駿丞法律事務所-鍾秀瑋主持律師

駿丞法律事務所-鍾秀瑋主持律師 主持律師：鍾秀瑋律師

政治大學法律系、成功大學法律研究所畢業
曾任高雄市三民區公所諮詢律師、臺灣高等法院高雄分院法官助理

承辦業務：民、刑事與行政訴訟委任；訴訟文書、律師函、存證信函代撰；代辦營業登記；常年法律顧問；律師見證；動產與不動產交易流程協助；遺囑撰擬 等

駿丞法律事務所 鍾秀瑋主持律師

民國91年律師高考及格、律師執業資歷20年
現兼財團法律扶助基金會審查委員

曾任三民區公所諮詢律師、臺灣高等法院高雄分院法官助理
國立成功大學法律研究所畢業；論文：民事訴訟進行遲延之防止
國立政治大學法律系畢業

本所詳細位置請參酌Google商家檔案：https://maps.app.goo.gl/8Noi2roeAJKxrF2c6
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中華路上、鼓山戶政事務所第二辦公室旁設有公有停車格（場）

【向日葵挺拔的背後，是默默守護的愛】這是去年九月，在事務所前方播種、種下的向日葵🌻。在等待它發芽、看著它挺過風雨成長、到最後綻放的過程，突然有種深深的體悟：這不就是為人父母的心情嗎？平時默默地播種、施肥、除草，日日觀察有無病、蟲害，如果枝葉...
08/08/2026

【向日葵挺拔的背後，是默默守護的愛】

這是去年九月，在事務所前方播種、種下的向日葵🌻。

在等待它發芽、看著它挺過風雨成長、到最後綻放的過程，突然有種深深的體悟：這不就是為人父母的心情嗎？

平時默默地播種、施肥、除草，日日觀察有無病、蟲害，如果枝葉孱弱，更得適時地加上支架以免歪斜，為的只是希望孩子能長得挺拔、向著陽光，無懼風雨。

康乃馨代表母親的溫柔，而向日葵則是堅韌、挺拔、永遠面向陽光。許多父親或家中長輩的愛，通常不像花朵那樣張揚，卻無聲地撐起整個家，他們內心的愛，往往比言語表達得更多。

父親節這個特別的日子，無論是給家裡的長輩一句簡單的問候，或是對陪伴自己成長的人表達感謝，都祝大家與全天下的父親：節日快樂！

＃ #駿丞法律事務所 ＃向日葵
#父親節

05/08/2026

【法律小週報：什麼是「事實上處分權」？】

常常有客戶問我：「律師，我買了一間沒有權狀的頂樓加蓋，錢都付了、稅籍也改了，這房子到底算不算我的？」
答案是：在法律上，你沒有這棟房子的「所有權」，但你擁有「事實上處分權」。

💡 三秒鐘搞懂產權冷知識
在台灣，不動產所有權的移轉「非經登記，不生效力」。違章建築因為無法辦理第一次所有權登記（即「保存登記」），所以在地政事務所的資料上，它永遠不屬於你。
但總不能讓買方付了錢卻什麼權利都沒有吧？ 於是法院實務發展出了「事實上處分權」這個概念。
• 你能做的（權利）：你可以自己住、可以出租收益、可以裝潢、甚至可以再轉賣給別人，甚至哪天政府要拆除補償，你也是合法領取補償金的人。
• 你不能做的（風險）：你無法去銀行辦理房屋抵押貸款。更糟心的是，如果原建造人在外面欠債，這棟「法律上仍屬於前屋主」的違章建築，隨時有被前屋主的債權人申請法院強制執行的法律風險。

⚖️ 鍾律師的真心叮嚀
買賣沒有權狀的「事實上處分權」房屋，雖然總價便宜、投資報酬率可能很高，但背後的隱形風險往往比一般的成屋買賣還要複雜。合約怎麼簽、如何防範前屋主的債權人出重手，每一步都是技術。

【法律小週報：什麼是「事實上處分權」？】常常有客戶問我：「律師，我買了一間沒有權狀的頂樓加蓋，錢都付了、稅籍也改了，這房子到底算不算我的？」答案是：在法律上，你沒有這棟房子的「所有權」，但你擁有「事實上處分權」。💡 三秒鐘搞懂產權冷知識在台...
05/08/2026

