,則〝太太可繼承的那一份〞,再由太太自己的繼承人承接。這就是:先繼承 → 再死亡 → 再由其繼承人承受。

二、辦理順序:
1、先辦第一位死亡者(先生)遺產案件,應備;『死亡除戶謄本、全戶戶籍謄本 、繼承人現戶戶籍謄本〈記事不省略〉、被繼承人財產資料、繼承人印鑑證明(若需分割協議)、全體繼承系統表』,再申報(先生名下)遺產稅 。

2、確認太太是否已取得應繼分?即使尚未辦土地過戶,法律上太太已取得繼承權。所以太太過世後:太太可分得先生遺產之權利,也列入太太遺產。再辦太太遺產案件;包括:太太自己名下財產 、太太自先生處繼承來的權利份額 ,需再申報一次遺產稅。

三、報稅重點:
(A)兩個死亡人,通常〝兩件〞遺產稅案件:
1. 先生遺產稅申報:由先生繼承人申報。
2. 太太遺產稅申報:由太太繼承人申報。
(B)死亡時間相差一個月:依實際死亡日辦理。
(C)扣除額不同〈夫妻相互繼承時〉:配偶免稅額、配偶剩餘財產差額請求權、喪葬費等,要分案計算。

四、地政登記最常見兩種作法:
作法1(完整二次登記):
先生 → 繼承給太太及子女,再辦:太太 → 再由其子女繼承。

作法2(直接再轉繼承登記);
先生死亡後,太太未辦登記即死亡,可由太太繼承人一併辦理再轉繼承,即:先生名下土地 → 直接登記至最終繼承人名下(須備妥完整繼承文件)。 ※ 是否准許,依各縣市地政事務所作業略有差異。

五、文件準備通常雙份;
1、第一位死亡者(先生):『死亡除戶謄本、全戶戶籍謄本 、繼承人現戶戶籍謄本〈記事不省 略〉、被繼承人財產資料、繼承人印鑑證明(若有分割協議時)』。
2、第二位死亡者(太太);同樣再一套。

六、最容易疏忽的細節:
① 只報太太自己財產,漏報太太承受先生的應繼分。
② 登記沒有處理中間繼承鏈,容易被地政補件〈補正〉。
③ 要重新確認兩邊繼承人是否有不同〈即婚生子女、前婚子女〉、還有被繼承人的子女如果比被繼承人先死亡,那位子女的直系卑親屬(孫子女)可以代替其位置繼承。以及是否有人拋棄繼承、是否有養子女存在於一方戶籍關係、是否有非婚生子女已認領……這些細節,都必須加以注意。
④ 遺產稅期限不同:死亡日起6個月內申報(可申請延期),先生、太太各自起算。

七、實務上作法;
1、若案件單純(夫妻+共同子女),先完成〝兩件〞遺產稅核定後,再一次整合辦理再轉繼承登記〈這樣最省時間〉。
2、若有爭產或不同子女系統〈勿把兩案繼承人當同一批人,這會導致:遺產稅申報錯誤、分割協議無效風險、土地登記補正補件、漏列繼承人被異議〉;建議分兩階段辦理最安全:先辦先生的繼承後、再辦理太太的繼承〈優點:權利清楚,缺點:程序較繁〉。115.04.18.

12/04/2026

今天遇到一個客戶問;
看中一塊農地,想興建農舍,請教有關「老農先蓋後賣」、「如何分期付款」、「在簽約時應注意的交易安全流程」是什麼?

按;「老農」興建農舍,可以不受農地面積限制,也無須在當地設籍滿 2 年。取得農舍使用執照後,即可立即辦理買賣過戶。所以客戶〈買方〉想出資,以老農名義申請建照與興建,待取得使用執照後再過戶給買方。這種交易因「法律風險很高」,契約一定要“防翻臉、防無法過戶、防被認定規避法令”三層保護。

因此;整體交易架構建議,採三合一契約(合作興建+預約買賣+價金履約)方式:
①合作興建契約:買方出錢、老農掛名負責申請建照、使照、並保證未來一定要移轉。
②預約買賣契約:先鎖定未來過戶義務,避免老農拿到房子不賣。
③價金信託/履約保證:避免錢直接進老農口袋,要等過戶完成,才付清尾款。

二、付款設計〈建議採「工程+節點付款」〉:
第1階段:簽『合作契約+預約買賣』簽約金(10%)→進「履約保證帳戶」。
第2階段:取得建照→撥款(20%)。
第3階段:有實際動工證明(開工申報)→(20%)。
第4階段:結構體完成(可現場查驗)→(30%)。
第5階段:取得使用執照→(10%)。
第6階段:過戶完成,才付清尾款(10%)。

三、契約必寫「保命條款」:
1、強制過戶條款:老農須於取得使用執照後X日內必須辦理所有權移轉 ,不得以任何理由拒絕或拖延 。若不配合→ 視為違約,買方可直接聲請法院強制履行,或請求違約金。
2、違約金是總價20%~30%,並保留「實際損害另計」。
3、在土地上先做移轉請求權→預告登記。效果:老農不能再賣別人、不能設定抵押、防止被拿去借錢 。
4、簽約時買方就要拿到:「印鑑證明、印鑑章、身分證影本、土地權狀 」避免未來「老農不配合辦理過戶」。
5、老農要先簽好:不動產過戶授權書 、稅務申報授權書,若反悔,買方可直接代辦。
6、寫合作興建契約時,註明「禁止處分條款」:不得出售 、不得抵押 、不得出租 、不得設定任何負擔。
7、若建照未核准〈失敗處理〉:應全額退款 + 利息或違約金 。
8、註明死亡風險條款:老農若中途過世,「繼承人必須承受契約」,否則視為違約。
9、稅費歸屬寫清楚:〈建議:土增稅、契稅、規費,由買方負擔,避免老農卡關)。

關鍵是;「農舍完成第一次登記後,老農可以馬上賣嗎?」
答案是:可以,但有限制〈依據實務與法規〉:
1、買方通常要具備農民資格(避免違反農地使用目的)。
2、農地+農舍「需一起移轉」,不能只賣房子。
3、有些縣市會審查:是否假農舍(規避炒作)、是否短期買賣。

最大風險(常見違規模式):
1. 先用老農名義蓋 → 再轉賣投資客。
2. 農舍實際是住宅用途 。
3. 若分割出售、來規避限制 ,仍可能會被認定:違反農地使用、需補稅+罰鍰、甚至拆除。

安全做法;不是不能「先蓋再賣」,但不能變成「投資商品」。因為「農舍是給農民自用,不是拿來套利的商品」。

其次是:目前法令規定,購買「農地」只要是「成年本國自然人」都可以購買,沒有一定須具備農民資格的限制,但購入後用途,仍須符合農業使用,不能任意興建住宅或違章建築。若是買「農舍與農地),買方必須具備「農民資格」,否則難以合法辦理農舍移轉或登記〈因農舍應與其坐落用地併同移轉,故無法不買剩下的90%農地〉。

農民資格認定方式,包括:
1、有加入農民健康保險(農保)。
2、符合全民健康保險第三類被保險人。
3、或能提供實際從事農業生產的證明文件(如耕作紀錄、銷售證明等)。

總結;
農舍買賣涉及複雜的法規、稅務與土地政策…,每一個環節都不容馬虎。在進行交易前,建議實地走訪確認土地現況,核對無套繪證明與合法使用執照,並充分評估未來農地經營計畫,才能真正無後顧擁有屬於自己的農舍。

以上說明供參~115.04.12.

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