【法律小週報：什麼是「事實上處分權」？】

常常有客戶問我：「律師，我買了一間沒有權狀的頂樓加蓋，錢都付了、稅籍也改了，這房子到底算不算我的？」

答案是：在法律上，你沒有這棟房子的「所有權」，但你擁有「事實上處分權」。

💡 三秒鐘搞懂產權冷知識

在台灣，不動產所有權的移轉「非經登記，不生效力」。違章建築因為無法辦理第一次所有權登記（即「保存登記」），所以在地政事務所的資料上，它永遠不屬於你。

但總不能讓買方付了錢卻什麼權利都沒有吧？ 於是法院實務發展出了「事實上處分權」這個概念。

•你能做的（權利）：你可以自己住、可以出租收益、可以裝潢、甚至可以再轉賣給別人，甚至哪天政府要拆除補償，你也是合法領取補償金的人。
•你不能做的（風險）：你無法去銀行辦理房屋抵押貸款。更糟心的是，如果原建造人在外面欠債，這棟「法律上仍屬於前屋主」的違章建築，隨時有被前屋主的債權人申請法院強制執行的法律風險。

⚖️ 鍾律師的真心叮嚀

買賣沒有權狀的「事實上處分權」房屋，雖然總價便宜、投資報酬率可能很高，但背後的隱形風險往往比一般的成屋買賣還要複雜。

合約怎麼簽、如何防範前屋主的債權人出重手，每一步都是技術。

若有任何關於未經保存登記建物或違章建築的法律問題，歡迎撥打駿丞法律事務所電話07-975-8880預約諮詢，由鍾秀瑋律師為您分析其中利害關係，或按下「追蹤」關注駿丞法律事務所臉書粉絲專頁，由律師每週和您分享日常生活中的法律小知識！

02/08/2026

【對手主動拿出的判決書，竟成了我最好的「名片」】
前幾天和當事人討論勝訴確定後續強制執行問題的時候，當事人順口提到當初來到事務所委任的緣由：「鍾律師，我當初找來委任，是你的對手介紹的。」
！！！！！！
？？？？？？

原來，這位當事人在一、二審都敗訴後，急著尋求救兵，所以帶著二審判決書去了高雄某知名大所找所長進行「免費諮詢」，這位所長稍微翻了一下二審判決書，交代助理拿出一份該所先前承辦案件的判決書，稱：「這種案子我們辦過類似的，穩啦！」

從進門坐下還不到10分鐘，旁邊的法務已經迫不及待地把委任契約推過來，不斷在旁邊催促： 「哎呀，你講來講去都差不多是這樣啦，趕快簽一簽、手續辦一辦，我們才能趕快幫你處理啦！」

就在當事人被催得心慌意亂時，他看了一眼對方律師拿來「證明實力」和「辦案經驗」的那份判決書，上訴人欄底下的「訴訟代理人」確實寫著該所所長和受僱律師的名字……而在勝訴方的被上訴人欄底下，訴訟代理人只有一位律師的名字，就是我。
當事人坐在椅子上，表面平靜，心裡卻已經放起了煙火： 「既然都決定要花錢委任了，我當然是要找比起你這個號稱資深法官退休的律師更厲害，親手打贏你的那一位律師啊！」

因此他一踏出那家事務所大門，立刻上網搜尋，就這樣一路順藤摸瓜，撥通了我們駿丞法律事務所的電話。

聽完這段宛如電影情節的委任緣由，我除了感謝對手律師如此「大公無私」地幫我遞名片，也深深覺得：
許多人會被「免費諮詢」或「口頭打包票」吸引，但沒有任何人的時間是0成本的，「免費」背後的代價，有時比明文標價還貴。而且法律是極度嚴謹的專業，在戰場上，真正能說話的從來不是口頭上的「我保證」，而是實打實寫在判決書上的結果，還有背後為當事人各方面考量的心意。

【對手主動拿出的判決書，成了我最好的「名片」】前幾天和當事人討論勝訴確定後續強制執行問題的時候，當事人順口提到當初來到事務所委任的緣由，讓我有點哭笑不得。「鍾律師，我當初找來委任，是你的對手介紹的。」！！！！！！？？？？？？原來，這位當事人...
02/08/2026

【對手主動拿出的判決書，成了我最好的「名片」】

前幾天和當事人討論勝訴確定後續強制執行問題的時候，當事人順口提到當初來到事務所委任的緣由，讓我有點哭笑不得。

「鍾律師，我當初找來委任，是你的對手介紹的。」

！！！！！！
？？？？？？

原來，這位當事人在一、二審都敗訴後，急著尋求救兵，所以帶著二審判決書去了高雄某知名大所找所長進行「免費諮詢」。

進了會客室，這位從法官退下來的所長稍微翻了一下二審判決書，邊聽當事人述說事實經過，交代助理拿出一份該所先前承辦案件的判決書，稱：「這種案子我們辦過類似的，穩啦！」

當事人原想再和該所長討論接下來對於該案的走向，但從進門坐下還不到10分鐘，旁邊的法務已經迫不及待地把委任契約推過來，不斷在旁邊催促： 「哎呀，你講來講去都差不多是這樣啦，趕快簽一簽、手續辦一辦，我們才能趕快幫你處理啦！」

就在當事人被催得心慌意亂時，他下意識地低下頭，看了一眼對方律師拿來「證明實力」和「辦案經驗」的那份判決書。

不看還好，一看，那份判決書上，上訴人欄底下的「訴訟代理人」確實寫著該所所長和受僱律師的名字……而在勝訴方的被上訴人欄底下，訴訟代理人只有一位律師的名字，就是我。

當事人坐在椅子上，表面平靜，心裡卻已經放起了煙火： 「既然都決定要花錢委任了，我當然是要找比起你這個號稱資深法官退休的律師更厲害，親手打贏你的那一位律師啊！」

因此他一邊稱要再考慮並起身，一邊在心裡默默記下名字。一踏出那家事務所大門，他立刻上網搜尋，就這樣一路順藤摸瓜，撥通了我們駿丞法律事務所的電話。

聽完這段宛如電影情節的委任緣由，我除了感謝對手律師如此「大公無私」地幫我遞名片，也深深覺得：
許多人會被「免費諮詢」或「口頭打包票」吸引，但沒有任何人的時間是0成本的，「免費」背後的代價，有時比明文標價還貴。
而且法律是極度嚴謹的專業，在戰場上，真正能說話的從來不是口頭上的「我保證」，而是實打實寫在判決書上的結果，還有背後為當事人各方面考量的心意。

30/07/2026

【選出委員全辭光！社區管委會「集體癱瘓」，最後吃虧的是誰？】

「律師，我們是 30 幾年的老大樓，剛開完住戶大會，可是選出來的管理委員全部都辭職……現在社區沒有人要當管理委員，怎麼辦？」

在興建年數已高、加上累積了幾十年鄰居恩怨的公寓或大樓，幾乎都會出現上面的問題，加上該大樓近年又出了一位聲稱「懂法律」的住戶，屢屢在字裡行間挑毛病、揪細節發難，搞到最後住戶心力交瘁，根本沒有人敢當委員。

但大家以為「我不當、大家都辭職」就沒事了嗎？社區陷入擺爛狀態，後果可能比你想的更嚴重：

💡 第一步：沒有管委會，誰來當「管理負責人」？
依《公寓大廈管理條例》第 29 條，如果社區選不出管委會或委員全數辭任，原則上由區權人互推一人為「管理負責人」。
如果連管理負責人都推選不出來，主管機關可以因為區權人的申請，指定住戶一人為管理負責人。
（特別注意： 依同條第 4 項規定，管理委員任期屆滿若未再選任，自屆滿日起即「視同解任」！舊委員失去合法身分後，若強行運作，對外簽署的合約或代表行為都可能無效；而社區若因此陷入無人管制的真空狀態，後續後果更將由全體住戶承擔。）

💡 第二步：主管機關開罰，罰的是全體住戶的荷包！
如果社區因為沒有負責人，導致公共安全申報未做、消防設施故障不修、或是環境衛生惡化，主管機關可依法開罰，且可以連續處罰！
最後這些罰款，還是要由全體住戶的公積金或大家掏腰包來承受，等於是用大家的血汗錢買單。

💡 第三步：遇到搞破壞的「鄰居」，其實有法律武器！
社區裡如果有特定住戶長期滋事、違反規約、影響整體住戶生活品質，在符合「惡鄰條款」（《公寓大廈管理條例》第 22 條）的情形，經過限期改善仍不改善的話，管委會或管理負責人可以在召開區權會決議後，訴請法院強制該住戶遷離！甚至可以要求該區分所有權人出賣他的專有部分及基地！

詳文請見駿丞法律事務所鍾秀瑋主持律師臉書份絲專頁。

如您也面臨社區的紛爭，歡迎撥打駿丞法律事務所電話 07-975-8880 預約諮詢，讓專業律師為您的資產權益把關！或按下「追蹤」，每週來看看律師分享現行實務上常見的議題。

【選出委員全辭光！社區管委會「集體癱瘓」，最後吃虧的是誰？】「律師，我們是 30 幾年的老大樓，剛開完住戶大會，可是選出來的管理委員全部都辭職……現在社區沒有人要當管理委員，怎麼辦？」最近前往諮詢現場時，這位民眾提出的問題令人熟悉又無奈。在...
30/07/2026

【選出委員全辭光！社區管委會「集體癱瘓」，最後吃虧的是誰？】

「律師，我們是 30 幾年的老大樓，剛開完住戶大會，可是選出來的管理委員全部都辭職……現在社區沒有人要當管理委員，怎麼辦？」

最近前往諮詢現場時，這位民眾提出的問題令人熟悉又無奈。

在興建年數已高、加上累積了幾十年鄰居恩怨的公寓或大樓，幾乎都會出現；而該大樓近年又出了一位聲稱「懂法律」的住戶，屢屢在字裡行間挑毛病、揪細節發難，搞到最後住戶心力交瘁，根本沒有人敢當委員。

但大家以為「我不當、大家都辭職」就沒事了嗎？社區陷入擺爛狀態，後果可能比你想的更嚴重：

💡 第一步：沒有管委會，誰來當「管理負責人」？

依《公寓大廈管理條例》第 29 條，如果社區選不出管委會或委員全數辭任，原則上由區權人互推一人為「管理負責人」。

如果連管理負責人都推選不出來，主管機關可以因為區權人的申請，指定住戶一人為管理負責人。
（特別注意： 依同條第 4 項規定，管理委員任期屆滿若未再選任，自屆滿日起即「視同解任」！舊委員失去合法身分後，若強行運作，對外簽署的合約或代表行為都可能無效；而社區若因此陷入無人管制的真空狀態，後續後果更將由全體住戶承擔。）

💡 第二步：主管機關開罰，罰的是全體住戶的荷包！

很多人以為「管委會擺爛是大家的事，政府管不到」。錯！如果社區因為沒有負責人，導致公共安全申報未做、消防設施故障不修、或是環境衛生惡化，主管機關可依法開罰，且可以連續處罰！

最後這些罰款，還是要由全體住戶的公積金或大家掏腰包來承受，等於是用大家的血汗錢買單。

💡 第三步：遇到搞破壞的「鄰居」，其實有法律武器！

社區裡如果有特定住戶長期滋事、違反規約、影響整體住戶生活品質，在符合「惡鄰條款」（《公寓大廈管理條例》第 22 條）的情形，例如住戶有積欠管理費、積存違禁物、或有其他重大違反規約行為，經過限期改善仍不改善的話，管委會或管理負責人可以在召開區權會決議後，訴請法院強制該住戶遷離！甚至可以要求該區分所有權人出賣他的專有部分及基地！

⚖️ 駿丞法律事務所鍾律師的實務建言：

社區大樓是大家的資產，管委會癱瘓會讓居住品質下降、公共安全出漏洞，甚至導致房價下跌。

遇到問題應該找到適用的規範來解決「特定的人」，集體辭職或沒人要擔任管理委員，最後受傷的只會是整個社區和各區權人的荷包。

如您也面臨社區的紛爭，歡迎撥打駿丞法律事務所電話 07-975-8880 預約諮詢，讓專業律師為您的資產權益把關！或按下「追蹤」，每週來看看律師分享現行實務上常見的議題。

27/07/2026

堆滿卷宗和資料，是我們事務所的日常。

但你絕對想不到，事務所裡最神聖的位置，放的不是什麼法學典籍，除了紫南宮的金雞以外，就是這塊白娘娘所賜的藏頭詩牌匾！

事情是這樣的：之前有位民眾來做法律諮詢，沒想到事後他竟然接到白娘娘『托夢』，指名要送一塊有著藏頭詩的牌匾給我！

看看這誠意滿滿的內容：『鍾義執者法不容情、秀辯於詞雄本無礙、瑋卷無私庭才秀女』。

以後進來本所的當事人，請放心，不只有我在，我們背後還有神明保佑呢！

#白娘娘牌匾 #藏頭詩 #駿丞法律事務所 #鍾秀瑋律師 #高雄律師 #高雄草衙圓娘娘廟

【這輩子接過最特別的「當事人」：沒收律師費，但神明送來了一塊牌匾】「鍾律師，門口有人找你，還帶了東西過來說是要送給你的。」那是前年（113年）5月24日的下午，我剛從高雄地院開完庭，正在返回事務所的路上，突然接到隔壁鄰居帶有驚訝語氣的電話。...
27/07/2026

【這輩子接過最特別的「當事人」：沒收律師費，但神明送來了一塊牌匾】

「鍾律師，門口有人找你，還帶了東西過來說是要送給你的。」

那是前年（113年）5月24日的下午，我剛從高雄地院開完庭，正在返回事務所的路上，突然接到隔壁鄰居帶有驚訝語氣的電話。

我一頭霧水，請鄰居協助將電話轉交給對方。一接起電話，對方表明身分，我這才恍然大悟——原來是前一週曾來找我法律諮詢的民眾。

當時他來諮詢的問題，其實只是很單純的民事糾紛，跟宗教、神明完全扯不上半點關係。諮詢結束後，我衡諸案件性質，給了他幾點務實的法律建議。

我原本以為，這只是眾多諮詢中，再平凡不過的一件。沒想到，他那天特地大老遠從前鎮過來，是因為回去後，遇到了一件不可思議的神奇事。

這位民眾本身和「高雄草衙圓娘廟的白娘娘」有著極深的因緣。他說，諮詢完回去沒多久，白娘娘突然找他「托夢」，並在夢中神情莊嚴地交代了一項任務：製作一塊紅底金字的牌匾，送去給那天幫你諮詢的鍾律師。

白娘娘甚至在夢中，直接一字一句、清清楚楚地交代了要寫在牌匾上的內容。

於是，這塊極具份量的紅底金字牌匾，就這樣來到了本所。

紅底金漆、配上端莊的落款「高雄草衙圓娘廟白娘娘題」，上面更是巧妙地用我的名字 「鍾、秀、瑋」，寫下了一首極美的藏頭詩： 「鍾」義執者法不容情 「秀」辯於詞雄本無礙 「瑋」卷無私庭才秀女

看完真的令人受寵若驚！

說實在的，即便在還沒結婚的時候，活到現在也沒有人寫詩送給我，何況是一首這麼有誠意、還經過神明親自背書的藏頭詩！

在法庭上，律師講求的是證據、邏輯、法律條文，那是個極致理性的世界。但走出法庭、回到日常，我們接觸的其實是一個個活生生、帶著無助、焦慮與痛苦的靈魂。

我不迷信，但我始終相信「心存正氣，人在做，天在看」。

這份沒有後續收案的諮詢，雖然沒有換來常規的訴訟委任費，卻意外換來了神明沉甸甸的認證與祝福。這大概是我執業生涯至今，收過最酷、也最讓我感到驕傲的「回饋」了。

如今，這股強大又溫暖的守護力量也跟著我們事務所搬遷到了新址，繼續默默伴隨著我每天寫狀、開庭的作戰生活。

謝謝白娘娘的厚愛，也謝謝這位非常 #最酷的當事人 。

(喜歡這種法律故事解析嗎？按下追蹤，每週鎖定鍾律師的法律避坑指南！)

#白娘娘牌匾 #駿丞法律事務所 #鍾秀瑋律師 #高雄律師 #人在做天在看 #最酷的當事人

【法拍買到「未保存登記建物」，你拿到的究竟是「所有權」還是「事實上處分權」？】在法拍市場或產權糾紛中，「未保存登記建物」（常見以無權狀建物、違章建築稱之）一直是爭議密度極高的領域。最高法院為了解決此類建物所衍生的問題，創設了「事實上處分權」...
23/07/2026

【法拍買到「未保存登記建物」，你拿到的究竟是「所有權」還是「事實上處分權」？】

在法拍市場或產權糾紛中，「未保存登記建物」（常見以無權狀建物、違章建築稱之）一直是爭議密度極高的領域。

最高法院為了解決此類建物所衍生的問題，創設了「事實上處分權」的概念，後續也受到司法系統廣泛運用，然而，學者對此概念的批評聲浪亦不少見。

為求解決司法實務困境而發展出「事實上處分權」的概念，此一舉措適當與否，我們這裡不討論，但如果因為信任法拍程序，標下了大樓裡沒有保存登記的地下室停車場，想要拿回自己付了錢、領了權利移轉證書，甚至連房屋稅納稅義務人都辦好變更的車位時，卻遭到佔用車位的對方以：「你這沒權狀的建物只有『事實上處分權』，根本不是法律上的『所有權人』，無權要求我返還！」來抗爭，你，要認賠嗎？

甚至在實務審理中，連二審的高等法院都曾採信而判決買受人敗訴。面對這盆冷水，已經為此付出大筆金錢的你，該怎麼辦？

⚖️ 司法盲區：未保存登記建物的權利定性

一般而言，未保存登記建物的讓與（最常見的情形就是買賣），因為無法辦理移轉登記，所以司法實務上認為受讓人取得的是「事實上處分權」，無法依民法第 758 條取得物權登記上的「所有權」。

這導致某些實務見解產生了慣性思維，認為只要是未保存登記建物，買受人因為不具所有權人身份，所以一律不能依據民法第 767 條主張「所有物返還請求權」。

然而，究竟是透過「強制執行法拍」或「一般私法讓與」取得，兩者有著本質上的不同。

💡 最高法院的指標定錨

本所承辦、一路攻防至最高法院的案件，兩造在事實審階段，就「透過法拍購買未保存登記建物，究竟是取得所有權抑或僅是事實上處分權」這一點，數度進行激烈攻防。

二審階段，高雄高分院認為我方取得的只是事實上處分權，經我方檢具相關事證上訴，先係由最高法院 107 年度台上字第 1175 號判決審認我方取得的是所有權，而發回至高雄高分院，未料更一審竟違背最高法院發回意旨、堅持我方僅取得事實上處分權，經我方再度上訴，再次由最高法院以110 年度台上字第 131 號民事判決確認我方擁有所有權在案。

上述的最高法院判決，精準地釐清了這個被混淆的關鍵點：

未辦理建物所有權第一次登記的建物，是由出資建造人原始取得所有權，但如果這種建物被強制執行，經拍定人依據強制執行法繳清價金、取得權利移轉證書時，就取得該建物的所有權，即便無法辦理所有權移轉登記，仍無礙於拍定人取得該建物的所有權。

簡單來說：

1.原始建造人（例如起造的建設公司）因出資建造，本就「原始取得」該建物的所有權。
2.經過法院或行政執行署等拍賣程序，買受人領得「不動產權利移轉證書」之日起，是直接依法取得「所有權」，而非只是事實上處分權！
3.既然是所有權人，自然享有民法第 767 條的物上請求權，得請求無權占有者騰空返還。

💬 法律人的實務觀察

此類複雜的不動產產權訴訟，往往不是單純法條的堆疊，而是在一審、二審的見解拉鋸中，能否精準找出實務對「事實上處分權」與「所有權」定性的盲點，並在最高法院成功爭取撤銷發回。

法拍標的背後的權利糾葛往往極深，千萬別以為「買了稅籍就等於擁有產權」！

如果你正面臨無權狀建物的買賣爭議，別拿幾百萬資產冒險——歡迎撥打駿丞法律事務所預約電話，由律師親自為你的資產把關。

也歡迎按下「追蹤」，跟著律師從實務案例與開庭日常，一起看懂資產佈局與避坑指南！

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#不動產法律 #法拍糾紛 #未保存登記建物 #事實上處分權 #所有權 #最高法院 #鍾秀瑋律師 #駿丞法律事務所

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